物业管理专业课程

⋇设备的计划点检一般以专业维修人员
为主，操作人员协助进行，计划点检内 为主，操作人员协助进行， 容主要有： 记录设备的磨损情况， 容主要有：①记录设备的磨损情况，发 现其他异常情况； 更换零部件； 现其他异常情况；②更换零部件；③确 定修理的部位、部件及修理时间； 定修理的部位、部件及修理时间；④安 排检修计划。 排检修计划。
☆关于该学习辅导
○ 任务 ： 就课程的重点和难点进 任务： 行学习辅导， 行学习辅导 ， 特别是课程的重 点内容
○结构： 结构：
第一讲 物业设备管理基础 第二讲 建筑室内给水 第三讲 建筑室内排水 第四讲 第五讲 第六讲 第七讲 小区给排水及热水、 小区给排水及热水、饮水供应 建筑消防系统 供暖与燃气供应 建筑通风与防排烟
② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。 它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 应做好以下工作： 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
一、物业设备管理的意义和目标 1．物业设备概述 什么是物业设备设施呢？ *什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备， 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室 外设备与设施系统， 具体主要有给排水、 外设备与设施系统 ， 具体主要有给排水 、 供电、 供暖、 消防、 通风、 电梯、 空调、 供电 、 供暖 、 消防 、 通风 、 电梯 、 空调 、 燃气供应以及通信网络等设备， 燃气供应以及通信网络等设备 ， 这些设备 构成了物业设备的主体， 构成了物业设备的主体 ， 是物业全方位管 理与服务的有机组成部分。 理与服务的有机组成部分。
（2）运行成本管理 能源消耗的经济核算。 ① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理 3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、 设备在使用过程中会发生污染、 松动 、泄漏、 堵塞、 磨损、 震动 、 发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用， 发热 、压力异常等各种故障， 影响设备正常使用， 严重 时会酿成设备事故。 时会酿成设备事故。 （1 ） 维护保养方式 ：主要是 “清洁 、 紧固、 润滑 、 调整 、 防腐 、 维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、 防冻及外观表面检查” 防冻及外观表面检查” 。对长时期运行的设备要巡视检 定期切换，轮流使用，进行强制保养。 查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维 护保养两种。 护保养两种。 ① 日常维护保养 工作要求设备操作人员在 日常维护保养工作要求设备操作人员在 班前对设备进行外观检查， 班前对设备进行外观检查，在班中按操 作规程操作设备， 作规程操作设备，定时巡视记录各运行 参数，随时注意运行中有无异声、震动、 参数，随时注意运行中有无异声、震动、 异味、超载等现象， 异味、超载等现象，在班后对设备做好 清洁工作。 清洁工作。
○课件结构： 课件结构：
第八讲 第九讲 第十讲 空气调节 建筑供配电系统 电梯、 电梯、照明及安全用电与建筑防雷
第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介 第十二讲 期末复习
教育部人才培养模式改革与开放教育试点 物业管理专业课程 物业设备设施管理》 《物业设备设施管理》学习辅导
第一讲
物业设备管理基础
3、物业设备管理的目标
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的 物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。 物质和技术基础。 物质和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备， 的利用率及完好率， 的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目
注 ： 主要包括设备原始档案 、 设备技术资 主要包括设备原始档案、 料以及政府职能部门颁发的有关政策、 料以及政府职能部门颁发的有关政策 、 法 条例、规程、标准等强制性文件。 规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案 设备原始档案包括： 设备原始档案包括： 设备清单或装箱单。 ① 设备清单或装箱单。 设备发票。 ② 设备发票。 产品质量合格证明书。 ③ 产品质量合格证明书。 ④ 开箱验收报告
（3）设备的点检
设备的点检就是对设备有针对性的检查。 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点 就是对设备有针对性的检查 检时可以停机检查，也可以随机检查。 检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括日常点检 计划点检。 日常点检及 设备的点检包括日常点检及计划点检。 由操作人员随机检查。 设备的 日常点检 由操作人员随机检查 。 日常点 检内容主要包括： 运行状况及参数； 检内容主要包括 ： ① 运行状况及参数 ； ② 安全保 护装置； 易磨损的零部件； 易污染堵塞、 护装置 ； ③ 易磨损的零部件 ； ④ 易污染堵塞 、 需 经常清洗更换的部件； 经常清洗更换的部件 ； ⑤ 在运行中经常要求调整 的部位； 在运行中经常出现不正常现象的部位。 的部位 ； ⑥ 在运行中经常出现不正常现象的部位 。
2、物业设备管理的意义
注 ： 物业设备管理的基本内容包括 管理和服务 两个方面 ， 也就是说 ， 需要做好物业 两个方面，也就是说， 设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： 管理、使用好物业设备、 物业设备管理在为人们提供良好的工作、 ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中， 起到基础性管理的作用， 环境中 ， 起到基础性管理的作用 ， 并提供了有力 保障。 保障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能， ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， 延长设备使用寿命， 节约资金投入， 延长设备使用寿命 ， 节约资金投入 ， 保障设备安 全运行的保证。 全运行的保证。 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要， ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、 卫生 、 环境建设与物质文明建设起到保驾护航的 作用。 作用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
注 ： 作为现代物业 ， 无论是住宅 、 商业 ， 还是写字楼 、 工业厂房或 作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、 其他不同的物业类型， 其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成 部分。是为了满足人们生活的基本需求， 部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施 正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上 对操作人员进行专业的培训教育。 岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强维护保养工作。 ③ 加强维护保养工作。 ④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、 安全附件必须定期 设备中的仪表、 如压力表、 安全阀等） 校验，确保灵敏可靠。 校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理， ⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理， 而应在运 行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、 行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、 准确的分析。 准确的分析。 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。 ⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查 清不放过、对事故责任者未处理不放过、 清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施 不放过。 不放过。
⑤ 产品技术资料 安装施工、 水压试验、 调试、 ⑥ 安装施工 、 水压试验 、 调试 、 验收报 告。
（2）设备技术资料 设备技术资料包括： 设备技术资料包括：
① ② ③ ④ ⑤ 设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料
（ 3 ） 政府职能部门颁发的有关政策 、 法规 、 政府职能部门颁发的有关政策、 法规、 条例、规程、 条例、规程、标准等强制性文件
标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，％； ——设备有效利用率 设备有效利用率， B——设备的完好率，％； ——设备的完好率 设备的完好率，
☆物业设备是否完好的标准为： 物业设备是否完好的标准为：
○①零部件完整齐全 ○①零部件完整齐全， 零部件完整齐全， ○②设备运转正常 ○②设备运转正常 ○③设备技术资料及运转记录齐全 ○③设备技术资料及运转记录齐全 ○④设备整洁 无跑、 设备整洁， ○④ 设备整洁，无跑、 冒、滴、 漏 现象 ○⑤防冻 保温、 防冻、 ○⑤ 防冻、保温、 防腐等措施完整 有效
2、物业设备运行管理 ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术
（应取得两个方面的成果）： 应取得两个方面的成果）
运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳 状态
① 针对设备的特点 ， 制定科学 、 严密且切实可行的 针对设备的特点， 制定科学、 操作规程。 操作规程。