中级经济师建筑专业教材精华
第一章资金的时间价值与投资方案选择 资金的时间价值：贬值、承担风险、增值 单一投资方案评价：数额法（基准收益率、净现值、净年值、净将来值）比率法（内部收益率）、期间发（投资回收期） 独立方案：效率法（内部收益率） 互斥方案：寿命期相同（净值法、差额法、追加投资收益率法）不同（净年值法、最小公倍数法） 第二章建筑工程技术经济方法 预测：定性预测（专家调查法、德尔非法）定量预测（简单平均、移动平均、移动加权平均） 决策：确定型决策、风险型决策（期望值标准、合理性标准）、非确定性决策（最大最小收益法、最大最大收益法、最小最大后悔值法） 不确定性分析：盈亏平衡分析、敏感性分析盈亏平衡点越低抗风险能力越高 全生命周期费用：生产费用+使用费用 价值工程：目的提高价值核心为功能分析特征依靠集体智慧的有组织的活动提高价值 程序：分析、综合、评价（功能定义、功能评价、制定改进方案） 对象选择方法：ABC分析法、经验分析法、强制确定法 资料收集：目的性、时间性、准确性、完整性 功能分类：性质（使用、美学）重要（基本、辅助）需求（必要、不必要）定量（过剩、不足） 方案评价：技术评价、经济评价、社会评价概略评价、详细评价 第三章建设项目可行性研究6-7分 可研阶段：机会研究、初步研究、最终可研、项目的评估与决策 项目分类：目标（经营性、非经营性）、产品属性（公共、非公共）投资管理（政府投资、企业投资）原企管系（新建项目、改建项目）融资主体（新设法人、既有法人） 经济评价原则：有无对比原则、效益费用计算口径一致、收益与风险权衡原则、定性与定量相结合定量为主原则、动静分析结合以动态分析为主。 经济评价与财务评价的区别：评价角度不同、收益与费用含义及范围不同、采用的价格不同、主要参数不同。 影子价格：商品或生产要素的任何边际变化对国家的基本社会经济目标所做贡献的价值 影子工资：建设项目使用劳动力、耗费资源而使社会付出的代价 民用建筑评价：费用效益分析、成本效用分析 盈利能力分析 ①财务内部收益率（IRR）②财务净现值（FNPV）③投资回收期（Pt） ④总投资收益率（ROI）1、2动态指标余静态指标 偿债能力分析 ①利息备付率②偿债备付率③资产负债率 总量指标：增加值、净产值、纯收入、财政收入 结构指标：三次产业结构、就业结构、影响力结构 社会与环境指标：就业效果指标、收益分配效果指标、资源合理利用指标、环境效果指标 国力适应性指标：项目使用的资源占全部资源总量的百分比、财政资金投入占财政收入或支出的百分比 环境评价：大影响环评报告书、轻影响环评报告表、小影响环境登记表 环境污染：按环境要素分大气污染、水体污染、土壤污染 大气污染：颗粒污染物、气态污染物大气飘尘危害最大 废水采取三级处理：①一级处理采用物理和化学方法，去除部分污染物 ②二级处理采用微生物处理生化方法，去除大部分有机物和固体悬浮物 ③三级处理是高级处理和深度处理，使用物理化学或生物方法使水质达到排放标准 第四章建设项目招标投标9-10分 招投标标准：（1）勘察、设计、监理，单项合同在50万元人民币以上的 （2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的 （3）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的 （4）单项低于上述规定，但项目总投资在3000万元人民币以上的。 招标投标应遵循的原则：（1）公开原则（2）公平原则（3）公正原则（4）诚实信用原则 招标组织形式：自行招标（须具备编制招标文件和组织评标的能力）、委托招标 招标文件的主要内容：（1）投标邀请书（2）投标人须知（3）合同主要条款（4）投标文件格式（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单（6）技术条款 （7）设计图纸（8）评标标准和方法（9）投标辅助材料 合同主要条款 ①协议书、②通用条款、③专用条款、④三个附件 附件：承包人承揽工程一览表、发包人供应材料设备一览表、房屋建筑工程质量保修书 资格审查：（1）具有独立订立合同的权力（2）具有履行合同的能力（3）没有处于被责令停业（4）在最近三年没有骗取中标、严重违约及重大工程质量问题 发售招标文件：（1）资格预审文件或者招标文件的发售期不少于5日
（2）提交资格预审文件时间，自停止发售之日起不得少于5日 （3）资格预审文件澄清修改：在提交截止至少3天前书面通知 （4）招标文件澄清修改：在投标截止时间至少15日书面通知 （5）投标人异议：招标10天预审2天提出招标人3天内回复 开标：招标人主持拒收：①投标文件逾期送达②未按规定密封 评标委员会：招标人或代表+专家人数为5人以上的单数专家不得少于2/3 中标：30日内签订合同15日内行政部门报告 投标班子组成：（1）熟悉投标的经营管理人员（2）工程专业技术人员（3）金融财务商务人员 ①低标价＝基础标价－（预期盈利×修正系数）考虑了降低盈利 ②高标价＝基础标价＋（风险损失×修正系数），充分考虑了风险损失 调查投标环境内容：①施工现场条件②自然条件③材料、设备供应条件 ④专业分工的能力和分包条件⑤工程现场附近的各种社会服务设施和条件 第五章建设工程合同管理20分 合同关系的三要素：主体、内容和客体主体：债权人、债务人内容：合同债权和债务 客体（合同标的）：合同债权与合同债务所共同指向的对象 订立合同原则：法律地位平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、合法原则 订立合同的方式：邀约承诺 建设工程合同管理制度：建立合同管理评估制度是合同管理的关键所在 建设工程担保合同：附随性、条件性、相对独立性方式：保证、抵押、质押、留置、定金 不能作为保证人的组织：企业法人的分支机构、职能部门、国家机关、公益目的的事业单位 抵押：不转移占有可以：国有土地使用权、荒地的土地使用权、建筑物、机器 不可以：土地所有权、集体所有的土地使用权、社会公益设施 质押：动产或权利移交债权人占有 留置：按照合同约定占有对方的财产，依法留置该财产并处置该财产得到优先受偿 投标担保：投标人提供保证金（不超2%）、银行或担保公司出具投标保函或者投标保证书。 合同担保：提交的履约保证金（不超10%）、银行或担保公司出具履约保函或者保证书。 建设工程施工合同：双务合同、有偿合同、诺成合同、要式合同 示范文本组成：三个部分：协议书、通用条款、专用条款 三个附件：承揽工程一览表；发包人供应材料一览表；房屋质量保修书 竣工验收的参与单位：由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行 合同解除的种类：协议解除、约定解除、法定解除 竣工验收：经验收合格工程的实际竣工日期，以提交竣工验收申请报告的日期为准 28天内组织验收14天内确认或修改意见 竣工结算：竣工验收28天内申请；28天内审核付款；14天交付工程 建设工程的最低保修期限：基础设施工程、基础工程、主体工程 设计年限 屋面防水、防水卫生间、房间和外墙面防渗漏 5年 供热、供冷 2个采暖期、供冷期 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程 2年 索赔分类：主体(承包商与业主、承包商与分包商、承包商与供应商、承包商与保险公司) 目的（工期索赔、费用索赔） 事件性质（工期延误、工程变更、合同终止、加快工程、意外风险及因素） 合同依据（明示索赔、默示索赔） 处理方式（单项索赔、综合索赔） 承包商只对自己的行为承担责任，事件只要不是承包商应承担责任的，无论是发包人的原因，还是第三人的原因，或是不可抗力，承包商均不承担责任，均可以向发包人索赔。 索赔程序：28天通知、28天报告判定索赔成立的原则（三项）事实+责任+程序 工期索赔：未提供图纸及开工条件、未按约定支付工程款项、工程师未批准使施工、设计变更和工程量增加、一周内非因承包商的原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时 一般索赔是2个28天，而工期索赔是2个14天 第六章建设工程造价的构成与计价依据8-9分 建设工程造价：①工程费用、②工程建设其它费用、③预备费、④建设期利息组成 工程建设项目分解：（1）建设项目（学校）（2）单项工程（图书馆）（3）单位工程（土建、给排水等）（4）分部工程（钢筋混凝土工程）（5）分项工程（混凝土墙、梁、柱） 控制造价应遵循的原则：（1）以设计阶段为重点阶段进行全过程造价控制（2）主动控制 （3）令人满意原则——工期、投资、质量三控制（4）技术与经济相结合 项目建议书、可研阶段——投资估算——是项目决策的重要依据 初步设计阶段——项目总概算——作为控制项目造价的最高限额 建设投资按照概算法分类 按形成资产法分类：固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用、预备费 设备购置费＝设备原价（为国产设备原价或进口设备抵岸价）＋设备运杂费 内陆交货类：卖方在出口国内陆的某个地点完成交货 目的地交货类：即卖方要在进口国的港口或内地交货 装运港交货类①离岸价格——装运港船上交货价（FOB） 卖方负责货物装船费用，买方负责租船并支付海运费、保险费，办理手续 ②到岸价格——运费、保险费在内价（CIF）。卖方负责海运费和保险费 ③运费在内价（CFR）。卖方负担运费，不包括保险费 设备运杂费 包括：装卸+包装+手续+保管 安装工程费用：机械设备的装配费用、为测定安装工程质量进行系统联运无负荷调试费 建筑安装工程费的组成（费用构成要素划分）：人、材、机、企、利、规、税 企业管理费：公差使用保险金检护务工规费：五险一金+工程排污 税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加 建筑安装工程费的组成（造价形成划分）：分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金 措施项目费：二环夜临大雨，特工架已安稳（文） 其他项目费：（1）暂列金额（2）计日工（3）总承包服务费 工程建设其他费用：土地使用费、与项目建设有关的其他费用、与未来企业生产经营 联合试运转费、生产准备费 预备费：基本预备费、涨价预备费 建设期贷款利息：利息分年计算，按复利计；未说明年初年末按一半价格计 分部分项工程量清单要件：项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量 12位（一二位：专业工程代码，三四位，附录分类顺序码，五六位，分部工程顺序码，789，分项工程名称顺序码，后三位，表示清单项目名称顺序码） 其他项目清单：暂列金额、暂估价、计日工和总承包服务费四项。 工程建设定额：施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算指标 人工工日消耗量：基本用工、其他用工、人工幅度差
机械台班大修理费 基本直接费单价：由人工费、材料费、机械使用费构成的工程单价 全费用单价：不仅包括人工费、材料费和机械使用费，还包括间接费、利润和税金 第七章建设工程计价方法17分 投资估算方法：资金周转率法、生产能力指数法、设备费用百分比估算法、指标估算法
中级经济师考试-建筑-互斥方案的选择
第三讲互斥方案的选择第一章资金时间价值与投资方案选择第三节投资方案类型与评价指标主要内容1、投资方案的类型2、独立方案的选择3、互斥方案的选择本讲考点考频（06至09）本讲主要考点及例题精讲1、投资方案的类型【考点】1.1 独立方案独立方案是指方案间互不干扰，在选择方案时可以任意组合，直到资源得到充分运用为止。
若两个方案间加法法则成立，即方案是相互独立的1.2 互斥方案在若干个方案中，选择其中的任何一个方案，则其他方案就必然被排斥的一组方案。
1.3 混合方案每个独立方案又存在着若干个互斥方案的问题，称它们之间的关系为混合方案。
【06年案例】某水坝工程可以满足各种功能要求的方案有A和B两个：A方案的建造费用为1000万元，每年运行及维护费用为150万元；B方案的建造费用为1500万元，每年运行及维护费用为100万元。
两方案的寿命期皆可以看作为无限年。
设贷款的利率为5％。
问下述关于两个方案间关系的说法中，正确的为（）。
A．两个方案的关系是独立的B．两个方案的关系是互相排斥的C．可以同时选择两个方案D．选择其中一个方案就不能选择另一个方案答案：B【解析】考核点：投资方案类型的划分2、独立方案的选择2.1独立方案的评价指标【考点】评价指标-----内部收益率【09年】下列类型的投资方案中，适于使用内部收益率法进行评价的是（）。
A．独立方案B．寿命期不同的互斥方案C．寿命期相同的互斥方案D．混合方案答案：A【解析】考核点：内部收益率评价指标的适用范围2.2独立方案的选择方法【考点】(1) 计算各方案“效率”。
由大至小顺序排列。
(2) 将用于投资的资金成本，由小至大排列。
(3) 将上述两者绘成如下页图所示的形式。
(4) 找出两者的交点，该点左方所在的方案即是最后选择的方案。
例题：有8个互相独立的投资方案A～H，投资的寿命期为1年，投资额及1年后的净收益如表所示。
当筹集资金的条件如下页时，最优的选择是什么?方案投资额净收益/年(1)资金筹集数量没有限制，但资本利率为下述情况：(a) i=l0％；(b) i=13％；(c) i=16％。
中级经济师考试《建筑实务》精选讲义第五讲13
企业管理费
■管理人员工资
■办公费
■差旅交通费
■固定资产使用费
■工具用具使用费
■劳动保险费
■工会经费
■职工教育经费
■财产保险费
■财务费
■税金-企业固定交纳的税费，与经营无关
■其它
【企业管理费记忆口诀】公差使用保险金务工
■公办公费
■差差旅交通费
■使用固定资产使用费，工具用具使用费(2项)
■保险劳动保险费，财产保险费(2项)
■金税金
■务财务费经济师培训
■工管理人员工资，工会经费，职工教育经费(3项)
【难点辩析】企业管理费中的税金与大项目(直接费、间接费、
利润、税金)中的税金的区别
■企业管理费中的税金主要指与经营无直接关系的固定税种
■大项目中的税金主要指两税一费，与营业额直接挂钩
【重要考点】
■选择直接费、间接费包括哪些具体项目
■区分项目属于直接工程费、措施费、规费、企业管理费小项中的哪一项
【记忆口诀总结】三句话分别用于记忆措施费、规费和企业管理费共27项费用
■二环夜临大水，支架已安稳
■保定无公害
■公差使用保险金务工。
中级经济师考试《建筑实务》精选讲义第四讲27
2.2 索赔证据的含义■是当事人用来支持其索赔成立或和索赔有关的证明文件和资料2.3 索赔证据的种类(十二项)■合同文件■施工记录■照片及声像资料■来往信件、电话记录■会谈纪要■气象报告和资料■工程进度计划■投标前业主提供的参考资料和现场资料■工程备忘录及各种签证■工程结算资料和有关财务报告■检查验收报告和技术鉴定报告■其它2.4 索赔程序(五步)■承包人提出索赔要求(一通知一报告，先通知后报告)◇发出索赔意向通知-在索赔事件发生后的28天内向工程师递交◇递交索赔报告-在发出索赔意向通知后28天内，或工程师可能同意的其他合理时间◇工程师有不立即处理索赔的权力■工程师审核索赔报告(判定索赔成立的原则)◇工程师审核承包人的索赔申请(三步)☆在不确认责任归属情况下，客观地分析事件发生的原因，检查各项纪录，分析索赔证据☆依合同条款划清责任界限，看承包人提出的补偿是否合理☆拟定自己计算的合理索赔款额和工期顺延天数◇判定索赔成立的原则(三项)事实+责任+程序☆与合同对照，事件确实造成了承包人成本的额外支出与工期的延误☆造成费用增加或工期延误的原因不属于承包人应承担的责任，包括行为责任或风险责任☆承包人按合同规定提交了索赔意向通知和索赔报告◇工程师对索赔报告的审查(五步)☆事行事态调查，分析了解事件经过与前因后果☆对损害事件原因进行分析☆分析索赔事由☆对实际损失进行分析☆对证据资料进行分析■工程师确定合理的补偿额◇工程师与承包人协商补偿☆工程师核查后确定应予补偿的额度☆与承包人要求有差距时进行协商◇工程师做出索赔处理决定经济师☆工程师在收到索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，如未答复视为已认可索赔☆索赔事件持续进行，应当阶段性地向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，进行最终索赔报告☆工程师的处理不是终局决定，对发包人和承包人不具有强制约束力，承包人不满意，可以提请仲裁或诉讼处理■发包人审查索赔处理◇工程师确定的索赔额超过其权限时，报请发包人批准◇发包人决定是否同意工程师处理意见◇发包人同意后，工程师可签发证书■承包人是否接受索赔处理◇承包人接受处理决定，索赔事件处理结束◇承包人不同意，即引起合同争议，可以协商、仲裁、诉讼。
中级经济师建筑与房地产经济第1章 建筑与房地产市场
建筑与房地产经济考点总结第一章建筑与房地产市场第一节建筑与房地产市场运行机制1.供求机制和价格机制是建筑与房地产运行机制的基本内容。
2.建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资。
建筑业总产值占同期全社会固定资产投资比重一直在30%以上。
社会固定资产也是建筑市场需求的主要因素。
建筑市场需求与固定资产投资在总体上呈正相关关系。
3.房地产需求包括三类：生产性需求、消费性需求、投资性需求。
投资性房地产需求存在房地产市场双面作用，积极：调节供求，消极：增加泡沫。
4.土地供应量是直接影响房地产供给量的首要因素，我国历年来讲土地供应作为调控房地产市场的重要手段。
5.建筑市场的需求者是业主（政府、企事业单位、个人）。
政府是从建设资金来源角度而不是从监管角度理解。
企事业单位是出于扩大再生产或简单再生产的需要。
个人出于个人消费需要。
6.政府投资项目建设投资原则上不得超过核定的投资概算。
7.建筑产品攻击者角度，风险表现在：定价风险、生产风险；建筑产品需求者角度，风险表现在：价格与质量的矛盾、价格与交货时间的矛盾、预付款风险。
8.建筑产品计价特点：单件计价、多次计价、分部组合计价。
建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。
9.在房地产市场中，市场主体有房地产供给者、房地产需求者、房地产中介；市场客体有土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。
10.房地产市场运行特点：区域性市场、周期性波动、不完全竞争性、层次性、多重性、多样性、价格确定的复杂性、风险性。
11.房地产交易价格影响因素：自身因和周边环境因素、行政与政治因素（政治体制、政局安定程度、国与国之间的政治军事关系）、区域社会因素（区域人口（数量、密度、结构）、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化（文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势））、区域经济因素（地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况）。
✮房地产交易价格影响因素中，对造成沿海城市和内地城市房地产价格的巨大差异影响更多的因素是区域社会因素。
2022年中级经济师建筑第14讲
第二节建设工程施工协议及有关旳重要协议〖考纲规定〗建设工程施工协议旳概念、特点、示范文本旳构成、协议旳内容；工程建设项目货品采购协议旳概念与特点，材料采购协议和工程建设项目设备采购协议旳内容、交付、检查及双方违约责任；租赁协议旳概念、内容、特性，协议当事人旳权利、义务与责任。
〖内容提纲〗1.建设工程施工协议——概念、特点、示范文本构成、内容2.工程建设项目货品采购协议——材料采购协议、设备采购协议3.租赁协议〖内容详解〗一、建设工程施工协议（一）建设工程施工协议旳概念是指发包人和承包人就详细工程项目旳建筑施工、设备安装、设备调试、工程保修等工作内容，明确双方权利、义务关系旳协议。
施工协议是建设工程协议中旳一种，是双方有偿协议，也是诺成协议。
（二）建设工程施工协议旳特点（五条）（1）协议标旳旳特殊性（2）协议履行期限旳长期性（3）协议风险较大（4）协议内容复杂（5）建筑工程施工协议波及面广（三）建设工程施工协议示范文本构成三个部分：第一部分是协议书；第二部分是通用条款；第三部分是专用条款三个附件：附件一是承包人承揽工程项目一览表；附件二是发包人供应材料设备一览表；附件三是房屋建筑工程质量保修书（理解每部分所包括旳详细内容）（四）建设工程施工协议旳内容施工协议中，有关工期、质量、造价方面旳条款是协议旳最重要条款二、工程建设项目货品采购协议（一）工程建设项目货品采购协议旳概念与特点1、概念（1）是指平等主体旳自然人、法人、其他组织之间为实现工程项目旳材料与设备旳买卖，设置、变更、终止互相权利义务关系旳协议。
（2）包括材料采购协议、设备采购协议（3）属于买卖协议2、建设工程项目货品采购协议旳特点（1）建设工程项目货品采购协议旳当事人——可以是发包人，也可以是承包人（2）建设工程项目货品采购协议旳标旳——品种繁多，供货条件差异较大（3）建设工程项目货品采购协议旳内容——波及旳条款繁简程度差异较大。
（4）货品供应旳时间——与施工进度亲密有关，出卖人必须严格按照协议约定旳时间交付订购旳货品（二）工程建设项目材料采购协议属于买卖协议1、重要内容（13条）2、订购产品旳交付（1）产品旳交付方式——采购方到协议约定地点自提货品、供货方负责将货品送达指定地点（2）交货期限——协议中应明确交（提）货期限到月份或更详细旳时间（如月、日），如分批交货，还需注明各批次交货旳时间3、交货检查（1）交货检查旳根据——采购协议，多种单据、凭证，质量原则，共同封存旳样品。
中级经济师《建筑专业》考点梳理.doc
中级经济师《建筑专业》考点梳理中级经济师《建筑专业》考点梳理1、全寿命周期是指产品或服务从用户提出需求开始，至满足用户需求为止的时期，即经济寿命周期。
而全寿命周期费用就是生产费用和使用费用之和。
2、盈亏平衡点值与预测值的偏差率，该值越大，则说明不确定性因素的变化对经济评价指标值的影响越小，抗风险的能力越强;该值越小，说明该不确定性因素越敏感，方案对该因素变化的抗风险能力越差。
3、偿债能力分析指标包括利息备付率、偿债备付率、资产负债率。
4、按项目的产品(或)服务属性划分，建设项目分为公共项目和非公共项目。
5、在危害自然环境的主要因素中，对环境影响最大的是废水、废气和废渣，简称“三废”。
6、费用效果分析的基本方法：①最小费用法;②最大效果法;③增量分析法。
7、招投标应遵循的原则：公开、公平、公正、诚实信用。
8、开标时，投标文件出现下列情况之一的，招标人应当拒收：(1)投标文件逾期送达;(2)投标文件未按规定予以密封的。
9、如果招标人认为联合体的任何变化将出现下列情况之一，其变化将不能被允许：(1)严重影响联合体的整体竞争实力的;(2)联合体增减、更换成员的;(3)联合体认定的资格条件已达不到资格预审的合格标准的;(4)招标人认为将影响招标工程项目利益的其他情况。
10、可以不进行招标的项目：1)涉及国家安全、秘密或者抢险救灾而不适宜招标的;2)属于利用扶贫资金实行以工代赈;3)需要使用农民工的;4)需要采用专利或者专有技术的;5)采购人依法能够自行建设、生产或者提供;6)已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供;7)需要向原中标人采购工程、货物或服务，否则将影响施工或者功能配套要求;8)国家规定的其他情形。
11、民事法律行为是一种重要的法律事实，是能够引起民事权利和民事义务的产生、变更或终止的合法行为，是以意思表示为成立要件的，没有意思表示，就没有民事法律行为。
12、《建设工程施工合同(示范文本〉》分三个部分：第一部分是协议书;第二部分是通用条款;第三部分是专用条款。
中级经济师考试《建筑实务》精选讲义第一讲3
7. 资金时间价值换算的基本公式的假定条件7.1 实施方案的初期投资发生在方案的寿命期初7.2 方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末■事实上现金流在一年中随机地发生，但是公式默认为现金流发生在每一期的期末。
而且在题目中如没有特别说明，都假设现金流发生在期末，即每年的年末。
■1年上的现金流假设发生在第1年年末，N年上的现金流假设发生在第n年年末■现金流量图中的0点，表示第一年的年初，其它年数1、2、3…n都表示是这一年的年末。
■只有初始投资是在第一个计息期的期初，其它年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末。
7.3 本期的期末为下期的期初■前一期的期末就意味着今期的期初，除了第一个计息期外，一笔收入或支出如果发生在这一年的年初，则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。
7.4 现值P是当前期间开始时发生的7.5 终值F是当前往后的第N期期末发生的7.6 当问题包括P和A时，系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的;当问题包括F和A时，系列的最后一个A与F同时发生■当P和A时，系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的■当F和A，系列的最后一个A与F同时发生8.常见题型分析■在三个值之间进行直接的换算(初级-直接套公式)■条件不符合公式的假定条件，需进行一定的变换(中级-套用多个公式换算)■综合题，主要是案例分析题，结合运用各知识，需要对题目有一个非常透彻的理解(高级)9.解题方法■第一步，审题。
复杂题必须画出现金流量图帮助理解■第二步，确定换算关系。
审题后确定其经济活动的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如A=P(A/P，i，n)，这需要熟练掌握六种换算■第三步，审查条件。
题中的条件与公式换算的假定条件是否一致，如不一致，则需调整换算关系式■第四步，检查一致性。
注意i与n的内涵是否一致◇如果i是年(季、月)利率，则n就是以年(季、月)为标准的计息期◇如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12■第五步，计算。
中级经济师建筑与房地产讲义
中级经济师建筑与房地产讲义一、建筑与房地产产业现状分析建筑与房地产产业是中国最为活跃的三大产业之一，对经济增长和市场供需起着至关重要的作用。
近年来，中国建筑与房地产市场发展呈现出以下特点：1.市场总体规模不断扩大，房地产投资持续增长，商业地产与住宅楼盘大量涌现；2.区域经济差异明显，一线城市及特大城市的房地产价格高企，二线及以下城市的房价普遍较为稳定；3.政策立法持续完善，税收政策、土地政策等对房地产企业产生了较大影响；二、建筑与房地产产业面临的主要问题1.房地产市场泡沫问题房地产市场泡沫问题是当前中国建筑与房地产产业的最大问题之一。
泡沫问题的产生是因为了过多的资本、银行信贷和政府宏观调控等诸多方面的因素导致，特别是城市化快速推进及城市住房价格过高等问题使得部分房地产市场面临严重的供需失衡。
2.土地资源供应不足问题当前，土地资源供应不足问题已经成为中国建设房地产市场的一大瓶颈。
在土地供应不足的前提下，建筑与房地产企业的发展将会受到严重的限制。
3.同质化严重问题同质化严重问题是当前中国房地产市场的一个主要问题，同质化的产生是由于企业对于市场的认知、缺乏竞争优势独特性等因素导致的。
因此，如何让企业有自身的特点与品牌，这将成为企业竞争的重中之重。
1.满足消费升级的需求随着社会经济的发展与居民收入的提高，人们对于住房的质量与功能有了更高层次的需求，这也明确了建筑与房地产产业的发展方向。
2.推进绿色建筑保护环境与可持续发展已经成为了当前政策引导下的必要趋势。
建筑与房地产固定资产的能源消耗量极高，而推进行业的绿色环保与可持续发展将是未来发展的重要方向。
3.推动科技创新面对飞速发展的信息技术与物联网技术，建筑与房地产企业不得不积极推进科技创新，通过互联网、大数据等科技手段来提高企业的核心竞争力和生产效率。
四、建筑与房地产市场风险控制策略1.加强市场监管应当重视市场监管，提高市场化的程度，将市场化经营原则在符合法律规范的前提下全面推广，并推动在市场化前提下加强市场监管，不断完善法律法规，增强对房地产市场的监管，有效防范房地产市场的过热和泡沫化。
中级经济师考试《建筑实务》精选讲义第一讲10
互斥方案选择(分两种情况)■寿命期相同◇净值法(净现值、净年值、净将来值法)◇差额法◇追加投资收益率法■寿命期不同◇年值法【难点分析】◆互斥方案可以用绝对值指标比较◆不能直接用内部收益率指标进行选择，但可以使用差额内部收益率法比较3.1 净现值、净年值、净将来值法■计算出各方案的净值■AW=PW(A/P，i，n),实质A=P(A/P，i，n)■FW=PW(F/p，i，n)，实质F=P(F/P，i，n)■多方案比较，选值最大的项目■该方法必须事先给出基准收益率或设定收益率■三个指标，哪个方便可使用哪个，结论相同3.2 差额法■找出两个方案的现金流量差额(B-A)■计算出差额的净现值、净年值和净将来值■如果上述值为正，则B项目优于A项目3.3 追加投资收益率法■比较两个方案的投资额或年值收益的差额(B-A)■计算差额的内部收益率■与基准收益率进行比较，大于基准收益率，表示这种追加投资是值得的，B方案优于A方案■引入的A0表示不投资或投资额为零时的方案【难点】无资格方案■位于任意两点间连线的下方的项目(证明略)■剔除无资格方案以简化计算3.4 寿命期不同的互斥方案选择-年值法■考虑各投资方案寿命期最小公倍数的期限的现金流量■重复出现第一个寿命期的现金流■为了简化计算，只计算各方案第一个寿命周期的年值进行选择即可，结论与计算最小公倍数的期限年值是完全一样的4.应用投资回收期时应注意的问题■投资回收期不宜作为一个指标单独使用，只能作为辅助性的参考指标加以应用【评价方法归纳总结】■单一投资方案评价◇数额法-净现值◇比率法-内部收益率◇期间法-投资回收期■多个投资方案比选◇独立方案(效率指标) ☆内部收益率◇互斥方案☆净现值☆差额法(差额的净现值) ☆追加投资收益率☆年值法(净年值)◇混合方案(略)。
中级经济师《建筑与房地产》考前速记知识点汇总
中级经济师《建筑与房地产》考前速记知识点汇总1.建筑产品计价特点:单件计价、多次计价、分部组合计价⒉建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。
3.影响房地产市场需求因素:①国民经济发展水平。
②房地产资本收益。
③利率水平。
④通货膨胀。
⑤消费者收入水平和结构。
⑥房地产价格、其他商品价格及消费结构。
⑦消费者对未来的预期。
4.房地产市场供给影响因素:①土地供应量。
②房地产市场价格。
③房地产开发成本。
④房地产开发建设技术水平。
⑤政府政策。
⑥房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
5.建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年，自批准之日起计算。
6.当互斥方案寿命期相等时，进行方案比选可采用两种思路:①直接比较各方案的净现值或净年值，选择净现值或净年值最大的方案;②针对增量投资的现金流量，计算增量净现值或增量内部收益率。
7.寿命期不等的互斥方案比选常用的方法有最小公倍数法、年值法和研究期法。
对于只涉及费用比较的寿命期不等的互斥方案组，则可采用费用年值法。
8.量本利平衡:PQ=F+VQ9.当项目的设计生产能力为Qd、产量盈亏平衡点为Q0时，则可用Q0占Qd的百分比表示盈亏平衡点的生产负荷率，衡量项目风险程度。
若用BEP(Q）表示盈亏平衡点的生产负荷率，则有:盈亏平衡点的生产负荷率越小，则项目风险越小，说明项目可承受较大的风险;反之，则风险越大，项目所承受风险的能力就越差。
10.价值工程的核心，是对产品进行功能分析。
11.按重要程度不同∶产品功能可分为基本功能和辅助功能。
按功能性质不同:产品功能可分为使用功能和品位功能。
按用户需求不同:功能可分为必要功能和不必要功能。
12.进行费用效益分析的项目包括:①具有垄断特征的项目;②产出具有公共产品特征的项目;③外部效果显著的项目;④资源开发项目;⑤涉及国家经济安全的项目;⑥受过度行政干预的项目。
13.生产性建设项目的总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金三部分，而建设工程造价就是建设投资和建设期利息之和。