房地产投资经济评价指标
浅析房地产项目的经济评价
性 ，除 此之 外所 选择 的评 价 指标 也要满 足横 向的全 面性 ，即 该评 价 指标 需要 能够 满足 不 同人事 对房 地产 项 目进行 评价 的
１ ． 房 地 产开 发 的规 模 和开 发期 首 先 ，房 地 产 开 发 规 模 。 开 发 规模 的 大小 会 直 接 影 响
产业经济
浅析房地产项 目的经济评价
王 军
抚顺市政府投资评 审 中心
摘要：近些年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国房地产行业的发展速度也在不断提高。由于房地产行业是 投 资量大 ， 周 期 比较长 的一个行 业，其在 发展过程 中的危机几率也 比较高 ，因此，为了保证 房地产行业 的稳定发展 ，在
产 项 目进行 经 济 评价 是 一种 必 然选 择 。
一
各种 指标 要简 洁明 确 ，所 表示 的 内容容 易被 人们 所理 解和 接
受 ，并 从个 人 角度也 能够 利用 这些 指标 进行评 价和 分析 。
，
房 地产 项 目经 济 评价 指标 的选 择
房地 产项 目经济 评价指 标 的选择 是 需要 根据 一定原 则 而
率风险。
５ ． 支持企业开展 Ｅ ｌ 元贷款 ，大力发展技术含量及附加值高
在Ｅ ｔ 元 贬 值 趋 势 下 ， 中 资企 业 日元 外 债 的 借 债 成本 逐 渐 降
财 政 补 贴 等 方 面 ，根 据 企 业 、 行 业 实 际状 况 实 行 有 区 别 的 “ 临 的产业
低 ，激发 了企 业获得 日元债 务的动机。因此 ，在此 轮量 化宽松 政策下 ， 政府不应畏惧外资低端产品产业的转移趋势 ， 积极应战 ，
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(五)_真题-无答案
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(五)(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率______。
A.小于20% B.满足目标收益率要求 C.大于20% D.不满足目标收益率要求2. 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为______。
A.7.1B.12.0%C.13.1%D.19.1%3. 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按______征收。
A.土地出让金 B.占用面积 C.经营收入 D.销售收入4. ______指标属短期偿债能力指标。
A.流动比率 B.速动比率 C.利息备付率 D.资产负债率5. 关于利息的计算，下列说法不正确的是______。
A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B.还款当年按年末偿还，按全年计息 C.每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率 D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息6. 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与______的比率。
A.总开发成本 B.项目投资的资本价值 C.项目总投资 D.总开发价值7. ______指标属长期偿债能力指标。
A.流动比率 B.速动比率 C.利息备付率 D.资产负债率8. 对于一般的房地产投资项目，______指标值应该大于2。
A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率9. ______是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率10. 下列不属于清偿能力指标的是______。
房地产开发项目经济评价方法_825209349
《房地产开发项目经济评价方法》建设部标准定额司建设部住宅与房地产业司中国计划出版社，2000目录第一章总则 (2)第二章房地产市场调查与预测 (3)第三章房地产开发项目策划 (4)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (5)第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (10)第六章 房地产开发项目财务评价 (11)第七章房地产开发项目不确定性分析 (18)第八章房地产开发项目方案比选 (20)第九章房地产开发项目综合评价 (21)附表：基本报表及辅助报表 (24)第一章总则 第1条房地产开发项目(以下简称开发项目)经济评价是开发项目可行性研究的重要组成部分，是开发项目决策科学化的重要手段。
为引导房地产业健康发展，防止开发项目盲目建设，提高开发项目经济评价质量，特制定本方法。
第2条开发项目投资额大，涉及面广，影响深远，因此在开发项目建设前，必须根据社会经济发展的需要和城市规划的要求，结合房地产市场调查与预测，运用定性分析与定量分析，微观效益分析与宏观效益分析相结合的方法，做好开发项目的经济评价工作。
第3条开发项目经济评价分为财务评价和综合效益评价。
对于一般的开发项目只需进行财务评价，对于重大的开发项目，如成片开发项目要同时进行财务评价和综合效益评价。
第4条财务评价是根据现行的财税制度和价格体系，计算开发项目的财务收入和财务支出，分析开发项目的财务盈利能力和清偿能力，判断开发项目的财务可行性。
开发项目财务评价一般包括以下几个步骤:1. 收集和估算有关资料和数据;2. 对资料和数据进行识别,并归纳为开发项目的财务收入和财务支出两类数据,为编制基本财务报表提供依据;3. 编制基本财务报表;4. 通过基本财务报表计算财务评价指标, 进行财务盈利能力分析、清偿能力分析及资金平衡分析;5. 进行风险分析。
第5条综合效益评价是分析和计算开发项目对社会的费用和效益,考察开发项目对社会经济的净贡献，判断开发项目的社会经济合理性。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则................................................................................................................................. 第二章房地产市场调查与预测 (4)第三章房地产开发项目策划................................................................................................... 第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 ................................................................... 第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (14)第六章房地产开发项目财务评价..........................................................................................第七章房地产开发项目不确定性分析.................................................................................第八章房地产开发项目方案比选..........................................................................................第九章房地产开发项目综合评价..........................................................................................附表基本报表及辅助报表........................................................................................................第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
房地产项目经济效益评价
内部收益率
投资回收期 税前利润（万） 投资利润率（税前）
总投入
23282.82
60.04%
1.73
59504
72.22%
82397
29174.98
80.93%
1.45
69196
95.71%
72297
56.75%
1.75
53831
77.57%
69395
59.53%
1.58
51326
74.77%
68641
• 资金筹措
• 财务费用=上期期末贷款额×期间利率（或机会成本）+当期贷款额×期间 利率（或机会成本）÷2
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项目的财务评价
• 投资利润率
• 税前利润：项目的经营收入，扣除营业税金及附加和各项费用 • 税后利润：税前利润扣除土地的增值税（目前济南按销售收入的1%计提）、 所得税（税前利润的33%）
• 教育费及附加：为营业税的3%。
• 印花税：销售收入的5‰
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项目投资计划
• 资金运用
• 根据项目开发计划，制定各期资金的运用表。如下表资金筹措与运用表所示， 土地费用、前期费用、建安费用、管理费用、不可预见费等的未来资金运用 情况。
• 敏感性分析
• 敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目 成败和经济效益产生的影响；通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项 目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效 益影响较大的不确定性因素。
房地产开发项目经济评价方法0001
房地产开发项目济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】____ 年09月18日目录第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。
第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。
同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日第一章总则 (3)第二章房地产市场调查与预测 (4)第三章房地产开发项目策划 (7)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (8)第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (14)第六章房地产开发项目财务评价 (18)第七章房地产开发项目不确定性分析 (25)第八章房地产开发项目方案比选 (28)第九章房地产开发项目综合评价 (30)附表基本报表及辅助报表 (34)第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
房地产项目效益分析
房地产项目收益指标评价房地产项目的收益情况主要有投资利润率、销售利润率、全投资内部收益率和自有资金内部收益率，这四个指标有着不同的经济意义。
投资利润率及销售利润率是静态的，是财务核算的收益指标，没有考虑资金投入及回收的时间差异，尽管静态的收益率指标能很直观地反映项目收益情况，但却无法说明项目投资的真实回报。
利用投资利润率及销售利润率评价项目收益有一个误区，一个投资利润率及销售利润率很高的项目，如果项目周期很长，则可能变得不具有投资价值，或说明项目未取得良好的投资效果。
根据建设项目经济评价方法与参数的定义：投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
单一的房地产项目具有明确的项目周期，开发产品以销售为主，因此房地产单一项目是不能持续取得经营收益的，开发产品销售完毕，并交付使用后，开发项目周期结束。
在会计核算中只有开发产品建设完工，才能结算收入与成本，计算出利润数据，因此，对于房地产项目的投资收益率及销售利润率一般按项目整体计算，不能按年计算。
投资利润率=净利润/项目投资总额=净利润/销售总额*销售客额/项目投资总额=销售利润率*投资总额周转率。
根据建设项目经济评价方法与参数的定义：建设项目总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和，未包括销售税金，因此计算投资利润率的投资总额并非项目全部支出，且房产地项目税费成本在成本支出中占有较大比重，这大大影响了投资利润率在项目评价中的真实性。
在项目盈利的情况下，销售总额大于投资总额，所以投资利润率肯定大于销售利润率，同时也大于项目全部投入资金的回报率，单独使用投资利润率指标进行项目决策评估，会高估项目真实收益，误导投资决策。
因此在项目静态收益分析评价中，需要将投资利润率及销售利润率结合应用，以更好的反映项目的盈利水平。
内部收益率是指在项目寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法目次第一章总则第二章房地产市场查询拜访与猜测第三章房地产开辟项目策划第四章房地产开辟项目投资与成本费用估算第五章房地产开辟项目收入估算与资金筹措第六章房地产开辟项目财务评价第七章房地产开辟项目不肯定性分析第八章房地产开辟项目筹划比选第九章房地产开辟项目综合评价第一章总则（第六章）第一条房地产开辟项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要构成部分，是房地产项目决定计划科学化的重要手段。
为了引导房地家当健康成长，削减房地产开辟投资的盲目性，进步房地产项目经济评价质量，制订本办法。
第二条房地产项目应根据社会经济成长的须要和城市总体筹划的请求，应用微不雅效益分析与宏不雅效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的办法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目将来获取收益的方法，可将房地产项目重要分为下列类型:一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开辟完成后出售的方法获得收入、收受接收开辟资金"、获取开辟收益，以达到盈利的目标。
二、出租到房地产项目。
此类房地产项目以预租或开辟完成后出租的方法获得收入、收受接收开辟资金、获取开辟收益，以达到盈利的目标。
三、混淆型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开辟完成后出售、出租、自营的各类组合方法得到收入、收受接收开辟资金、获取开辟收益，以达到盈利的目标。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大年夜的、对区域社会经济成长有较大年夜影响的房地产项目，如经济开辟区项目、成片开辟项目，在作出决定计划前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税轨制和价格体系，计算房地产项目标财务收人和财务支出，分析项目标财务盈利才能、了债才能以及资金均衡状况，断定项目标财务可行性。
第六条综合评价应从区域社会经济成长的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净供献，断定项目标社会经济合理性。
房地产开发项目经济评价几个基本参数的确定方法_许华
房地产开发项目经济评价几个基本参数的确定方法●许 华 摘 要:房地产开发项目经济评价方法和其他基本建设为主的固定资产投资项目相比有其特性,特别是在投资估算、资金筹措、销售收入等参数确定方面极为突出,简单套用其他的评价方法可能不能客观地反映项目真实情况。
如何合理地进行房地产开发项目经济评价,是在实际工作中需要解决的一个难题。
文章就此展开深入探讨。
关键词:房地产开发项目 经济评价 基本参数 确定中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1004-4914(2004)07-263-01房地产开发行业主要是从事房屋开发、房屋租赁、房屋代建等经营活动。
该行业是资金密集型企业,完成一项房地产开发投资一般需要3 -5年甚至更长的时间,营业周期较长,大额的资金在较长时间内都沉淀在房地产上,要通过出售所开发的房地产项目来抽回资金变现。
房地产开发项目具有不同于一般固定资产投资项目的特点,其资金运用规模较大、资金周转期较长、资金流动性较差,取得土地的成本、房地产建成后的销售价格都具有很强的地域特征,项目投资构成特殊,偿还贷款主要通过租售房款的净现金流来实现。
因此,房地产开发项目经济评价方法和其他基本建设为主的固定资产投资项目相比有其特性,特别是在投资估算、资金筹措、销售收入等参数确定方面极为突出,简单套用其他的评价方法有可能不能客观地反映项目真实情况。
如何合理地进行房地产开发项目经济评价,是在实际工作中需解决的一个难题。
以下是笔者在实际工作中的一些体会,供大家参考及探讨。
一、投资估算的有关参数确定投资估算中不少基础参数都可以通过查找定额、相关工程造价资料以及当地类似工程的有关工程预决算资料取得。
需要说明的是,由于房地产项目具有很强的地域性,进行投资估算时所依据的有关基础参数应主要为房地产开发项目所在地的相关数据。
实际工作中,投资估算时较难的是管理费用、销售费用的比例如何确定。
一般情况下,这两项费用可以根据当地同业规定的有关费率进行取费,其中,管理费用可以根据土地费用、前期工程费、房屋开发费之和的一定比例进行测算,销售费用可以根据销售收入的一定比例进行测算。