写字楼物业管理服务方案

第九章写字楼物业管理服务方案

一、要求和目的

（一）、为业户及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境

（二）、确保写字楼功能的正常发挥

（三）、使物业保值增值

（四）、应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合

二、写字楼物业服务内容

（一）、租售营销服务

为了使写字楼保证较高的出租售和较高的收益，物业管理公司必须做好营销服务，写字楼营销的市场调研和营销计划制定，整体形象设计、宣传推介，引导买租客户考察物业，与客户的联络、谈判、签约，帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营销推广服务范畴。

（二）写字楼的商务服务

写字楼一般设有商务中心，是物业管理公司为了方便客户，满足客户需要而设立的商务服务机构。

一）硬件配置

写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置，商务中心设备的正常使用和保养，是服务保障的前提条件。

二）服务要求

客户对商务中心服务质量的评价，是以服务的准确、周到、快捷为出发点。商务中心工作人员在提供服务时，应了解清楚客户所需服务项目、服务时间及服务要求，向客户讲明收费标准，准确、迅速地完成服务项目。

（三）、写字楼商务中心服务内容

写字楼商务中心的服务项目应根据客户的需要进行设置，主要包括以下服务内容：

一）各类文件的处理、打印服务。

二）长话、传真、电讯、互联网服务。

三）邮件、邮包、快递等邮政服务。

四）商务咨询、商务信息查询服务。

五）商务会谈、会议安排服务。

六）电脑、电视、录像、幻灯等设备的租赁服务。

七）临时办公室租用服务。

八）翻译服务。

九）报刊、杂志订阅服务。

十）文件、名片等印刷服务。

十一）客户外出期间保管、代转传真、信件等。

十二）秘书培训服务。

（四）、写字楼的前台服务

在写字楼市场竞争激烈的今天，谁能为客户提供更好的服务，谁就能够拥有更多的客户，谁就能够在写字楼市场的竞争中立于不败之地。写字楼的前台服务主要项目有：

一）钥匙分发服务。

二）问讯、引导服务和留言服务。

三）物品寄存服务。

四）信件报刊收发、分拣、递送服务。

五）行李搬运、寄送服务。

六）出租汽车预约服务。

七）提供旅游活动安排服务。

八）航空机票订购、确认服务。

九）全国及世界各地酒店预定服务。

十）代订餐饮、文化体育节目票务服务。

十一）文娱活动安排及组织服务。

十二）外币兑换。

十三）花卉代购、递送服务。

十四）洗衣、送衣服务。

十五）代购清洁物品服务。

十六）其他各种委托代办服务。

（五）、房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理

一）写字楼建筑的维修养护和住宅、商厦等其他类型物业的做法基本

相同，要求做到大厦栋号、楼层有明显引路标志，无违反规划私搭乱建，大厦

外观完好、整洁，保证房屋的完好率和维修及时率、合格率，并建立回访制度

和回访记录。

二）物业管理公司还应监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，

将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，以确保楼宇结构

和附属设施、设备不受破坏。

三）设备设施使用管理及维修养护

写字楼的设备先进，智能化程度高，对维修养护和使用管理要求较高，所以，设备设施使用管理及维修养护是写字楼物业管理的一项重点内容。《全

国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》关于大厦设备管理的要求远远多于

和高于一般住宅小区的管理标推。为了保证设备能够良好地正常地运行，延长

设备的使用年限，应制定严格的设备养护和维修制度，下功夫做好设备的日常

养护、检修工作，不能坐等报修。此外，设备管理人员应实行24小时值班制度，以最短时间内处理突发运行故障。

（六）、环境保洁与绿化美化服务

一）保洁服务

实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，

所需清洁次数、时间，由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中

转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括写字楼公共区域、走廊及通

道的清洁，外墙的定期清洁，空调机房、变电房、楼层配电室清洁，电梯清洁

保养，消防设备的清洁，供水、排水、泵房系统及其设备的清洁，公共照明设

备的清洁，公共洗手间清洁，垃圾房的清洁，写字楼外围区域的清洁，停车场

清洁服务，写字间内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务，汽车、摩托车、自行车的清洗以及其他清洁卫生服务项目。

二）绿化美化服务

写字楼内外的绿化、美化管理也是写字楼物业管理的日常工作内容之一。绿化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，必须按

照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护

重点，安排不同的落实措施，保证无破坏、践踏及随意占用绿地现象。

（七）、安全管理服务

一）保安服务

1.制定全面的保安工作计划，建立有效的保安制度，消除一切危及或

影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。

2.根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、

业主及客户人数，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。

3.确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时定点定线巡逻与突击检查相

结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场（库）等处。

4.建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。

5.完善闭路电视监控系统，在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处

及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。

二）消防管理

1.建立完善的消防管理组织。建立公司总经理、部门经理、班组长3

级防火组织，并确立相应的防火责任人。组建以保安部人员为主的专职消防队

伍和由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队伍。

2.根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度，明确防

火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。将防火

责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。

3.进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有消防工作的原则、消防法规和消防

须知。定期组织消防演习。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。

4.配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。

5.定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。

6.制定灭火方案及重点部位保卫方案，明确火灾紧急疏散程序。做好

疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。

三）车辆进出与停车服务

主要是做好停车场（库）各方面的管理工作，加强车辆进出与停车的

引导服务和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行

人的安全。

三、写字楼物业管理的内容