2018振业天颂策略提报
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大唐臻观_2018年度营销推广策略及执行
需两旺，且房价快速上涨
• 南宁房价持续扩大，政府面临较大的限购压力 • 市场需求旺盛，炒房投机行为逐渐兴起 • 在限价背景下，开发商多通过捆绑车位和通过
高精装报价来实现溢价，客户购房门槛陡增
• 限售等政策在全国铺开，南宁房价涨幅仍居前 • 规避投资者通过企业为主体进行炒房投资行为 • 规避房企购买自有的低价房源通过二手房溢价
项目位置
青秀区青环路82号（琅东站后400米）
占地面积（㎡）
99567.92
总户数
1470
建筑面积（㎡）
199135.84
容积率
2.0
物业类型 在售产品
在售价格 客户来源
高层、小高层、洋房
高层5#：113-121㎡ 小高层9# 洋房10#、18#、19#、20#、27#、21#、22#：146-221㎡ 收差情况：高层约34-37万/套（3000元/㎡） 小高层约47-52万/套（3500元/㎡） 洋房约40-182万/套（3000-11000元/㎡，） 洋房10、18、19、20、27#底复9000，顶复5000，标准层 3000。 洋房21，22#底复9000+2000代建费，顶复 5000+2000代建费，标准层3500） 收指标费就可确认房号，一次性收取指标费，可刷卡或网上转 账至股东账户，无收据，后期如果不够买可退
以青秀区客户为主，少数来自其他城区，区内以桂林为主
客户关注点
地段、产品
保利冠江墅
由于受到限价政策等影响，冠江墅组团暂缓推出，主打中国院子概念，对外宣称是 顶级全城的配套、元首级的安防再到世府邸的定制，由于地段、配套等资源、建筑 风格、定位、大平层产品等与项目同质化严重，未来将是本案最有力的竞争者
项目位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
• 南宁房价持续扩大，政府面临较大的限购压力 • 市场需求旺盛，炒房投机行为逐渐兴起 • 在限价背景下，开发商多通过捆绑车位和通过
高精装报价来实现溢价，客户购房门槛陡增
• 限售等政策在全国铺开，南宁房价涨幅仍居前 • 规避投资者通过企业为主体进行炒房投资行为 • 规避房企购买自有的低价房源通过二手房溢价
项目位置
青秀区青环路82号（琅东站后400米）
占地面积（㎡）
99567.92
总户数
1470
建筑面积（㎡）
199135.84
容积率
2.0
物业类型 在售产品
在售价格 客户来源
高层、小高层、洋房
高层5#：113-121㎡ 小高层9# 洋房10#、18#、19#、20#、27#、21#、22#：146-221㎡ 收差情况：高层约34-37万/套（3000元/㎡） 小高层约47-52万/套（3500元/㎡） 洋房约40-182万/套（3000-11000元/㎡，） 洋房10、18、19、20、27#底复9000，顶复5000，标准层 3000。 洋房21，22#底复9000+2000代建费，顶复 5000+2000代建费，标准层3500） 收指标费就可确认房号，一次性收取指标费，可刷卡或网上转 账至股东账户，无收据，后期如果不够买可退
以青秀区客户为主，少数来自其他城区，区内以桂林为主
客户关注点
地段、产品
保利冠江墅
由于受到限价政策等影响，冠江墅组团暂缓推出，主打中国院子概念，对外宣称是 顶级全城的配套、元首级的安防再到世府邸的定制，由于地段、配套等资源、建筑 风格、定位、大平层产品等与项目同质化严重，未来将是本案最有力的竞争者
项目位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）
2018深圳中心+天元传播策略
未来33年，深圳中心代表一个深圳， 深圳中心只有一个天元。
全球视野下的城市豪宅样本
价值硬广+杂志专题
1、中心都市篇
眼前是深圳的现在，脚下是深圳的未来
你眼前能看到什么，决定你所在的位置
深圳33年精粹，只有一个福田CBD…你看见了； 市民中心、32个政府部门进驻…你看见了； 全市80%的创投机构，300多家备案的私募基金，40%的银行、65%的证券、94%的基金公司…你看见了； 30座高端写字楼、世界财富500强中的139家公司…你看见了； 7家五星级酒店，4家shopping mall…你看见了； 2大城市主干道，未来8条地铁线，广深港高速枢纽…你看见了； 深圳图书馆，音乐厅，中心书城，博物馆，少年宫，关山月美术馆…你看见了； 中央公园，莲花山，城市最珍贵的绿地…你看见了； 七大最中心绽放一座城市最精华…你看见了； 你的眼前是深圳的现在，你的位置在中心。
解决之道就是清楚
我是谁？
定位
Positioning
价值
Value
精神 Spirit
项目定位
全球视野下的城市豪宅样本
这是基于产品层面的属性定位， 解决了项目在全球视野下的江湖地位， 可是对于深圳客户而言， 如何传播， 如何更有价值感， 我们还需要找到一个更佳的传播角度。
深圳不缺山湖海资源型豪宅， 可深圳有多少真正意义上的城市中心豪宅？
深圳中心·天元 传播策略
客户研究 永远是广告的出发点
他是谁？
需求
Demand
动机
Motivation
偏好
Preference
顶级豪宅客户购买动机 1、资产配置（投资、理性） 2、生活方式（偏好、感性）
客户访谈
核心客户：深圳 重要客户：珠三角 其他来源：全国
全球视野下的城市豪宅样本
价值硬广+杂志专题
1、中心都市篇
眼前是深圳的现在，脚下是深圳的未来
你眼前能看到什么，决定你所在的位置
深圳33年精粹，只有一个福田CBD…你看见了； 市民中心、32个政府部门进驻…你看见了； 全市80%的创投机构，300多家备案的私募基金，40%的银行、65%的证券、94%的基金公司…你看见了； 30座高端写字楼、世界财富500强中的139家公司…你看见了； 7家五星级酒店，4家shopping mall…你看见了； 2大城市主干道，未来8条地铁线，广深港高速枢纽…你看见了； 深圳图书馆，音乐厅，中心书城，博物馆，少年宫，关山月美术馆…你看见了； 中央公园，莲花山，城市最珍贵的绿地…你看见了； 七大最中心绽放一座城市最精华…你看见了； 你的眼前是深圳的现在，你的位置在中心。
解决之道就是清楚
我是谁？
定位
Positioning
价值
Value
精神 Spirit
项目定位
全球视野下的城市豪宅样本
这是基于产品层面的属性定位， 解决了项目在全球视野下的江湖地位， 可是对于深圳客户而言， 如何传播， 如何更有价值感， 我们还需要找到一个更佳的传播角度。
深圳不缺山湖海资源型豪宅， 可深圳有多少真正意义上的城市中心豪宅？
深圳中心·天元 传播策略
客户研究 永远是广告的出发点
他是谁？
需求
Demand
动机
Motivation
偏好
Preference
顶级豪宅客户购买动机 1、资产配置（投资、理性） 2、生活方式（偏好、感性）
客户访谈
核心客户：深圳 重要客户：珠三角 其他来源：全国
2018年金地.九樾年度营销策略报告
蓝色小药丸
柏联广场展位，以诙谐、创意的 风格，引起现场大热
金地天才计划——“少儿 星光大道”
吸引近70余名业主宝贝参赛，为 金地业主和客户子女搭建学习、 展示自我风采的平台
“乌龙山伯爵“开心麻花 话剧开演
金地携手开心麻花，金地业主专 享6折优惠，昆明剧院，爆笑入 昆
可乐派送
万达广场为市民派送可乐，用一 种有趣的方式告诉大家：金地与 万达只有一街之隔
史上最大桌球大赛
桌球的规则，足球的踢法，于 南亚中心广场举办，现场火爆， 参与度高
零 首次亮相，十吨茄子 派送，市场强势发声，
ห้องสมุดไป่ตู้一
期待值较高
四
二 零 一 五
二 零 一 六
来金地，抢小米
金地集团正式签约小米智能家 居，联轶智能家居行业风向标
520爱情大冲关520爱情
大冲关，爱就不要停下来
斩首行动
房产武侠巨作的首映式，此次 活动标志着金地·悦天下项目启 动零首付购房，首付不够，一 样可以买房
业主感恩活动季——爱要 有你才完美
10月下旬开启感恩活动季，回 馈业主，每周都安排丰富的娱 乐活动让业主在冬天感受到不 一样的金地温暖
小桔灯公益助学
金地员工与参与业主组成义工团 一同前往广东清远市贫困小学受 助学生家庭进行捐助
二 衣旧暖心，慈善活 动
金地悦天下为寻甸县
零 柯渡镇山区乡民共同 一 募捐暖衣，邀请业主 七 同行
PART1：项目营销回顾 PART2：市场及竞品分析 PART3：项目客户分析 PART4：2018年推售计划 PART5：营销难点及 营销策略 PART6：产品价值梳理 PART7：2018年营销策略铺排
金地悦天下入昆品牌发声回顾
柏联广场展位，以诙谐、创意的 风格，引起现场大热
金地天才计划——“少儿 星光大道”
吸引近70余名业主宝贝参赛，为 金地业主和客户子女搭建学习、 展示自我风采的平台
“乌龙山伯爵“开心麻花 话剧开演
金地携手开心麻花，金地业主专 享6折优惠，昆明剧院，爆笑入 昆
可乐派送
万达广场为市民派送可乐，用一 种有趣的方式告诉大家：金地与 万达只有一街之隔
史上最大桌球大赛
桌球的规则，足球的踢法，于 南亚中心广场举办，现场火爆， 参与度高
零 首次亮相，十吨茄子 派送，市场强势发声，
ห้องสมุดไป่ตู้一
期待值较高
四
二 零 一 五
二 零 一 六
来金地，抢小米
金地集团正式签约小米智能家 居，联轶智能家居行业风向标
520爱情大冲关520爱情
大冲关，爱就不要停下来
斩首行动
房产武侠巨作的首映式，此次 活动标志着金地·悦天下项目启 动零首付购房，首付不够，一 样可以买房
业主感恩活动季——爱要 有你才完美
10月下旬开启感恩活动季，回 馈业主，每周都安排丰富的娱 乐活动让业主在冬天感受到不 一样的金地温暖
小桔灯公益助学
金地员工与参与业主组成义工团 一同前往广东清远市贫困小学受 助学生家庭进行捐助
二 衣旧暖心，慈善活 动
金地悦天下为寻甸县
零 柯渡镇山区乡民共同 一 募捐暖衣，邀请业主 七 同行
PART1：项目营销回顾 PART2：市场及竞品分析 PART3：项目客户分析 PART4：2018年推售计划 PART5：营销难点及 营销策略 PART6：产品价值梳理 PART7：2018年营销策略铺排
金地悦天下入昆品牌发声回顾
某房地产营销拓盘提报
详细描述
1. 同区域竞争：在同一地区， 其他在售楼盘或即将上市的楼 盘可能会分流客户，对项目销 售产生不利影响。
2. 同类型项目：在相同或类似 地段，其他楼盘的开发和销售 可能会对项目产生直接或间接 的竞争。
其他风险及应对措施
• 总结词：除了上述市场和竞争风险外，房地产营销拓盘中还可能面临其他风险，如施工质量问题、资金链断裂等。
注重绿化和景观设计，营造宜人的居住环 境。
产品定位与定价
定位中高端市场
主要面向中高收入人群，提供高品质的居住体验。
定价策略合理
根据市场调研和产品特点，制定合理的定价策略，确保价格与产品定位相符 。
产品配套设施与服务
01
02
03
完善的生活配套
配备超市、餐厅、健身房 等生活设施，方便居民生 活。
优质的物业管理
房产中介合作
与各大房产中介机构合作，共享客户资源，提高项目知名度。
合作与联动方案
1 2 3
与周边商家合作
与项目周边的商业机构合作，如超市、餐厅、 银行等，共同开展促销活动，吸引潜在客户的 关注。
与金融机构合作
与各大金融机构合作，如银行、保险公司、基 金公司等，推出优惠贷款、保险等产品，提高 项目销售速度。
项目位置：某市核心区域 项目类型：住宅、商业综合体
项目地理位置
距离市中心商圈2公里 距离高速公路出入口3公里
距离火车站5公里 周边公交线路覆盖，交通便利
项目周边环境
周边生态环境优美，拥有公园、湖泊等自然 景观
周边社区成熟，居住氛围浓厚
周边生活配套齐全，包括超市、医院、学校 等
周边公共交通便捷，多条公交线路覆盖
某房地产营销拓盘提报
3.17天伦·庄园2期策略提报
墅 上 庄 园
北 区 规 划 大 势
北 区 厚 重 人 文
优 越 自 然 资 源
别 墅 土 壤
名 流 阶 层
英 伦 风 范
品牌血统论
稀缺增值论
资源占有论
风情生活论
二期产品价值体系
二期品质擢升
1.叠加带电梯：现今市场多层已属罕见，4层带电梯更是后望莫及。 2.锯齿状类独栋：创新型类独栋，同属稀缺性产品。
影响中原的他们： 大多事业有成，不缺少有品质的居住
影响中原的他们： 大多在25-50岁之间
影响中原的他们： 大多具有国际化的视野
大多数的酒会，喝什么酒对他们而言并不重要
常与朋友进行马术比赛，却并不在乎输赢
很多音乐会，是否真的能听懂其实无所谓
他们衣冠得体，谈吐高雅，举止优雅，知识渊博
能与这个圈层很好吻合的，只有
庄园，一种社会中上阶层占有的又一居住资本
生活价值观
差异郑州现有居住方式，富有精神内涵的绅士生活范本
项目地位
上游阶层的表征，全城仰望的土壤
所以，我们传播的核心为
绅士圈层的生活姿态
与绅士圈层的生活方式
有了传播核心，在告知客户之前，我们有必要来审 视下目前市场环境及相关政策。近期限购令、新国
八条等一系列严厉政策的出台，毫无疑问对市场有
阶段广告语：
城市与庄园共传奇 ——这一栋，世界心动 家族与庄园共传世 ——郑州，叹为观止 传世传奇，唯见庄园 ——天伦14年，终成1座庄园
阶段三：产品强销期（9—12月）
9—12月项目进入产品持续销售季，特别是高层产品8月底认筹，
11月开盘，大批量产品将集中在下半年对外销售 此阶段推广调整至英伦绅士阶层的日常生活情态，以社交与礼仪 的圈层心理，去契合市场客户的心理诉求 本阶段推广核心思路仍为庄园，以庄园气质统领不同类别产品，
某项目营销策略提报
机会
劣势
•南岸区区域发展成熟度不高。对当地人缺乏吸引力 •基地地形不规则、高差感觉明显 •设计缺乏合理性，不利于整体规划 •目前区域内人流量较少，人气不足，商业、配套、氛围都较 差 •价格比起其他竞品项目无任何优势 •楼栋之间间距小，隐秘性差
风险
•宏观调控政策对三四线城市房地产的扶持较大 •未来市场供应以中端改善型产品为主，以经济型三居、改善 型三居为主力户型，满足首置刚需、首改为主 •本案周边缺乏较高档次的休闲、餐饮、娱乐、购物等商业配 套，为本项目的商业物业开发提供了市场空间
领秀卓越城-产品分析 2室2厅1卫 69㎡
3室2厅2卫 77㎡
户型特点： •户型方正 •通风采光良好 •赠送率高
户型特点： •直面市政公园，采光充足 •功能性强 •赠送率高
领秀卓越城-优劣势分析
优势：
1. 地段好，交通方便快捷。 2. 规划设计合理，品质突出。 3. 配套设施完善，舒适度较高。 4. 销售人员专业水平较高。
布拉格广场-商业优劣势分析
商业价格：单价3万/平方米 40万/1L，24万/2L，20万/3L
优势：
1. 地段好，交通方便快捷。 2. “引青入城”项目支持，水资源丰富 3. 配套设施完善，舒适度较高。
劣势：
1. 业态无统一规划，空租率高。 2. 大部分商业是拆迁补偿，缺乏统一管理。 3. 售楼部缺乏管理，销售人员态度懒散、专 业度低。
目录
第一章 区域市场分析 第二章 项目基础分析
第三章 项目策略 第四章 营销策略
策略思考
如何突破？
战术层面
从竞争项目中找到项目的突破口， 项目层面竞争。
战略层面
如何突破项目层面，思考项目能 为城市带来什么？城市影响力的 层面。
劣势
•南岸区区域发展成熟度不高。对当地人缺乏吸引力 •基地地形不规则、高差感觉明显 •设计缺乏合理性，不利于整体规划 •目前区域内人流量较少，人气不足，商业、配套、氛围都较 差 •价格比起其他竞品项目无任何优势 •楼栋之间间距小，隐秘性差
风险
•宏观调控政策对三四线城市房地产的扶持较大 •未来市场供应以中端改善型产品为主，以经济型三居、改善 型三居为主力户型，满足首置刚需、首改为主 •本案周边缺乏较高档次的休闲、餐饮、娱乐、购物等商业配 套，为本项目的商业物业开发提供了市场空间
领秀卓越城-产品分析 2室2厅1卫 69㎡
3室2厅2卫 77㎡
户型特点： •户型方正 •通风采光良好 •赠送率高
户型特点： •直面市政公园，采光充足 •功能性强 •赠送率高
领秀卓越城-优劣势分析
优势：
1. 地段好，交通方便快捷。 2. 规划设计合理，品质突出。 3. 配套设施完善，舒适度较高。 4. 销售人员专业水平较高。
布拉格广场-商业优劣势分析
商业价格：单价3万/平方米 40万/1L，24万/2L，20万/3L
优势：
1. 地段好，交通方便快捷。 2. “引青入城”项目支持，水资源丰富 3. 配套设施完善，舒适度较高。
劣势：
1. 业态无统一规划，空租率高。 2. 大部分商业是拆迁补偿，缺乏统一管理。 3. 售楼部缺乏管理，销售人员态度懒散、专 业度低。
目录
第一章 区域市场分析 第二章 项目基础分析
第三章 项目策略 第四章 营销策略
策略思考
如何突破？
战术层面
从竞争项目中找到项目的突破口， 项目层面竞争。
战略层面
如何突破项目层面，思考项目能 为城市带来什么？城市影响力的 层面。
某别墅营销策略提报
实现67套别墅销售，认购金额实现近1.5亿元。
助67个松湖梦，完成近1.5亿销售额
产品 别墅
户型 160㎡ 180㎡
均价（元/㎡） 13,000
合计
套数 28 39 67
户型总面积（㎡） 4,480 7,020 11,500
销售金额（万元） 5,824 9,126 14,950
根据目标“反算原理”推导每阶段客户储备量
松湖北区购买客户年龄统计
30岁以下 30-40岁
50岁以上 12%
40-50岁 50岁以上
13%
深圳 东城 南城 莞城 松山湖 大朗 寮步 大岭山 长安 虎门 其他镇区 其他区域
虹溪诺雅洋房客户分析
2% 2% 2% 4% 7%
9%
43%
4% 2% 2% 4%
19%
深圳 东城 南城 莞城 松山湖 大朗 寮步 大岭山 长安 虎门 其他镇区 其他区域
南区豪宅客户覆盖面广，大手笔营销投入、强势的湖景资源展示、大盘概念形成独特吸引力 南区一线豪宅为东莞现今洋房价格最高的区域，其跨区域牵引力强，成交客户以深圳、东城及周边镇区高 端客户为主，客户买得都是“资源” 深圳客、城区客（东城）、镇区客（大朗）是湖岸区购买主力
2
考虑中惠地产“以地养地”的开发策略，在销售过程中需保证每次推 售产品的开盘销售率达到80%以上，回收资金可用于二期土地滚动开
发；
3
一期开发的别墅产品以入门级别墅为主力开发产品，务求快速去化， 速度为王。
一期别墅范围（红色虚线范围内） 推售时间：13年11月底 套数：67套 实现均价：1.3万元/㎡
升值潜力 的价值前景
其他
松湖南客户年龄及支付总价分析
项目
年龄段比例
助67个松湖梦，完成近1.5亿销售额
产品 别墅
户型 160㎡ 180㎡
均价（元/㎡） 13,000
合计
套数 28 39 67
户型总面积（㎡） 4,480 7,020 11,500
销售金额（万元） 5,824 9,126 14,950
根据目标“反算原理”推导每阶段客户储备量
松湖北区购买客户年龄统计
30岁以下 30-40岁
50岁以上 12%
40-50岁 50岁以上
13%
深圳 东城 南城 莞城 松山湖 大朗 寮步 大岭山 长安 虎门 其他镇区 其他区域
虹溪诺雅洋房客户分析
2% 2% 2% 4% 7%
9%
43%
4% 2% 2% 4%
19%
深圳 东城 南城 莞城 松山湖 大朗 寮步 大岭山 长安 虎门 其他镇区 其他区域
南区豪宅客户覆盖面广，大手笔营销投入、强势的湖景资源展示、大盘概念形成独特吸引力 南区一线豪宅为东莞现今洋房价格最高的区域，其跨区域牵引力强，成交客户以深圳、东城及周边镇区高 端客户为主，客户买得都是“资源” 深圳客、城区客（东城）、镇区客（大朗）是湖岸区购买主力
2
考虑中惠地产“以地养地”的开发策略，在销售过程中需保证每次推 售产品的开盘销售率达到80%以上，回收资金可用于二期土地滚动开
发；
3
一期开发的别墅产品以入门级别墅为主力开发产品，务求快速去化， 速度为王。
一期别墅范围（红色虚线范围内） 推售时间：13年11月底 套数：67套 实现均价：1.3万元/㎡
升值潜力 的价值前景
其他
松湖南客户年龄及支付总价分析
项目
年龄段比例
2018扬州中海十里丹堤提案
『光环之上，再造荣耀』扬州中海十里丹堤整合推广策略提报深圳·孙新陆广告本案的三大矛盾点一路之隔如何与德辉天玺湾拉开价格差距☐与德辉天玺湾一路之隔，且德辉天玺湾经过几年开发，社区醇熟度更强☐德辉天玺湾规划有一条风情商业街、一座豪华会所，内设恒温泳池、健身房、瑜伽室、桌球室等多功能空间产业园区凭什么让客户为区域买单☐城市边缘区，食品产业园区，周边没有成熟的居住区，没有形成居住认同感☐虽然外部道路交通已完善，但对外公交系统、生活配套如购物、娱乐、学校、银行、医院等圣湖必需配套较为不足☐城市规划区域没有清晰的定位，使区域在扬州认知较差☐食品加工厂、电厂、以及项目旁边的高压线对区域建设带来负面影响缺乏核心特色如何在客群心中留下符号☐虽然周边生态资源丰富，但是距离项目还有一段路程☐大润发、连云社区商圈也在1公里以外☐紧邻项目的横沟河未经治理，水域面积窄，呈现景观差这并非靠叫嚣式能够解决的项目传统操盘思路无法有效打开市场我们的解决之道建立情感偏好激发城市共鸣“江南好，风景旧曾谙”自古江南就是众多帝王将相、墨客文人的终极向往而扬州更是游览江南的必到之地乾隆六下江南经过这里大诗人李白、白居易、杜牧、苏轼、欧阳修都曾在这里或为官、或停留、或游玩并留下了数不胜数千古流传的传奇故事与诗词歌赋“腰缠十万贯，骑鹤下扬州”扬州具备着滋养商贾文贵的土壤同时，商贾文贵在情感上无比眷恋扬州千百年来，一直都在演绎着一场场繁华的盛宴杨柳堆烟，云水流韵，朱帘翠幕里，吴侬软语说不完的风雅，道不尽的风流扬州，一座风雅到极致的城市千年的富甲天下与文采风流将雅致刻入了扬州的每一条古巷小桥流水、桃李芬芳、飞檐斗拱、粉墙黛瓦让在街巷中游走的外乡人啧啧赞叹：「扬州，最中国。
」扬州的失意与风雅的迷失随着河运地位的下降“扬一益二”的优势如一枕黄粱幻化成空历史的、文化的脉络虽然仍在，但发展的脉络却似乎不再存续同时，扬州人的风雅精神也逐渐迷失在追名夺利之中但庆幸的是，骨子里的风雅未曾消退现如今，不仅仅是老年人，扬州年轻人也加入禅修中来去鉴真图书馆做志工，抄经书，参加禅修夏令营，学传统礼仪祛除生活中的毛躁，寻求心灵的宁静让风雅，从外表走入内心风雅回归，更是扬州这座城市的精神回归1、边城香榭里8号1、边城香榭里8号出街平面1、边城香榭里8号微信稿1、边城香榭里8号活动画面1、边城香榭里8号户型1、边城香榭里8号最新动态：边城香榭里8号1月27日加推8#、19#、27#。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
COPYWRITER PLANNING
黄运丰 策略总监
多年4A广告公司从业经验，曾供职于省广、白羊等广告公司。 创办，玄鸟诗社（全国最大青年诗歌社群）、文案的秀（全国最大广告文案实战成长社群）。 曾服务雅居乐、金融街、金地、华润、富力等十数个一线品牌开发商。 主要参与服务项目：雅居乐•富春山居、金融街•融御、华润天合、富力•公主湾、民生•国岸私 署等数十个高端豪宅全案推广。
ACCOUNT
李思敏 项目经理
客服端口标本级 从事专业房地产广告5年 曾服务知名品牌：华发四季、清远万科VO、台山颐和温泉城、星星凯旋国际、佳兆业君汇上品、 珠光新城国际中心、欧雅•右岸春天等项目。
STRATEGIC PLANNING
陶伟 策略总监
资深地产广告人，逻辑思维清晰，经验丰富 曾服务知名品牌 雅居乐新城湾畔、金地天河公馆、广物海南之心、华润天合、保利公园九里、佛山保利紫山、 清远保利花园、中山保利林语、广州绿地中央广场、绿地滨江汇、昆明螺蛳湾中心、海口大华 锦绣海岸、佛山佛奥湾、中信香樟墅、中海龙湾国际等。
成交客户研究
中高端客户（300-500万） ：购买力一般，追求成熟地段、景观，对总价敏感，对广钢新城价值认知 较高，客户价值高
• 职业：广泛，生意人、公务员和企事业单位中高层为主。 • 目的：改善居住、兼顾保值升值等 • 次数：两次以上置业 • 关注：成熟地段、景观，对产品的功能性要求高，对总价敏感 • 产品：需求100-130㎡的三房、140-160㎡的四房 • 客户价值：高，数量多，支付能力相对有限，对广钢新城未来的发展前景和居住价值有一
中小户型供应集中在2018年第二季度； 无景观资源，直接竞争不强。
成交客户研究
中海花湾壹号
金பைடு நூலகம்街融穗华府
葛洲坝保利曼城
北大资源
保利葛洲坝 海德公馆
• 成交客户主要来自海珠区； • 客户群体特性主要以海珠区及地铁一号线
（原芳村）置换客户为主； • 小户型产品较能吸引刚需型客户置业。
数据来源：案场客户分析（截止2017年9月30日）
DESIGN
陈焕淳 助理创作总监
传石广告视觉研究生 曾服务客户 雅居乐富春山居、雅居乐滨江花园、广佛新世界、美的广场、爱群荟景湾、颐和四季、中国美 林湖、金融街、金地天河公馆
以下，提报正式开始
营销推广核心
空白期的竞争 非等级非量级 新体系新价值
谈及本案， 简单且有共识的普遍性认知
板块格局
众多房企的合力打造， 更是带领荔湾区迈进“价值高地”
一定认知，可通过公园景观、品质产品、赠送空间，吸引此类客户成为本项目主力客群。
客户语录： 从小在老城长大，父母、亲戚、朋友圈子多还在 西边，有情结了……房子越来越贵，早就想换房 了，没有合适的……广钢比较熟，有规划，改造 完成应该会比光大好……
——某企业中高层 胡小姐 （现居住地光大花园）
数据来源：金融街销售经理李锦泉访谈
—高端品牌专业策划推广机构—
经过17年上下求索 成为南中国专业高端品牌服务商 历年均获得主流媒体的金牌合作单位殊荣 2016年更作为唯一进入中国地产风云榜十大金牌全案广告榜单的公司
迄今已发展为拥有典石传播与传石广告 360度全方位服务涵盖了： 全案策划、品牌视觉应用、公关与互动营销、全媒体代理、AR与VR 标识工程与现场包装等，与营销相关的全产业链服务
花地湾 板块
万科鲸吞广信资产包 （花地湾1500亩住宅用地）
板块概况 广钢新城，只有2种产品：豪宅和被豪宅
居住版图 广钢新城进入城市红利兑现期
>>供应与客群
竞品中海花湾壹号
国庆期间去化22套，月去化约80套； 预期2017年内清货。
竞品保利葛洲坝海德公馆
国庆期间去化43套，月去化约110套。 尾货阶段，预期2017年内清货。
颐和四季、广佛智城、美的广场、慧聪国际家电城、金龙城、万达（东莞东城万达/梅州万达） 奥园（萝岗奥园广场/奥园城市天地/奥园益丞国际广场/奥园康威广场 ）等
中国美林湖、勤天熹乐谷、颐和台山温泉城、广物海南之心、三亚一山湖等
TEAM
陶伟
策略总监 资深策划
杨洋
事业部负责人
李思敏
项目经理
江志威
助理运营总监
竞品北大资源
国庆期间去化6套，月去化约25套。 尾货阶段，预期2017年内清货。
竞品珠江金茂府
内部消息已经认购完毕，仅余下少量中高楼层单位。 2018年供应142㎡3+1房及168㎡3+1房。
竞品越秀星汇海珠湾
中小户型供应集中在2018年第三季度； 但产品均临路边，无景观资源，直接竞争不强；
竞品华发中央公园
公关活动资源 与全媒体合作
下设9个地产事业部 以及1个品牌事业部
网易、腾讯、头条 等知名互动媒体的核心合作伙伴
雅居乐富春山居 星河湾半岛 侨建御溪谷 合生帝景山庄 侨鑫汇景新城 爱群荟景湾 颐和高尔夫山庄 金融街融穗华府 长沙海伦春天
广佛新世界 金地天河公馆 华润·天合 万荟玖珑（猫先生） 三亚国岸私署 龙湖春江名城 南沙时代云图 中铁国际公馆 保利越秀岭南林语
黄运丰
文案总监
资深文案
陈焕淳
助理创作总监
美术指导
设计师
DIRECTOR
杨洋 事业部负责人，掌讯互动副总
法学、工管双学士
7年甲方、5年乙方 一个不讨厌房地产广告的怪人 亚洲十大超级豪宅广州仅有3个，汇悦台/颐和高尔夫品牌监理、大一山庄操盘
2013年开始， 绿城、华润、保利、龙湖、华发、金融街、蓝光、新鸿基、中铁、中信、星河、 星河湾、北辰实业、万科、等。
成交客户研究
次高端客户（500-800万）：购买力较强，追求成熟地段、居住氛围和景观、产品品质，对广钢新城 价值有一定的认知，客户价值高
• 职业：相对广泛，以私企业主、专业市场老板为主，其次是公务员和企事业单位中高层。 • 目的：改善居住、兼顾保值升值等 • 次数：两次以上置业 • 关注：成熟地段、居住氛围、景观、产品品质，对总价较为敏感 • 产品：需求140-200㎡四房、五房 • 客户价值：高，数量较多，支付能力相对较高，对广钢新城未来的发展前景和居住价值有
颐和天珑 绿地新里缇香公馆 星河山海湾 南沙湾东苑 方兴南沙金茂湾 华发四季名苑 领江壹号 南京雅居乐滨江国际 金马九龙湖美茵溪岸
海 印（大旺又一城/总统公馆/ 森邻四季/鼎湖御山庄）
佳兆业（天御/金域天下） 奥 园（冠军城/江门奥园外滩) 珠 光（御景壹号/御景山水城/
流溪御景/新城国际） 海 逸（海逸桃园/海逸誉峰） 东基童梦天下 颐和山庄