恩施柳州城巴源神居老年疗养中心建设项目申请报告AA

恩施柳州城“巴源·神居”老年疗养中心

建设项目申请报告

第一章申报单位及项目概况

1.1 申报单位基本情况

1.1.1 申报单位名称恩施市恩泰实业有限责任公司

1.1.2 公司性质有限责任公司

1.1.3 法人代表李建民

1.1.4 经营范围旅游项目开发、农业综合开发、房地产开发、建筑材料生产、销售、物资供应、环保设备及技术咨询服务、酒店管理、体育活动。

1.1.5 公司地址恩施市东风大道515号

1.1.6 公司概况

恩泰实业有限责任公司成立于1995年，注册资本金2100万元，主要从事旅游项目开发、酒店管理、农业综合开发和房地产开发等业务。

公司现有资产14163.9万元，旗下有江景酒店管理公司、柳州城旅游发展公司二个关联公司，共有员工78人，其中高级工程师3人、工程师、经济师12人、具有中专以上学历48人，年营业额1222.2万元。

江景酒店管理公司属于自收自支的独立核算单位。享有总公司的指导，担保和外事协调等服务，接受总公司的监督，并上交相应的管理费用。而柳州城旅游发展公司则是总公司的重点投资和扶持的项目管理公司，其现已完成的投资以及后续投资除部分来源于招商引资外，其他全部属于总公司的投入。总公司计划在投资达到一定的程度时，采取?债转股?的方式掌控其股权，并通过包装后进入资本市场。

恩施公司采取一系列的改革措施，使公司主营业务从具体的专项经营业务向项目前期战略调研咨询业务和投资业务进行转换，从生产管理向资产营运转换，从服务产品经营向资源经营转换。自2009年以来，公司除积极筹集资金投身于柳州城的建设外，还主持和参加了恩施州的?银色产业?和?农村环境保护?的课题调研，并成功地拿下了黄山市歙县绿源生活垃圾处理技术设备有限公司在恩施州、湘西州、重庆市相关地区的产品销售代理权，一年来已完成销售任务200万元，2011年合同金额达1000万元，预计在今后五年其销售产值将达到2—3亿。

1.2 项目概况

1.2.1 项目建设背景

1.2.1.1恩施市柳州城基本情况

区位：柳州城旅游休闲度假区位于恩施市城区东郊10公里处，面积约2平方公里，海拔800—1006米，绿化覆盖率达90%以上。恩施市地处武陵地区，其承东启西的区位，成就了中国三大后花园的美誉。纵贯武陵地区的武陵山脉及周边的巫山、大巴山等地质结构此较稳定，几大主要地震带绕境而过，地震、台风、海啸、火山这几大灾害基本没有，洪涝、干旱等自然灾害影响也相对较小。。

气候：恩施市属亚热带季风温润性气候。冬少严寒，夏无酷暑，雾多寡照，终年温润，降水充沛。年平均气温13℃-15℃，夏季气候凉爽宜人，温度随地势升高而下降，年降水量为1100-1300毫米，年平均日照1200-1350小时，无霜期237-364天，相对湿度85%。灾害性天气少。四季均适合旅游和居住。

生物：恩施市柳州城森林覆盖率大，生物资源丰富。现有野生兽类14种分属5目8科，两栖类3种，爬行类11种分属2目4科，鸟类49种分属11目21科。植物种类较多，植被状况良好，森林茂密，有国家一、二级保护树种10余种，出产多种优质农产品，生态环境优良。为开展绿色生态项目提供了有利条件。

图1—1 恩施市生态资源

矿物：恩施地区矿产资源丰富，特别是硒资源含量居世界前列，有着世界?硒都?的美称。硒对人体来说，最关键的是能抗氧化，能把人体内产生的过氧化物还原、分解掉，降解和消除自由基，保护细

胞膜不受自由基的破坏。硒的另外一个重要作用是抗癌，它能够激活肿瘤抑制基因，能对受损细胞进行修复，从而提高免疫力。硒还是一种天然的解毒剂，它能跟一些有毒的金属离子产生拮抗作用，可以达到抵消毒性的效果。还有一个调查结果是，患近视眼的人普遍缺硒。这就为生态养身提供了不可复制的有利条件。

交通：恩施市柳州城有6公里的柏油旅游公路与恩施城相连，在市区附近可进入318国道和209国道，距沪渝高速公路出口6.5公里，恩施火车站约16公里，恩施机场12公里，通达性良好。五高五铁两港将在十二五规划中完成。（?五高?，即沪渝、沪蓉、恩黔、利万、安吉高速公路；?五铁?，即宜万、渝利、黔张常、安恩张、郑渝铁路；?两港?，即恩施航空港、长江巴东港。）恩施市作为湘鄂川黔的交通枢纽的重要性将在不远的将来体现出来，将为恩施市的生态休闲度假旅游产业提供有利的交通保障。

图1—2 项目区位交通图

1.2.1.2 恩施市柳州城景区建设情况

柳州城休闲度假区由恩施市恩泰实业公司投资建设，规划投资1.5亿元,建设期10年。于2007年初开始规划设计，于中旬通过市政府审批，下半年开始实施。四年来，完成投资4390余万元，完成了区内北门沟水库的整险加固，为景区内农民新建了安臵房，建设了?花香农家?、主题广场、狩猎场、跑马场、哈萨克风情园等旅游服务设施；开展了狩猎、野战、跑马、农家乐休闲度假等旅游活动；景区于08年10月1日开始试营业。迄今为止累计接待游客25余万人次，旅游综合收入800余万元。

柳州城景区已成为恩施市城郊旅游休闲度假胜地之一。形成了以柳州城景区建设为核心，带动和支持柳州城景区周边10公里内的周家河村、莲花池村、长堰村，进行农村农业产业结构的优化调整和转移的区域经济发展态势，带动一方经济发展，带动一方百姓致富，促进社会主义新农村建设，实现城乡经济社会的协调发展。使柳州城旅游景区及周边乡村成为恩施州旅游大客厅和社会主义新农村建设示范基地。

图1—3 柳州城景区旅游休闲项目

1.2.2 社会背景分析

1.2.2.1中国老龄事业发展的要求

在2011年2月11全国老龄工作委员会全体会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理、全国老龄工作委员会主任回良玉强调指出，人口老龄化是我国经济社会发展必须认真应对的重大课题，要充分认识应对人口老龄化的重要性、复杂性和长期性，以更高的站位审视老龄问题，以更广阔的视野谋划老龄事业，以更有力的措施推进老龄工作，统筹安排?十二五?时期老龄工作的基本任务，促进我国老龄事业又好又快发展。会议审议通过了《中国老龄事业发展?十二五?规划》。立足当前，着眼长远，着力推进?六个体系?建设：一要着力构筑老龄战略对策体系。二要着力发展老龄服务体系。三要着力完善老年经济供养体系。四要着力建设老年健康支持体系。五要着力打造

老年宜居环境体系。六要着力完善老龄工作体系。

1.2.2.2 区域经济发展战略的支持

湖北省实施?两圈一带?发展战略，恩施州委、州政府?实施‘三州’战略，推进绿色繁荣?的发展目标及恩施市委市政府提出的?打造仙居恩施，建设生态长廊?的发展战略目标，为本项目的发展带来了前所未有的机遇。

1.2.2.3开发、建设老年疗养院，符合党的惠民、为民，关注民生的政策和构建和谐社会要求

恩施州、市政府已将建设?中国老年异地生态休闲疗养基地?列入?十二五?发展规划，并以此作为与国内发达地区以及国际经济接轨的平台。?巴源〃神居?老年休闲疗养中心作为恩施的第一个老年异地生态休闲疗养养生产业项目、?打造仙居恩施?的开门匙，受到政府及各界相关人士的关注和支持。

1.2.3项目名称恩施柳州城?巴源〃神居?老年疗养中心1.2.4项目建设地点恩施柳州城旅游休闲度假区

1.2.5项目建设规模项目占地8.2584公顷（123.88亩）；房屋总建筑面积4.204万平方米；床位1350张。

1.2.6 项目建设周期 2012年1月—2016年12月，5年。

1.2.7 项目总体布局

1.2.7.1 项目规划结构根据地势条件及景区资源分布状况，分为四大片区，位于柳州城休闲度假区的中部和南部。

1.2.7.2功能布局根据市场需求（接待客人的层次需求），本项目分为三类：集中疗养养生区、分散疗养养生区、中转接待区。

图1—4 规划示意图

1.2.8主要建设内容老年疗养大楼；疗养院落；中转接待区。

详见表1-1

表1--1

1.2.9项目投资规模

项目总投资13416万元，其中工程费用9327.248万元、工程建设其它费用3449.9179万元、预备费638.8341万元。详见表1--2：

表1—2 投资估算表

1.2.10 项目建设资金筹措方案

柳州城老年疗养中心建设项目累计投资13416万元,公司以?整体规划,分步实施,以短养长,滚动发展”的建设原则 ,自筹资金5000万元,完成项目前期基础工作及集中疗养区的建设，通过会员制消费经营模式，筹集资金4200万元，以自筹资金 + 经营收入 + 招商引资的资金筹措方式来筹集建设资金。

第二章项目发展规划、产业政策和行业准入

2.1项目发展规划分析

2.1.1 养老服务业现状和问题

我国自1999年步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显。截至2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.776亿，占总人口的13.26%，65岁及以上老年人口已达1.188亿，占总人口的8.87%。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2009年底，全国各类收养性养老机构已达4万个,涵盖福利院、养护院、敬老院、荣军养老机构、老年公寓等多种类型，养老床位达289万张，比1999年增长了近2倍。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。

但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的地方, 主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏连续性；社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医

疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入比例少，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实难，落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。

2.1.2 社会养老服务体系发展机遇和挑战

我国的人口老龄化是在?未富先老?、社会保障制度不完善、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，社会养老服务体系建设面临前所未有的挑战。

⑴加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。

目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.15亿，约占总人口的15%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。同时，与发达国家人口老龄化特点不同，我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村，由于城市化进程的加快，农村的养老问题十分严重。随着人口老龄化的加剧，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。

⑵加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老需求的必由之路。

长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，?4-2-1?家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前，我国户均规模3.10人，较改革开放之初的4.61人下降了32.75%。城乡老年空巢家庭比例不断上升，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

⑶加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。

庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。一方面，加强社区居家养老设施、养老机构建设，能够直接带动建筑、机械、钢材、水泥等产业的发展，另一方面，开展养老服务，能够有力地促进社会就业和再就业。据推算，2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元，可新增社会就业岗位超过710万个。

⑷在面对挑战的同时，我国的社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。

党的十七大提出了?老有所养?的战略目标,十七届五中全会提出了?优先发展社会养老服务?的方针,加强社会养老服务体系建设，

已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

2.1.3国家民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》发展目标概叙。

我国社会养老服务体系建设?十二五?规划发展目标为：到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张，直接新增养老服务就业岗位500万个。

2.1.4 “巴源·神居”老年疗养中心建设规划分析。

?巴源〃神居?老年疗养中心建设项目是恩施柳州城旅游发展总体规划的一个重要组成部分。项目以《中国老龄事业发展?十二五?规划》及民政部《社会养老服务体系建设?十二五?规划》为建设指南，从柳州城旅游休闲度假区建设的实际出发，充分利用和整合养老服务业、旅游服务业所涉领域广泛、综合性强、商业性与公益性相结合等特点，与现代休闲度假旅游结合，打破传统单一的养老模式，形成生态疗养和休闲养生相结合的独特养老旅游项目，既丰富了恩施州的旅游产品，又满足了老龄社会养老的需求。

本项目的提出符合《中国老龄事业发展?十二五?规划》、《社会养老服务体系建设?十二五?规划》，符合恩施州、市?十二五?社会经济发展规划。

项目建设充分利用了恩施州得天独厚的生态资源，以发展?老

年异地分时休闲疗养产业?为目标，以现代老年生态休闲养生服务为突破点，与柳州城景区生态文化旅游，新农村建设的发展紧密结合，在?仙居恩施?的概念下，建设一个以中老年异地生态休闲疗养为目的的生态休闲疗养养生区。

2.2 产业政策和行业准入分析

?老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐?是中国老龄事业的发展目标。

国务院在《关于加快发展养老服务业的意见》中，强调指出养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，为老年人创造良好的养老环境和条件。

因此，本项目的建设符合国家产业政策，在行业准入方面国家没有特别要求。

第三章资源开发及综合利用

3.1资源概况

3.1.1柳州城旅游资源概况

3.1.1.1自然旅游资源：

①气候资源，夏季气候凉爽宜人，是旅游休闲、老年养身疗养的好地方。冬无严寒，可常年居住。

②森林资源，植被良好，林木茂盛，森林面积达1740亩，生态环境良好。

③椅子山有众多的奇峰异石，悬崖峭壁，如鸡冠岩、门板岩、打儿岩、鹰嘴岩，风景优美。

④北门沟水库，位于北部地势较高地区，为就地取材人工修建沙石岩浆砌拦水坝，坝高17米，库容约15万立方米，水面最大约3万平方米，水质优良，环境优美。

⑤长堰水库，为就地取材人工修建堆土拦水坝，位于南部平缓地区，库容较小，环境优美，可成为融灌溉、蓄水、养鱼为一体的人工水库。

3.1.1.2人文旅游资源：

①古施州城遗址，清同治版《恩施县志〃山川》记载：?椅子山在城东15里，宋开庆初，郡守谢昌元移州治于此，以居险要，亦名州基山，俗名旧州城，讹呼柳州城，土瓷器皿多出于其地。?

椅子山有众多的山峰、山岩、平台，很多因旧城而命名，如北门沟、南门槽、将军岩、玄武峰、朱雀峰等。还有为烘托此城而雅称的狮子抢宝、龙戏珠、崖勒马、凤朝阳、鹿含花、鸡冠岩、老鹰岩等等。东城门、西南城墙垛遗址尚可辨认。城内点将台是一个圆形的垒砌台基，台上有大量素面筒瓦。校场坝尚有铁柱一根，是当年演武厅旁的系马柱。

②?渐入佳境?碑石刻，在南门口现有公路旁的崖石上，从右至左横刻?渐入佳境?四个字，每个字约一平方尺。其右下方，有一个约1.8尺×1.8尺的碑，为1988年9月恩施市人民政府刻制的文物保护碑，文曰：?恩施市柳州城?。

③摩崖题刻，在南门关外?渐入佳境?的前上方约10米高处，有摩崖题刻一处，从左至右竖刻三行，其文曰：?宋咸淳丙寅季冬（公元1266年）郡守张朝宝平削险巉拓砌此路，以便行役?，此文迄今已740年。张朝宝即张宝臣，《恩施县志〃文联》记：?咸淳初，知施州，开拓险径，人皆便之。?

④云台观遗址，在《恩施县志〃寺观》记：?云台观在城东二十一里旧州城?，为五进六殿，供大小佛像60余尊，殿前有六角亭，戏楼，长老、和尚、沙弥住所，宽敞的餐厅和香客住所等各种建筑。上述实物基本无存，但有图纸传下。

⑤土家族民俗民风：景区内居民多为土家族后裔，民风淳朴，热情好客，保留和传承着许多土家族民俗民风。

3.1.2 项目市场资源概况

根据中国老龄委员会提供的数据,目前中国老年市场的需求量为30000亿元人民币,而现阶段全国为老年人提供的服务产品不足10%,离市场的需求差距很大.如餐饮、食品、交通、住宅、旅游、康复保健、社会机构养老、社区服务业、理财与保险、文化娱乐等。

中国老年市场将是21世纪世界最大的老年市场。中国老年产业市场还处于初始阶段，老年人群日益增长的物质文化需求与现有落后的老年产业及不成熟的老年产业市场的矛盾越来越突出。

有关资料显示，我国城市60-65岁的老年人口中约有45％的人还在业，他们除有退休金之外，还有额外的收入；另据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42．8％的人拥有储蓄存款。同时子女辈的回馈性资源，也是老年市场的重要拉动力。老年市场无疑是一个巨大、有效的消费市场。

在老人需求与消费能力同时增长的情况下，我国的养老模式在传统的居家养老、福利院社会救助养老、服务型老年公寓集中养老等现有养老方式外，增加了社区居家养老、异地休闲养老方式。

目前成系统、成规模的?老年异地分时休闲疗养产业?在国内外都还处于萌芽阶段，尤其表现在疗养基地上。现阶段，这种服务主要依托于原有的养老院、酒店、公寓等。其相关的配套设施及服务，如医疗、卫生、餐饮、专业人员、服务机构等不足，无法有效地满足更多健康及亚健康老人需求。

因此以?老年异地分时休闲疗养基地?为市场定位的本项目，其市场资源广阔而极具增长潜力。

3.2资源开发和综合利用

3.2.1发挥旅游资源优势，注重特色，开展“老年异地分时休闲疗养”旅游活动

项目在开发建设中，将充分利用柳州城古城历史文化资源，充分利用丰富的森林、果园、山地、水体等资源与良好的区位优势和气候条件，积极发展以老年生态疗养、历史文化游、城郊生态休闲娱乐度假为主要功能的特色旅游项目，在恩施市市郊形成一个基于原生态的老年健身养老、旅游观光、运动康体、休闲度假、文化娱乐的旅游胜地。

3.2.2合理配置，注重保护，开展资源综合利用

项目在开发建设中，将依托柳州城景区内的人文资源、自然资源，进一步挖掘柳州城的历史文化资源，依照文物保护部门制定的保护方案，对宋施州城遗迹进行保护性开发利用；对景区内森林、田地、水库、自然景观等自然资源进行保护性综合开发利用，引入可再生能源和循环农业模式，建立沼气站，利用沼气、太阳能为景区提供生活用能；采用生猪养殖—沼气生产—农作物栽培循环农业模式，建立观光农业园，使之成为现代循环农业试验基地；利用北门沟水库水资源，建立一座日产300立方米的自来水厂，解决景区及周边农民的生活用水。

通过对景区资源的综合利用，提高了景区内及周边农民的生活水

平，改善了景区生态环境，沼气能源、太阳能的利用，一是节约了大量的电能；二是减少了人们对森林的砍伐，保护了森林资源；三是减少了烧煤对空气的污染，进一步提高了空气质量；现代循环农业的生产模式，特别是沼液、沼渣等有机肥料的使用，不仅改善了土壤，而且沼液、沼渣的使用，还能有效地杀灭虫害，提高农作物的产量。由于不使用化肥，将有效地降低地表水的污染程度；使用自来水，可以有效地节约和保护地下水资源，从而促进森林、植被的生长，达到保护景区生态环境的目的。

3.2.3突出优势，注重结合，开展综合服务

项目开发建设中，注重养老服务业与旅游业相结合：突出人与自然相融和的养生观，结合柳州城景区旅游文化的体验，打造与原生态自然景观结合的养老服务业。

项目开发建设中，注重老有所为与高科技农业相结合：利用土地资源、挖掘生态农业、蔬菜、瓜果等农作物的发展潜力，为力所能及的老年人提供平台。

项目开发建设中，注重老有所学老有所教与民族文化传承相结合：以技养老，学习养老，教学养老，为老年人提供一个文化传承机会，为社会留下一份文化遗产。

项目开发建设中，注重养老与生态休闲度假相结合：远离城市的喧嚷，走进宁静的山村，依山就势、开发适合老年人的户外康体健身产品，凸显景区老年公寓生态绿色环保的特点。

第四章节能方案

4.1项目开发建设中节能方案概述

为了落实国家建设节约型社会的发展战略，根据《中华人民共和国可再生能源法》的规定，结合项目建设地的实际情况，拟定在项目建设中，推广应用沼气生物质能和太阳能，以达到保护生态环境，节约化石类能源消耗，节用电能，改变景区环境卫生的目的。

（1）建立一个日供气能力300立方米的沼气站，采用集中供气的方式向老年疗养中心供应沼气，取代人们烧柴、烧煤做饭烧水的生活习惯，以达到节约能源，改善生态环境的目的。人们也可以利用沼气灯、沼气热水器取代电灯、电热水器，降低电能消耗。同时，沼液、沼渣的利用，可以改良土壤，降低农作物的病虫灾害，提高农作物的产量，保护和改善生态环境，提高景区的环境卫生质量。

（2）老年疗养中心的建设中，户外部分，拟定采用太阳能路灯、太阳能庭院灯、太阳能草坪灯、太阳能杀虫灯，以此降低电能消耗，节约能源。

（3）建立雨水回收系统，充分利用多雨的气候条件，广泛收集雨水，整修北门沟水库，使之正常蓄水，年蓄雨水量可达16万立方米；建立日供水能力300立方米的自来水厂，通过净化消毒装臵为景区及周边农民提供符合国家标准的生活饮用水，保护地下水资源，促进森林、植被生长。