房地产行业房产税常见税务风险解读
房地产行业房产税常见税务风险解读中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01
摘要房产税作为未来房地产调控的一种重要手段备受大家的关注，同时房产税作为一个小税种而往往没有受到企业的重视给企业带来较大的税务风险，也是税务部门在税收检查或税务稽查中重点关注的一个税种，一旦发现存在税务瑕疵，处罚也是比较严重的。
笔者根据多年的工作实践力争对房地产行业房产税常见的税务风
险进行解读，力求避免或减少给公司带来的税务风险。
关键词房产税房产房产原值转租免租
一、房产税房产原值的确定
房产税计税实行从价计征的，要依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，而在实务操作中房产原值的确定往往存在因少记房产原值给公司带来一定的税务风险。
（一）无论会计如何核算，地价必须计入房产原值
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”无论会计上如何核算，房产原值均应包含
地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等（按照税总便函企业缴纳的土地契税也可以计入房产原值）。
财税[2010]121号文件的发布实施，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划，使得两者缴纳的房产税相同。
（二）应税房产配建了一些非应税建筑物的房产原值的确定
如果应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。
（三）既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产的地价确定
如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。
其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。
二、无租使用与免租期间的房产税缴纳问题
一般来讲无租使用视为出借，并非真正的租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付任何租金性质的对价。
而免收租金期间则是首先应基于已经发生的租赁事实，在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。
按照财政部国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，自2009年12月1日起，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
而财政部国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，所以无租使用与免收租金这两者对房产税的缴纳是完全不同的。
房地产行业出租活动中一定期间内免收租金是非常常见的一种招租行为，有点企业为了降低租金水平甚至作为一种税收筹划的方法，企业往往认为自己没有收取租金而不缴纳房产税，自财税[2010]121号文件公布后，如果不缴纳房产税就是偷漏税行为了。
三、对转租业务是否缴纳房产税的争议问题
例如甲公司租入乙公司的房屋进行改造后开办商场，租赁给经营商户来收取租金，甲公司的租赁收入缴纳房产税吗？
根据现行房产税政策，房产税由房屋产权所有人缴纳。
房产出租的，应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税，对承租人将房产转租的，其转租收入不再征收房产税。
目前大部分省市地税局都下发文件对转租收入均不再征收房产税，但也有某些地方税务局要求转租业务缴纳房产税的，例如山东（鲁地税函[1999]282号）和吉林省（吉地税发〔2006〕42号）均规定“承租人转租的房屋，
按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。
”，笔者认为这样的规定欠妥，不符合房产税对纳税义务人的规定，税务局如果认为某些单位利用转租业务来偷漏税的，税务机关可以按照公平税负的原则，对于明显低于本地段市场水平的租金实行核定征收。
此外，如果转租业务不再征收房产税，那也给我们提供了一个税务筹划的空间。
通过转租规避了一部分房产税，但是新增加了营业税金及附加，假设甲公司自行对外出租和乙公司对外转租的金额是一致的，那么只有当甲公司出租给乙公司的金额能控制在乙公司对外出租金额的68.38%以下采用转租这样的税收筹划才有意义。
四、其他容易漏缴房产税的情况
1.地下车库。
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
2.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。
3.开发商开发的商品房在售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
4.房地产公司建设的售楼部不论是否是临时性的，均符合房产税规定中对所谓房产的定义，因此应缴纳房产税。
房地产公司税务风险分析报告
房地产公司税务风险分析报告1. 引言本报告旨在对房地产公司在税务方面可能面临的风险进行分析和评估。
税务风险是指与税收相关的法律规定和实践的合规性和可靠性方面的不确定性。
房地产公司作为一个纳税主体，在日常运营中需要遵守各类税务法规，否则将面临罚款、滞纳金、税务调查等风险。
2. 税务风险分析2.1 营业税风险营业税是指对销售额、营业额或者应税项目征收的一种税收。
对于房地产公司而言，主要的营业税风险包括如下几个方面：•销售额的准确记录和报税：房地产公司在销售房产时，需要准确记录销售额，按照规定进行报税。
如果销售额被低估或逃税，将面临税务部门的调查和罚款风险。
•开发商的信用度：开发商在与合作伙伴和买方签订合同时，需要考虑其信用度。
如果开发商涉嫌逃税或有大额未缴税款，合作伙伴和买方可能会面临连带责任，导致公司和个人的税务风险增加。
•营业税政策的变化：国家对于房地产行业的税收政策可能会发生变化，房地产公司需要及时了解并适应新的政策。
如果未能及时调整和遵守新的政策，将增加税务风险。
2.2 增值税风险增值税是指在商品或劳务的生产、流通、消费环节中按照价款或酬金额征收的一种税收。
房地产公司在增值税方面存在以下风险：•税收减免政策的合规性：根据国家的相关政策，房地产公司可能享受一定的增值税减免政策。
但是，如果公司未能符合减免政策的条件或未能履行相关的程序和要求，将可能被税务部门追缴应缴纳的税款，并面临罚款风险。
•虚开增值税发票：一些不法分子可能通过虚开增值税发票的方式进行税务欺诈。
如果房地产公司在合作伙伴中未能辨别出虚开发票的风险，将可能遭受税务部门的调查和罚款。
•增值税税率的变化：国家对于不同行业的增值税税率可能会发生变化。
房地产公司需要及时了解并适应新的税率。
如果公司未能按照新的税率进行申报和缴税，将面临税务风险。
2.3 个人所得税风险个人所得税是指个人依法需缴纳的税款。
房地产公司在个人所得税方面存在以下风险：•薪酬结构的合规性：房地产公司需要合法合规地设定员工的薪酬结构，并按照法定税率进行个人所得税的扣缴和申报。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点，根据上述行业特点，为确保财政收入稳定、税金按时缴纳，政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例，要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金，待项目竣备交付后再整体清算。
基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定，房地产企业会面临税金超缴风险。
对此，本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。
关键词：房地产企业经营开发；税务风险；管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一。
随着社会经济的不断发展，房地产市场逐渐成熟，各种税收政策也在不断调整和完善。
房地产公司在经营过程中存在着诸多税务风险，如果不加以合理的控制和管理，就会面临着各种税务风险带来的经济损失和法律责任。
房地产公司必须认真对待税务风险，加强风险分析和控制措施，确保企业持续稳定的发展。
（一）税务风险分析1.土地增值税风险在房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税务成本。
房地产公司需要合理规划项目开发进度，以最大限度减少土地增值税负担。
应该对土地增值税政策进行及时的了解和分析，降低税务风险。
2.房产税风险房地产公司拥有大量的房产资产，因此面临着较大的房产税风险。
公司需要建立健全的资产管理制度，合理规划资产结构，降低房产税负担。
及时履行纳税义务，避免因为税收违法而导致的风险和损失。
3.企业所得税风险房地产公司的企业所得税负担较重，同时企业所得税政策也较为复杂多变。
公司需要加强企业所得税风险的分析，确保纳税合规，避免因为税收违法而带来的处罚和损失。
4.其他税收风险房地产公司还面临着许多其他税收风险，如个人所得税、土地使用税、印花税等。
公司需要对这些税种的税务政策进行及时了解和分析，并建立相应的控制措施，降低税务风险。
（二）税务风险控制措施1.建立健全的税务管理制度房地产公司应当建立健全的税务管理制度，包括税务筹划、税务风险识别、税务合规等内容，确保公司在税务管理方面能够做到合规、规范和有序。
2.加强税务政策的研究和分析房地产公司应当加强对税收政策的研究和分析，及时了解新的税收政策和法规变化，以便及时调整自身的经营和管理策略。
3.加强会计核算和税务申报的合规性管理房地产公司应当加强会计核算和税务申报的合规性管理，确保公司能够按时、足额地完成各项税收申报，避免因为税收违法而导致的风险和损失。
4.加强与税务机关的沟通和合作房地产公司应当加强与税务机关的沟通和合作，建立良好的合作关系，便于及时了解税务政策和法规变化，同时也能够及时与税务机关协商、沟通，解决税务问题，降低税务风险。
房地产企业涉税风险管控
房地产企业涉税风险管控随着国家税务部门对房地产企业税收管理法规的日益严格，房地产企业面临着越来越多的涉税风险。
为避免涉税风险带来的不良影响，房地产企业需加强风险管控，制定合理的税收管理策略，履行税务合规义务，确保企业的健康发展。
一、房地产企业税收风险主要有哪些？1、增值税风险：房地产开发企业和销售企业在房地产开发过程中，涉及的税收主要是增值税。
增值税会在建筑材料、人工劳务等环节出现，如果发票、账册记录等不符合要求，企业就可能存在增值税风险。
2、土地出让金风险：房地产企业在购买土地时需要缴纳土地出让金，如果企业未按规定计算土地出让金，就可能存在土地出让金缴纳不足的风险。
3、印花税风险：企业在进行房地产买卖、转让、租赁等交易时，需要缴纳印花税。
如果企业未按规定缴纳印花税，就可能面临印花税追缴等风险。
4、企业所得税风险：房地产企业在实际经营过程中需缴纳企业所得税，如果企业在企业所得税申报与缴纳过程中存在漏报、瞒报等情况，就可能面临企业所得税风险。
5、个人所得税风险：房地产企业在企业经营过程中，也可能涉及到个人所得税。
如员工福利待遇、合同签订提成等，如果企业未按规定向员工预扣预缴个人所得税，就会面临个人所得税缴纳不足的风险。
为了防范和控制房地产涉税风险，房地产企业可以采取以下措施：1、建立税务管理体系：建立完善的税务管理体系对企业具有重要意义。
税务管理体系应当明确企业税务管理的职责、权利、义务，以及税务管理部门的组织结构、管理流程等内容，同时建立起用于税务管理的信息系统和纳税人档案管理制度。
2、加强内部控制：内部控制是有效管理房地产涉税风险的关键之一。
企业需要建立合理的内部控制体系，包括完备的会计核算、财务管理、审批流程等，同时建立一套完善的内部控制标准和流程。
3、加强税收合规风险评估：企业需要定期进行税收合规风险评估，对企业运营过程中存在的税收风险进行检测和分析，及时发现和解决税收风险问题。
4、加强税务审核和备案管理：企业应加强对会计账簿记录的审核和审批，确保会计凭证的真实性、合法性和完整性。
房产税常见稽查风险点及实务案例
稽查案例——出租那点事~
柜台出租，如何缴纳房产税？
稽查案例
我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商
场店铺全部出租，且形式为以下两种
VS
柜台出租
店铺出租
图表总结3
租赁形式
经营租赁
纳税主体
出租人缴纳
计税依据
租金收入
融资租赁 承租人缴纳
免租期
产权人缴纳
无租使用 使用人代缴纳
房产余值 房产余值 房产余值
稽查案例——土地那点事~
2.契税是不是房产税的计税基础？
稽查案例
因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固 定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会 计科目中记载的价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计 征房产税。
？耕地占用税是不是房产税的计税基础
稽查案例——土地那点事~
稽查案例——装修那点事~
稽查案例
3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税
稽查案例——装修那点事~
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2009〕128号）
• 第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
• 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。
稽查案例——土地那点事~
3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税 稽查案例
现实中，应当区分两种情况： 一、先征后返（通常）
按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入“营业外收 入”。通常在这种情形下，企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额 为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值， 因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到 的减免部分作为一项营业外收入。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。
政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。
2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。
一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。
如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。
这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。
不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查，评估税务合规风险，及时发现和纠正不合规的行为，保障企业的税务合规性。
5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持，及时了解税务政策变化和趋势，寻求专业建议，制定合理的税务筹划和安排，降低税务风险。
房地产业税收风险识别模型与案例
房地产业税收风险识别模型与案例一、行业介绍行业定义：房地产开发与经营业务行业现状：国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型：按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）：房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。
经营规律：需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等）风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点：企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。
少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来）财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。
（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。
（建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域1、风险领域识别准备阶段：房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。
通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。
开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。
房产税风险指引及应对措施
房产税风险指引及应对措施【风险点1】出租房屋在免租期未交房产税【风险等级】★★★【风险描述】企业出租房产，会存在合同里与承租方约定免收租金期限情况，企业通常认为免租期间不需要交房产税，未按房产原值缴纳房产税。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【预计风险】企业出租房产，免租期免了租金，但是并未免房产税，因此无论是否约定免租期都应该缴纳房产税，否则存在少缴房产税的风险，同时存在滞纳金及罚款。
【解决方法】企业应自查有无免租期的业务，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
企业对未缴部分房产税应补缴。
【风险点2】土地价值未计入房产价值缴纳房产税【风险等级】★★★【风险描述】对按照房产原值计税的房产未将取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值缴纳房产税，导致企业房产税计税基础不准确，少缴房产税，存在一定风险。
【政策依据】根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定：三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【预计风险】取得土地价款、开发土地发生的成本费用如果未计入房产原值，导致企业房产税计税基础不准确，存在少缴房产税的风险。
【解决方法】企业应自查：房产原值是否包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房地产行业税收风险案例
房地产行业税收风险案例一、土地增值税的“小心机”案例。
话说有个房地产开发商，叫大宏地产。
他们开发了一个超级大的楼盘，赚得盆满钵满。
在土地增值税清算的时候，他们动起了歪脑筋。
正常来说呢，土地增值税是根据增值额来计算税率的，增值额越高，税率就越高。
大宏地产为了少交税款，就想办法在成本上做手脚。
他们把一些和这个楼盘根本没啥关系的费用，比如说公司老板出去旅游的机票钱、在高级餐厅招待朋友的餐费，都一股脑儿地算进了楼盘的开发成本里。
这样一来，开发成本就被抬高了，增值额看起来就没那么多了。
可是呢，税务局的工作人员可不是吃素的。
在审查的时候，发现这些费用明显不合理。
比如说，那些旅游的费用，和楼盘建设能有啥关系？就像你不能说你买衣服的钱是为了盖房子一样。
大宏地产不仅要补缴土地增值税，还被处以罚款，真是偷鸡不成蚀把米。
二、房产税的糊涂账案例。
有个小型房地产公司，叫小利房产。
他们有一些用于出租的商铺。
按照规定，出租的房产是要交房产税的。
小利房产的财务人员可能是个迷糊蛋。
他们计算房产税的时候，不是按照租金收入来准确计算的。
比如说，他们和租户签订的合同里，除了正常的租金，还有一些什么物业费、设备维护费之类的费用。
这个财务人员呢，就把这些费用全都算进了租金里来计算房产税，觉得反正都是从租户那里收来的钱。
但实际上，按照规定，物业费和设备维护费是不能算进房产税的计税依据的。
税务局查账的时候发现了这个问题，小利房产不得不重新计算房产税，补缴税款。
就像你做数学题，把不该加的数字加进去了，最后答案肯定是错的。
三、企业所得税的虚报亏损案例。
阳光地产公司想在企业所得税上耍个小聪明。
他们这一年其实赚了不少钱，但是呢，为了少交税，就编造了一个虚假的亏损报表。
他们在财务报表里，虚报了很多成本和费用。
比如说，把一些还没有实际发生的营销费用也算进去了，还故意抬高了建筑材料的采购成本。
他们觉得这样就能把利润做成负数，就不用交企业所得税了。
税务局有一套严密的核查系统。
房地产企业涉税风险管控
房地产企业涉税风险管控一、房地产企业涉税风险的主要原因1. 不合规经营房地产企业由于行业特点，经常存在一些不符合税收政策的行为，比如虚报税收、违规避税等行为。
2. 信息不对称房地产企业的税务管理涉及到多个部门和环节，信息交流不及时、不畅通就容易导致税务风险。
3. 税务政策变化我国税收政策在不断变化，房地产企业往往无法及时了解到最新的税收政策，致使产生税务风险。
4. 管理不规范房地产企业的管理体系和制度不规范，缺乏有效的内部控制措施，容易导致税务管理的混乱和漏洞。
5. 法律法规不遵守一些房地产企业对税收法律法规缺乏足够的了解，容易在税收实务中违法违规。
以上几点是导致房地产企业涉税风险的主要原因，房地产企业必须要加强对涉税风险的管控。
1. 高额税收房地产企业的盈利水平一般较高，因此需要缴纳较高的税款，税务风险也相对较大。
2. 复杂的税收政策房地产行业的税收政策相对复杂，尤其是在土地使用权转让、房地产销售等方面，需要很好地掌握相关政策。
3. 涉税主体众多与房地产企业有关的垂直供应商（如建筑材料供应商、施工队伍等）以及横向关联企业（如物业管理、销售服务等），税务风险有可能在多个涉税主体之间发生。
4. 财务数据复杂房地产企业的财务数据相对较为庞大，整理和分析需要花费较多的时间和人力。
1. 加强内部管理房地产企业要加强内部管理，建立健全的内部控制机制，健全规章制度，规范税收管理流程，加强企业内部的税收管理协调，确保专业分工的有序进行。
2. 定期进行税务自查房地产企业应定期进行自查，发现并纠正税务管理中的问题和漏洞，加强税收合规管理。
对税收政策的关注要及时地开展培训，确保员工的税收业务咨询能力。
3. 增加税务专业人员房地产企业应聘请专业的税务人员，以提供专业的税务筹划和顾问服务，及时了解税务政策，规避风险，遵守法律法规。
4. 强化税务信息管理房地产企业要建立健全的税务信息管理系统，确保税务信息的准确性和时效性，增强对税务信息的管理。