涉房屋买卖合同效力认定的10个裁判要点与观点集成
商品房销售合同纠纷裁判要点
商品房销售合同纠纷裁判要点
商品房销售合同纠纷的裁判要点如下：
1. 合同的成立和效力：法院将审查合同的形式是否符合法律规定，包括合同的签订、双方的真实意思和合同内容的合法性等，以确定合同是否有效。
2. 合同履行：法院将审查双方是否按照合同约定履行义务，包括购房款支付、交房时间、交房质量等，以确定是否存在违约情况。
3. 不当得利：如果一方通过欺诈、胁迫等不正当手段获取了不当得利，法院可以判决返还相应的不当得利。
4. 损害赔偿：如果一方违约导致对方遭受经济损失，法院可以判决相应的赔偿金额，包括合同约定的违约金、实际损失和利息等。
5. 合同解除和撤销：如果合同的履行已经变得不可能或者抵消了合同目的，法院可以判决解除合同或者撤销合同。
6. 怠于履行合同：如果一方在合同约定的期限内未履行义务，法院可以判决催告履行、强制履行，甚至追究违约责任。
7. 其他相关问题：如果合同中没有明确规定，法院将根据相关法律法规和双方的合理诉求，以公平、公正的原则判决纠纷。
请注意，以上仅为一般性的裁判要点，具体的判决结果还会根据具体案件的事实和适用的法律进行综合考虑。
不同地区的法院可能有不同的裁判理据和依据，因此具体情况需要根据当地法律法规和法院的实际裁判情况进行判断。
如何判断房产交易合同的合法及有效
如何判断房产交易合同的合法及有效房产交易合同是房产交易过程中非常重要的法律文件，它的合法性和有效性直接关系到交易的顺利进行和双方的权益保障。
本文将从以下几个方面阐述如何判断房产交易合同的合法及有效。
一、合同内容的合法性房产交易合同的内容必须符合法律法规和政策规定，否则合同将可能无效或者需要承担法律责任。
首先，合同中涉及的房屋产权信息必须真实准确，如房屋位置、面积、产权归属等；其次，合同中涉及的价格、付款方式、税费承担等条款也必须符合市场规律和政策要求；此外，合同中涉及的违约责任、解决争议的方式等条款也必须明确、合理。
二、合同签订主体的合法性房产交易合同的签订主体必须具备相应的法律资格和权利能力，否则合同将可能无效。
一般来说，签订合同的双方必须都是具有完全民事行为能力的自然人或法人，且该法人必须具有相应的房地产交易资质。
在签订合同前，应核实对方的身份信息和资质证明，以确保合同主体的合法性。
三、合同履行风险的评估在签订房产交易合同前，应充分评估合同履行过程中可能出现的风险，如政策变化、市场波动、对方违约等，并制定相应的应对措施。
在评估风险时，应关注合同中涉及的价格、付款方式、交付时间等条款的合理性和可行性，以及对方履行合同的能力和信誉度。
如有必要，可寻求专业律师的帮助和建议。
四、合同文本的选择和使用房产交易合同文本有多种形式，如《商品房买卖合同》示范文本、《存量房买卖合同》示范文本等，应根据具体情况选择合适的文本。
在选择和使用合同文本时，应注意以下几点：1.合同文本必须是合法有效的，应选择经国家或地方政府审核批准的合同文本；2.合同文本的内容应明确、具体，包括双方的权利和义务、违约责任、解决争议的方式等；3.如有特殊约定，应在合同中以补充协议或特别说明的形式加以明确。
五、合同的公证和鉴证在一些地区，房产交易合同需要经过公证或鉴证才能生效，这是为了保证合同的合法性和规范性。
因此，在签订合同前，应了解当地的公证和鉴证规定，如需公证或鉴证，应按程序办理相关手续。
【法宝案例】房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总
【法宝案例】房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总（1-9）北大法宝已收录案例全文，敬请关注!【作者】法律小编【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库、最高人民法院公报、江苏省高级人民法院公报、人民法院报、中国裁判文书网【注明】本文由北大法宝编写，转载请注明来源1.判断当事人之间存在预约还是本约关系，不能简单孤立的仅凭借双方之间订立的协议来加以认定——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（法宝引证码：CLI.C.3987522）关键词：预约；本约；真实意思；履行行为裁判要旨：预约，即“约定将来订立一定契约的契约”。
通常，人们把将来要订立的契约称为本约，而以订立本约为其标的合同便是预约。
因实际中预约的形态多种多样，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不能准确的界定预约和本约。
因此，界定当事人之间订立的合同是预约还是本约，根本标准应当是当事人的意思表示。
判断当事人之间存在预约还是本约关系，不能简单孤立的仅凭借双方之间订立的协议来加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。
2.商品房的出卖人不能以商品房的承包人对商品房享有工程价款优先受偿权为由，对抗商品房的买受人，而拒绝交付房屋——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（法宝引证码：CLI.C.67350）关键词：优先受偿权；合同约定；交付房屋裁判要旨：建筑工程承包人的优先受偿权，并不是对房产的所有权，此时房屋所有权仍属于商品房出卖人；而且，在房屋未竣工交付使用前，承包人可以通过除优先受偿权之外的其他途径来保护自己的权利。
因此，商品房出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后，不得以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
3.产权人违反拆迁安置房政策转让拆迁安置房的，不能以转让时系违反政策为由而主张转让合同无效——熊建军、陈玲诉马吉明、孙秋分房屋买卖合同纠纷案（法宝引证码：CLI.C.4104401）关键词：转让拆迁安置房；拆迁安置房政策；合同效力裁判要旨：拆迁安置房是指因市政规划、房产开发等原因进行拆迁，而提供给被拆迁人居住使用的房屋。
房屋买卖合同效力的认定
房屋买卖合同效力的认定一、引言房屋买卖合同是指买方和卖方就房屋买卖的各项事宜达成的书面协议。
房屋买卖合同对于双方的权利和义务具有重要意义。
然而，在实际交易过程中，买卖合同的效力常常成为争议的焦点。
因此，本文将就房屋买卖合同效力的认定进行探讨。
二、要约和接受的一致性要使房屋买卖合同生效，首先需要满足合同的成立要件，即要约和接受的一致性。
要约是指卖方向买方发出的明确表示，包括房屋的描述、价格、交付方式等内容。
接受是指买方对卖方的要约明确表示同意。
只有在要约和接受的内容完全一致的情况下，合同才能成立。
否则，合同将不具备效力。
三、合同形式的要求合同形式是指合同所需满足的书面形式。
在中国，根据《合同法》的规定，房屋买卖合同必须采用书面形式，并由双方当事人签字或盖章确认。
如果没有满足书面形式的要求，合同将是无效的。
四、合同内容的合法性合同内容的合法性是房屋买卖合同生效的重要条件之一。
合同内容必须符合法律法规的规定，不得违反国家法律和社会公共利益。
例如，合同中约定的房屋用途必须符合当地相关规定，否则合同将无效。
除此之外，房屋买卖合同还应明确约定交付和交付条件、付款方式、违约责任等内容，确保交易的合法性和公平性。
五、经过法定相关手续在中国，房屋买卖合同的效力还受到法定相关手续的限制。
买方和卖方在签订合同后，还需要依法进行房屋的产权转移手续，包括权属登记、缴纳相关税费等。
只有在完成这些法定手续之后，合同才能真正生效。
六、附条件合同的效力认定附条件合同是指合同中包含某种特定条件的合同。
当某种重要条件的发生与否尚不确定，但并不影响合同其他内容的履行时，可以约定为附条件合同。
例如，买方可以约定只有在获得贷款批准后合同才生效。
在这种情况下，贷款的批准成为合同生效的条件。
如果附条件合同中规定的条件没有实现，合同将不具备效力。
七、法院的认定如果房屋买卖合同的效力存在争议，双方当事人可以向法院寻求司法救济。
法院在进行审理时，将根据合同的内容、法律规定以及双方当事人的意思表示进行认定。
房屋买卖合同(模板)效力的认定
房屋买卖合同效力的认定引言在房地产交易过程中，房屋买卖合同是双方当事人达成的重要法律文件。
房屋买卖合同的效力认定是保障买卖双方权益的关键，合同的有效执行对于确保交易的安全性和稳定性具有重要意义。
本文将探讨房屋买卖合同的效力认定方式，包括主要标准和相关法律规定。
一、合同约定有效性房屋买卖合同的效力首先取决于合同的约定是否有效。
根据《合同法》的规定，合同约定应当符合法律规定、社会公共利益以及公序良俗。
当房屋买卖合同的约定违反相关法律法规时，合同约定将被认定为无效。
除了法律上的约束外，合同的双方当事人也可以通过自愿约定来确定合同的效力。
例如，在合同中设置了解除、赔偿和违约责任等条款，旨在保障交易双方的权益。
这些自愿约定的有效性取决于是否符合法律规定和公共利益。
二、合同形式要求房屋买卖合同的形式要求对于合同的效力认定也具有重要影响。
根据《合同法》的规定，房屋买卖合同应当以书面形式订立，并经过双方当事人签字或者盖章确认。
如果合同未按照合法形式要求订立，合同将被认定为无效。
在一些特殊情况下，合同的形式要求可能会有所例外。
例如，根据《担保法》的规定，当买卖双方当事人以书面形式确认合同约定的履行，但未签署担保合同，也可以认定为形成了担保合同的效力。
这些特殊情况需要依法予以认定。
三、合同约定的履行当合同的形式要求满足后，合同的效力认定还需要考虑合同约定的履行情况。
当房屋买卖合同的各项约定得到合法履行时，合同可以认定为有效。
例如，买卖双方在约定的时间内交付房屋的所有权证书并完成房屋交付手续，履行了合同的约定，合同即可有效。
另外，合同约定的履行也受到法律规定的限制。
如《合同法》第五十二条规定，当房屋买卖合同约定不合理的违约赔偿金时，合同约定既是无效的。
此外，如果房屋买卖合同的约定与其他法律法规相悖，也会对合同的效力产生影响。
四、法律认定的效力房屋买卖合同的效力认定不仅依赖于合同的约定和履行情况，还受到法律认定的影响。
上海中院房屋买卖合同裁判思路
上海中院房屋买卖合同裁判思路
上海中院在审理房屋买卖合同纠纷时，可能会考虑多个方面的因素，以下是一般的裁判思路，具体情况可能因案件的具体事实和法律适用而有所不同：
1.合同成立：
•判决法院首先会审查房屋买卖合同的成立是否合法，包括合同是否符合法定形式、双方当事人是否具备签约资格等。
2.履行义务：
•法院会核实双方当事人是否按照合同的约定履行各自的义务，包括支付房款、过户手续等。
3.合同效力：
•法院将考虑合同的效力，即合同是否有效，是否存在合同无效的情形，如违法、违背公序良俗等。
4.信息披露：
•如果存在信息不真实或者存在重大瑕疵未经披露的情况，法院可能会考虑是否存在信息不对等，导致一方当事人在
签订合同时未获知真实情况。
5.违约责任：
•如果一方当事人未履行合同义务，法院将考虑是否构成违约，违约方应承担何种法律责任。
6.解除合同：
•法院将考虑是否有解除合同的事由，如严重违约、无法履
行等情形。
7.损害赔偿：
•如果一方当事人的行为给对方造成损害，法院可能考虑是否需要赔偿损失。
8.证据：
•法院会审查双方提交的证据，包括合同文本、支付凭证、交付凭证等，以确定事实。
请注意，具体的裁判思路将受到法官对案件事实和法律适用的理解和判断的影响。
如果你涉及到具体案件，建议咨询专业律师以获取更为详细和具体的法律建议。
最高院民一庭房屋买卖合同裁判意见12则
最高院民一庭房屋买卖合同裁判意见12则1.房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事责任虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但是根据《合同法》第 42条第 2 款的规定，在订立合同中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司遇到那个承担相应的赔偿责任。
关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，导致李某多支出的交易费用或者给李某造成的损失部分。
来源：《民事审判指导与参考》第34辑第90页2.具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同根据最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条、第 5 条的规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违反国家法律、性质法规规定的，应当认定为商品房买卖合同。
来源：《民事审判指导与参考》第36辑第121页3.商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 6 条第 2 款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房生效条件的，从其约定，但是当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。
来源：《民事审判指导与参考》第37辑第174页4.房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同效力。
出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务的，致使出卖人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同，。
房屋买卖合同效力的认定
房屋买卖合同效力的认定一、引言：在房地产交易中，房屋买卖合同是买卖双方权利义务的重要依据。
然而，当合同履行中发生争议时，买卖双方往往关注合同的效力认定问题。
本文将探讨房屋买卖合同效力的认定标准和相关细则。
二、一般合同法的适用：根据一般合同法的规定，房屋买卖合同可以被认定为有效合同，但需要符合约定的法定条件。
具体包括合同的成立、合同的履行、合同的效力等方面。
1. 合同的成立：房屋买卖合同的成立需要符合合同法的基本原则，包括自愿原则、平等原则、诚实信用原则等。
买卖双方应当有完全行为能力，达成真实意思表示，并经过合同的形式要件，如书面形式。
2. 合同的履行：房屋买卖合同的履行主要包括房屋过户和交付等程序。
具体而言，卖方应当按照合同约定清除房屋的隐患，将不动产权证书、房屋他项权证等相关证件交付给买方，买方则应按照约定支付购房款项。
3. 合同的效力：房屋买卖合同的效力表示合同对买卖各方具有法律约束力。
一般情况下，经过各方真实意思表示并满足合同要件的合同具有效力。
但在实际操作中，买卖双方应当注意遵守土地管理法、房地产管理法等相关法律法规，确保合同的效力。
三、房屋买卖合同效力认定标准：为确保房屋买卖合同的效力，我国法律法规和司法实践中明确了一些认定标准。
1. 合同是否符合强制性规定：房屋买卖合同中如存在违反法律法规的强制性规定，将导致合同无效或者部分无效。
比如，买卖双方未经同意擅自变更合同约定的房屋性质、面积或用途等，将导致合同无效。
2. 合同是否符合公序良俗：买卖双方订立的房屋买卖合同是否符合社会公序良俗也是认定合同效力的标准之一。
如果合同违反了公序良俗，如违反社会公共利益或公正原则等，该合同可能被认定为无效。
3. 合同是否受到不正当影响：在合同的签订过程中，如果一方被迫或者受到欺诈、胁迫等不正当影响，导致合同约定严重偏离公平原则，该合同可能被认定为无效。
四、合同效力的保障措施：为确保合同的效力，在房屋买卖合同中可以采取以下措施来保障双方的权益。
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涉房屋买卖合同效力认定的10个裁判要点与观点集成在房屋买卖的案件处理实务中，房屋买卖合同的效力认定是最重要的内容之一。
是否存在房屋买卖合同？房屋买卖合同是否是真实的意思表示？存不存在无权处分行为......法律出版社历时一年多时间，联合最高人民法院和北京、上海、江苏等地法院的民商事审判资深法官打造的“裁判要点与观点丛书”之《房屋买卖、租赁案件裁判要点与观点》分册对这些问题进行了深度剖析和全面梳理，现摘录当中10个裁判要点与观点发布如下，以飨读者。
涉房屋买卖合同效力认定的十个裁判要点与观点主编丨吴兆祥副主编丨高艳华叶振军▲“裁判要点与观点丛书”系列法律出版社2016年7月版裁判要点与观点摘要01、双方当事人签订阴阳房屋买卖合同的认定【裁判要点与观点】二手房买卖中，“阴阳合同”司空见惯，二者主要是价格上的差异，“阴合同”约定的价格较高，为真实意思表示的合同，“阳合同”约定的价格较低，为到房产部门办理过户登记时使用，目的是为到房产部门过户登记时为少缴税费。
当双方发生纠纷时，应当以双方当事人真实意思一致的“阴合同”作为履行合同的依据。
对于双方当事人签订的阳合同造成国家税费流失的问题，可以向税务机关发出司法建议进行追补。
案例索引：徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第1145号02、虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定【裁判要点与观点】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。
虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。
对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素准确认定合同效力。
案例索引：本部分案例由上海市浦东新区人民法院选送03、购买房屋是否构成善意取得的认定【裁判要点与观点】所谓善意取得，是指无权处分人将动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产或不动产的物权。
善意取得首先要求受让人主观上必须是善意的。
一般说来，善意是指不知情，即不知道或不应当知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权利。
但是朱某某疏忽大意，没有进一步追问装修的情况，以至于未能及时发现该房当时实际为汪某某装修，从而未能发现该房屋已经卖给了汪某某，在主观上存在过错。
如果购买人在主观上未尽审慎义务，未尽合理怀疑，以致应当知道该房屋系无权处分而未能知道，不符合善意取得的要件。
案例索引：广东省高级人民法院（2013）粤高法审监民提字第132号04、合同条款内容理解存在争议时的认定【裁判要点与观点】当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。
不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。
案例索引：最高人民法院（2005）民一终字第51号（中华人民共和国最高人民法院公报2006年卷）05、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力认定【争议观点】《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”对该规定应当如何理解，司法实践中有以下观点：第一种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。
第二种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。
第三种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效，买受人可以取得抵押房屋的所有权，但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力，实现对抵押房屋的优先受偿。
第四种观点认为，未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主张合同无效的，不应支持。
在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。
买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
【最高人民法院民一庭意见】房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。
买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
案例索引：案例源于《民事审判指导与参考》总第45辑06、隐名购房协议（借名买房）的效力认定【裁判要点与观点】“隐名购房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，在法律本质上属于间接代理。
审理此类案件时应着重从实际购买人与名义购买人是否有委托协议、房屋出资、实际居住和产证保管情况三个方面予以审查。
具体来说：（1）实际购买人与名义购买人是否有委托协议。
由于房屋价值较大，实际购买人一般都会与名义购买人签订如代持协议等形式的委托协议，明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。
由于这类协议签订在双方发生纠纷之前，往往最能体现双方的真实意思表示，是判断双方是否构成“隐名购房”的重要证据。
（2）房屋的实际出资人及出资情况。
“隐名购房”这类案件中，购房款一般由实际购买人支付，由于数额较大，通过银行转账都会留下相应记录，即使用现金支付也有相关收据。
在有银行按揭贷款的情况下，虽然按揭还款户名是名义购买人，但每月履行还款义务的是实际购房人。
因此，能够提供出付款银行账单、收据、还款账单等证据的是实际购房人的可能性比较大。
（3）房屋的实际居住及产证保管情况。
“隐名购房”中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋产权证一般也由实际购房人保管，名义购房人仅仅是在产权证上挂名而已。
房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管也是判断“隐名购房”成立与否的辅助标准之一。
在上述三个关键事实之中，第一项事实，即实际购买人与名义购买人是否有委托协议，尤为重要和关键，是判断是否构成“隐名购房”最重要的依据。
而第二项事实，即房屋的实际出资人和出资情况，是对双方达成的委托协议的实际履行。
委托协议和出资证据二者相互结合形成较为完整的证据锁链，法官据此可以对案件事实做出基本判断。
第三项事实，即房屋的实际居住及产证保管情况，和前两项事实结合更有助于法官形成心证。
案例索引：本部分案例由上海市浦东新区人民法院选送07、房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力认定【争议观点】出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的条件，如果买受人是善意，且支付合理对价，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院能否支持在审判实践中存在以下不同的处理意见：第一种处理意见认为，案涉房屋买卖合同为效力待定的合同。
第二种处理意见认为，案涉当事人之间所签订的买卖合同应为无效的合同。
第三种处理意见认为，应对我国《合同法》第51条作限缩性解释，把效力待定确定在处分行为的效力待定上，而在买受人是善意、买卖合同约定的对价是合理的情况下，即使出卖人处分共有房屋的行为构成无权处分，但是此种无权处分影响的是能否实现该房屋的物权变动，而不影响物权变动的原因行为即买卖合同的效力。
故根据《买卖合同司法解释》第3条第1款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对于出卖人请求确认买卖合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合《物权法》第97条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
【最高人民法院民一庭意见】出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合《物权法》第97条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
案例索引：案例来源于《民事审判指导与参考》总第56辑08、开发商擅自出售小区物业服务用房的效力认定【裁判要点与观点】关于小区物业用房的法律地位，我国立法经历了一个发展的过程。
在2003年之前，国家法律和行政法规层面并无关于小区物业用房的规定，这一阶段关于物业用房的相关规定只是地方性法规的层面，根据合同法的相关规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同方可认定为无效，因此除非有证据表明系开发商与购房人恶意串通买卖物业用房损害业主利益，否则此时签订的关于物业用房的买卖合同不宜认定为无效。
2003年9月国务院出台了《物业管理条例》，其中第27条在行政法规的层面明确规定建设单位不得擅自处分。
2007年10月1日开始施行的《物权法》首次在法律层面对建筑物区分所有权做出规定，小区业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
该法第73条明确规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
”2009年10月1日开始实施的《建筑物区分所有权司法解释》第14条进一步规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
”因此，如果开发商系在国务院《物业管理条例》出台后与案外人就出售小区物业用房签订房屋买卖合同，则明显违反了法律或行政法规的强制性规定，倘若购房人明知系物业用房仍然购买，则属于开发商与购房人恶意串通损害小区业主的合法权益，都应被认定为无效合同。
案例索引：本部分案例由上海市浦东新区人民法院提供09、违反税收征管法律、行政法规合同的效力认定【裁判要点与观点】税收征管法律关系属于公法范畴，在民事审判过程中，依据税收征管法律、行政法规认定民事合同无效应当格外慎重。