房地产估价 柴强 ppt
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房地产估价的若干问题-房地产经纪人学会柴强20页word文档
房地产估价的若干问题柴强中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长第一章估价业务的深化和拓展一、价值评估业务价值评估业务本身还需要深化和拓展。
深化和拓展可从以下三个方面思考：（一）各种估价目的：国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、房屋拆迁补偿、司法拍卖、损害赔偿、税收、保险、公司上市等等。
（二）各种房地产：土地、建筑物、构筑物、在建工程；住宅、写字楼、商场、宾馆、餐厅、高尔夫球场、影剧院、厂房、仓库、汽车加油站、码头等等。
（三）各种价值：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值（清算价值）、投资价值。
二、价值分配业务（一）土地与建筑物之间的价值分配把包含土地价值和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配。
（二）商品房小区各单位之间的价值分配把采用成本法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位（套）之间进行分配：平均房价→楼幢价→楼层价→单套价；用途、位置、朝向、楼层、户型等调整。
（三）开发区各地块之间的价值分配把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分配：平均地价→功能区价→地块价；土地单价、楼面地价、用途、位置、地块状况等调整。
（四）高层建筑地价分摊把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。
三、价值减损评估业务（一）价值减损的情形1、因修改规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。
《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
”2、在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的。
第05章 房地产评估精品PPT课件
象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。
▪ 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达
式为：
▪
区域因素修正系数 （10）0
（5—6）
▪ 其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房
地产相比较的区域因素综合得分。
▪ 具体的打分方法见表5—1。
▪ 多项选择题 ▪ 2.下列选项中，（ ABCD ）是影响房地产的区域因素。 ▪ A 商业繁华程度 B 环境状况 ▪ C 基础设施状况 D 交通状况
正常价格 2000 （110050） 190（ 5 元 / 平方米）
▪ 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏
低2%，则修正后的正常交易价格为：
正常价格 2000 （19080） 204（1 元 / 平方米）
▪ 4.进行区域因素修正
▪ 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等，
它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房 地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价 格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能 实现的合理价值的评估方法。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估前期工作 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估前期工作
▪ 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构 和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地 产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估 对象，收集评估所需资料等工作。
房地产评估(ppt 80页)
房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
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二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
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某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
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装修部分 合计得分
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待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
房地产估价(全套课件) ppt课件
6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
《房地产估价》完整版课件全套ppt教程最新最全
产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第10章 房地产估价报告房地产估价(第二版)课件
房地产估价报告的评审
略见教材
房地产估价报告构成要素
.2 房地产估价报告构成要素的基本内容
(4) 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论
，撰写本估价报告。
(5) 我公司估价人员***和***已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察
的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用
构所有。
(10) 其他根据具体的估价项目或估价机构其他目的需要声明的事项。
参加本次估价的注册房地产估价师(签章)：
注册房地产估价师：****
签章：
注册证号：**********
注册房地产估价师：****
签章：
注册证号：**********
房地产估价报告构成要素
.2 房地产估价报告构成要素的基本内容
(8) 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估
价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，
凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
报告解释权为本评估机
教学要求
引例
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成 的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途 均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另 一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。经过估价人员的市场调查、 对资料的分析以及估价人员的经验，最终确定了这两幢房屋的市场价值。 现估价机构要向委托人提交估价结果。 思考：如何撰写该估价报告？
目录
第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告
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问：“爸爸，安徒生是位鞋匠的儿子，他就生活在这阁 楼里？”这位父亲是个水手，他每年都往来于大西洋各 个港口之间。这位儿子叫伊尔布拉格，他是美国历史上 第一位获普
01 楼 盘 销 售 情 况 02 取 得 业 绩 展 示 03 暴露问题与不足
/content
04 下 月 任 务 目 标
利策奖的黑人记者。二十年后，在回忆童年时代的这段 经历时，伊尔布拉格说：“那时我们家很穷，父母都靠 卖苦力为生。有很长一段时间，我一直认为像我们这样 地位的黑人，是不可能有什么出息的。好在我有一位好 父亲，他让我认识了凡高和安徒生，这两个人的经历告 诉我：上帝没有这个意思。”伊尔布拉格最后成功了， 促使他成功的无疑是那两位贫贱的天才。【感悟】不幸 才是最好的大学。教给孩子一些自己生存的方法——挫 折教育是每一个生
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房地产估价 柴强 ppt
演示：某某某
202X.10.10
象吗？”“哦，原来是这样啊！”牛顿笑了笑说，“这有什 么呢！任何科学家和伟大人物，都是从平凡人脱胎来 的。他们都有自己的弱点、缺点和不足，让孩子们知道 这些，对他们的成长不是更有利吗？何必硬要去掩盖这 些事实呢？”说完，牛顿仍然埋下头，继续工作。【感 悟】任何科学家和伟大人物，都是从平凡人脱胎来的。 他们都有自己的弱点、缺点和不足。过分苛求完美，或 让孩子向某种他（她）并不适合的东西看齐，不给他一 个宽松的成长环
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工作总结/工作汇报
汇报人：某某某
时间：2020.07
境，小天才很可能会被扼杀。故事2 上帝没有这个意思 一位父亲带儿子去参观凡高故居，在看过那双裂了口的
目 皮鞋之后，儿子问父亲：“凡高不是位百万富翁吗？”父
亲回答：“凡高是连妻子都没有娶上的穷人。”第二年，
录 父亲带儿子去丹麦，在安徒生的故居前，儿子又困惑地
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04 下 月 任 务 目 标
利策奖的黑人记者。二十年后，在回忆童年时代的这段 经历时，伊尔布拉格说：“那时我们家很穷，父母都靠 卖苦力为生。有很长一段时间，我一直认为像我们这样 地位的黑人，是不可能有什么出息的。好在我有一位好 父亲，他让我认识了凡高和安徒生，这两个人的经历告 诉我：上帝没有这个意思。”伊尔布拉格最后成功了， 促使他成功的无疑是那两位贫贱的天才。【感悟】不幸 才是最好的大学。教给孩子一些自己生存的方法——挫 折教育是每一个生
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房地产估价 柴强 ppt
演示：某某某
202X.10.10
象吗？”“哦，原来是这样啊！”牛顿笑了笑说，“这有什 么呢！任何科学家和伟大人物，都是从平凡人脱胎来 的。他们都有自己的弱点、缺点和不足，让孩子们知道 这些，对他们的成长不是更有利吗？何必硬要去掩盖这 些事实呢？”说完，牛顿仍然埋下头，继续工作。【感 悟】任何科学家和伟大人物，都是从平凡人脱胎来的。 他们都有自己的弱点、缺点和不足。过分苛求完美，或 让孩子向某种他（她）并不适合的东西看齐，不给他一 个宽松的成长环
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暴露问题与不足
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工作总结/工作汇报
汇报人：某某某
时间：2020.07
境，小天才很可能会被扼杀。故事2 上帝没有这个意思 一位父亲带儿子去参观凡高故居，在看过那双裂了口的
目 皮鞋之后，儿子问父亲：“凡高不是位百万富翁吗？”父
亲回答：“凡高是连妻子都没有娶上的穷人。”第二年，
录 父亲带儿子去丹麦，在安徒生的故居前，儿子又困惑地
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暴露问题与不足
暴露问题与不足
问题一
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