恒大地产集团经营及财务分析

恒大地产集团经营及财

务分析

集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

恒大地产集团是集民生住宅、文化旅游、快消、健康及体育为一体的企业集团。2016年末，按照上市公司合并口径总资产人民12401.38亿元，员工约8万人。2016年销售额3541.62亿，恒大中国（HK.3333）2016年实现销售额3733.7亿元，位列中国房地产企业销售排名第1。

恒大在广东、北京、上海、天津、重庆、山东、安徽、山西、河南、辽宁、湖南、江西、湖北、江苏、黑龙江、吉林、广西、甘肃、陕西、四川、海南、内蒙古、福建等设立24家分公司（地区公司），在全国150多个主要城市拥有大型项目500多个。拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。

根据中诚信证券评估有限公司在恒大地产集团有限公司于2017年6月26日出具的恒大地产集团有限公司信用评级报告，评定恒大集团债券级别为AAA，主体级别为AAA，评级展望稳定。

经过多年的快速发展，恒大集团完成房地产项目与土地储备的全国性布局，在开发地域的选择上注重一、二、三线城市的合理配置与均衡布局，在充分利用规模优势的同时，降低了区域性市场风险。恒大集团以标准化模式发展房地产，创造了独具特色的山水园林居住文化，根据项目所处区位定制出高档次的产品配套标准、景观园林标准、建设标准、装潢标准、营造出高尚、舒适的居住氛围。经过多年培育和发展，恒大集团已形成“恒大帝景”、“恒大·御景半岛”等高端产品线，以及“恒大华府”、“恒大名都”、“恒大雅苑”、“恒大城”等中高端和中端产品，拥有较好的市场口碑。

恒大集团在2016年上半年进一步夯实房地产主业，深化一二线城市布局，加强销售和回款力度，狠抓工程建设和开发报建工作，提升产品质量与完善售

后服务，并强化资金计划管理，坚定不移实施多元化战略，主要经营数据在庞大基数的基础上继续获得大幅增长。

作为恒大开中国境内的房地产运营平台，截至2016 年末恒大地产已进入全国209 个主要城市，已成为国内规模最大、布局最广的住宅物业开发商。2016 年在房地产市场量价齐升的背景下，公司加大项目开发及销售力度，当年房地产开发规模、合同销售金额及结算收入均实现了快速增长，行业领先地位得以继续强化。

从项目运作情况看，恒大地产注重工程计划与销售计划、竣工计划的匹

配，合理安排工程建设计划。2016 年在房地产市场景气度明显上升的情况

下，恒大地产加快工程建设节奏，当年新开工面积为4,583.36 万平方米，竣工面积为2,866.51 万平方米，同比分别增长57.04%和31.08%，开发节奏的加快为公司销售结算业绩的快速增长提供了坚实基础。截至2016 年末，公司拥有551 个在建项目，在建面积合计5,963.25 万平方米，同比增长40.43%，其开发建设规模在行业内处于领先地位，为其未来持续增长提供了良好保障。但较大的开发体量对恒大地产的融资能力以及资金调配能力提出了更高要求。

销售方面，近年来恒大地产加快一、二线城市新开工项目开盘节奏，公司

销售呈现量价齐升的良好态势。2016 年恒大地产实现合同销售面积4,218.35 万平方米，合同销售金额3,541.62 亿元，同比分别增长83.10%和96.94%。销售均价方面，得益于公司不断优化区域布局和产品结构，近年销售均价由2014 年的7,062.98 元/平方米持续提高至2016 年8,395.75 元/平方米。从销售区域分布来看，2016 年公司房地产业务销售收入主要来自于华中区域占比为37.00%，其次为华南、华北、华东区域，占比分别为28.00%、25.00%和

10.00%。其中，一、二、三线城市销售金额占比分别为9.00%、59.00%和

32.00%。得益于充足的待结算资源，近年恒大地产结算面积和结算金额均持续增长。2016 年恒大地产实现结算面积2,409.15 万平方米，结算金额

1,957.44 亿元，同比分别增长56.75%和73.98%；结算均价为8,125.03 元/平方米，同比增长了10.99%。从结算区域分布来看，2016 年公司华南区域结算收入占比最高，达到36.00%，其次为华中、华北、华东区域，分别为

33.00%、21.00%和10.00%。

2016年恒大集团销售及结算区域分布情况

充裕且成本较低的土地储备为恒大地产的持续经营提供强有力的支持，随着房地产市场格局的变化，恒大地产逐渐加大一、二线城市的拿地比重，区域布局逐渐优化。2016 年恒大地产加大拓展土地储备力度，并持续优化住宅地产项目区位布局，投资重心围绕一、二线城市及经济发达的地级市，当年公司拓展了211 个项目，新增土地储备建筑面积8,736.95 万平方米，同比增长182.21%，新增土地总价达1,943.47亿元。就2016 年公司新增土地区域布局来看，一线城市新增土地建筑面积占比1.00%、二线城市占比57.00%、三线城市占比42.00%。截至2016 年末，公司已进入全国209 个主要城市，分散的区域布局增强了公司抗击局部风险的能力；公司土地储备建筑面积合计达

19,239.82 万平方米，其中一二线土地建筑面积占比达48.00%，较上年提升了10.42 百分点。在土地成本方面，近年来随着地价上升以及公司回归一、二线

的战略布局，恒大地产土地成本逐年上升，但仍保持在较低水平，2016 年末期土地储备的平均成本达到2,299.69 元/平方米，同比上升23.92%。

2014-2016年恒大集团经营数据表

单位：万平方米、个、亿元、元/平方米

恒大集团积极追踪全球先进技术，与哈佛大学、清华大学继续深化战略合作，与清华大学、英国建筑研究院开展绿色建筑战略合作，并就智能家居、住宅新风除霾系统、中央净化软化水系统等多项新技术进行可行性研究，以提升产品附加值。

恒大集团的多元产业架构渐次成型，足球、文化产业相继登陆中国资本市场，构筑以房地产为核心，多元产业协同发展新格局。

经过长期筹谋，恒大集团已成功完成新传媒(00708)全面要约收购、董事局变更，上市公司名称亦变更为「恒大健康产业集团有限公司」，专注于「互联网+」小区健康管理、国际医院、养老产业、医学美容等业务。

中诚信证评、大公国际评级、联合评级三家国内权威评级机构，同时给予恒大集团AAA的最高信用评级。

恒大集团与中国银行、中国农业银行、中国邮储银行、中国民生银行、中信银行、中信信托、盛京银行、浦发银行等订立战略合作协议，恒大集团共取得金融机构授信总额人民币5819亿元，其中尚未使用授信额度1349亿元。截止2016年末，恒大集团有息负债中银行贷款规模2047.41亿元，同比增加1125.55亿元。

截止2016年末恒大集团对外直接融资情况

单位：亿元

恒大中国

恒大集团较早进入资本市场，于香港上市（HK03333），是一家集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚、德意志银行等39家全球战略股东。目前恒大中国（HK03333）在中国拥有员工13000余名，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历，旗下拥有恒大房地产开发公司【中国一级资质】，恒大建筑设计院【中国甲级资质】，恒大建筑工程公司【中国特级资质】，恒大工程监理公司【中国甲级资

质】和恒大物业管理公司【中国一级资质】。恒大中国（HK03333）是中国标准化运营的精品地产领导者。

恒大中国（HK03333）成立于2006 年6 月26 日，注册资本10 亿美元，并于2009 年11 月5 日在香港联交所上市，股票代码为3333.HK。截至2016 年12 月31日，许家印通过XINXIN（BVI）Limited 持有恒大中国

（HK03333）68.43%股权，其妻子丁玉梅通过Even HonourHoldings Limited 持有恒大开曼5.78%的股权，余下25.79%股权为公众持有，故恒大中国

（HK03333）实际控制人为许家印先生。恒大中国（HK03333）的经营范围包括房地产、金融、旅游、健康四大产业，目前房地产仍是公司最主要的业务板块。2016 年公司新进入25 个城市，截至年末已在全国209 个主要城市拥有大型房地产项目582个，是国内项目覆盖城市最多，品牌影响力最广，综合实力最强的房地产开发企业之一。

截至2016 年12 月31 日3，恒大中国（HK03333）总资产为13,508.68 亿元，净资产为1,925.32 亿元，资产负债率为85.75%；2016 年实现营业收入2,163.81 亿元，净利润为176.17 亿元，经营活动现金流净额为-586.10 亿元。恒大中国（HK03333）目前拥有地产、金融、旅游、健康四大业务板块，其中房地产开发业务是公司收入和利润的主要来源，近年其房地产业务收入占比维持在95%以上，2016 年房地产开发销售业务实现收入2,038.90 亿元，同比增61.24%。受益于主业房产销售业务的快速发展，公司收入规模亦上升较快，2016 年公司收入2,114.44 亿元，同比增长58.83%。

2014-2016年恒大中国营业收入中各板块占比

单位：亿元

恒大中国（HK03333）房地产业务的运营主体系其境内子公司恒大集团，近年来公司坚持以刚需和首改为主的产品结构，同时在区域布局上向一、二线城市倾斜，业务规模持续快速扩张。在项目运营方面，随着房地产市场景气度的上升，公司加大了施工力度，2016 年新开工面积和竣工面积分别为5,138 万平方米和2,963 万平方米，分别同比增长20.72%和17.16%；同期公司交楼面积2,557 万平方米，交楼金额2,039 亿元，均实现持续增长。截至2016 年年末，公司在建项目489 个，建筑面积达8,037 万平方米，同比增长37.10%，继续保持较大体量的在建工程以支撑公司未来的持续经营，但其较大的开发体量或增加公司资金压力。在销售方面，得益于2016 年房地产市场整体成交良好以及恒大开曼很强的销售能力，及时加大销售力度，当年公司合同销售面积及合同销售金额实现大幅增长。2016 年公司实现销售面积4,469 万平方米，同比增长75.19%，合约销售额3,734 亿元，同比增长85.49%，在当年中国房地产企业销售排名中位列第1。同时，随着公司业务重心向一、二线城市倾斜，2016 年公司来自一、二线城市的销售额达2,515 亿元，占当年公司总销售额的67.4%，较上年提升8 个百分点，公司销售均价也随着一、二线城市占比的提升而增加5.87%至8,355 元/平方米。此外，公司销售回款继续维持较好水平，当年实现销售回款3,009 亿元，销售回款率达到80.58%。

土地储备方面，2016 年恒大开曼加大土地获取力度，同时继续优化地产项目区位布局，当年公司新增土地数量213 幅，新购土地建筑面积10,238万平方米，较2015 年大幅上升193.77%，其中一、二线城市数量占比为59.60%。在招拍挂市场成交溢价率较高的情况下，公司通过股权收购或合作方式控制新增土地成本，2016 年公司通过股权收购或合作方式获得的项目个数占比

65.70%，当年新增土地成本降至1,996 元/平方米。截至2016 年末，公司土地储备面积为2.29 亿平方米，较上年增长46.79%，其土地储备分布于209 个城市，覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市，一、二线城市项目数量占比56.70%，较上年增加2.0 个百分点，土地储备结构进一步优化。土地储备成本方面，2016 年公司土地储备平均成本为1,570 元/平方米，尽管有所上升，但土地成本维持在较低水平。

2014-2016年恒大中国经营数据表

在非房地产业务方面，近年来恒大中国（HK03333）继续开拓金融、旅游、健康板块业务，其多元化战略已初步形成。具体来看，在金融板块，恒大中国（HK03333）目前已成功进入银行、保险、互联网金融等金融领域，金融牌照日益增多。截至2016 年末恒大中国（HK03333）通过控股公司间接持有盛京银行股份有限公司17.28%股份，为盛京银行第一大股东；其控股的恒大人寿保险有限公司2016 年实现保费收入565 亿元；同期恒大互联网金融服务（深圳）有限公司成立的恒大金服平台注册用户人数突破1,500 万，全年交易金额339 亿元。

在旅游板块，恒大中国（HK03333）主要通过恒大旅游集团有限公司（以下简称“恒大旅游集团”）开展业务，恒大旅游集团2016 年实现合约销售额174.7 亿元，年末总在建面积1,060 万平方米，其中海南海花岛项目在建面积718 万平方米，启东海上威尼斯在建面积342 万平方米。

在健康板块，公司业务主要通过在香港联交所上市的恒大健康产业集团有限公司（0708.HK，以下简称“恒大健康集团”）开展，目前恒大健康集团以全龄化健康服务养身空间——养生谷为依托，将高端医院和分级医疗服务、社区医疗和养老服务、医学美容及抗衰老服务等三大核心服务融入社区、家庭中，以打造健康的现代生活模式。2016 年，公司健康板块合计实现营业收入2.13 亿元，归属股东净利润为0.25 亿元。

2016 年8 月4 日，恒大中国（HK03333）公告称以91.10 亿元的总代价收购万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）4.68%的股权；此后，公司陆续增持万科股权，2017 年1 月13 日，恒大中国（HK03333）公告称进一步收购万科1.467%股份，此次收购后，恒大共持有万科约14.07%股权，收购总代

价约362.73 亿元。2017 年3 月16 日，恒大中国（HK03333）公告称与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签署战略合作框架协议，并将恒大中国（HK03333）所持有万科约14.07%的表决权不可撤销地委托给深圳地铁行使，期限一年。2017 年6 月9 日，恒大中国（HK03333）公告称将持有

的1,553,210,974 股万科A 股出售予深圳市地铁集团有限公司，总对价为292 亿元，恒大中国（HK03333）将就本次出售事宜产生亏损约70.7 亿元。

2016 年10 月， China Evergrande Group（3333.HK，以下简称“恒大中国（HK03333）”）发布公告称，其境内附属公司广州市凯隆置业有限公司

（以下简称“凯隆置业”）及恒大地产与深圳经济特区房地产集团）股份有限公司（以下简称“深深房”）签订合作协议，深深房将以发行人民币普通股及支付现金的方式购买凯隆置业持有的恒大地产100%股权从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。2017 年1月25 日，恒大中国（HK03333）公告称香港联交所也已对恒大地产建议分拆给予原则上批准。恒大地产拟通过与深深房重组以实现回归A股，本次重组上市的标的资产主要为恒大地产的房地产开发业务，基于此目的，恒大中国（HK03333）已将其全资子公司持有的深圳市建设（集团）有限公司约52%股权、恒大地产集团（深圳）有限公司约51%股权，按账

面净值无偿划转给恒大地产；恒大地产亦将不属于本次重组上市的标的资产进行剥离，将其持有的恒大旅游集团有限公司股权及恒大地产集团（南昌）有限公司股权无偿转让给同一最终控股公司控制的恒大集团有限公司。2016 年12 月30 日，恒大地产签订第一轮300 亿元的战略投资协议，2017年5 月31 日公司签订第二轮395 亿元的战略投资协议，目前两轮战略投资资金均已完成支付，凯隆置业对恒大地产的持股比例已由100%稀释至73.88%。在两轮的战略

投资协议中，恒大地产均承诺2017~2019 年分别实现不少于243 亿元、308 亿元及337 亿元的净利润。在签订重组协议前，在股息派付不会对恒大地产持续经营能力造成不利影响的前提下，恒大地产承诺每一年度将其68%的净利润分配给其股东；若2020 年1 月31 日前恒大地产重组事宜尚未完成，而未能完成并非相关投资者造成，则相关投资者有权向凯隆置业提出以原有投资成本回购相关投资者所持有恒大地产股权或凯隆置业无偿向相关投资者转让恒大地产一定股份作为补偿。由于此次重组事宜复杂，恒大中国（HK03333）2017年4 月20 日公告称重组交易准备工作仍在进行中，并将相关合作协议有效期延迟至2017 年12 月31日。

2017年6月22日恒大中国成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元。根据公告，恒大中国将以现有的多笔1-3年到期的优先票据，交换成4年、6年、8年期优先票据，金额为28.24亿美元，并额外发行4年、6年、8年期合共38亿美元优先票据。换言之，本次发债总额达66.24亿美元，其中8年期优先票据占比超七成。本次美元债的最低利率仅为6.25%，远低于公司2015年12%的发债年利率。

截止到2017年6月底，恒大中国全部赎回1129亿元永续债，恒大中国目前已无永续债。

2016年恒大中国与同业财务数据比较表按总收入排名，融创中国排名选取香港上市房企前10的第3名。

我们获取了恒大集团2014-2016三年的财务报表，财务报表均经过审计师审计并出具了标准无保留意见。鉴于恒大集团2016年度完成了对广州恒大增城房地产开发有限公司等公司（以下称“被并购方”）的合并，由于恒大集团和被并购方在合并前后均受中国恒大（3333.HK）最终控制且该控制并非暂时性的，故该交易属于同一控制下企业合并。于合并日，被并购方的资产及负债将按其合并日账面价值并入恒大集团的合并财务报表当中，同时其2016年度经营成果和现金流量亦被并入恒大集团合并财务报表中并视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。此外，本公司合并财务报表中的2015年度比较数据亦被重新列报以包括被合并方的财务状况、经营成果和现金流量。下方报表中2015年数据均为重述后的可比数据。

财务分析所有金额单位均为：亿元。

合并资产负债表

合并利润表

合并现金流量表

1、主要会计数据和财务指标分析