2018建设与房地产法规(01856)

页脚 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，杰以被拆迁人委托代理人名义与海润房地产（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。丽丽与杰系兄妹关系，丽丽声称杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁围之。该房屋虽由杰个人经营饭馆，但产权属于我与杰、明、雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给杰。现起诉要求确认杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有杰在被拆迁房屋居住并经营饭馆。杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与杰 页脚

签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意丽丽的诉讼请求。 杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋居住并经营饭馆，丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为明、杰、雅丽、丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时杰未向其提供明、雅丽、丽丽的委托手续。当日，杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，明、雅丽、丽丽均认可杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。 上述事实，有双方当事人述，市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。

问 题： 一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？ 二、本案被告杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？ 三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？ 页脚

四、本案当事人海润房地产公司与杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？ 五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？ 六、常见的效力待定合同有哪些？ 七、本案该如何判决？

答： 一、根据丽丽的述，该处房屋是父母遗留给丽丽、杰、明、雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据杰与海润房地产所签订的《市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为明、杰、雅丽、丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。 二、属无权代理，因为杰并未获得丽丽等人的委托授权。在没有丽丽授权委托情况下，以丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果丽丽等人追认授权，则合同有效；如果丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为杰虽无权代理丽丽等人，但杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得丽丽授权，因此合同中有关丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。” 三、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权 页脚

的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。 根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。 表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。 四、海润房地产公司明知杰并未取得丽丽等人的委托授权而仍然与杰签订拆迁补偿协议与杰构成共同的侵权。 共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。” 共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。（4）责任的连带性。 本案中，海润房地产公司与杰的具有过错的共同性，即杰故意在无丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补 页脚

偿协议。客观上，正是海润房地产公司与杰的共同行为造成了对丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与杰的行为构成共同侵权。 五、本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁，顺城公司系代表海润房地产公司实施相关行为，无须承担连带责任。 根据《合同法》第396条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担。故丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。 六、狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。 《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。” 《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 七、法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及杰个人的部分为有效协议，而涉及丽丽的部分无效。 海润房地产公司与杰是在明知杰没有丽丽授权的情况下，签订协议并由杰将拆迁款全部领取，二者的上述行为在主观上有共同的过失，客观上共同侵害了丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。杰、海润房地产开发给付丽丽拆迁款人民币276948元，判决生效后七日履行 页脚

案例分析二 【案由概述】 2001年，正文与鼎恒房地产开发（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。其后鼎恒公司未与正文换签商品房预售合同，也未交付房屋，为此，正文诉至法院。 【原告诉称】 正文起诉至原审法院称：2001年11月3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋，单价8500元／建筑平方米，总价款245735元。我应在2001年11月5日付清全部购房款，鼎恒公司应在2001年12月31日前换签正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同，适时交付房屋，自2002年11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。 【被告辩称】 鼎恒公司辩称： 这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。不同意正文的诉讼请求给付相应利息。 【案件事实及证据】 2001年11月3日，鼎恒公司与正文签订认购书。约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号房屋出卖给正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计245735元。双方约定，正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前与正文换签正式房屋买卖合同，于2002年10月31 页脚

日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。认购书签订后，正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。但鼎恒公司没有按认购书的约定与正文换签商品房买卖合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星，鼎恒新星5-19层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。

问题： 1、 何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？ 2、 本案中的认购书是否有效？为什么？ 3、 本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么标准支付？ 4、 本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？

答： 1、（1）商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规定。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。