浙江省湖州市房地产投资潜力分析-2008年

浙江省湖州市房地产投资潜力分析

一、2008年投资环境分析

1、区位特点分析

2、经济运行现状分析

3、居民收支情况分析

二、房地产市场发展现状分析

1、楼市总体情况分析

1）城镇人均建筑面积不断增长

2）近年住房销售情况分析

3）历年房价走势

4）房地产类企业家信心指数

2、商品房交易市场情况分析

3、二手房市场交易情况分析

4、市场需求分析

1）希望购买的面积

2）选房注重的因素

3）能够承受的价格

4）购房首选区域

三、土地市场分析

1、近期土地供应分析

2、土地市场暗潮汹涌

四、楼市前景预测

1、整体市场平稳健康

2、需求预测

3、近期住房建设规划

五、结语

浙江省湖州市2008年房地产市场分析及前景预测

一、2008年投资环境分析

1、区位特点分析

湖州市位于浙江北部,东西长126公里，南北宽90公里，位于太湖南岸，紧邻江苏、安徽两省。东部为水乡平原，西部以山地、丘陵为主，俗称“五山一水四分田”。1983年10月，撤嘉兴地区，建湖州、嘉兴两个省辖市。总人口258万，其中市区人口108万；总面积5818平方公里，城市化水平达到51%，中心城市建成区面积71.2平方公里。

湖州交通便利、

区位优势明显，东邻

上海、南接杭州，与

无锡、苏州隔湖相望，

处于长三角中心区

域，距杭州75公里，

上海160公里，104、

318国道，宣杭铁路，

正在规划或建设的杭

湖宁城际轨道交通和

湖嘉乍铁路，以及被

誉为“东方小莱茵

河”的长湖申航道，

穿境而过，高速公路

到2010年将形成“三纵”（杭长扬、杭宁、杭湖苏高速）“两横”（申苏浙皖、申嘉湖高速）的网络，拥有全国一流的铁路、公路、内河水运中转港。

2、经济运行现状分析

2008年1-3季度湖州市实现地区生产总值740.67亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，增幅比上半年和去年同期分别回落0.9和3.6个百分点。房地产销售明显下降，前三季度商品房销售面积、销售额分别下降22.8%和14.7%，增幅同比回落80.9和94.8个百分点。前三季度全市完成全社会固定资产投资373.59亿元，增长15.6%，增幅同比提高5.0个百分点。其中房地产投资72.23亿元，增长21.0%。

3、居民收支情况分析

2008年1-3季度，湖州市区城镇居民人均可支配收入16532元，增长9.7%，增幅同比回落3.9个百分点，其中占收入比重85%以上的工资性收入和转移性收入增长较慢，增幅分别仅为2.8%和7.2%，均低于平均增幅。全市农村居民人均现金收入9433元，增长13.8%，同比回落0.9个百分点。从收入结构来看，工资性收入增长较快，增幅达14.8%，家庭经营收入增长12.5%。财产性收入、转移性收入也实现了较快增长，增幅分别为15.5%和16.0%。

附：近年湖州市城市居民消费支出

2000年以来湖州市居民消费水平逐渐提高，到2007年人均消费为12561元。增长速度2004年为11%，2005年为18%，除2001年增速为20%外，其余几年增长速度均维持在5%左右。2004、2005年间，由于全国房地产价格上涨，大量的居民资金用于购房消费，从图中的住宅曲线可以看出，从2005年开始，湖州人民用于住宅的消费涨幅较大，因此05年后，湖州市房地产市场发展的速度不断加快。

二、房地产市场发展现状分析

1、楼市总体情况分析

近年来，我国其他城市的楼市可以用跌宕起伏，扣人心弦来比喻，而湖州楼市却一直以来比较平稳、健康，没有大起大落的经历。2007年以来国内较多具有一定实力的品牌开发商开始注目湖州，纷纷拿地进驻。而这些品牌企业的进入，不论从城市格局、经营服务理念还是产品品质等方面,都给湖州房地产业带来了巨大的影响。

附：2008年

进入2008年以来，由于受房地产市场整体环境的影响，湖州楼市观望气氛也相当浓厚，据湖州市统计局数据显示，今年1-10月，湖州市完成商品房施工面积934.79万平方米，同比增长13.3%，商品房竣工面积160.24万平方米，同比增长83.1%，但商品房销售面积与销售额均有所下降。今年1-10月，湖州市商品房销售面积为165.27万平方米，销售额为68.37万平方米，同比下降25.2%和18.7%。

以下是近年来湖州楼市的一些情况：

1）城镇人均建筑面积不断增长

2003年湖州市城镇人均建筑面积为25.2平方米，到2006年年底，湖州市人均建筑面积增长6.45平方米，年均增长2.15平方米。当前2008年人均建筑面积为35.5平方米。依据湖州市政府有关的规划，湖州市计划2010年年底实现人均建筑面积40平方米的目标。

2）近年住房销售情况分析

由上图可看出：2003年以来的住房销售面积基本呈现出稳定增长的趋势。销售面积的增长速度在2005年达到最高值68%，之后出现大幅下滑，到2006年甚至呈现出负增长3.6%。在2007年9次提高贷款利率的情况下，湖州市房地产住房销售面积为286万平方米，环比增长19.17%，说明湖州市住房真实需求仍然强大。

从上表可以看出，2000年以来，湖州市房地产市场的住房价格基本呈现出稳定增长的态势，除2003年2004年的涨幅较高，突破30%以外，近两年基本维持在10%左右，伴随着宏观调控政策实施力度的加大，今后几年的房价涨速将会更加趋于平稳，涨速也将趋缓。

4）房地产类企业家信心指数

由2001年以来的各季度企业家信心指数可以看出，2001年至2005年间各季度的指数变化较大，其中受季度影响较为严重，二、三季度的信心指数较低，其余时间基本处于一个较高的指数。2005年二季度以后，各季度的指数变化幅度减小，基本呈现出平稳的状态。湖州市的近期统计数据表明，2008年第一季度的房地产业企业家信心指数为121.1，说明2005年以来至今，湖州市房地产市场供需两旺，发展趋于稳定。伴随着今后围绕国家政策陆续出台的湖州市房地产相关政策，可以预见，未来几年内湖州市房地产市场发展将不会出现大起大落现象。

2、商品房交易市场情况分析

湖州市在售项目产品类型包括高层、小高层、多层、联排，主力产品建筑面积主要集中在90-120㎡，高端产品建筑面积集中在140-200㎡。小户型产品设计差异化较小，大户型产品类型集中在复式、联排，设计同质化。湖州地区的项目以多层为主，去化速度最快，多层建筑基本都在项目的最好位置，价格也最贵。湖州地区的高层建筑多以11-18层的小高层为主，18层以上的高层建筑很少，仅星海名城项目有三栋29层高层建筑。目前湖州地区的小高层价格基本在5000元/平方米以上。

从上表的湖州市销售备案情况看，整个湖州城区的住宅市场销售形势比较稳定，湖州市

城区居民对住宅的需求潜力巨大，目前的房屋的售价相对当前湖州市城区居民的收入来讲在可接受范围之内。

附：湖州市部分楼盘情况

“十一”长假，有些利好消息传来，以及湖州部分楼盘房价并不打折，有些公司不是推迟开盘计划反而加快项目推进。湖州楼市并没有出现让消费者先前担心的连锁反应和异动行情。除了馨水园和中大·绿色家园推出优惠销售外，其他楼盘都在正常销售，特别是绿城集团在湖州开发的项目，趁国庆期间不仅公开了的楼盘案名——“御园”，还在浙北大酒店对外开放了“绿城·御园”展示服务中心。其他像山水华府、星汇半岛、春江名城、金色地中海等大盘新盘都在接受客户预约。一些新拿地的开发商并没有改变开发计划的初衷。这些，在一定程度上给消费者心理上吃了一颗定心丸，打消了等待观望的顾虑，稳定了消费情绪。

3、二手房市场交易情况分析

据调查表明：二手房交易逐渐回暖，均价在3500元/平方米左右的住房比较受工薪阶层和年轻人的欢迎，总价在30万以内的二手房比较受欢迎，大约占了二手房交易的70%以上。同时，年限5年以内的住房较容易出售，2008年后的三级市场供给量目前尚难以计算，但是依据国家2008年以来出台的政策（调整供应结构、加大廉租房建设力度、加强住房公积金管理等）推断，湖州市政府今后制定的相关政策将会有助于放开存量市场，搞活三级市场，加大今后几年内存量市场住宅投入市场的供给量。此情况下，整个增量市场、存量市场的总体住宅供应量会相对于当前的市场消费容量较大，将会在一定程度上减缓房价的上涨速度。

4、市场需求分析

2008年以来，湖州房地产市场总体上呈现健康、平稳态势。在国家宏观房地产市场萎靡的大环境下，近几年的房屋销售价格依然能稳定上涨，说明湖州市城区居民的消费能力较强，对住宅的需求相对旺盛。这种需求无论是来自改善住房条件，还是首次置业，在今后的几年内必将推动湖州市城区房地产市场的发展。

据日前一项针对湖州楼市情况，从房价，区域，需求等几个关键因素方面对湖州市民进行问卷调查显示，目前市场刚性需求尤其是改善型需求相对明显，大多数消费者持币观望等待理性市场的到来。

1）希望购买的面积

从上图可以发现，目前湖州市民基本会选择130㎡以下的房源，而国家颁布的关于90㎡以下房源购房首付比例的调整，对湖州购房者的影响不是很大，选择90-130㎡占到67%，从侧面说明政策力度不大，影响的群体范围有限，对于整个市场的拉动效应不明显，只有少量满足该条件的购房者认为这个政策对他们产生利好一面。

2）选房注重的因素

在从上图可以看出，目前湖州购房者最为看重的依然是房子的价格和地段，不少接受调查的市民表示，对于湖州这样一个三线城市来说，拥有一个好的地段代表着日后在生活上将会方便很多。受到全国楼市动荡的影响，不少老百姓也表示，现在买房大多是改善居住条件，价格对自住来说影响不大。

3）、能够承受的价格

从上图可以看出，湖城老百姓大多选择购房款为40~60万元，说明目前湖州市民还是具有一定的购买力，但是由于其他城市的打折风，使得这部分人的购买欲望没有被激发出来，导致强烈的观望氛围。

3）购房首选区域

目前湖州市民买房主要选择的区域还是像老城区以及凤凰开发区等配套比较成熟的区域，但是随着湖州湖东区域以及西南新城的崛起，已经有不少市民开始关注那些区域，主要原因在于其投资潜力，以及环境价格方面。

三、土地市场分析

1、近期土地供应分析

据本网数据库资料统计，今年前10个月，湖州市城区经营性用地出让面积共计1700余亩，共28宗，涉及金额20多亿元。其中纯住宅用地7宗，面积约243.75亩，均价每亩77.2万元。住房开发重点地块为：老城区沿龙溪港南岸的高档商住区（龙溪港D块），西南分区经济适用房，市北21号地块经济适用房、西南分区18号、35号和53号住宅区，市北31号地块，南门直街地块，湖东29和52号地块农民社区，仁皇山北片09、10号地块，仁

皇山南片18号地块，凤凰分区11号商住地块、13号居住地块、德固赛地块和汤家桥地块，太湖旅游度假区地块等。出让土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，出让地块以40000平方米以上为主。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、化娱乐性质以及旅游基础设施。以上出让地块将对未来1-3三年的住房增量市场带来压力。

附：2008年1-10月湖州市土地出让情况

2、土地市场暗潮汹涌

在2008年以前，湖州房产界看似风平浪静，却暗藏着汹涌的波涛。2008年，几艘巨轮开始缓缓驶向这个地处长三角地区的中心地带江南小城。

2008年2月15日，上海天鸿投资控股有限公司以7亿1000万的价格获得仁皇山区域三个地块，总面积167925平方米。

2008年3月8日，中天·山水华府展示中心正式启用。

2008年6月25日，上实假日酒店在湖州隆重奠基，标志着上海上实（集团）有限公司在湖东区域约50万㎡的项目开始启动。

2008年7月30日，绿城·湖州御园在《湖州晚报》投放第一条广告，标志着绿城集团吹响了冲击湖州房产市场的号角。

2008年9月6日，景瑞会湖州分会正式成立，这个高端物业的巨头也开始向迈出踏向湖州的第一步。

外来房产品牌的进入，不仅仅让湖州普通市民感受到了房产品牌的魅力，也让所有湖州本土房产企业加强了自身的力量，形成了属于它们的品牌效应。这样一来，湖城的房地产业必将到达一个新的高度。

四、楼市前景预测

1、整体市场平稳健康

近来，湖州虽有个别房地产商推出优惠购房活动，整个楼市却还没有因此受到大的波动，购房者并没有因为优惠而盲目跟从，理性购房成为主流趋势；开发商没有进一步跟随降价，许多项目仍按计划有条不紊地做规划、打基础，按照自己的步调前行，有的楼盘加快工程进度，争取早日开盘销售。另一方面，随着杭州、南京等18个城市陆续出台救市政策，使不少湖城市民对后市依然保持乐观。

从目前来看，湖州楼市大涨不可能，大跌更不可能，依据有三：1、全市包括三县二区，土地储备充裕，开发量支撑点足，住宅可销售面积有保证，湖州城区180万平方米左右；德清45万平方米左右；长兴50万平方米左右；安吉35万平方米左右；南浔30万平方米左右。

2、市场成熟，地段差价、品质差价得到认可，消费者从容选择，

3、政府住房保障体系完善，预售制度化，各地主力楼盘和大盘出价低于均价，起到领头羊和平抑房价的作用。所以，湖

州楼市平稳健康盘活上扬的走势是后市的明显表现。

2、需求预测

根据湖州市政府的“十一五”规划，今后几年内，湖州市的城镇人均可支配收入将在2010年超过2万元，城镇居民人均储蓄额当年将达到2.9万元。可见，今后几年湖州市城镇居民的购买能力逐渐增强。

湖州市的住宅规划文件表明，到2010年，湖州市将实现人均建筑面积40平方米，2008年的人均建筑面积为35.57平方米，以此推算，2009年湖州市城区人均住房建筑面积约37.68平方米。

依据湖州市城区当前人口108万计算：

2009年湖州城区需要住宅建筑面积（37.68-35.57）×108=227.88万平方米。

2010年湖州城区需要住宅建筑面积（40-37.68）×108=250.56万平方米。

2009年湖州城区（除南浔区外）90平方米以下的住宅供应量为274万平方米，基本与2009年住宅需求持平。根据往年的湖州市每户人口数推测，2009年的每户人口数为3.165人，乘以湖州市2009年的人均建筑面积37.681得出2009年的每户平均每户住宅面积约为119平方米。因此，在未来几年内100平方米以上的户型可能会受消费者的欢迎。

在未来几年内，湖州市房地产

市场对于住宅的投机行为不严重，

大部分属于购房自用性真实需求。

随着城市化水平、城市居民收入水

平的提高，城镇居民将更加注重社

区外部环境、小区绿化、社区配套、

产品细节处理等。

湖州市地理位置优越，距杭州

75公里、上海160公里、南京220

公里。与周边城市的经济联系虽然

较为密切，但湖州市城区房地产市

场较周边房地产市场的发展仍具

有一定的滞后性。因此2004年后，湖州市房地产市场的住宅价格才呈现出猛增，2004年比2003年增长1000元。之后在国家宏观调控力度逐渐加大的情况下，房价收入比基本稳定在8.2-8.5之间。可以推断未来湖州市的房地产市场将以满足具有真实需求的消费者为重点对象，逐步加大对投机性住房需求的打击力度、完善中等收入阶层的房贷政策，稳定房价的上涨速度。

3、近期住房建设规划

2009年度湖州中心城市住房建设计划分中心区（含太湖旅游度假）、开发区、吴兴区和

2009年湖州城区住房建设总量为217公顷，其中中心区和吴兴区是开发的重点，约占总量的65%。今后几年内，湖州市政府将进一步完善以市场为主的、多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足实现不同收入层次居民的住房需求。中等及以上收入群体在房地产市场购买住房；低收入群体购买由政府提供的经济适用房或由政府提供廉租住房。

2009年度，中心城市将规划建设各类住房约3.5万套，其中商品住房约3.3万套、政策性保障住房约2000套，包括新建经济适用住房约1850套，廉租房分配大约380户。总共住宅建筑面积供给量为345万平方米。

根据整个湖州城区的规划，今后几年将加强

城区的土地利用率，建筑类型将会趋向与高层，

超高层等。伴随着城市居民欣赏观点的改变，对

与高层、超高层的接受程度也会慢慢提高。整个

二级市场的高层、超高层的供给亦会逐步增加。

今后一两年内，湖州市居民对住房的真实需

求将进一步的释放，湖州市的房地产投资增长趋

于平稳和理性，以投机为目的住房需求将得到进一步抑制。同时，政策将促使搞活租赁市场，与增量住宅一起增大湖州住宅房地产市场的供给。

随着湖州市交通环境的建设，产业环境的定位，旅游资源的开发，湖州市未来跟周边上海、杭州等城市经济联系更为密切。湖州市的房地产环境未来受周边大城市的影响将更为强烈，湖州市城区的房地产市场房价跟随周边大城市房价的发展变化更为明显。这将成为湖州市房地产市场发展的有利条件，能推动今后湖州市房地产市场价格的上涨。

五、结语

纵观本世纪以来湖州楼市发展壮大的历程，不难发现，产业稳健，房价平稳，是湖州楼市较为明显的市场特征。2000年至2008年的8年间，湖州房价从1800元/平方米到5000元/平方米,从数据表面来看，房价确实有了很大的飞跃，但仔细思考便发现，8年的时间房价的涨幅其实不大，平均每年以400元/平方米的速度增长。关注过房地产的人士都知道，这个增长实际是非常理性与合理的，不存在增长过快或过度的现象。

前段时间，一线城市楼市存在泡沫可谓满城风雨，湖州房地产资深人士指出，湖州楼市房价其实并不存在泡沫，由于湖州常住人口和流动人口相对较少，再则，自古以来湖州百姓安于现状，不崇尚大投资、大作为的消费观念已经根深蒂固，相应地房地产的投资型客户也相对较少，也就是说炒房的因素在湖州并不是买房的主要动机，然而经过一段时间的观望，湖州市场的刚性需求将会释放出来，这一点也是湖州房价平稳上升的重要因素，面对外界房价的涨跌，自住型购房的抗跌性还是比较强的。