南海区桂城街道街区项目定位报告P

2010年新建住宅部分销售五区对比表
指标名称 成交套数 成交面积 成交金额 平均成交价格 单位 套 万㎡ 万元 元/㎡ 禅城 2876 36 357930.42 9942.51 南海 10185 118.02 986041.57 8354.87 顺德 11058 133.62 800468.02 5990.63 高明 1707 22.32 130400.43 5842.31 三水 2922 29.62 155114.71 5236.82 佛山市 28748 340 2429955 7156
2、行政区域
桂城街道：面积84.16平方千米， 户籍人口17.5万人。 罗村街道：面积44.64平方千米， 户籍人口5.4万人。 大 沥 镇：面积125.77平方千米，户籍人口24.4万人。 里 水 镇：面积148.28平方千米，户籍人口11.6万人。 狮 山 镇：面积256.09平方千米，户籍人口15.4万人。 丹 灶 镇：面积143.48平方千米，户籍人口8.1万人。 西 樵 镇：面积176.63平方千米，户籍人口14.3万人。 九 江 镇：面积94.75平方千米， 户籍人口9.9万人。
政策环境
规划前景
政府大力打造广东省金融中心，以华南地区大 型 RBD区域吸引外资，让休闲跟金融糅合在一起。
在大佛山的概念下，南海和桂城同样接壤广州， 但是桂城规划阡陌纵横，错落有致，成为宜商宜 居的区域。
二、房地产市场分析
区域商品房市场情况
房地产市场分析
区域住宅市场情况
品牌发0 年上半年三水区房地产（住宅部分）交易情况 指 标 名 称 单 — 套 万㎡ 万元 元/㎡ — 套 万㎡ 位 上半年 — 2922 29.62 155114.71 5236.82 — 1414 15.35 一、本年新建住宅销售（含预售） 成交套数 成交面积 成交金额 平均成交价格 二、本年存量住宅买卖 成交套数 成交面积
2688995.52 -9.63%
155.60 60.75% 70.18 注：佛山市 2010 年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价 格为 6846.59 元/㎡
2010 年上半年禅城区房地产（住宅部分）交易情况 指 标 名 称 单 — 套 万㎡ 万元 元/㎡ — 套 万㎡ 位 上半年 — 2876 36.00 357930.42 9942.51 — 1758 16.71 一、新建住宅销售（含预售） 成交套数 成交面积 成交金额 平均成交价格 二、存量住宅买卖 成交套数 成交面积 —
日期：2010 年 7 月 2 日 去年同期数 11552 143.78 648740.12 4512.03 — 7280 101.96 同比增幅 — -4.28% -7.07% 23.39% 32.77% — 33.61% 34.52%
注：顺德区 2010 年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为 5570.15 元/㎡
2010 年上半年高明区房地产（住宅部分）交易情况 指 标 名 称 单 — 套 万㎡ 万元 元/㎡ — 套 万㎡ 位 上半年 — 1707 22.32 130400.43 5842.31 — 1087 10.72 一、新建住宅销售（含预售） 成交套数 成交面积 成交金额 平均成交价格 二、存量住宅买卖 成交套数 成交面积 —
从成交量和成交价格来说，在10年二月到三月下降10%，相对十二月成交量萎 缩50%以上，但是在三月开始，市场开始回暖，成交均价达到9000元/m²，但 是成交面积对比09年下半年将近萎缩一半。
在市场供应量不足的情况下， 广佛同城的概念引导下，在下半 年广佛地铁的配套设施建设下， 南海房地产市场逆市飘红，在成
日期：2010 年 7 月 2 日 去年同期数 6463 80.36 573655.16 7138.57 — 2425 22.47 同比增幅 — -55.50% -55.20% -37.61% 39.28% — -27.51% -25.63%
注：禅城区 2010 年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为 9480.01 元/㎡
2010 年上半年顺德区房地产（住宅部分）交易情况 指 标 名 称 单 — 套 万㎡ 万元 元/㎡ — 套 万㎡ 位 上半年 — 11058 133.62 800468.02 5990.63 — 9727 137.16 一、新建住宅销售（含预售） 成交套数 成交面积 成交金额 平均成交价格 二、存量住宅买卖 成交套数 成交面积 —
2010 年上半年南海区房地产（住宅部分）交易情况 指 标 名 称 单 — 套 万㎡ 万元 元/㎡ — 套 万㎡ 位 上半年 — 10185 118.02 986041.57 8354.87 — 6643 70.18 一、新建住宅销售（含预售） 成交套数 成交面积 成交金额 平均成交价格 二、存量住宅买卖 成交套数 成交面积 —
南海区桂城街道60街区项目 项目定位报告
广东宏宇集团有限公司 房地产开发经营管理中心 营销部
目 录
第一部分 市场状况
第二部分 项目分析 第三部分 项目定位
第四部分 规划建议
第一部分 市场状况
一、宏观环境分析 二、房地产市场分析 三、区域市场分析
一、宏观环境分析
经济环境
宏观环境分析
政策环境
规划前景
日期：2010 年 7 月 2 日 去年同期数 同比增幅 — -43.01% -37.71% -1.38% 58.32% — 112.30% 79.56%
2995 35.83 132223.37 3690.30 — 512 5.97
注：高明区 2010 年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为 4050.15 元/㎡
发展前景研判
1、南海印象
广佛同城 南海先行
南海，一个和谐的地方 秦皇置郡，隋朝设县，岭南文明，和谐兴盛。 汉晋桑蚕，五代开陶，唐有洋商，富裕安详。 西江北江，河网纵横，龙舟激昂，狮舞人欢。 樵山叠翠，文明灯塔，旷野浩然，圣贤辈出。 南海，一个智慧的地方。 广佛大地，南海气魄如歌；谋篇布局，南海承东启西； 港澳如邻，南海胸怀广阔；立足家园，南海放眼寰宇。 南海，一个活力的地方。 一环添翼，城区如虹；虎踞龙盘，八骏齐奔。 新兴产业，加速加力；创造未来，再现蓝图。
套数分析：南海成交套数
于佛山第二，占全市的36%成交 套数仅次于土地供应首位的顺德， 这样可以看到南海属于性价比高 的地区，价钱与土地供应成正比， 可以看到将来有良好的发展态势。
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面积分析：面积是占据全市
的35%，同时可以看到南海地区 只有南海和顺德交投活跃，尤其 禅城成交量逐渐萎缩，而南海地 区更有自己优势，传统的桂城和 狮山等区的加速发展形成一条高 速发展纽带。
出于佛山首位，但土地供应严重 不足，正如俗话说的有价无市。 南海区紧追其后，南海中心区域， 千灯湖板块基本与此均价持平。
2010年上半年新建住宅部分销售五区对比小结 南海区在佛山市的房地产市场上占了举足轻重的地位 ※第一，成交均价仅次禅城区占第二位，达到8354元/m²; ※第二，由于传统与广州接壤的禅城成交套数相对减少，成交量的萎缩，形成有 价无市的尴尬局面，而南海区相对各区，价格有成交量支撑，供求比例也相对平 衡；
o 金融业增长22.1%，
o 房地产业增长46.5%， o 其他服务业增长10.1%。 人均生产总值73778元（按常住人口计算），增长13.5%。
5、宏观环境
经济环境
未来发展前景研判
各类规划利好因素不断落实、产业布局明 显，促进区域经济快速发展，为楼市发展奠 定基础
金融信贷政策仍从紧以此抑制流动资本过剩带来 的物价上升，从而影响房地产行业的资金投入及 开发速度。 受2010年利率和限购等宏观调控政策的叠加影 响，预计年尾楼市价格增幅将会有所下降，市场 回归理性，但价格仍呈上涨趋势，市场回归理性 后会刺激需求增长。
3、基础资料
中文名称： 南海区 面积： 人口： 方言： 气候条件： 著名景点： 机场： 车牌代码： 地理位置： 1073.82 平方公里 263.83 万 粤语，南番顺话 南亚热带海洋性季 风气候 西樵山，南国桃园， 仙湖旅游度假区等 佛山机场 粤Y 广东省中南部 别名： 桂 行政区类别： 市辖区 所属地区： 下辖地区： 政府驻地： 电话区号： 邮政区码： 中国广东省佛山市 狮山、桂城、大沥 桂城 0757 528200
※第三，南海地区规划和发展力度不断加大，未来数月国土局仍有土地供应，看 到政府对南海地区的重视，可以看到南海区未来的发展潜力。
3、南海09年6月-10年6月商品房预售情况分析

供求状况
09年，下半年度多个月份供求比例达到1：2，求大于供，在九月份这个黄金月份加大了土地
供应，但是图表可以显示，仅需要两个月足可消化九月的土地供应量

10年1-3月，楼市有政策及不明朗因素影响，成交量大幅减少。 10年 下半年成交量不足上半年，而且土地供求基本达到1：1。

从图表显示，南海09年至10年上半 年商品房供应量明显少于预售量，供
求关系良好，在政策没有巨大调整情
况下，南海房地产市场相对于一线城 市风险较小。
数据来源：佛山市国土局

在09年末10年初，国家房地产大力调控下，南海房地产市场受到了短暂冲击，
日期：2010 年 7 月 2 日 去年同期数 16732 201.03 1179021.84 5864.90 — 809 10.14 同比增幅 — -39.13% -41.29% -16.37% 42.46% — 721.14% 592.11%
注：南海区 2010 年上半年新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓、经济适用房的住宅平均成交价格为 8212.95 元/㎡
日期：2010 年 7 月 2 日 去年同期数 — 2959 34.68 155355.03 4479.67 — 1490 15.06 同比增幅 — -1.25% -14.59% -0.15% 16.90% — -5.10% 1.93%