房地产投资拿地分析
无锡拿地前期可行性分析报告案例
无锡拿地前期可行性分析报告案例一、引言无锡市作为江苏省的重要城市，不断发展壮大。
随着城市规划的不断推进，土地资源逐渐减少，市政府决定进行拿地前期可行性分析，以确保拿地项目的成功实施。
本文将针对无锡市拿地前期可行性分析进行案例分析，为政府决策提供参考依据。
二、项目背景无锡市位于江苏省东部，地理位置优越，交通便利，拥有良好的发展潜力。
市政府希望通过拿地项目的实施，进一步提升城市的发展水平，优化城市功能布局，推动经济的持续发展。
三、拿地前期可行性分析内容1. 市场需求分析：对无锡市房地产市场进行深入研究，了解市场需求的变化趋势，以及未来几年的发展方向。
从消费者需求、购房能力、市场供求关系等角度进行综合分析。
2. 土地资源评估：对无锡市拟拿地的地块进行评估，包括地理位置、土地规划用途、土地面积、土地供应情况等方面进行综合评估，确定该地块是否适合进行拿地项目。
3. 竞争分析：对无锡市同类项目进行竞争分析，了解市场上已有的竞争对手，以及其项目的优势和劣势。
通过分析竞争对手的市场份额、销售情况等指标，为拿地项目的定位和策划提供参考。
4. 投资回报分析：对无锡市拿地项目进行投资回报分析，包括土地成本、建设成本、销售周期、销售价格等方面进行综合评估，预测项目的投资回报率和盈利能力。
四、可行性分析报告结果根据对无锡市拿地前期可行性分析的研究和分析，得出以下结论：1. 市场需求：无锡市房地产市场需求仍然较为旺盛，尤其是中高档住宅市场和商业地产市场有较大的增长空间。
2. 土地资源评估：拟拿地地块地理位置优越，土地规划用途适宜，土地面积适中，土地供应情况较好，具备进行拿地项目的条件。
3. 竞争分析：市场上已有的竞争对手较多，但拿地项目的定位和策划可以通过差异化来形成竞争优势。
4. 投资回报分析：根据投资回报分析，该拿地项目具备一定的投资回报率和盈利能力，可以为无锡市的经济发展做出积极贡献。
五、结论与建议基于以上分析结果，我们对无锡市拿地前期可行性分析报告提出以下结论与建议：1. 在制定拿地策略时，应重点关注中高档住宅市场和商业地产市场，力争形成自己的市场份额。
房地产开发流程及投资拿地基础知识
房地产开发流程及投资拿地基础知识房地产开发是指通过开发建设楼盘，使其成为可供人们居住或经营的房地产项目的过程。
房地产开发涉及多个领域，包括土地拿地、项目规划、设计、施工、销售以及运营等环节。
下面将介绍房地产开发流程以及投资拿地的基础知识。
1.土地拿地阶段：-市场调研：了解所在城市的发展规划、人口流动、经济状况等因素，确定适合的开发项目类型。
-寻找土地：通过土地市场、政府供地、土地拍卖等方式找到合适的土地。
-土地调查：对选定的土地进行测量、评估，了解土地性质、规模、限制条件以及开发潜力。
-土地收购：与土地所有者或开发商进行谈判并达成土地收购的协议。
2.项目规划阶段：-可行性研究：进行项目的市场调研和经济分析，评估项目的可行性和可持续性。
-项目设计：与设计师合作，进行项目规划和建筑设计，包括功能布局、建筑风格、工程造价等。
-资金筹集：确定项目的资金需求，并通过银行贷款、股权投资等方式筹集资金。
-建设许可证：申请获得建设许可证，符合法律法规和规划要求。
3.施工阶段：-施工招标：发出招标邀请，选择合适的施工承包商，并签订合同。
-施工管理：监督和管理施工进程、质量和进度，并与承包商进行协调。
-竣工验收：完成项目建设后，进行竣工验收，并获得相关部门的验收合格证书。
4.销售阶段：-房屋销售：进行销售推广活动，吸引客户购买房产。
-成交合同签订：与购买者签订房屋销售合同，约定购房款项和交房日期。
-房屋交付：按合同约定的时间和条款交付房屋，并提供相关的产权证书。
5.运营阶段：-物业管理：成立或委托物业管理公司管理物业，包括维修、保洁、安全等。
-业主管理：与业主建立良好的沟通和关系，解决业主的日常问题和需求。
-社区建设：开展社区活动，提供便利设施和服务，提高居住环境的品质。
除了了解房地产开发流程外，投资拿地的基础知识也非常重要。
以下是一些投资拿地的基础知识：1.土地类型：了解不同土地的类型和用途规划，如住宅用地、商业用地、工业用地等。
上市房企投资拿地谨慎
上市房企投资拿地谨慎随着中国房地产市场的不断发展，上市房企成为了市场的主导力量。
这些上市房企不仅在房地产开发和销售方面占据着主导地位，同时也在投资拿地方面展现出相对谨慎的态度。
本文将从拿地的意义、拿地的风险以及上市房企在拿地方面的谨慎举措等方面进行探讨。
我们来看一下拿地的意义。
对于房企来说，拿地是其继续发展的基础和保证。
拿地意味着房企能够在市场上拥有可供开发的土地资源，将其转化为房地产项目，进而实现销售和盈利。
拿地是房企发展的重要环节，也是房企的核心竞争力之一。
拿地也存在一定的风险。
土地价格的不确定性是拿地风险的主要来源之一。
在土地市场上，价格水平受多种因素影响，如市场供需关系、政府政策调控、经济形势等。
由于这些因素的变化不确定性较大，房企在拿地时很难准确预测土地的价格走势，从而增加了拿地的风险。
地块所处位置和地形地势等因素也会对开发项目的盈利能力产生重要影响。
如果地块所处地理位置不佳，交通不便利，配套设施不完善等，将会对项目的销售和盈利能力造成一定的压制。
鉴于拿地存在的风险，上市房企在拿地方面展现出相对谨慎的态度。
上市房企在拿地时更加注重产品定位和市场需求。
由于市场竞争加剧，房企需要更加精准地把握市场需求，避免因盲目拿地而导致项目销售困难。
上市房企在拿地前通常会进行市场调研和需求分析，从而确定开发的产品定位和规模。
上市房企在拿地时更注重风险控制。
为了规避拿地风险，上市房企通常会设置一定的投资风险控制指标，如土地成本占销售金额的比例上限等。
通过设置这些指标，房企能够在拿地时更加谨慎地评估风险，从而降低项目的投资风险。
上市房企还会根据市场形势调整拿地策略。
当市场供需关系不明朗或政府加大调控力度时，房企通常会暂停或减少拿地活动，以等待市场回暖或政策放松。
上市房企在投资拿地方面表现出相对谨慎的态度。
这种谨慎不仅是对拿地风险的认识和评估，也是对市场需求和市场形势的准确把握。
通过谨慎的投资拿地策略，上市房企能够在市场竞争中更好地保持自身的竞争力，并实现可持续发展。
拿地可行性研究报告
拿地可行性研究报告一、概述二、地段分析该地段位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全。
附近有多条公交线路，且距离地铁站仅1000米。
周围有大型购物中心、学校、医院等生活便利设施。
该地段是一个充满活力的商业和生活社区，吸引了大量人口聚集。
三、市场需求根据市场调研，该地段周边属于高密度人口区，但房屋供应不足。
购房者需求主要集中在中小户型和公寓。
对于投资者来说，可租赁性和资本回报率是重要考虑因素。
根据数据，该地段租房需求量旺盛，目前租金水平较高，市场潜力巨大。
四、风险评估1.土地获取成本：该地段是一个热门区域，土地价格相对较高。
投资者需要与土地出让方进行有效谈判，争取更有利的价格和条件。
2.市场竞争：由于周边商业发达，已有不少房地产开发商在该地段进行项目开发。
市场竞争激烈，投资者需要通过高品质和差异化设计来突出自己的竞争优势。
3.政策调控：房地产市场受到政府政策的影响较大，投资者需要密切关注相关政策变化，以防止政策风险对项目带来的不利影响。
4.市场波动：房地产市场存在周期性波动，投资者需要对市场做出准确的判断，并制定相应的风险对策。
五、可行性分析1.市场前景：根据市场需求分析，该地段市场潜力巨大，租金收益可观。
经济水平的提高和人口流动性将进一步促进市场增长。
2.投资回报：考虑到土地成本和开发建设成本，预计该项目的投资回报率较高。
投资者可通过租金和资本收益获得长期收益。
3.管理风险：投资者应制定科学合理的规划和管理措施，确保项目按时按质完成，并加强租户管理和物业维护，降低经营风险。
六、项目建议综合各方面因素，本报告建议投资者可进一步深入研究和论证该地段的投资项目。
在确定具体项目后，建议采取灵活多样的销售和市场推广策略，以最大化项目的投资回报率和市场竞争力。
七、结论该地段作为房地产开发项目的拿地选择具备较高的市场潜力和投资回报率。
然而，投资者应警惕所面临的潜在风险，并制定合理的风险对策，以降低投资风险。
房地产投资拿地
房地产投资拿地随着城市人口的增加和经济的发展，房地产行业成为了投资者的热门选择之一。
而在房地产投资过程中，拿地是一个至关重要的环节。
本文将从房地产投资的意义、拿地的重要性以及如何进行房地产拿地等方面进行探讨。
一、房地产投资的意义房地产投资是指通过购买土地、房屋等不动产进行投资，以期获取资本增值、租金收益等经济利益的一种行为。
房地产投资的意义在于多方面。
首先，房地产投资具有较高的回报率。
相比于其他投资方式，如股票、基金等，房地产投资往往能够带来较高的回报。
尤其是土地的增值潜力巨大，随着城市的发展和用地需求的增加，土地的价格也呈现上涨趋势。
其次，房地产投资有一定的避险功能。
不动产的价值相对稳定，受经济波动的影响较小。
即使在经济不景气时期，房地产依然是一个相对安全的避风港。
最后，房地产投资能够带来稳定的现金流。
通过出租或销售物业，投资者可以获得稳定的租金或购房款项，从而实现现金流的增加。
二、拿地的重要性在房地产投资中，拿地是一个至关重要的环节。
拿地即购买土地，是房地产项目的起点。
首先，拿地决定了项目的潜在价值。
一块好的土地，地理位置优越、交通便利、周边配套设施完善，会为未来的房地产项目增加较高的价值。
因此，在拿地环节，投资者需要进行深入的市场研究和地产项目分析，以寻找最具潜力的土地。
其次，拿地决定了项目的可行性。
拿地需要考虑诸多因素，如土地价格、土地规划、土地用途等。
投资者需要仔细评估土地项目的可行性、回报率以及风险。
只有经过合理的论证和评估，才能确保拿地的决策在经济上和法律上都得到充分考虑。
最后，拿地决定了项目的开发方向。
投资者需要根据所拿到的土地的条件和规划，确定房地产项目的具体开发方向。
这包括住宅开发、商业开发、工业开发等。
通过合理的拿地和开发策略，投资者可以最大程度地提升项目价值和回报率。
三、如何进行房地产拿地在进行房地产拿地时，投资者应该采取一系列的步骤和措施，以确保拿地工作的顺利进行。
首先，投资者需要进行市场研究和调查。
拿地的可行性研究报告
拿地的可行性研究报告一、引言拿地是房地产开发过程中的重要环节之一，对于开发商来说，是否拿地成功和拿地的可行性是决定项目成败的重要因素。
本文将对拿地的可行性进行研究，以提供相关决策依据。
二、市场分析1. 市场背景介绍当前房地产市场的发展状况，包括供需关系、价格趋势、政策环境等。
2. 市场需求分析目标市场的需求情况，包括潜在购房者的人口结构、收入水平、购房动力等。
3. 竞争分析对当前市场竞争对手进行分析，包括其项目数量、市场份额、产品特点等。
三、项目分析1. 土地选址在市场需求和竞争分析的基础上，确定适合拿地的地段和面积范围。
2. 土地条件评估对选定的土地进行评估，包括地貌、土壤条件、可开发性等方面的考虑。
3. 土地质量评估对土地的质量进行评估，包括用地性质、土地权属、规划要求等。
4. 开发投资预估综合考虑开发成本和市场售价，对项目的开发投资进行预估，包括土地购置成本、开发建设成本等。
四、可行性评估1. 财务分析利润预测：根据市场需求和项目投资预估，预测项目的销售收入和成本支出，计算项目的预计利润。
2. 风险评估对项目在市场、政策、环境等方面的风险进行评估，包括市场变化、政策调整、环境污染等可能带来的风险。
3. 法律风险评估对拿地过程中可能存在的法律风险进行评估，包括土地产权纠纷、合同法律风险等。
五、结论根据市场分析和项目分析的结果，综合考虑财务和风险等因素，得出关于拿地可行性的结论，为决策提供参考。
六、参考文献（此处略去）本报告对拿地的可行性进行了全面的研究和分析，对于开发商在拿地决策时提供了科学的依据。
在实际应用中，应根据具体情况结合其他因素进行综合分析，并及时进行调整，以保障项目的顺利进行和预期收益的实现。
房地产开发拿地测算
房地产开发拿地测算房地产开发拿地测算，这个话题可真是个大工程。
拿地就像买衣服，选得好，穿得舒心。
想象一下，城市里的每一块地，背后都有故事。
我们先来聊聊什么是测算。
简单说，就是评估拿地的成本、收益，还有风险。
这样做，能让开发商在决策时更有底气。
第一部分，市场调研是关键。
1.1 地段的重要性。
位置好，像是打了一针强心剂，周围的配套设施、交通状况，都是加分项。
想象一下，买家走出门就是公交站，旁边还有超市，真是家门口的便利啊。
1.2 价格分析。
价格要合理，不能天上掉馅饼。
得考虑市场行情，避免高买低卖。
适当的价格，才能吸引买家，才能保障项目的收益。
第二部分，成本构成不能忽视。
2.1 土地成本。
土壤是基础，好的土壤才能种出丰硕的果实。
土地的竞拍价格，得看市场需求。
2.2 建设成本。
房子建好后，得考虑材料和人工费用。
选择合适的材料，控制好工期，才能在预算内完工。
2.3 运营成本。
房子建好了，还得运营。
水电费、物业费，这些都是不能少的开销，得提前测算好。
第三部分，收益分析让人期待。
3.1 销售收入。
房子卖出去，价格得公道。
房子好，售价高，能吸引不少买家。
3.2 租金收益。
还有租房市场，房子不光能卖，还能租。
租金的稳定性，能为开发商提供持续的现金流。
3.3未来增值。
土地的升值空间可大可小，得看市场变化。
长远来看，合理的投资，往往能带来意想不到的回报。
最后，总结一下，房地产开发拿地测算，真的是一门学问。
透过市场调研、成本分析和收益预测，开发商才能找到最佳的拿地策略。
这不是一蹴而就的事情，而是细水长流的过程。
每一步都得谨慎，才能在风云变幻的市场中，稳步前行。
总之，拿地就像下棋，得提前布局，才能赢得最终的胜利。
房地产公司拿地因素分享
房企拿地的三大影响因素思考结合成本培训西安学习心得集团对我产品研发中心进行相关系统培训，通过两日之培训，对于设计具体细节，每个人想法都不尽相同，通过课间及课后休息时间，与讲师交流，对其所途经城市，合作开发商了解相关信息，对于近期我集团异地拿地，初步有如下思路，现通过课后总结，将心得与公司共同分享。
拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。
本文从企业因素，城市因素，项目研判三个方面，全面系统分析影响拿地的因素。
一、影响拿地的因素之企业因素1.公司战略从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。
这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。
2.土地储备一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。
二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。
3.资金情况公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。
4.溢价能力公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较高的机会获得该项目。
反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，实际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。
其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。
5.成本控制公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。
地产拿地可行性分析
地产拿地可行性分析拿地可行性分析指的是对于地产开发商在某个地区拿地进行房地产项目开发的可能性进行评估和分析。
以下是对拿地可行性的分析：一、市场需求分析拿地前首先需要对当地房地产市场的需求进行深入分析。
包括对人口数量、人口结构、人口流动、经济发展水平、就业情况等因素进行研究。
了解当地的居民购房需求、租房需求、商业用地需求等情况。
通过市场需求分析，可以评估项目的定位和设计能否满足市场需求，确保项目的销售和租赁情况良好。
二、项目规划与设计拿地后，需要对项目的规划与设计进行评估。
包括对项目周边的基础设施、交通便利度、商业环境等因素进行综合考虑。
确保项目的规划与设计合理，符合市场需求和开发商的定位。
同时要注意项目的规模是否与当地市场相匹配，避免项目过大或过小导致销售难题。
三、成本估算与可行性评估拿地开发需要投入大量的资金，因此在投资决策前需要进行成本估算与可行性评估。
首先要对土地的价格进行评估，并考虑后续开发建设所需的成本，包括建筑物的建设、土地改造、配套设施的建设等。
同时还要综合考虑地产市场的价格走势，评估项目的预期收益和回报率。
通过成本估算与可行性评估，可以确保拿地项目的经济可行性，为项目的投资决策提供参考。
四、政策与法律风险分析在拿地的过程中，还需要考虑政策与法律风险。
包括土地规划、用途管制、建设标准等方面的政策风险，以及土地产权、土地出让合同等法律风险。
需要对当地的规划和政策法规进行了解和评估，避免因政策变化而导致项目无法顺利进行。
此外，还需要对开发商自身的法律风险进行评估，确保拿地项目的合法合规。
五、市场竞争与销售策略在进行拿地可行性分析时，还需要对项目周边的竞争情况进行评估。
了解竞争对手的项目情况、价格策略、市场销售情况等。
同时需要确定项目的定位和差异化策略，以提升项目的竞争力。
基于市场的需求和竞争情况，制定相应的销售策略，确保项目能在市场中占有一席之地。
综上所述，拿地可行性分析是地产开发商在拿地前的重要一步。
上市房企投资拿地谨慎
上市房企投资拿地谨慎
在当前房地产市场竞争激烈的情况下，上市房企在投资拿地方面显得更加谨慎。
这是
因为国家出台了一系列针对房地产市场的调控政策，加大了对房地产行业的监管力度。
市
场竞争激烈，土地供应紧张，使得拿地成本大幅上升。
房企需要更加谨慎地进行投资拿地，以降低风险并保持可持续发展。
上市房企在投资拿地方面更加注重风险控制。
在选择拿地项目时，房企会更加谨慎地
选择项目，注重项目的地理位置、规划和环境等方面的因素。
房企会进行详细的市场调研
和风险评估，以确保项目的可行性和投资回报。
他们会更加注重项目的风险因素，如土地
供应、市场需求、政策变化等，以降低项目失败的风险。
上市房企更加注重资金的安全性和回报率。
在当前房地产市场的竞争中，土地价格大
幅上涨，使得拿地成本增加。
为了确保项目的可持续发展和盈利能力，房企会更加谨慎地
进行资金投入。
他们会对项目的回报率进行详细评估，并根据评估结果决策是否投资拿地。
他们会更加注重资金的安全性，选择一些具有稳定现金流和可持续发展性的项目进行投
资。
上市房企在投资拿地方面更加注重与地方政府的合作。
地方政府是土地供应的主要实
施者，与房企的合作关系密切。
在投资拿地时，上市房企会与地方政府保持密切合作，以
获得更好的土地资源。
他们会与地方政府进行谈判，就土地价格、用地规划和政策支持等
方面进行协商，以降低项目的风险和成本。
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4
法律法规规定的其它用 地
少量费用(补偿、安置） 或无偿
一般无期限限制
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房地产投资拿地分析
四、招标、拍卖、挂牌的异同
招标
拍卖
挂牌
交易场 所
交易方 式
持续时 间
复杂程 度
衡量指 标
适用范 围
指定地点
一次报价
长
需要制作标书 十分复杂 价格及指定的技术等其 它条件 具备其他综合目标或特 定的社会、公益建设条 件
出让方式
招标、拍卖、挂牌
协议
经营性用地以(商业、旅游、 经营性用地以外用途的
1 商品住宅等)及有竞争要求的 1 土地，同一宗地只有一
工业用地；
个意向用地者的
2
同一宗地有两个或者两个以 上意向用地者；
2
原划拨、承租土地使用 权人申请协议出让
划拨土地使用权改变用途或 3 转让，收回土地使用权，实
行招拍挂出让的；
1. 找出项目的目标客 户
2. 目标客户置业的需 求与心理诉求
3. 找出项目面对竞争 市场的机会点
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房地产投资拿地分析
市场分析和地块评估
• 1.区域市场分析----市场调研任务书 • 2.竞争楼盘分析----楼盘调查表 • 3.市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引
• 4.地块分析--------宗地社会条件调查表
8500
0
花园洋房
93122 1.56 145530
6500
9.46亿
计容总建面 202000
199500
20.35亿
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房地产投资拿地分析
五、地块投资的决策依据：财 务分析
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房地产投资拿地分析
地块投资的决策依据：财务分析
• 1.房地产项目投资与成本构成 • 2.房地产项目的收入估算 • 3.房地产项目现金流量表 • 4.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算 • 5.敏感性分析
6500 4.68亿
88000
6000 5.28亿
199500
16.76 亿
房地产投资拿地分析
产品配置一览表（方案二）
物业类型 类独栋
占地面 积
108878
容积 率
0.5
地上建 面/ 地下建 面 54450
预期单 价元/平方
米
20000
预期总价 10.89亿
联排别墅
0
0
0
15000
0
叠加别墅
0
0
0
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房地产投资拿地分析
2016年9月30日北上广深限购限贷政策
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房地产投资拿地分析
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库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市 价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显
房地产投资拿地分析
二三线城市限购限贷和限售政策（2017年4月）
•1、本市户籍限购2套新建商品房 •2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购 买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。 •3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新 建商品住房需缴纳半年社保或个税 •4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满 2年方可再交易。
拍卖行 多次报价
短 不复杂 价格 土地用途无特别 限制及要求
土地交易场所 多次报价
长 一般 价格 土地用途无特别限制 及要求
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房地产投资拿地分析
七、房地产企业的拿地方式
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房地产投资拿地分析
房地产企业拿地方式五个模式十六种方式
• 招拍挂介绍
• 土地转让介绍
• 股权转让介绍
第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地 产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示 各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市 场占有率。
3
划拨土地使用权转让申 请办理协议出让
4 出让土地使用权改变用途
4
出让土地使用权人申请 续期
5 法律法规规定的其它用地
5
法律法规规定的其它用 地
异 有偿使用，需要签定合同 同
有期限限制
有偿有偿使用，需要签 定合同
有期限限制
划拔方式
1 国家机关、军事用地
2
城市基础设施、公益事 业用地
3
国家重点扶持的能源、 交通等项目用地
•
---宗地自然条件调查表
• 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
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房地产投资拿地分析
四、地块投资的决策核心：产 品规划
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房地产投资拿地分析
产品规划应该实现土地利用的最大利益化
•产品规划首先要立足于规划条件 •产品规划和企业自身的产品密切相关 •产品规划和自身企业的运营能力密切相关 •产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
静 • 2.5.住房供求空间错配持续加剧
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房地产投资拿地分析
近年来政策导向和调控路径
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房地产投资拿地分析
房价持续上涨的四大根本性因素
•2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
•中国的城市化进程 ----购买需求
•人民币超发 ----价格和价值
•国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
三、市场分析和地块评估
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的步骤
第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。
█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
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房地产投资拿地分析
二、地块投资的开发策略和开 发模式
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房地产投资拿地分析
开发策略和开发模式的选择
• 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 • 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 • 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； • 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 • 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击， 香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担 心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地” 制度，这是勾地在香港实行的最初目的。
• 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐 步进入上升的周期。 • 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市 波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， • 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现 过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。 • 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二 线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
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房地产投资拿地分析
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动
█2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动
█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动
█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本内容
区域经济环境分析
区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析， 对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指 数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈
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房地产投资拿地分析
勾地概念
土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的 土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件 且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂” 方式公开出让该宗土地。
进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得； 而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂 牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用 意就是防止土地流拍和贱卖。
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划