试论登记要件主义和登记对抗主义的比较研究
共有状态下船舶所有权的确定
共有状态下船舶所有权的确定摘要：在实务中，由于运输经营资质、船舶登记管理规定和民间投资等情况的影响，共有关系中的所有共有人并不全部登记在船舶国籍证书注明的船舶所有人之列，由此产生了大量的“隐名”共有人。
对于“隐名”共有人是否界定为船舶所有人，应当从法律对于航船所有人的界定和船舶登记公示属性两方面进行判断。
关键词：共有；船舶所有权；登记在有些情况下，共有人虽然没有在船舶登记机关登记为所有人，但是与登记在册的所有人签有船舶共有协议，以法律书面合同的形式固定了所有权的比例；还有一些是以投资形式隐藏在某一所有人名下。
对于存在“隐名”共有人的情况下如何确定船舶所有人的问题，实务中存在着两种观点：其一，从海商法关于对船舶所有权和船舶共有权制度的规定来看，“登记”是证明船舶所有权和船舶共有权的一个法定证据，未登记的共有人不是法律意义上的船舶所有人；其二，确认共有权时并不是只能以登记为唯一确权依据，因为登记的法律功效只是“不得对抗第三人”，并不意味着登记名义人为该物权的唯一所有权人，在其内部完全存在共有权利人的可能。
对于“隐名”共有人是否界定为船舶所有人，我们认为，应当结合法律对于船舶所有人的界定以及船舶登记公示属性两方面进行判断。
一、法律对于船舶所有人的界定各国海商法及国际公约中对于船舶所有人的界定，主要采用以下三种方式：其一，以登记界定船舶所有人，即船舶所有人是在船舶登记簿上登记为所有人的人。
若采用以登记上记载的所有人作为船舶所有人的界定方式，对于船舶所有人的辨别首先应依据船舶登记簿上对船舶所有人的记载进行判断，未记载在船舶登记簿上的则不是船舶所有人。
其二，以实际拥有所有权界定船舶所有人，即船舶所有人是对船舶具有所有权的人。
若采用此种方式则应当以对船舶具有所有权为依据，实际拥有船舶所有权的人即为船舶所有人。
而登记上的船舶所有人仅为认定船舶所有人的证据，若不存在船舶所有权登记则以实际上对船舶的控制和支配判断是否拥有船舶所有权。
地役权制度论文
关于地役权制度的思考摘要：关于地役权制度，我国物权法中首次进行了规定，是我国立法的一大进步。
地役权具有为人们的生产和生活提供便利，满足人们更高利益需求等功能。
但其对地役权的变动采取了登记对抗主义模式，存在一定的问题，如不利于区分物权和债权，不利于对地役权人的保护等。
本文认为，我国关于地役权的立法应采取登记要件主义模式。
关键词：地役权；性质；功能；登记对抗主义；登记要件主义中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2012）-02-0-01一、地役权的性质（一）以他人的不动产为标的物，以利用他人的不动产为内容。
在地役权法律关系中，利用他人的不动产来提高自己不动产的效益是设立地役权的主要目的。
值得注意的是，我国物权法设立的地役权标的范围突破了德国等大陆法系国家的立法。
这是因为：根据《德国民法典》第1018条，地役权法律关系只发生在两块土地之间，至于土地上的建筑物之间是否可以设立地役权，并无明确规定；而我国物权法第156条为了拓展地役权的调整范围，将地役权的标的确定为“不动产”，使得对土地上的建筑物、附着物等也可设定地役权。
（二）为了提高自己不动产的效益。
“效益”可以按照地役权人的意志设定，在地役权合同中体现为“利用目的”，既可以包括生活上的便利,也包括生产经营上的便利;既可以包括物质层面的，也可以包括精神层面的，如眺望。
（三）按照合同设立。
如山所述，地役权是意定物权，可以交由地役权人与供役地人协商确定地役权的范围、存续的期间、是否支付费用、具体负担的类型等。
这里的协商就体现为地役权合同。
二、我国地役权设定模式及存在的问题我国地役权的设定模式，最终选择的是“登记对抗主义”，物权法158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
”总之，地役权的登记与否，在我国物权法中是一个任意性条款，当事人可以在设立地役权合同中自己决定登记与否。
买卖合同中所有权保留的权利冲突与协调
买卖合同中所有权保留的权利冲突与协调买卖合同中的所有权保留，是指在买卖合同中，买受人虽先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（通常是价金的一部或全部清偿）成就之前，出卖人仍保留标的物的所有权；条件成就后，标的物的所有权移转于买受人。
《合同法》第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”。
这首次以立法形式明确确立了买卖合同中的所有权保留制度。
然而，这一规定仅属原则性的抽象规定，并无任何操作性。
现笔者就买卖合同中所有权保留的权利冲突与协调问题作一探讨，以期对该制度的完善有所裨益。
一、所有权保留的权利冲突在所有权保留制度中，标的物所有权人并不占有标的物，买受人占有标的物却并不享有所有权，这种权利构造模式使得标的物的实际权属状态与其表象不尽一致，从而容易引发利害关系人之间的权利冲突。
这种权利冲突可体现在如下三个方面：首先，对于出卖人而言，当买受人伪称自己为所有权人而将标的物让与善意第三人时，善意第三人因受善意取得制度的保护，可取得标的物的所有权，从而使出卖人有丧失标的物所有权之虞，在此情况下如何保护出卖人利益？其次，对买受人而言，在所有权保留买卖下，买受人虽然占有标的物，但标的物所有权仍属于出卖人，若出卖人再次将标的物让与第三人时，买受人利益又如何保护？第三，对于第三人而言，第三人常因买受人占有标的物而误信其为所有权人，误判其资信状况而贷与金钱，至买受人清偿不能或破产时，始知标的物为出卖人所有，此时，又如何平衡出卖人与第三人利益？笔者认为，因所有权保留而产生的权利冲突，可分为内部和外部两个方面：就内部而言，体现为契约内出卖人与买受人之间就标的物之所有和占有而产生的冲突，就外部而言，体现在出卖人和买受人基于与外部关系人相对而共存权利于标的物，他们因与标的物发生关系而表现为标的物所有权受让人、标的物上抵押权人或质权人、标的物留置权人以及侵犯标的物权益的不特定第三人等，这些外部关系是基于标的物权利而与出卖人、买受人发生权利冲突，或相互间发生冲突。
物权法解释：不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定
物权法解释：第九条【不动产物权登记⽣效以及所有权可不登记的规定】 第九条 不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
【解释】本条是关于不动产物权登记⽣效以及依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记的规定。
本法第⼀章规定了物权公⽰的基本原则，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
本条的规定，是对不动产公⽰原则的具体体现。
不动产，即⼟地以及房屋、林⽊等⼟地附着物，对整个社会都具有重⼤的政治意义、经济意义。
不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。
不动产物权的重要意义和作⽤，⼜与不动产登记制度有着紧密的联系。
本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒。
这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公⽰⼿段，是不动产物权设⽴、变更、转让和消灭的⽣效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效⼒，国外基本有两种⽴法体例：⼀种是登记⽣效主义；另⼀种是登记对抗主义。
所谓登记⽣效主义，即登记决定不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭是否⽣效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不⽣效。
这种体例为德国、我国台湾地区等所采纳，如德国民法典规定，为转让⼀项⼟地的所有权，为在⼟地上设⽴⼀项物权以及转让该项物权或者在该物权上设⽴其他权利，如法律没有另⾏规定时，必须有权利⼈和因该权利变更⽽涉及的其他⼈的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。
我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律⾏为⽽取得、设定、丧失即变更者，⾮经登记，不⽣效⼒。
瑞⼠民法典规定，取得⼟地所有权，须在不动产登记簿登记。
我国⼟地管理法、担保法等法律以及⼈民法院的司法解释也是采⽤这种体例。
按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事⼈的法律⾏为，也需要登记，法律⾏为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效⼒。
不动产物权变动模式的理解与适用
权法实践增添灵 活性 的同时 ， 由于立法规定较为简单 ， 也增
加 了理解与适 用的难度 。本文现就不动产 物权 变动模式 的 有关问题作些探讨 ，以期司法实践对 不动产登记制度能够
正确 理解 和准 确 适用 。
一
共 同完成物权变动使命 。因此 ， 就登记而言 ， 其不具有绝对
三、 登记 对 抗 主 义 的适 用 动 效 力 模 式的 适 用 规则
从表述用语看 ， 国《 我 物权法》 采取 的是登 记要件主义 为主、 法律例外 规定为补充的原则。根据例外规 定优先适用
的规则 ， 当优先适用法律的例外规定 ， 应 即凡是法律对不动
产物权变动效力有特别规定 的， 则适用特别规定 ， 没有登记 即发生不动产物权变动 的效力 。否则无论 法律对某 种不动
吕东 明
（ 赤峰 学院
摘
社会 科 学部 ，内蒙古
赤峰
０４０ ） ２００
要 ： 国《 我 物权 法》 明确 确 立 了登 记 要 件 主 义的 不 动 产物 权 变 动 效力 模 式 ， 同时 ， 也规 定 了其 他 不动 产 物权 变动模 式 。
正 确理 解 和适 用登 记要 件 主 义 与 登记 对 抗 主 义具 有 重要 的理 论 与 实践 意 义 。
要件主义的不 动产物权变动效力模式 ，即不动产物权的变 动必须经过登记 ，不登记不产生物权变动 的法律效果 。同
时， 也规定 了其 他不 动产 物权变动模式 ， 具体体现在《 物权 法》 ９条第二款（ 第 自然资源 国家所有权 ）第 ２ 、 ８至第 ３ ０条
（ 非依法律行为取得 不动产物权 ） 以及第 １９条（ ２ 土地承包 经 营权 ）第 １５条 （ 、 ５ 没有登 记的宅基地使用权 ）第 １８条 、 ５ （ 地役权 ） 等规定之中。也就是说 ， 有些不动产的物权变动完 全取决于法律的规定或者 当事人的合 意 ，不需要采取登记 这种公示方式 。这种多元化的物权变动模式在为复杂 的物
异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误
异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。
异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的。
异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真正权利人或者利害关系人的制度体系。
关于不动产登记的法律效力：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【本条解读】不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：一是登记对抗主义。
认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。
不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。
日本国采此立法例。
二是登记要件主义。
认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。
德国、瑞士采此立法例。
三是地券交付主义。
又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。
但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。
即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。
也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。
如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。
个人倾向对抗要件主义。
关于不动产登记的统一性规定第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
论登记对抗主义和动产交付主义
论登记对抗主义和动产交付主义物权法中的登记对抗，指的是物权变动无需登记即可生效，但不经登记不能对抗善意第三人，这种体制意味着登记对于相关物权变动之行为具有确认或证明的效力，但不对当事人的实体权利起决定作用。
我国《物权法》改变了既往立法在物权变动未经登记不得对抗之第三人是否“善意”问题上的不一致，统一规定须“善意”，这在贯彻登记对抗制度维持交易便捷、保护交易安全功能的同时，增强了该制度的伦理道德色彩和正义性，亦和在此问题上强调“善意”的国际发展趋势相吻合，具有合理性。
那么，如何界定“善意”呢？此问题直接关系到第三人范围的认定，并最终影响着立法目的的实现，相当重要。
一般地说，善意是行为人对其实施行为及后果的主观心态。
综观近现代民事立法，大多有以下两种用法：一是指行为人动机纯正，没有损人利己的不法或不当目的的主观态度；二是指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。
前者是动机上的善意，由于动机一般难以直接体现，因而在考察系争事实是否适用法律规定的要件时多不予评价。
后者是观念上的善意，系基于信任或确信的主观心态，对其如何判定，各国立法存在差异，各种学说也莫衷一是。
立法上，德国和意大利民法规定的善意包含无重大过失，而日本民法规定的善意与过失是分开的，在考察系争事实是否适用法律规定的构成要件时，分别是不同的要件。
学说上，一种观点认为善意仅是单纯的知或者不知的事实而已，应与过失分述，在具体制度中由过失来评价人们的行为，决定法律后果。
如善意为“不知某种情形的存在，善意是一种事实”。
善意指不知让与人无让与的权利，有无过失，在所不问。
另一种观点认为善意并非单纯的事实认定，还体现法律的评价，应包含无重大过失之意，认为所谓善意，是指不知让与人无让与之权利，是否出于过失固非所问，如依周围之情事，在交易经验上，应可得让与人之无让与权利之结论者，应认为恶意。
善意是非明知或因重大过失而不知让与人无让与权利。
《物权法》上物权登记规则之探讨(上)
２１ ０ ０年 ８月（ ） 上
｛占 Ｉ 缸会 ； Ｉ
《 权法 》 物 上物 权 登记 规 则 之探 讨（ ） 上
杨 新 星
摘 要 不动 产领域 的物 权登记规 则主要 存在 登记 生效 与登记对 抗 两种模 式， 本文通 过对登 记制度 的 法理基础介 绍 、 国 各 相 关立 法模 式对 比分析 、 国立法现状 分析 ， 出登记对 抗主 义 为特 定历 史背景 下物权 变动模 式 的选择 ， 我 得 登记 生效主 义更 加适 合我 国经 济 与法律现状 。 同时针对 物权 法上地役 权 与农村 土地承 包经 营权的登 记对 抗规 则进 行探讨 ，认 为在继 受德
一
体 处理 所有不 动产 物权 ，均 以登记 为不动 产变动 效力 发生要
件。 由于德 国公 示的一 体性与 连续性 ， 所有 不动产 权属拥 有形式
（ ） 制度 与物权 变动模 式的 关系 二 登记
系 。 国法 的物权行 为理 论得其 必然 采取登 记生 效主义 ， 德 一个 物权 的变动 在法律上 的生效要 件为： 债权合 意＋ 权合意＋ 物 物权 登
与实质上 的一致 性 ， 也无对抗第 三人和 第三人范 围等问题 的 因而
三 、 国《 我 物权 法》 记规 则概述 登 根 据我 国物权 法第 ９条 ，不动 产物权 的设立 、 更 、 “ 变 转让和
不 同 国家 的物 权登记 规 则与其物 权变 动规 则有 着密切 的 关 发生 。
经依法登记 ， 发生效 力： 不经 登记 ， 不发 生效力 ， 法律另有 但 记， 即在交 易过程 中法 律上认 定存在 一个抽 象 的物 权行 为 ， 物权 消灭 ， ， ３条 “ 动产 物权 的设立 转让 ，自交付 时发生效 生 效必须 以物权合 意且赋予物 权变动 公示外观 为要件 ， 权合 同 的规 定除外 ” 第 ２ 债 但 ， 与传 统 民法相 同， 国物 我 瑕 疵是不 影响物 权效 力 的， 谓物权 行为 的无 因性 ， 此 与其 直接 衔 力 ， 法律另有规 定的除 外”可 以看 出 ， 接 的便是 物权 登记 生效 。 权 合意可 以直接 发 生物权 变动 的效果 ， 权与物 权具 有一 体性 。 债 权登记规 则的主 要调整对 象为不动 产物权 ，不动产 登记生效” “ 体 以交付 为 生效要件 ， 在特 殊动产 以登 记作为 对抗要 件， 仅 这里 的 而在 法 国， 因其物权 变动理 论采 “ 债权 意思主 义 ” 即一个债 现 了不 动产物权 变动 的形 式主义登 记模式 ， ， 而在动产物 权变动 则 ４ 因此 ， 权生效 当然 不需其他 形 式要件 。 物 然而 在法 国民法 典建 立 特殊动 产是指 是指第 ２ 条规 定 的的船舶类物权 变动 以登记为 对
2019年法考必背之物权变动的基本类型
2019年法考必背之物权变动的基本类型物权变动的基本类型(一)基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动进一步分为两大模式：登记/交付生效主义(债权形式主义)与登记对抗主义(债权意思主义)，其依据是公示方式的不同。
我国立法原则上采用登记/交付生效主义模式，例外采用登记对抗主义模式。
1.原则：登记/交付生效主义基于法律行为(主要指合同行为)的物权变动，必须以该法律行为的有效为前提，否则物权不发生变动。
该模式称为“债权形式主义”。
登记，是不动产物权变动的生效要件，是不动产物权变动的公示方式。
简化为：有效合同+登记=不动产物权变动。
交付，是动产物权变动的生效要件，是动产物权的公示方式。
简化为：有效合同+交付=动产物权变动。
对于船舶、航空器、机动车等特殊动产的物权变动，仍然遵循交付生效主义原则，但其还有一项特殊规则，即非经登记不得对抗善意第三人——登记对抗要件。
简化为：有效合同+交付=特殊动产物权变动+登记>第三人。
(1)不动产物权变动登记，是不动产物权变动的生效要件，属于一般规定。
地役权、土地承包经营权等属于例外情形，不以登记为生效要件，仅以登记为对抗要件。
自然资源属国家所有，豁免登记。
《物权法》第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权能够不登记。
注意，不动产登记设立：建设用地使用权，自登记时设立(物权法第139条);不动产抵押权自办理抵押登记时设立(物权法第187条)。
权利质权的设立仍适用于这个原则：以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立;以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立;应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。
(2)动产物权变动交付，是动产物权变动的生效要件，属于一般规定。
机动车、船舶、航空器等特殊动产，交付仍然是物权变动的生效要件，但登记对抗善意第三人(登记对抗要件)。
房地产产权登记制度
房地产产权登记制度【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。
2007年《物权法》颁布完善了我国房地产登记制度的一些不足，但是在发展过程中仍有一定缺陷。
完善我国现行房地产权属登记制度有利于我国房地产业的发展。
本文共分四大部分对“浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善”这一课题展开探究。
第一部分主要对房地产产权登记制度相关理论及发展现状进行概述。
第二部分主要结合现实分析房地产产权登记制度存在的问题。
第三部分在前文研究的基础上，提出完善房地产产权登记制度的措施。
第四部分指出完善房地产产权登记制度的重要意义。
【关键词】房地产；产权登记一、房地产产权登记制度现状（一）我国房地产产权登记制度的分类我国房地产产权登记分为土地登记制度以及房屋登记制度。
土地登记的范围主要涉及国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。
其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。
房屋登记比较复杂，其范围包括了国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。
登记权利范围包括所有权、抵押权、地役权。
房屋应当按照基本单元进行登记。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
（二）我国房地产登记的基本类型根据《房地产法》的规定，我国房地产登记包括四个类型：一是初始登记，是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记；二是变更登记，是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因，导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记；三是注销登记，是指土地使用权和房屋所有权因抛弃；四是他项权利登记，是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。
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试论登记要件主义和登记对抗主义的比较研究
[论文摘要]《物权法》第二章规定了物权所有权变动以登记要件主义为原则，
以登记对抗主义为补充的模式，而物权变动模式究竟应该采取登记要件主义还是
登记对抗主义一直都是学界争论的焦点。文章将对两种物权变动模式做简要地分
析和对比，寻找更符合我国国情的物权变动模式，并对我国现有的物权变动原则
提出改善建议。
[论文关键词]物权变动 登记要件主义 登记对抗主义 物权公示制度
登记要件主义和登记对抗主义最大的区别在于登记的效力不同，作为两种制
度，我们很难区别孰优孰劣。《中华人民共和国物权法》（下文简称《物权法》）
第九条对我国的物权变动模式做出了规定：“不动产物权的设立、变更、转让和
消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
同时，第二十四条又规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让
和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”这说明，我国立法采取了混合主义
模式，即以登记要件主义为原则，以登记对抗主义为补充的原则。在不动产物权
的变动上，采取了登记要件主义模式；在特殊动产等物权的变动上，采取了登记
对抗主义模式。
一、登记要件主义
（一）含义
此主义以登记作为不动产物权变动的要件。不动产物权的变动除了当事人间
的合意外，还要进行登记。非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也
不发生效力。①简单地说，在这种物权变动模式下，要依法律行为让物权所有权
产生变动，不仅需要当事人的合意，还需要对物权变动进行登记，因此，登记要
件主义又被叫做实质登记主义。德国、瑞士民法采用此主义。
（二）分析
对于这一物权变动模式有一点非常值得我们注意，我国在基于法律行为引起
的物权变动的立法模式上属于债权形式主义，不承认无因的物权行为，这与德国
所采用的物权形式主义不同。在德国，物权变动除了债权合意外，还需当事人另
外就物权变动做出一个物权合意，并履行登记或交付的公示方法。债权合意和物
权合意分离，那么债权合意只要双方当事人意思表示自由即可成立，与登记无关；
而物权合意则是完全独立的，在登记以后发生效力，物权合意发生效力的结果是
物权实现变动。物权变动由独立的物权行为引起，在债权意思外存在独立的、无
因的物权变动意思和外在表现形式。在我国，物权因法律行为产生变动时，除当
事人之间有债权合意之外，仅需另外践行登记的公示方式，即可产生物权变动的
效力。那么登记在这一过程中，究竟起了什么作用呢？笔者认为，在债权形式主
义的立法模式下，登记是物权变动的要件，而不是债权合同成立的要件。换言之，
只要买卖双方意思表示自由债权合同即可成立生效，与是否登记无关，登记虽然
作为债权合同的施行结果，但登记与否不影响债权合同的成立，只决定物权变动
与否。同时，我国也不承认独立无因的物权行为，因此登记是债权合同的履行结
果，而非物权行为的外在表现形式，登记与债权合同共同构成了物权的变动。
二、登记对抗主义
（一）含义
登记对抗主义是指以登记作为公示不动产物权状态的方法。不动产物权的变
动，依当事人之间的合意即产生法律效力。但是，非经登记公示，不能对抗善意
第三人。法国、日本等国民法采用此主义。
（二）分析
登记对抗主义又称法国法主义，指的是登记对于不动产物权变更的行为只具
有确认或者证明的公示效力，而没有决定其是否生效的效力。物权的变动，只跟
买卖双方的合意有关，与是否登记无关。这一物权变动模式最早是在法国大革命
精神的基石上建起来的，它充分强调了人民的自由，强调了效率，强调了限制政
府权力。而在我国，采用这一模式的主要有特殊动产，比如船舶、飞行器和机动
车等。这类动产价值大，交易不方便，从某种意义上讲介于动产与不动产之间，
因此在交易时，虽然遵循了动产以交付为公示方式并产生物权变动的原则，《物
权法》第二十四条又规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让
和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”除此之外，我国地役权、土地承包
经营权、非依法律行为引起的物权变动也都采用这一物权变动模式。地役权和土
地承包经营权主要存在于农村集体所有的土地上，由于我国幅员辽阔，农村集体
土地面积巨大，要对全国农村的集体所有土地进行登记，并将登记作为物权变动
的要件的话，成本高难度大，短时间内难以实现。且农民在长期的生产生活实践
中，已经形成了一定的生产习惯，短时间内也难以习惯登记制度。综上，对地役
权、土地承包经营权等土地使用权实行登记要件主义并不合理，采用登记对抗主
义更能保护当事人的合法权益，也更符合我国的实际情况。第三类是《物权法》
第二十八条至第三十条规定的非基于法律行为发生的物权变动，这一类物权的变
动都因事实行为引起，而事实行为一旦完成，物权就脱离了原来物权所有人的控
制，若把登记作为物权变动的要件而实行登记要件主义，则物权的归属在事实行
为完成之后、登记公示之前出现了真空，此时的物成了无主物，非依法律行为取
得物权的人的权利就得不到保障，因此，采用登记对抗主义不仅保护了交易安全，
还保护了物权所有人的合法权益。
三、两种模式的比较
不管是登记要件主义还是登记对抗主义，实际上都把登记作为一种公示的方
法并以此来保护交易的安全，降低交易的风险。但登记在两者中的效力是不同的，
前者在登记之前无法取得物权，后者在登记之前即可取得物权。两者的区别主要
体现在以下几点上：
第一，登记在模式中的作用和地位不同。在登记要件主义模式下，登记的主
要作用是引起物权变动，次要作用是对抗第三人，引起物权变动是当事人登记的
原因，这一作用是主要的、主导的、主动的，而对抗第三人的作用则是次要的、
附带的、被动的；在登记对抗主义模式下，登记的作用仅为对抗第三人的公示作
用。登记在前者的地位和重要性显然高于后者。 第二，登记的履行程度不同。
在登记要件主义模式下，所有的当事人都会在交易最终完成前进行登记，因为登
记是交易完成的必要条件，不经登记他们便无法履行合同；而在登记对抗主义模
式下，登记成了选择性的条件，不登记仍不影响合同的履行，而且登记程序往往
比较繁琐，因此登记虽然被提倡并有利于保护交易安全，有时仍不被当事人所采
纳。
第三，登记机关审查登记的内容和强度不同。在登记要件主义模式下，登记
机关审查内容首先为实质内容，即双方当事人实际的权利义务是否符合法律规
定，除此之外，还要对登记程序本身进行审查，这种模式下审查的强度更大。在
登记对抗主义模式下，登记机关仅审查程序内容，对于双方当事人实质的权利义
务关系则不予过问，只要申请登记的程序合法即予以登记，审查强度就弱的多。
第四，登记在保护交易安全的程度上不同。在登记要件主义模式下，未登记
交易就未完成，双方当事人为了确保交易的安全与顺利完成，一般都会选择尽快
登记，一旦登记完成，交易就完成，其他人也可以根据登记来确定物权归属，可
谓清晰明确，再无风险。而在登记对抗主义模式下，登记之前合同生效物权已经
转移，双方当事人处于效率方面的考虑，往往推迟登记，这时一物二卖的风险就
很大，极有可能出现出卖人以更高的价格将同一物卖给不知情的第三甚至第四第
五人，而此时法律承认多个受买人同时享有此物的所有权。第一受买人也冒着已
经取得物权所有权最后其合法权益却还是落空，合同得不到履行，自己虽无过错
却要承担损失的风险。
四、对我国现行规则的分析和建议
综合以上的分析比较研究，笔者认为在中国当前的情况下，选择登记要件主
义为原则，登记对抗主义为例外的物权变动模式是科学合理的，因为两者的取舍
实际在很大程度上就是安全与效率的取舍，登记要件主义相比之下虽然更加繁
琐，但是更有利于保护受买人的利益和交易安全；登记对抗主义更加高效，有利
于促进市场流通程度，但其登记对交易本身的保护却不够充分。我国的模式有利
于维护交易安全，明确产权关系，在产生纠纷时也有利于法官理清不动产的产权
归属，同时对于特殊动产等物的物权又做到了与实际相结合。
笔者在赞同我国物权法对我国物权变动的规定的同时，也对现行法律规范及
制度提出几点建议。第一，在实行登记对抗的物权变动的登记过程中，加强对双
方当事人的实质审查，即实体法规定的权利义务的审查。登记对抗的登记审查也
不应仅仅局限于程序审查，这样更有利于交易的公平和安全。第二，建立统一的
物权变动登记机关。我国对于不同物的买卖有不同的登记机关，这在现实生活中
容易产生混乱，不管是不动产的产权变动，还是特殊动产物权、地役权、土地承
包经营权的变动都由统一的登记机关来实行登记更有利于统一管理，也有利于司
法工作人员的调查取证。第三，结合我国实际，不断完善，深化改革。法律有其
稳定性，在坚持稳定性的同时，又要坚持避免滞后性。我国经济社会处于发展改
革时期，实际情况变化巨大，立法应该在稳定性和现实可行性间找到平衡点，更
好地维护社会秩序。