关于旧城改造合理规划的探讨

关于旧城改造合理规划的探讨

摘要：随着社会的进步与城市规划的不断发展，旧城改造已经成了许多政府都必须面对的问题，如何在改造过程中，做到整个规划最为合理；如何在改造的同时不仅保留原有的城市景观、气质、特色，又能为城市注入新的活力是所有进行这项工作的人员都需要面临的首要课题。作者深入探讨了旧城改造过程中存在的问题，并从再开发、修复、保护的角度对旧城改造合理规划给出意见以及建议，希望可以对相关人员提供一定的参考。

关键词：旧城改造；合理规划；探讨

1 引言

随着城市的快速发展及不断的更新，关于拆除事件问题受到了新闻界的激烈讨论和争议，对于旧城改造而引起的社会现象越来越受到社会的关注。当前的事态比较严峻，拆旧建新、拆真建假的范围不断扩大、速度之快，使旧建筑在城市中迅速地消失；由于地产商缺少自律，不重视社会共同的历史与文化价值，这也说明了政府在这一问题上的监管与指导不到位，规划专业、建筑专业、文保专业等在学术与技术方面缺少支撑力，对于出现这些复杂的社会情况时没有采取有效的应对措施。在一个多元价值观矛盾体系和冲突困境中，怎样保持一种秉承学术理性的精神立场，专业积极的态度，对于旧城建筑景观面临的逐渐减少且迅速消失，建筑和规划界同仁应对旧城保护理念进行慎重的反思，合理规划旧城改造计划应重新探讨，寻求发展与保护的平衡。

2 旧城改造规划中存在的问题

2.1 交通规划问题

旧城改造中的交通规划问题，一直是改造中的难点。很多旧城区都是核心的商业、文化集中区，建筑密集，道路较窄且不成系统，每天都要承载巨大的人流量以及车流量。基于这种情况，如何在旧城改造过程中，合理的规划交通线路，令旧址在新建、修复、保护时的交通运输与道路畅通，使新区建成后能够承受比之前更加畅旺的人流量和车流量是一个重要的问题。

2.2 拆迁问题

拆迁过程有些个别拆迁团体或项目组织没有对具体情况详细考虑，只顾于眼前利益，盲目地采用推倒重建的单一开发模式。不仅对城市原有的空间结构造成破坏，还会对社会物力、财力与人力资源造成了浪费，破坏了具有保护意义的建筑物，不利于城市历史文化的传承，并且非常容易激发社会矛盾。这种做法只盲目地追求高回报率的，是野蛮的、荒谬的，它与城市规划对建设控制的各项要求相违背，其做法是极度不文明的。

2.3 配套设施建设问题

有些旧城区改造之后，新区内几乎没有公共配套设施或者公共配套设施不完善，比如没有合适的娱乐休闲运动场所，绿地面积过小，供水、供电、供气以及通讯设备等不完善，根本无法满足区内居民就近文化、娱乐、体育活动等需求。

2.4 开发模式过于单一

多数项目开发只选择于大宗项目和有利可图的黄金地段，对于有些难以产生可观的经济效益或经济效益差的地段就无人问津。可以得知，很多地区的旧城改造的运营模式都是以开发商为主的。近年来随着城市土地价格不断飙升，房价猛涨，从而旧城的改造成本也在不断增加，大部分开发公司都是采用“舍益获利”的方式，即在某一层面服从政府的安排甚至是舍弃部分利益使用高价竞标获得

某地段的开发权，建成后再以高价出售，谋取暴利。

2.5 原住居民税费问题

对于旧城改造后的原住居民，很多情况下仍需缴纳名目繁多的税费。虽然能够居住在改造后的社区里，但是他们却需要缴纳的譬如人防工程易地建设费、交易服务费等税费。

3 旧城改造合理规划的建议

针对上一章分析的旧城改造规划中存在的问题，作者结合自己所学的知识以及大量的阅读其他人文献，给出以下几点建议：

3.1 采取交通管制

对于交通管制方面的问题，政府通过采用必要的交通管制与著名景点分流交通管制的方式。这种方式应用于在旧城改造时要集中各方面的精力投入其中，同时出现车流量、人流量压力相对比较大时，可以有效控制交通堵塞情况，维护交通环境，并能做到最大程度地减少发生运输建设材料与施工人员不能及时到达施工现场如期进

行施工作业的尴尬局面。

3.2 文化和多元化融合

旧城改造一定要与该城市发展的内在规律相符合，政府部门在规划设计时应注重突出社会文化的融合与多元化，贯穿“以人为本”的主线，走一条新型的可持续发展道路。政府部门和相关的开发企业都应根据这一要求来开展工作，特别是开发企业更应重视。笔者认为开发企业应该遵循“五个统一”原则：统一规划、统一设计、统一安排、统一征地、统一管理，并且与政府签订保证落实执行“五个统一”的协议，只有这样才能更好地防止出现有个别的项目组织和拆迁团队为了自身的利益，而不顾一切统统采用推倒重建的开发模式所造成的各种浪费现象，对城市原有空间结构造成破坏、缺失城市文化及激化社会矛盾。这有利于政府一直提倡的旧城更新向连续渐进式的小规模发展，高度重视可持续发展、生态环境、“以人为本”的发展模式。

3.3 区域改造同时更新基础设施

政府应对旧城区的基础设施加大投资力度，通过对旧区的改造完成后，使旧城区的基础设施环境也得到最大程度的改造。政府应该对旧城区的发展做出长远的规划，制定出未来的发展计划与相关步骤，将道路建设、供水、供电、供气以及通讯设备与配套健身场地作为旧城改造的重要任务来对待，只有这样才能更好地解决旧城基础设施落后而造成居民公共服务设施不完善，居民户外健身、娱乐、休闲场地严重不足等很多不方便的问题。

3.4 政府指导，市场化运作

在社会主义经济条件下充分利用社会主义市场手段和发挥市场

机制的作用同时，还应对政府指导工作的加强，确立基本思想路线：以“政府指导，市场化运作”为主，可以更好管理和约束旧城改造行为，并减少旧城改造中的盲目性与投机性。这种思路的基点在于：①当开发商不履行合同或协议，做出违规行为时，政府将有权出面控制，包括调控价格，管理现场等等。②应尽可能地鼓励多种所有制经济成分共同参与。③信息应公开透明化。④资金商业化的改造。要求政府不再向某一部分的业主提供改造资金，而是由业主通过从商业银行贷款获得所需要改造项目费用，待项目改造完成后，在项目运营中收回投资，偿还贷款并赚取利润。

3.5 减免原住居民的某些税费

旧区原住民见证了旧区的变化与发展，旧区是他们的家乡。政府可以针对减轻减免原住居民的一部分税费问题而制定一系列相关

规定，或采用补助的方式，给原住居民补贴，这样也可以抵消居民的一部分税费。最后还要加强与所要改造片区居民的沟通工作，做好人们的心理疏导，除了有好的政策之外，还应缓出他们当中部分人特别是中老年人过分怀旧的心理负担，让他们开心搬迁，安心居住。

4 结束语

在这个负有责任使命感的现代社会，政府部门应该尽最大的努力、真心诚意地为老百姓们办事情，办好事。然而，旧城的改造对政府来说是个重大的考验。同时也是一项复杂的系统工程，旧城改造所涉及到的法律法规、改造的主体与客体、改造所要波及到的群