房地产估价课件第四章 成本法
房地产估价(成本法)
单击此处添加副标题
房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
房地产评估的成本法课件
房地产评估的成本法课件1. 引言在房地产行业中，评估房地产价值是非常重要的一项工作。
成本法是房地产评估的一种常用方法，该方法通过对房地产的建筑成本和相关费用进行评估，来确定房地产的价值。
本课件将介绍房地产评估中成本法的基本概念和运用方法。
2. 成本法的基本原理成本法是一种以成本为评估依据的方法，通过对房地产的建筑成本和相关费用进行评估，来确定房地产的价值。
成本法的基本原理可以分为以下几点：•基于成本：成本法认为，房地产的价值应该由其建筑成本和相关费用来决定。
建筑成本包括土地购买费用、建筑材料费用、人工费用等，相关费用包括设计费用、审批费用、管理费用等。
•适用于新建房地产：成本法主要适用于新建的房地产，因为对于新建房地产来说，其建筑成本和相关费用相对容易确定；而对于已经存在的房地产，由于其存在年限较长，建筑成本和相关费用的确定会更加困难。
•忽略市场因素：成本法忽略了市场因素对房地产的影响。
即使同样的房地产，在不同时间和地点可能会有不同的市场价值，然而成本法评估的房地产价值与市场因素无关。
3. 成本法的评估步骤成本法评估房地产的价值主要包括以下步骤：步骤一：确定建筑成本确定建筑成本是成本法评估的第一步。
建筑成本包括土地购买费用、建筑材料费用、人工费用等。
对于已有的建筑，还需要考虑维修和改造费用。
确定建筑成本需要考虑各种因素，如地区差异、材料价格、人工费用等。
步骤二：确定相关费用确定相关费用是成本法评估的第二步。
相关费用包括设计费用、审批费用、管理费用等。
这些费用并非所有的房地产都需要考虑，需要根据具体情况进行评估。
步骤三：计算折旧房地产是一种有寿命的资产，其价值随着时间的推移而逐渐减少。
成本法评估需要计算房地产的折旧。
折旧可以通过使用年限、残值率等指标进行计算。
步骤四：计算房地产的价值通过对建筑成本、相关费用和折旧等因素进行综合考虑，可以计算出房地产的价值。
房地产的价值可以通过以下公式计算：房地产价值 = 建筑成本 + 相关费用 - 折旧4. 成本法的优缺点成本法作为房地产评估的一种方法，具有以下优点和缺点：优点•相对简单：成本法相对于其他评估方法来说，计算较为简单，适用于各类房地产。
第四章 土地估价方法——成本法
⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
㈣计算投资利润
1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资 的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式
利润=基数×利润率
3、计算参数的确定
⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费
⑵确定利润率或投资回报率
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境
㈡建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法
单位比较法是通过调查相关的建筑成本手册或典型
实例成本资料，找到与委估建筑物类似的建筑物的单位 成本数据(它代表某种类型建筑物的平均成本)，再依据 它们与委估建筑物在时间和实体上的差异予以修正，得 到委估建筑物的单位成本，再乘以委估建筑物的面积或
体积，求得委估建筑物的重置成本。
不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或
需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境
恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，
也可能是其他因素(如政府政策变化等)。
㈢确定建筑物折旧的方法
1、新旧程度折旧法（成新法） 原城乡建设环境保护部1984年12月在《经租房 屋清产估价原则》中提出。实地观察，判定建筑物
根据每平方米成本来计算的称单位面积法，根据每
立方米成本计算的称单位体积法。
例：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、 建筑结构和档次的房屋单位面积造价为1200元/m2。 试估算该房屋的重置价格。 解：该房屋的重置价格用单位比较法可确定为
重置单价为1200元/m2，则房屋的重置价格为：
1200×300=36（万元）
常用于检验其他方法的测算结果。
房地产评估方法--成本法-培训教程PPT
题可能引发系统性的金融风险，所以贷款利率也不宜加。
求取建筑物的重建价格是假设旧建筑物所 在的土地已经取得，且该土地是一块空地，但 除旧有建筑物不存在之外，其他状况均维修不 变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全 相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合 理必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物 重新购建价格。
（三）、建筑物折旧
1、建筑物折旧的内容：
Di=D=(C-S)/N =C（1-R）/N 式中：Di——建筑物第i年的折旧额
D——建筑物每年的折旧额 C——建筑物重新建造成本 S——估算的建筑物残值 N——建筑物耐用年限 由于，建筑物的残值率R=S/C，所以上述公式变形为： （C-S）/N=C（1-S/C）/N=C（1-R）/N
成新折旧法是分析待估建筑物的建 成年代，确定成新折扣标准，直接求取 建筑物的现值。
三、基本公式
（一）适用于新开发土地的基本公式 （二）适用于新建房地产的基本公式 （三）适用于旧有房地产的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开 发的土地。
基本公式：
新开发土地价格=土地取得费+土地开发 费+税费+投资利息+投资利润+土地增值 收益
为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中美利差缩小甚至倒挂过程中对热
钱过多流入的担忧，央行今年以来一直按“息”不动。 6月份CPI增速继续下降，甚至低于此前的
市场预期，主要有两个因素：一是去年基数较高；二是6月份蔬菜价格总体回落。
同时加息一方面加大房地产企业的融资成本，另一方面加剧买房者观望情绪，而房地产出问
（一）搜集整理资料
房地产估价方法-成本法
房地产估价方法-成本法1. 引言房地产估价是指通过对房产价值进行评估和估算，确定其市场价值以及未来的发展潜力。
在房地产投资和交易过程中，准确估价是至关重要的，因为它直接影响到投资回报率、贷款额度以及交易成功与否。
房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。
本文将重点介绍房地产估价方法中的成本法，并探讨其优缺点以及适用场景。
2. 成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物的实际建造成本进行估价的方法。
它的基本原理是通过估算房地产建筑物的重建成本，再考虑折旧、物理磨损以及功能降低等因素，来确定其市场价值。
成本法适用于不能直接通过市场交易获取参考价值的房产，例如新建房产、特殊用途的房产等。
3. 成本法的步骤成本法主要包括以下步骤：3.1 估算重建成本首先，需要根据房产的建筑面积、结构类型、材料成本等因素，估算出房产的重建成本。
重建成本包括建筑物本身的建造成本以及相关的设备设施、工程、软装等附加成本。
3.2 考虑折旧其次，需要考虑房地产建筑物的折旧情况。
折旧是指由于时间流逝和使用磨损等原因，建筑物价值逐渐减少的过程。
根据建筑物的使用寿命和折旧年限，可以计算出每年的折旧率，并据此计算出折旧价值。
3.3 考虑物理磨损和功能降低除了折旧，房地产建筑物还可能存在物理磨损和功能降低等因素。
物理磨损包括自然灾害、火灾等造成的物质损失，而功能降低则是指建筑物使用过程中因技术、市场等原因而导致的降低使用价值的情况。
在成本法中，需要根据实际情况，适当减去物理磨损和功能降低所导致的价值损失。
3.4 确定市场价值最后，在考虑以上因素后，可以得到房地产建筑物的净值，即市场价值。
市场价值是指在市场上买卖时可以得到的合理价位，是房地产交易时的参考价格。
4. 成本法的优缺点成本法作为一种房地产估价方法，具有以下优点和缺点：4.1 优点•对于新建房产或特殊用途房产等无法通过市场交易确定价值的房产，成本法提供了一种相对可靠的估价方法。
房地产估价方法之成本法
成本法通过估算重新取得或重新开发房地产所需的各项成本费用，然后加上正常的利润和应纳税金来确定房地产 价值。在住宅房地产估价中，成本法可以综合考虑土地取得成本、房屋建设成本、费用和税金等，从而得到较为 准确的估价结果。
案例二：商业房地产估价
总结词
成本法在商业房地产估价中应用广泛，适用于不同类型商业地产的估价。
影响因素
市场比较法受市场供求关系、房地产市场行情等因素影响 较大，而成本法则主要受人工、材料、设备费用等成本因 素影响。
与收益法的比较
01
成本法与收益法的差异
收益法是通过估算估价对象的未来收益来评估其价值的，而成本法则是
基于重新构建或重新购置估价对象所需的成本来评估其价值的。
02
适用范围
收益法更适用于有稳定收益、未来发展前景较好的房地产，而成本法则
04
成本法与其他估价方法的比 较
与市场比较法的比较
成本法与市场比较法的差异
市场比较法是通过比较类似房地产的近期交易价格来得出 估价对象的价值的，而成本法则是基于重新构建或重新购 置估价对象所需的成本来评估其价值的。
适用范围
市场比较法更适用于房地产市场较为发达、近期内有类似 房地产交易的地区，而成本法则在缺乏市场交易数据时更 为适用。
详细描述
商业房地产包括商场、办公楼、酒店等，其价值影响因素复杂。成本法在商业房地产估价中，可以综 合考虑土地取得成本、建筑安装成本、商业运营成本等，同时考虑商业地产的地理位置、市场供求等 因素，从而得出较为准确的估价结果。
案例三：工业房地产估价
总结词
成本法在工业房地产估价中具有重要地位，尤其在评估工业用地价值时。
房地产估价方法之成本法
目录
房地产估价理论与方法成本法应用PPT课件
开发成本是指在取得的土地上进行基础设施 建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费 2、建筑安装工程费 3、基础设施建设费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发期间税费
精品课件
22
三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地 产开发经营活动所必要的费用
房地产从长时期内平均来看， 价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
精品课件
8
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题 一是应采用客观成本而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
精品课件
44
二、重新购建价格的求取思路（熟悉）
(一)房地重新购建价格的求取思路 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立
的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格， 再求和。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
精品课件
45
(二)土地重新购建价格的求取思路
所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价 值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值 与在估价时点的重新购建价格之差。
精品课件
3
二、成本法的理论依据（熟悉）
从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费 用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替代原 理。
不动产估价-成本法PPT61页
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2007.1
ppt课件
4
三、成本法适用的范围和局限 性
1. 适用范围 2. 局限性
2007.1
ppt课件
5
由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多， 或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无 法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成 本法。
有的房地产因特殊性较大，无法在市场上找到 比较理想的房地产可比实例作估价参照物。
2007.1
ppt课件
19
5.耐用年限与折旧年限
耐用年限是指建筑物能够正常使用的年 限，它是由建筑物结构、质量等决定得 自然寿命。
折旧年限是建筑物价值转移的年限，是 由使用过程中的社会经济条件决定的社 会必要使用寿命，或称经济寿命。
2007.1
ppt课件
20
十、建筑物折旧估算的基本方 法
1. 耐用年限法 2. 市场资料法 3. 成新折扣法 4. 罗斯法
9
六、重建成本与重置成本
1. 重建成本 2. 重置成本
2007.1
ppt课件
10
七、重新建造完全价值的构成
1. 直接成本 人工费、材料设备费、机械使用费、小
承包商费 2. 间接费用 承包商的间接费和开发商的间接费用
2007.1
ppt课件
11
八、重新建造完全价值的估算方法
1. 理论估算方法
2. 实务估算方法
2007.1
ppt课件
8
在目前情况下新建造的商品住宅，根据成本估价法 评估其具体价格，可用下列各项费用之和来确定：
征地费 拆迁补偿费 勘察设计及前期工程费 房屋建筑安装工程费 小区内基础设施建设费 开发公司的管理费 投资利息 开发公司的利润 税费 代收费用
2007.1
ppt课件
2007.1
ppt课件
21
1.耐用年限法
耐用年限法又称直线法或定额法，是最接近于 会计折旧计算方法的一种方法，它将建筑的重 新建造成本按一定方法分摊到其耐用年数内， 从而计算每一年的折旧额和累计折旧额。
耐用年限法又分为直线折旧法、余额递减法、 偿债基金法等。但在运用成本法对房地产进行 估价的过程中，房地产估价人员主要采用的是 直线折旧法。
2007.1
ppt课件
22
直线折旧法的基本原理是：
建筑物在耐用年限内，每年的价值损耗 是相等的，因此，只要将建筑物在耐用 年限内总的价值损耗平均分摊到各年内， 即可算出每年的折旧额，然后乘以委估 建筑物的实际使用年数，就可以算出委 估建筑物在估价时点的折旧总额。
2007.1
ppt课件
12
1.理论估算方法
直接法。 根据其成本构成逐项相加求出。
间接法。 通过对类似建筑物的重新建造完全价值 比较修正求得。
2007.1
ppt课件
13
2.实务估算方法
单位比较法。
a.查阅相关得建筑物成本手册，找到与委估 建筑物类似的建筑物每平方米的成本数据；b. 依据它们与委估建筑物在时间和实体上的差异 予以修正，得到委估建筑物的单位成本；c.用 委估建筑物的单位成本乘以面积，求得委估建 筑物的重建成本。
2007.1
ppt课件
17
3.功能折旧
功能折旧也叫功能贬值，指建筑物的效用（功能）损失。
其原因在于：
过时、不合理或错误的建造设计引起的功能损失；
使用过时的技术设备或者没有使用足够的技术设备所 引起的功能损失；
由建筑错位即建筑物的设计用途与基地的用途不符时 引起的功能损失；
建筑过度即建筑物形象超过基地形象而引起的功能损 失，如偏僻的穷山村建筑超豪华的别墅，会造成亏损；
面积比较法
工料估算法
2007.1
ppt课件
14
九、建筑物折旧估算的基本概 念
1. 建筑物折旧 2. 有形折旧与无形折旧 3. 功能折旧 4. 经济折旧 5. 耐用年限与折旧年限 6. 残值率：建筑物残值与建筑物重新建造
完全价值的比值称为残值率
2007.1
ppt课件
15
1.建筑物折旧
建筑物在使用过程中会由于物质因素、 功能因素或经济因素造成价值损耗，在 利用成本法估价时必须扣除这种价值损 耗，这称为建筑物折旧。
第四章 成本法
一、成本法的含义 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的范围和局限性 四、成本法的操作步骤 五、成本法的基本公式 六、重建成本与重置成本 七、重新建造完全价值的构成 八、重新建造完全价值的估算方法 九、建筑物折旧估算的基本概念 十、建筑物折旧估算的基本方法 十一、成本法应用举例
2007.1
2007.1
ppt课件
16
2.有形折旧与无形折旧
有形折旧是指由于物理、化学因素引起的，或 由人工使用和自然力的影响引起的价值损耗。
无形折旧是指由技术进步、消费观念改变、社 会经济环境变化、审美艺术和价值观的变化等 原因而引起的价值损耗。 如建筑式样过时、内部设施和楼面布局落后、 环境污染、地理位置变化、土地用途改变等所 引起的价值损耗均属于无形折旧。
抵押贷款、房地产拍卖的“底价”和拆迁房地 产补偿等特殊房地产的估价可采用成本法。
2007.1
ppt课件
6
四、成本法的操作步骤
1. 估算土地价格 2. 估算建筑物重新建造的完全价值 3. 估算建筑物的损耗 4. 估算建筑物的净值 5. 估算房地产价格
2007.1
ppt课件Байду номын сангаас
7
五、成本法的基本公式
1. 新建房地产的成本法公式 2. 新开发土地中的成本法公式 3. 旧有房地产中的成本法公式
ppt课件
1
一、成本法的含义
成本法(cost approach)，又称原价法， 加合法，重置成本法等，是求取估价对 象房地产在估价时点的重新构建价格(重 置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估 算估价对象房地产的客观合理价格或价 值的方法。
它实际上是以房地产价格各构成部分 的累加来估算房地产价格的方法。
建筑不足即建筑物相对于其基地而言太小或太低档次 而造成的功能损失，如在大城市豪华别墅群内建造低 矮破落和陈旧的住宅，即是建筑不足的例子。
2007.1
ppt课件
18
4.经济折旧
经济折旧是指由于房地产外部原因引起 的价值损失。
造成经济性折旧的原因有环境污染、经 济地理位置的变化、土地用途的改变等。
2007.1
ppt课件
2
成本法中“成本”的含义
完全性:包括开发商的全部成本、开发商 的正常利润和应纳税金。
现时性：在估价时点的重新建造成本。 客观性：是必要而正常的成本，不是开
发过程中实际发生的成本。
2007.1
ppt课件
3
二、成本法的理论依据
1. 从卖方的角度看，成本法的理论依据是 生产费用理论。