中国房地产政策演变30年

讨论题一：

1.从政策问题的特性来看，（1）从政策问题的性质来分析，结合案例 我们可以看出，“限购令”涉及多方面的利益分配问题并关系到住房 民生问题，所以执行难度较大。（ 2 ）从政策对象行为的多样性来分 析，政策所要规范的政策对象的行为种类越多，越难以制定出统一的 标准来约束其行为，政策执行的成效必然会受到影响。从案例中我们 可以看出，购房者的行为需求有很多，“限购令”很难同时满足多个 方面的要求，所以政策的执行必定会受到影响。（ 3 ）从政策对象的 规模来看，政策所涉及的政策对象规模越大，政策执行就越困难。结 合案例我们看出“限购令”所涉及的政策对象的种类繁多且其利益冲 突，所以政策执行比较困难。 2.从政策本身来看，（1）政策缺乏合理性，有待完善。（2）限购令 政策比较模棱两可、含糊不清，从而使得地方政府变相出台“限价令” 抵制。（3 ）政策不够稳定，结合案例，住房城乡建设部公布新增限 购城市名单，各地也在不断地出台限购政策细则，可见，政策的执行 还在发展阶段，目前还没有达到稳定阶段。
讨论题二：政策执行过程中产生的形式偏差有：
1残缺式政策执行：该政策在执行过程中只有部分贯 彻落实，施行了相对宽松的“限价政策”，是限购 的政策内容残缺不全，不能有效、完全的实现有效 的限购政策目标。 2替代式政策执行：在限购令的政策实行过程中将政 策的内容换上了与其表面一致而与事实背离的的内 容，在选择“限价”的大多数城市采取设置房价上 线的方法，在实施过程中“挂羊头卖狗肉”。
第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税 费收入绝对是一个不容小觑的数字。统计表明，在整个房地产的建设、交 易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40%左右。如 果再加上占房地产价格20～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入 将近占到整个房地产价格的50～80%。如此，房地产业给地方政府带来如 此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房 地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。
第五阶段
2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发 展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控 仍处在这一时期。
总结
在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。第一，房地产业产业 链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展，还可以带动如建 材，家装等很多相关产业的发展，对GDP的快速增长有强劲的拉动作用。 第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值， 对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。

矫正措施：

（1）加强政策执行的监督体系建设。 （2）提高公共政策质量。 （3）做好公共政策执行再决策。

（4）加强公共政策执行的制度创新。
中国房地产政策演变30年
组长：张焕焕 组员：张雪 张琳 周志杰 陈伟 高娜娜
中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国 家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、 行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。
由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信 贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之 有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取 或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、 法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。
实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超 过了很多发达国家。从中国房地产市场现实国情看，人多地少，人口数量 继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消 费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不 随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者完全是在投资或者说 是投机的心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。 不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”， 大量资金源源不绝进入中国房地产市场，如是恶性循环，炙手可热的房价 便可以得到理解了 羊群效应：羊群是一种很散乱的组织，平时在一起也是盲目地左冲右撞， 但一旦有一只头羊动起来，其他的羊也会不假思索地一哄而上，全然不顾 前面可能有狼或者不远处有更好的草。因此，"羊群效应"就是比喻人都有一 种从众心理，从众心理很容易导致盲从，而盲从往往会陷入骗局或遭到失 败。
到目前为止，中国房地产宏观调控政策， 根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态 度，大致可以分为以下五个阶段：
第一阶段
以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶 段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎 展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。


3.从政策对象来看，政策对象的价值取向会影响公 共政策的执行。投资性购房者考虑的是投资带来的 利润，住房刚性需求者考虑的是最基本的住房保障 问题，地方政府考虑的是政府的利益，各方的利益 取向不同，导致政策被接受的程度也不一样，所以 政策执行会受到影响。

4.从政策环境的角度来分析，（1）从经济环境来分析，近 年来，我国房价涨速过快、炒房热、高空置率等问题成为了 人们关注的焦点，为了阻止房价的进一步上涨，政府又不得 不推出“限购令”，抑制房地产市场上的不合理的投机需求， 但是房地产的市场不仅仅是投资者的市场，其他市场主体还 包括房地产开发商，刚性需求者，甚至是地方政府，市场经 济的复杂性使得“限购令”的执行不再简单。（2）从社会 文化环境来分析，近几年的房地产的迅速发展在一定程度上 提升了城市建设水平、增加了政府财政收入，并且在一定意 义上改善了部分城市居民的住房条件。但是事实上，目前我 国城市居民之间、城乡居民之间在住房支付成本、住房占有 差异性等方面出现了严重的“两极分化”。所以，房地产问 题、住房问题，不仅仅是当做简单的市场问题，而是作为民 生和社会保障的基本问题。
第三阶段
2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产 业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向以稳定房价为 目标。
第四阶段
2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加 大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和 房地产泡沫。
政策执行偏差产生的原因：

（ 1 ）从主观原因来分析，政策执行者由于利益驱使导致 执行偏差。 （ 2 ）从客观原因来分析，首先，从政策环境的变化来看， 即政策环境具有复杂性、变异性、多样性等特点，这些特 点给政策执行增加了复杂性和困难；如果政策执行者对这 些环境变化应对措施不当，政策执行偏差就有可能发生。 然后，利益集团的压力也会使政策执行发生偏差。最后， 监督机制的不健全也会导致或助长执行偏差的产生与扩大。