园区工业厂房的权属与购置风险

园区工业厂房的权属与购置风险NO.1园区工业厂房分割转让的制度关于工业地产的转让，我国法律及相关地方政府均有相关规定，总体来说，工业地产的转让有别于普通商品房屋的转让，其转让多受地方政府及相关部门管控，这也造成工业地产转让合同在履行过程中产生了许多纠纷。

近年，我国地产行业已经发生微妙变化，住宅地产因政策调控和疫情反复等因素仍深陷低迷，商业地产则因城市化进程放缓而日趋平稳。

相形之下，工业地产的开发却呈现出上升趋势，多省市的地方政府近年来频出利好政策，大力开发产业园区，并允许园区物业可划分单位进行分割转让，以此吸引、鼓励制造业企业入驻和投资。

工业地产可按幢、层、间等单位进行分割式转让，不仅有利于解决大量中小制造商无力大规模拿地建厂的现实困境，实现工业地产的灵活供应，提高工业物业的利用率，而且还有助于引入上下游产业，形成区域制造业的规模化和集群化效应，以达到构建产业链之目的。

就现行法律规定而言，无论是作为法律的《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》，还是作为行政法规的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中均没有任何规定禁止或者限制工业地产进行分割转让，可见，从法律规范层面来看，工业地产分割转让并不存在制度障碍。

但是，很长一段时间内，地方政府在行政管理实践过程中，对于工业地产的分割销售均持谨慎和保守态度，原则上不允许工业物业进行分割销售，究其原因，除了保证招商引资的目的实现、防止改变土地用途、避免对公开出让制度造成冲击等原因之外，就政策方面来看，原国土资源部于2008年出台的《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》对工业项目的投资强度、容积率、建筑系数、办公及生活设施用地面积、绿地率等五项指标作出了详细规定，并明确指出“不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减”，这一政策要求一定程度上间接左右了地方政府的行政管理决策，加之工业用房通常系以楼栋为单位统一办理产权登记的，土地主管部门更不可能突破现有权属状态对产权进行分割登记和管理。

工业产权性质的房屋，不属于普通的商品房屋，受让方所购房屋能否办理产权转移手续，不仅需要根据合同约定，更属于行政审批行为，只有符合相关政府部门规定的条件才能通过行政审批从而完成产权登记办理，因政策性原因导致无法办理产权登记的，转让方无需履行为受让方办理房屋过户手续的合同义务。

不过最近几年，地方政府对于工业地产的产权分割限制已有明显的松绑趋势，上海、广州、青岛等多个城市均发布了相关规范文件，允许工业地产在符合一定条件的情况下进行分割转让。

工业地产分割转让的管理政策变化，允许整体转让和分割转让并行，将工业用地项下传统的定向供地转为灵活供地，这为工业园区开发提供全新的经营模式，而这一举措，既有望为陷入低迷的房地产行业提供新的增长“引擎”，也可有力促进和鼓励制造业企业进行生产投资并稳定发展，宏观层面响应了我国“工业立国”的大政方针。

随着工业地产分割转让政策的广泛施行，仍属蓝海的市场潜力将进一步得到释放和挖掘，工业地产的开发商或将迎来很好的商业机遇。

当然，必须看到的是，机遇往往伴随着挑战，如何准确理解和适用政府部门出台的政策，并在政策框架内尽可能以市场化方式运作，以及如何找到应对配套机制缺位的合规破局之法，都是现阶段从业者必须予以思考和解决的关键问题，也是值得法律界研究和探讨的重要议题。

NO.2园区工业厂房的“分割产权”与“共有产权”在我国，工业用地产权分割一直是一个极为模糊的话题。

“我国长期实行社会主义公有制和计划经济，工业生产基本由国家垄断经营，因此，当时的工业项目用地几乎都由政府划拨而来，市场上基本不存在可销售的厂房，自然也就没有分割转让的问题。

这样的状态一直持续到80年代，深圳蛇口工业区的成立打破了体制禁锢，工业用地迎来了市场化阶段。

在这个过程中，国家对工业用地开发做出了诸多限制，包括执行统一的出让年限、出让底价、（允许的）容积率、建筑系数、投资强度等等。

唯独工业用地的产权分割，却像被遗忘了一样，迄今没有任何一部法律法规对此作出过明确说明，这也导致工业用地物业分割销售长期处于两难境地。

虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等都没有规定工业用地不能分割转让，但传统的工业用地都是出让给工业企业自建自用，在这种情况下，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，如果后期要出售，也就只能整体转让，无法分割。

厂房是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放弃了优先购买权。

其实这回到了第一个问题，如果厂房是别人共有的，当然需要共有人都同意出售。

另外，不要单纯相信《授权委托书》，需要进一步核实委托人签名是否真实。

如出售人为共有人中的一方，需要另外一方同时也在出售厂房的协议上签名或盖章，或者出具委托另一方出售房屋的经过公证手续的《授权委托书》。

园区工业地产不鼓励分割是因为分割转让或将影响原有工业用地控制指标。

工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。

还有一种担忧，“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。

虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有各种政策补贴，拿地成本低。

如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，不易把控，不利于土地市场交易秩序，或许会造成地方政府土地收益流失。

从历史嬗替可以看出，政府不放开工业产权分割转让的口子，主要有两方面的顾忌。

首先，地方政府最大的担忧无疑是政策放开后工业用地的「房地产化」现象。

因为工业用地成本低廉，加之7%工业生活配套的真空地带由来已久（一些开发商把办公，研发都按照厂房来报批，只有宿舍等建筑完全算非工业用地），一旦放开分割权限，很可能会有开发商钻空子。

虽然工业用地也实行「招拍挂」，但竞争程度远不如经营性用地，如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地「招拍挂」，造成不公平竞争，还会破坏当地原有的园区生态（在工业用地上建设可分割出售的写字楼成本非常低，经营用地的园区根本无法竞争）。

当然，以上这些只是表面原因，更重要的是，这种行为不符合政府的利益。

因为工业地产项目是政府招商引资而来，低价（甚至零地价）出让国有土地，本质上要换取税收和带动就业。

这样一操作，赚钱的是开发商，政府白白流失了土地出让金不说，税收也没留下，这是地方政府万万不能容忍的，所以干脆一禁了之，要么自持，要么整体出售。

这是利益方面的纠葛，从技术上看，工业用地分割转让同样难度不小。

和经营性用地一样，工业用地也是带指标出让的，而且指标更多、更复杂。

除了容积率、建筑面积、绿地率、配套建筑占地这些用地指标，还有固定资产投资强度、开发强度、产出强度、亩均税收等经济指标，以及能耗标准、环境标准、安全生产等管控指标。

如果工业用地没有分割出售，那么直接把指标摊匀就好办，如果分割转让，则可能使上述指标无法落实。

当然，在实践中也有不少地方政府为了招商引资，在谈判中并未对工业产权分割销售进行限制性规定，甚至口头上承诺，允许开发商在一定范围内将厂房分割转让，不过后续的执行依然存在较大不确定性，如因政策变更、政府换届等情况导致约定无法履行的情况并不鲜见。

共有产权在房地产领域已经是深入人心的概念，在各个城市也有着十多年的实践。

从基本属性来说，这其实是一种公共服务性质的保障性住房的一种，是政府提供政策优惠，与符合条件的中低收入住房困难家庭购房人共有住房产权的模式。

在这种共有产权模式下，由于购房人只需要支付自己拥有部分产权的价格，其负担要远远低于完全市场化的商品房，但却享有同等的教育、医疗、户政、养老、治安、消防、住房公积金等公共服务权益，并且在限售期结束后可以转让其产权份额，也保证了一定的流动性。

为了更好的体现降低中小制造业企业成本以扶持发展实体经济的政策宗旨，政府可以采取协议出让或者直接划拨用地的方式，指定当地的国有平台公司为该企业定制标准厂房，双方约定各自享有50%的厂房产权，定价模式为“成本+微利”。

这样实际上就降低了企业的出资，提高了其支付能力，以远远低于市面的价格（可能仅为同片区同档次产品的30%-70%）购买到该厂房的部分产权，得以把精力更多放在生产经营正途之上，也实现了生产功能、保障属性与财产权利“三位一体”的功效，对企业吸引力显而易见，对政府来说本身就是一种非常强有力的招商、留商、育商手段。

购买产权份额之后，企业享有厂房的全部使用权，入驻、装修、投产，一切无碍，但在处分权利上会存在一定限制，比如只能将所购厂房产权份额用于办理住房贷款抵押，其他份额的抵押、转让等权利均受到限制。

等到取得不动产权证满5年后，政府将对企业的产值税收进行相应的考核，如果达不成考核要求，政府有权对企业手中的份额按照8-9折进行强制回购；达成考核的企业，如果有需要也可以转让其产权份额，政府平台公司享有优先购买的权利。

这样一来，既满足了企业的生产经营需求，切实降低了企业的成本，又保障了经营性资产的控制权仍然牢牢掌握在政府手中，同时也能够增强对买房企业业全生命周期的高效动态管控。

当然，以上这些还只是我们不成熟的粗略构想和建议，具体实施细节还有待相关政府部门去探索和完善，我们也会持续观察接下来的政策实践进展。

NO.3可分割产权的园区工业厂房销售可分割产权进行销售的工业标准厂房对当地经济发展的贡献有以下几个方面：促进企业发展：可分割产权进行销售的工业标准厂房可以满足企业的灵活性和多样性的需求，为企业的发展提供更多的选择和便利，促进了企业的发展和壮大。

提高地区产业集聚度：工业标准厂房的分割销售可以吸引不同规模和类型的企业入驻，促进产业的集聚和发展，提高地区的产业集聚度和竞争力。

带动相关产业发展：工业标准厂房的销售和使用会带动相关产业的发展，如建筑、物流等产业，为当地经济发展提供更多的机会和动力。

增加就业机会：企业的发展和壮大会带来更多的就业机会，提高当地的就业水平和居民的收入水平，促进当地经济的稳定和繁荣。

增加地方财政收入：工业标准厂房的销售和使用会带来更多的税收和地方财政收入，为地方政府提供更多的财政支持和保障，促进当地的经济发展和社会进步。

综上所述，可分割产权进行销售的工业标准厂房对当地经济发展有着重要的贡献，可以促进企业发展、提高地区产业集聚度、带动相关产业发展、增加就业机会和地方财政收入。

从属性上来看，这种“共有产权”标准厂房也属于“工业保障房”的一种，比它还要低一个层级的就是只租不售的保障性小微园。