土地招拍挂注意事项
土地摘牌到办理流程
土地摘牌到土地证办理流程一、土地摘牌：到公共资源中心购买资料（300元/宗地）→填写资料→交纳保证金及交易服务费→开具公司、法人无犯罪记录证明→交纳土地款→交纳相关资料→通过审核→签订成交确认书。
二、土地合同签订：从公共资源中心把交纳的保证金及土地款转入国土局帐户→开具土地款发票→签订《国有建设用地使用权出让合同》。
注：国土局需提供：1、《国有建设用地交地确认书》用于土地落宗时确定日期；2、国有建设用地使用权挂牌出让的批复（人民政府文件）或相关文件。
三、用地规划许可证的办理：申请书、合同、图纸、经发局的可研批复等资料→审核通过→出具《建设用地规划许可证》。
注：后必须附蓝图并加盖规划局公章四、交税：政务中心税务接待窗口计算金额→填写申请表→提供合同及交地确认书税务窗口审核→刷卡交纳契税3%和印花税万分之五→取得税务发票原件→各复印3份→税务接待窗口加盖与原件相符章。
五、土地落宗：测绘单位提供图纸、光盘、权籍调查表、《国有建设用地交地确认书》→交易中心首次登记窗口→填写不动产权籍调查申请单→交易中心出现场人员查看现场→对权籍调查表进行签字→资料移交落宗窗口→资料审核通过→办理落宗→出具落宗号。
六、土地证办理需提供主要资料：1、到交易中心（初始登记）窗口填写《不动产登记申请》。
2、政府批文：国有建设用地使用权挂牌出让的批复（人民政府文件）或相关文件—原件3、红线图：《建设用地规划许可证》后附蓝图并加盖规划局公章—原件4、土地招拍挂成交确认书：与公共资源中心签订的成交确认书—原件5、合同书：《国有建设用地使用权出让合同》—原件6、房屋征收证明情况：根据实际情况开据并加盖相关单位公章——原件7、完税发票：契税、印花税发票复印件（税务局加盖与原件相符章）8、规划用地许可证及附图：规划许可证及附图—原件及复印件（原件审退）。
9、土地款交纳凭证：复印件（原件备查）。
10、权籍调查表：权籍调查表—原件。
11、其他资料：营业执照、经办人身份证复印件、授权委托书等七、收件窗口：资料审核通过→查看现场→网上通过→分管领导审核通过→负责人审核通过→窗口打证（交纳工本费）。
勾地入门与实际操作
“不主动拒绝你； 不主动联系你；
不明确教你应该怎么破解难题的地方政府 你要小心！
勾地初心——商务条件的“四大天王” 地块好+地块大+地价低+报批快
记得带着初心去和政府谈商务条件 1、圈地范围大，尽量圈多一点的地，就算前两年能供的地只有几十亩，也要往大了去规划， 去要，规划的大饼要画的大，1万亩不嫌少，但要讲清楚是分期开发。一期干个200亩左右 比较容易快速去化，快速资金回笼，快速滚动； 2、地价要低一点，如果地价高于市场价，何苦去勾地？地价是一个很敏感的商务条件，建 议钉死在协议里，对于大盘项目，可以约定分批出让的土地价格先低后高，但是必须每期都 不高于市场价 3、付款条件好，一次拿地、分期付款、加快办证，是前几年各大型开发商做活大盘项目的 不二法门，也是勾地洽谈的一个重要的商务条件。 4、地价+容积率+销售价，决定了项目利润。
以某产业地产公司为例，常见的政府勾地问题： （可根据自己企业的情况作答，该拒绝的委婉而坚定的拒绝）
4实操阶段注意事项
投拓狗日记 | 新芽
勾地实操：虚实结合，艰难前行
勾地项目的推进步骤：
前期运筹准备： 把握政府脉搏， 明确勾地主打IP，准备
初步洽谈方案
首轮次政企沟 通会
互相考察 高层互访
攻下一把手
勾地人员的小秘密
n 你的机票、油票、高铁票钱和你勾地数量正比 n 越是大领导，越好沟通，越容易说动心。为什么呢？越大的政府领导越不懂业务。 n 集团公司领导去你那里的次数 见领导级别高低 与你勾地成功性正比例 n 省长省委书记更好勾 n 第一次对上眼了就对上了
说清楚你的吸引力——给当地带来的各种综合益处； 说清楚你的困难；
房地产项目报批报建项目流程说明书
（一）概述一、涉及职能部门：包括有市（区）规划局、市建委（区建设局）、市（区）房产局、市（区）环保局、市（区）消防局、市发改委（区发改局）、市（区）卫生局、人防办、地名办、市水务集团、市供电局、各热力公司等政府职能部门。
二、根据主要涉及的政府部门划分，报建体系划分为三大类：（一）规划建设工程类：主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目选址、申请规划设计要点、规划总平面图及办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。
规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：总包及监理中标通知书和备案合同、交纳农民工保证金、安措费、社保费、资金证明、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。
同时办理商品房预售等手续建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。
最后办理商品房的确权。
（二）用地类：主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地规划许可证》及《国有土地使用证》等有关证照。
（三）配套类：主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名的申报，公建配套用房的移交等。
（三）房地产开发主要节点流程图（四）报批流程详解(1) 发改委前期函 (5)(2) 建设用地规划许可证 (5)(3) 国有土地使用权出让合同 (6)(4) 国有土地使用证 (6)(5) 规划设计方案审定通知单 (7)(6) 建筑立面、环境景观设计方案审批 (8)(7) 建筑扩初设计审定通知单 (8)(8) 地震安全性评价 (9)(9) 环境影响评价 (9)(10) 建设项目核准 (10)(11) 净空管理审批 (11)(12) 建设工程消防设计审查意见书 (11)(13) 人防立项审批 (12)(14) 建筑设计卫生审查 (12)(15) 建设工程规划许可证 (13)(16) 建筑工程施工许可证 (13)(17) 建筑楼门牌编号审批 (14)(18) 商品房面积预测 (14)(19) 商品房预售许可证 (15)。
房地产二级开发流程超详细
⑨ 建设项目后退道路红线旳距离符正当律、法规、 规章和城市规划技术原则旳要求
建设工程规划许可证
返回
主要审查内容
⑩ 已安排了必要旳水、电、气、热等市政基础设施 ► 其他法律、法规、规章中要求审查旳内容。
➢ 形式审查
规划意见书
修建性详规
图纸资料
工程档案登 记表
勘察设计招 投标文件
1个工作日
向区规划委申报
1个工作日 综合科受理
5至25个工作日 规划科审查
1至2个工作日 副局长审查
1个工作日
核发规划证
1至2个工作日 局长决定
项目地名核准
建设工程规划许可证
返回
主要审查内容
➢ 实体审查 ► 已审查经过设计方案旳建设项目：申报图纸 是否符合修建性详细规划或已审查经过旳设 计方案。 ► 前款要求项目以外旳建设项目： ① 申报图纸旳用地范围与规划拟定旳范围是 否一致
► 全部申报材料是否符合要求
建设工程规划许可证
返回
受约束节点
➢ 规划意见书及其中旳要求 ➢ 修建性详细规划方案及其中旳要求 ➢ 工程档案登记资料 ➢ 勘察设计招投标审查告知书 ➢ 项目旳地名核准批复 ➢ 技术图纸
建设工程规划许可证
返回
制约节点
➢ 工程施工许可证 ➢ 工程建筑面积预测量 ➢ 预售许可证 ➢ 房屋权属初始登记
3至10个工作日 招标文件审核
1个工作日
中标告知书
1至3个工作日 招投标备案
勘察设计招投标
返回
主要审查内容
➢ 勘察及设计单位资格审查及委托代理机构 旳资格审查
案例解说房地产“工改工”
案例解说房地产“工改工”牛鲁鹏房地产企业参与“工改工”吃掉厂房时，可以选择多种方式，此时房地产企业需要综合分析，运用合理方式，以达到风险小、税负低的目的。
一、缘起前两天，一个深圳的老朋友——甲房地产企业财务总咨询“工改工”的业务。
该财务总第一次接触“工改工”涉税，怕把握不准，所以前来讨教。
大意是，他们企业看中了当地A工厂的土地，该工厂于2000年通过缴纳土地出让金拿到了一块工业用地，自建厂房度过了一段辉煌的历史。
但是最近两年来，因为工厂又转型失败、而深圳用人成本过高，生产难以为继，所以老板萌生退意，要收缩战线逃到东莞厂区去。
正好该区域又享受“工改工”政策扶持，所以甲房地产企业想通过转让方式，吃掉A工厂。
二、“工改工”是什么说到这里，可能北方的客户有些不了解，“工改工”是什么玩意？其实“工改工”类城市更新是指，按照政府的要求，将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，开发产品包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。
房地产企业对于“工改工”类城市更新项目需求旺盛。
原因如下：第一，当地土地紧俏。
深圳能够用于“招牌挂”土地有限，与招拍挂方式获取土地的方式相比，“工改工”类城市更新项目相对灵活、成本低，加上当地政府政策的支持。
但“工改工”类城市更新项目主要提供工业用地，主要包括普通工业用地和新型产业用地两类。
第二，对部分房地产企业而言，涉足“工改工”类城市更新项目，是其进入新型产业新型产业用房市场的最有效途径，也将加快自身的转型升级。
目前，万科提出了“转型做城市配套服务商”的理念，即从原来简单的销售转型为大量的运营资产持有资产。
而“工改工”类城市更新项目是最有效、成本低实现开发、持有、运营，从而转身城市配套服务商的路径。
三、案例涉税简要分析针对甲房地产企业财务总咨询的问题，其实属于不动产转让的问题，转让方为A工厂，受让方为甲房地产企业，特殊的地方就在于转让方属于工业企业。
土地报批程序
农用地转用和土地征收报批程序一、农用地转用和土地征收条件符合土地利用总体规划纳入土地利用计划实现耕地占补平衡符合国家的土地供应政策二、农用地转用和土地征收报批程序(1)受理—— (2)规划审查—— (3)勘测定界—— (4)拟占地土地权属地类审核—— (5)征地告知—— (6)征地调查—— (7)调查结果确认—— (8) 征地听证—— (9)编制一书四方案—— (10)预存征地补偿款—— (11)逐级上报审批—— (12)征地方案公告—— (13)补偿登记—— (14)制定补偿安置方案—— (15)补偿安置方案公告—— (16)听证—— (17)地方政府批准补偿安置方案—— (18)支付补偿安置费用1、国土局业务管理部门根据用地单位提交的建设项目、规划许可 (包括相关图件)及有关部门的批准文件，及时组织人员进行地籍测绘、土地权属调查、被转、征地村组的土地(征地面积、地类)和人口基本情况调查。
2、按照土地利用总体规划、土地利用年度计划和集约用地要求，科学合理地审查核定建设用地的利用方式和用地规模。
3、拟定建设用地呈报方案(报国务院审批的一式七份，报省审批的城镇批次一式四份、单独选址建设项目一式五份) 。
城镇批次建设用地为“一书三方案”：《建设用地项目呈报说明书》、《农用地转用方案》《补充耕地方案》、《征用土地方案》 (附：被转、征地集体经济组织及被征地农民的安置补偿情况表) ；单独选址建设项目用地为“一书四方案”，除上述“一书三方案”外，另增《供地方案》，并按电子报件要求做好软盘备份。
4、建设用地报批材料、相关图件、软盘，按县级市国土局——市政府——苏州市国土局——苏州市政府——省国土厅——省政府——国土资源部——国务院的呈报程序，逐级按规定权限审核报批。
凡报张家港市审核的用地材料，须分别经耕地保护科、地籍管理科、土地利用管理科转会办。
5、市国土局根据省国土厅、苏州市国土局批复，转发建设项目用地批文。
房地产开发六证一书办理课件
物业管理阶段
物业管理规划
制定物业管理方案，明确服务内容、收费标准等 。
物业接管
对物业进行接管，并开始提供物业管理服务。
物业管理持续改进
根据业主反馈和实际运行情况，不断改进物业管 理服务质量和水平。
04
房地产开发相关法律法规及政策
土地管理法律法规及政策
土地使用权制度
包括土地使用权出让、转让、抵押等规定。
房地产金融政策及货币政策
1 2
房地产信贷政策
对房地产开发企业及购房者的贷款政策、贷款条 件及利率等的相关规定。
房地产投资政策
对各类房地产投资行为的鼓励或限制政策及相关 法规。
3
货币政策与房地产市场
货币政策对房地产市场供求关系及房价的影响， 以及央行对房地产市场的调控手段等。
05
房地产开发案例分析
在办理过程中，需要遵循当地的城市 规划要求，确保开发项目符合城市整 体规划。
建设工程规划许可证办理
01
建设工程规划许可证是房地产项 目的重要证件，需向当地规划部 门申请，提供施工图、规划方案 等相关材料。
02
在办理过程中，需要严格遵守当 地规划要求，确保项目建设的合 法性和合规性。
建筑工程施工许可证办理
在签订过程中，需要仔细阅读合同条款，了解房屋面积、户型、价格、交付时间等重要信息，确保买卖双方的权益得到保障 。
03
房地产开发流程及注意事项
土地获取阶段
01
02
03
土地招拍挂
通过公开竞价的方式获取 土地使用权。
土地规划
制定土地开发利用规划， 明确土地用途、容积率、 建筑密度等指标。
土地征收
征收土地并支付相关补偿 费用。
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精心整理
招商引资约定的土地优惠政策可否在招拍挂程序之后
得到落实
起草示范文本的基本原则
1.合法性原则
（1）签约主体要合法
原则上，项目落地县（市）、区政府或者开发区管委会应作为项目投
资合作协议（主合同）的签约主体，重大招商引资项目涉及市政府承诺相
关政策或协调相关事项的，由市政府同投资商签订框架合作协议。签约过
程中需重点注意：
一是不能以招商引资合同替代土地出让合同、特许专营合同等专门的
政府合同；并且，招商引资合同与这些专门合同的相关条款内容要保持协
调一致。
二是通常情况下，投资协议多由投资商母公司同政府签订，而项目实
施多由在当地成立的项目公司负责，因此招商引资合同中要注意对投资商
义务的包容性问题，即母公司所承诺的相关义务对其项目公司同样要有约
束力。
（2）政府承诺要合法
一是县（市）、区政府、开发区管委会不能超越权限替代上级政府或
者上级机关做出承诺（如土地供给、规费减免、税收优惠等等）；
二是涉及公用事业单位提供服务（如水、电、气、通信等）的，政府
只能承诺协调，不能承诺包办；
精心整理
三是涉及投资商与第三方关系的，政府不宜轻易承诺兜底责任（如有
些项目中政府承诺项目建设过程中所有相邻关系纠纷均由政府出面解决，
保证不让投资商承担任何责任等等）；
（3）扶持方式要合法
要把握财政扶持政策和税收减免、先征后返、即征即退等税收优惠政
策的区别，尽可能多用财政扶持政策，少用税收优惠政策。
2.双向约束原则
“双向约束”是合肥市在招商引资活动中探索和总结出的一套较为有
效的管理机制，也是提高招商引资项目成功率的有效手段之一。近年来各
县（市）、区、开发区对外签订的重大项目招商引资合同中，都把“双向
约束”机制作为一项重要内容通过具体合同条款予以落实，一方面在国家
法律和政策允许范围内最大限度地给予投资商各种优惠和扶持政策，另一
方面也严格约束投资商认真履行合同条款，落实项目投资和建设义务，兑
现各项经济指标承诺。实践证明，在重大项目招商引资合同中全面落实“双
向约束”机制不仅是可行的，同时也是必需的。
3.可救济性原则
就是一方面要确保所有合同条款的有效性，同时要保证在出现违约的
情况下能够通过诉讼、仲裁等渠道有效地追究违约方的违约责任。从这个
角度考虑，招商引资合同应尽量避免约定一些模糊的、不可量化或者无法
准确计量的指标。
（四）示范文本中《投资合作协议》相关重点条款的理解与适用
投资合作协议是示范文本中涉及的三份协议中最重要最核心的一份
协议，是由政府或开发区管委会与投资方签订的。该部分内容将着重从项
精心整理
目建设用地、项目扶持政策和双向约束机制三个方面对其进行重点阐述。
1.项目建设用地
（1）土地使用权取得方式
《协议出让国有土地使用权规定》（国土部令第21号）规定，在公布
的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行
政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商
品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有
土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土部令第39号）
规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有
两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
根据上述规定，绝大多数情况下，投资项目（包括制造业项目、服务
业以及其他经营性项目）的建设用地均需要通过招拍挂方式供地。因此，
招商引资合同中一定要明确约定项目用地需按规定程序通过招拍挂方式
取得，不能采取协议出让方式供地。
（2）用地规模预审
在招商引资意向阶段，县（市）区、开发区国土部门应提前介入。按
照节约集约用地原则，结合投资情况、市场前景、产品工艺、税收预期、
用地预期及在本行业中的排名等，开展用地规模预审，由开发园区填写《合
肥市工业项目用地预审单》报市国土局审查，市国土局审查提出意见报市
土委会领导审签后，方可签订入园入区协议（也即投资合作协议）。入园
入区协议中的相关规划、产值（主营业务收入）、财税约束条款应一并写
精心整理
入土地出让合同之中。用地规模预审作为项目用地（计划）安排的依据，
应根据项目建设周期及建设时序来统一规划，建多少，供多少，分期安排。
（3）地价
地价问题是招商引资合同中的敏感内容。投资合作协议是在招投标工
作实际开展之前签订的，这时最终供地价格没有确定，而低于基准地价出
让土地甚至零地价供地都是违规的，因此示范文本中约定投资方应当通过
招拍挂方式依法取得项目建设用地的土地使用权。土地使用权性质为出让
工业（商业、住宅）用地，采用挂牌方式出让的，挂牌价格不低于合肥市
政府规定的最低挂牌价格，具体的挂牌价格我们放在补充协议中表述，并
在补充协议中约定如投资方竞买成功，投资方应及时与合肥市国土资源局
签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地价款以成交价为准。这样投
资方必须通过竞买、摘牌等方式取得土地，对其成交价高于意向受让价的
部分，只能通过其他扶持政策予以解决，不能直接通过减免出让金或者直
接退让土地价款的方式处理。
（4）土地出让价格的评估坚持依法合规的原则
商业自持部分与商业出售部分和住宅部分，在评估地价时要分类评
估、综合评定。对商业自持部分的要结合业态类型分类评估。对商业自持
部分在地价评估方法上可采取成本法，即有基准地价的地区不得低于基准
地价，没有基准地价的地区不得低于土地取得成本。
土地出让参考价、保留底价由市土地管理委员会集体决策确定。
（5）对转让土地使用权的限制措施
明确要求投资方所取得的项目建设用地只能用于本协议约定的项目
建设，除非经协议双方协商一致并经过规划及国土资源管理部门批准，否
精心整理
则投资方不得以任何方式转让土地使用权（包括通过土地使用权出资、项
目公司股权转让等方式间接进行转让）。因情势变更确需进行全部或部分
转让的，受让方只能为政府或者政府指定的第三方。示范文本双向约束机
制中还对此约定了限制性措施，包括要求退还已经兑现的扶持资金、取消
尚未兑现的扶持政策直至收回土地等。实践中，投资商直接转让土地的情
况较少，多数情况下是通过转让项目公司股权或者改变土地用途等方式间
接进行转让。