项目拿地策略
拿地策划方案
拿地策划方案1. 背景在房地产行业中，拿地是一个关键的环节。
拿地策划方案是指为了获取适合开发房地产项目的土地而制定的计划和策略。
拿地的成功与否直接影响企业的发展和盈利能力，因此需要制定合理的拿地策划方案来降低风险，并提高成功率。
2. 拿地策划方案的重要性拿地策划方案的重要性主要体现在以下几个方面：2.1 降低风险拿地过程中存在土地价值评估不准确、法律法规限制、竞争对手的介入等风险因素。
制定科学合理的拿地策划方案可以对这些风险进行预防和应对，降低企业的拿地风险。
2.2 提高成功率拿地策划方案可以在确定目标区域、选择合适的土地资源、进行市场调研和竞争分析等方面提供科学指导，从而提高企业的拿地成功率。
2.3 优化资源配置拿地策划方案可以帮助企业更好地配置资源，避免资源浪费和重复劳动，从而提高效率和降低成本。
3. 拿地策划方案的步骤制定拿地策划方案需要经过以下几个步骤：3.1 项目定位与目标选择在制定拿地策划方案之前，企业需要明确自己的定位和目标，包括所在的市场定位、开发项目的类型、项目规模等。
只有明确了定位和目标，才能有针对性地进行拿地策划。
3.2 土地资源调查与评估企业需要对目标区域的土地资源进行详细调查和评估，包括土地拥有者、土地规划用途、土地价格等。
同时，还需要对土地市场进行分析，了解目标区域的市场竞争情况。
3.3 市场需求分析通过对目标区域的市场需求进行分析，可以了解潜在购房者的需求和偏好，从而为拿地策划提供依据。
该分析可以通过市场调研、咨询和数据分析等方式进行。
3.4 竞争对手分析企业需要对目标区域的竞争对手进行分析，了解他们的拿地策略和项目情况。
通过对竞争对手的分析，可以找到自己的竞争优势，并制定相应的拿地策略。
3.5 拿地策略制定根据前面的分析，企业可以制定相应的拿地策略，包括选择合适的拿地方式（例如竞拍、协议购地等）、制定拿地预算、确定拿地时间节点等。
3.6 拿地方案实施制定好拿地策略后，企业需要开始实施拿地方案。
拿地方案建设方案运营方案
拿地方案建设方案运营方案一、引言随着城市化进程的加速，拿地成为了房地产开发的首要工作之一。
拿地方案的合理与否直接影响到后续的建设和运营，所以本文将从拿地方案、建设方案和运营方案三个方面进行详细阐述。
二、拿地方案1. 选址原则拿地的第一步是确定选址，选址原则应包括市场原则、经济原则和环境原则。
市场原则要考虑该地区的人口规模、收入水平、消费水平、购房需求等因素；经济原则要考虑土地价格和发展潜力；环境原则要考虑基础设施、交通便利性、生态环境等因素。
2. 土地交易模式拿地的方式一般有三种：竞买、招拍挂和协议出让。
竞买是指多方竞标，最终以出价最高者获得土地；招拍挂是政府采取公开招标、拍卖或挂牌方式出让土地；协议出让是政府与开发商通过协商达成出让意向。
3. 成本控制拿地成本是投资的重要组成部分，因此在拿地过程中要做好成本控制工作。
可以通过多方面的途径控制成本，如与政府协商降低土地价格、合理安排项目开发周期、优化规划设计等。
三、建设方案1. 整体规划设计建设方案的第一步是进行整体规划设计，确定开发项目的总体框架和发展方向。
整体规划要考虑到项目的定位、目标用户、产品结构、容积率、绿地率等因素。
同时要合理利用土地资源，确保项目的可持续发展。
2. 建筑设计建筑设计是建设方案的核心环节，好的建筑设计能够提升项目的形象和价值。
在建筑设计过程中应注重人居环境的舒适性和功能性，同时要与整体规划相协调。
3. 工程管理建设过程中的工程管理是确保项目顺利进行的关键。
要建立科学的工程管理体系，包括项目组织管理、施工管理、质量管理、安全管理等方面。
通过有效的管理措施，提高工程质量、节约工期和降低成本。
四、运营方案1. 营销策划运营阶段的第一步是进行营销策划，确定产品定位、目标市场、渠道策略等。
通过开展市场调研、分析竞争对手的优势和劣势，制定合理的营销策略，提高项目的知名度和销售额。
2. 售后服务好的售后服务能够提高购房者的满意度，并树立良好的企业形象。
房地产企业拿地方案策略
占地 13000
容积率
237000
250000 226450 96140 130310 0 10550 0 0 0 6000 4500 0 50 0
2.40 2.56 4.00 1.50 0.40 1.89
相应概念草案
配合
设计 • 根据容积率，提供可选的物业种类 • 提供各种物业的销售价格和面积区间，最好利用成熟产品 的数据，可避免单体设计的时间损失 • 提供各种物业的大概成本 • 做指标，进行多方案对比，最后做方案
其中
其中
其中
经 济 技 术 指 标 表 单位 数值 备 注 ㎡ 250000 计容的占地 ㎡ 3000 半幅市政道路、市政绿化带 ㎡ 10000 ㎡ 62500 ㎡ 16590 净用地 ㎡ 100000 ㎡ 57910 ㎡ 689581 ㎡ 600000 ㎡ 580026 ㎡ 384560 ㎡ 195465 ㎡ 0 ㎡ 19974 ㎡ 500 位于高层架空 ㎡ 2414 位于高层架空 ㎡ 50 位于高层架空 ㎡ 13000 含销售部 ㎡ 3900 15班 ㎡ 60 位于高层架空 ㎡ 50 1个垃圾站 ㎡ 0 ㎡ 89581 ㎡ 89381 地下停车70% ㎡ 64437 ㎡ 24944 ㎡ 200 ㎡ 20000 ㎡ 10000 ㎡ 6000 ㎡ 4000 ㎡ 2.40 ％ 25.00% 按规划要求估算 ％ 40.00% 按规划要求估算 人 4068 个 13016 按每户3.2人计算 个 3756 个 1127 个 2629 地下停车70%
项目名称 用地面积 市政绿化占地 市政道路占地 小区建筑基底占地 小区道路广场占地 小区绿化面积占地 小区其他面积占地 总建筑面积 地上建筑面积（计容） 住宅建筑面积 高层 其中 洋房 别墅 配套设施建筑面积 社区用房 物管用房 其中 消防控制室 商业 幼儿园 公厕 垃圾站 酒店建筑面积 地下建筑面积（不计容） 地下车库建筑面积 一般车库 其中 其中 人防车库 设备用房 赠送建筑面积（不计容不计建面） 高层 其中 洋房 别墅 容积率 建筑密度 绿地率 居住户数 居住人数 小车停车位 地上停车位 地下停车位
拿地策划方案
拿地策划方案1. 引言本文档旨在提供一个拿地策划方案的详细计划，旨在帮助公司更加高效地进行土地拿地工作。
通过文档的阐述，可以使策划人员更好地理解拿地策划的重要性和流程，并为拿地工作提供指导。
2. 背景在房地产行业，拿地是指购买土地用于开发建设房地产项目的行为。
拿地策划是制定拿地目标、确定拿地策略和实施拿地行动的一系列计划。
良好的拿地策划方案是成功拿地的关键。
3. 拿地策划方案3.1 拿地目标拿地目标是拿地策划的核心，它直接关系到拿地行动的方向和决策。
拿地目标应该具体、明确、可衡量，并与公司整体发展战略相一致。
在制定拿地目标时，应该考虑以下因素：•土地规划和用途：确定土地用途和规划，例如住宅、商业、工业等。
•拿地规模：确定拿地面积和土地产权期限。
•项目需求：根据自身项目需求，确定所需土地的位置、交通、配套设施等要求。
3.2 拿地策略拿地策略是实现拿地目标的计划和方法，它是拿地策划的重要组成部分。
在制定拿地策略时，应该综合考虑市场环境、资金状况和竞争情况等因素。
以下是几种常见的拿地策略：•直接购买：通过与土地所有者直接洽谈购买土地。
•拍卖竞价：参与土地拍卖，通过竞价方式获得土地。
•合作开发：与其他开发商或土地所有者进行合作，在土地开发过程中分担风险和成本。
•补充性开发：通过对已有房地产项目进行扩展或改造来获得土地。
3.3 拿地行动拿地行动是指具体实施拿地策略的一系列步骤和行为。
在拿地行动中，需要注意以下事项：•调研市场：了解市场需求和供求情况，明确适宜的土地拿地时机。
•寻找适宜土地：通过各种途径如房产中介、土地市场等，寻找符合拿地目标和策略的土地。
•确定谈判策略：与土地所有者进行谈判，确定土地价格、产权期限和其他条款的谈判策略。
•签订合同：根据谈判结果，与土地所有者签订合同，确保拿地行动的合法性和安全性。
•资金筹措：根据拿地行动的需要，合理调配资金，确保顺利进行。
•土地整理：在拿地完成后，进行土地规划、设计和整理工作，为后续项目开发做好准备。
大湾区拿地策略及工改系列(二)深圳市工业用地、工改项目操作指引
大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价（一）投资趋势及风险评价2018年8月2日，深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》，自此之后，深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。
一方面，工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间；另一方面，项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力，因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。
值得说明的是，虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度，但产业地产仍受主流市场的大力推崇，该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。
（二）核心法规梳理1.“1+6” 文件2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）（1）2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办【2013】1号）（2）2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）备注：深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号）同时废止。
（3）2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；备注：2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。
（4）2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》（深府办【2013】4号）（5）2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）（6）2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》（深规土【2013】22号）2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号，有效期2年，具体至2018年10月20日）；备注：市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>（修订稿）意见的通知》3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知（深规土规【2017】1号）4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知（深府规〔2018〕14号）二、工业用地分类及建筑用途、功能要求（一）工业用地分类2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》），2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）“2.1.6 城市用地分类和代码”：（二）建筑用途及功能要求2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》，2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）2.2.2.2：三、工业用地项目与工改项目差异分析（一）净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目1.分割转让问题：原则上整体转让并限制分割转让法规参考：《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号）：第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。
拿地项目建议书
拿地项目建议书一、项目背景及目标近年来，房地产市场持续升温，土地资源成为稀缺资源，各大开辟商纷纷争相拿地开辟。
本建议书旨在提供一种拿地项目的可行方案，以满足市场需求，实现项目的高效开辟和盈利。
二、市场分析1. 市场需求：根据市场调研数据，本地区人口增长迅速，居民对于住宅、商业和办公用地的需求量大。
同时，该地区交通便利，配套设施完善，吸引了大量购房者和投资者的关注。
2. 竞争分析：目前市场上存在一些已开辟的房地产项目，但仍然存在供不应求的情况。
竞争对手的项目多集中在高端住宅和商业地产领域，对于中低端住宅和办公用地的供应相对较少。
三、项目选址1. 选址原则：根据市场需求和竞争分析，我们建议选择位于市中心附近的一块地块作为拿地项目的选址。
该地块交通便利，周边配套设施完善，具备较高的开辟潜力。
2. 地块评估：我们委托专业机构对该地块进行评估，包括土地面积、土地用途、规划限制等因素。
评估结果显示，该地块符合我们的需求，具备较好的开辟条件。
四、项目规划1. 项目类型：根据市场需求和竞争分析，我们计划开辟一座综合性的住宅和商业地产项目，包括高层住宅、商业综合体和办公楼。
2. 项目规模：计划总建造面积约为XX万平方米，包括住宅面积、商业面积和办公面积。
具体面积分配根据市场需求和竞争分析进行合理安排。
3. 设计理念：我们将注重绿色环保和人性化设计，打造一个舒适宜居的居住和工作环境。
同时，将引入先进的智能科技，提升项目的品质和竞争力。
五、项目运营1. 销售策略：我们将制定灵便的销售策略，包括预售、分期付款和优惠政策等，以吸引购房者和投资者的关注。
同时，将积极开展市场推广活动，提升项目的知名度和美誉度。
2. 运营管理：我们将建立专业的物业管理团队，提供全方位的服务，包括安全、保洁、维修等。
同时，将定期组织社区活动，增强居民的归属感和满意度。
六、项目盈利预测1. 投资回报率：根据市场分析和项目规划，我们估计该拿地项目的投资回报率将达到X%以上，具备较高的盈利潜力。
拿地项目建议书
拿地项目建议书一、项目背景近年来，我国房地产市场持续升温，土地资源的稀缺性日益突出。
为了满足市场需求，我公司拟在某地区拿地开辟一个新项目。
该地区交通便利，配套设施完善，具备良好的发展潜力。
本建议书旨在提出拿地项目的具体方案，以期在该地区取得土地使用权，并进行开辟建设。
二、项目目标1. 取得土地使用权：通过与地方政府商议，争取获得该地区一块适合开辟的土地。
2. 开辟建设项目：根据市场需求和项目规划，对所拿地块进行开辟建设，打造高品质的房地产项目。
3. 实现投资回报：通过项目销售，实现投资回报率的最大化。
三、项目内容1. 土地选址：- 选址原则：选择交通便利、配套设施完善的地区，同时需考虑土地成本、市场需求等因素。
- 土地面积：拟选取面积约XX亩的土地，以满足项目规模和开辟需求。
- 土地用途：申请土地用途为商业住宅用地，以满足市场对商业和住宅需求的双重需求。
2. 项目规划：- 建造面积：计划建设总建造面积约XX万平方米，包括商业综合体和住宅区。
- 商业综合体：规划商业综合体占地约XX万平方米，包括购物中心、餐饮娱乐、办公楼等。
- 住宅区：规划住宅区占地约XX万平方米，包括高层住宅、别墅等多种户型。
- 绿化景观：注重绿化景观设计，打造宜居的生态环境。
3. 建设方案：- 建设周期：估计项目建设周期为XX年，包括前期规划设计、土地开辟、建造施工等阶段。
- 建设投资：初步估算项目总投资约XX亿元，其中包括土地购置费、建造施工费、工程设计费等。
- 建设标准：按照国家相关建设标准和规范进行建设，确保项目质量和安全。
四、市场分析1. 市场需求：该地区人口众多，经济发展迅速，对房地产市场需求旺盛。
2. 竞争分析：目前该地区房地产市场竞争较为激烈，但仍存在一定的市场空白和需求缺口。
3. 销售策略：通过精准的市场定位和差异化的产品设计，提供符合市场需求的高品质房地产产品，以吸引目标客户群体。
五、投资回报分析1. 销售预测：通过市场调研和销售数据分析，估计项目销售周期为XX年，销售总额约XX亿元。
项目拿地策略.ppt
公司重点关注项目
土地一级开发的模式
北京模式 重庆模式 云南模式 武汉模式
公司重点关注项目
北京土地一级开发模式 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。
政府主导模式
企业主导型模式
公司重点关注项目
重庆土地一级开发模式
典型的政府主导型模式
土地一级开发的主体是市政府，代表市 政府实行一级开发的机构是九个国有控 股集团(城市建设、高速公路、高等级公 路、水务、地产、水利投资、开发投资 集团、渝富)。
土地招拍挂制度
土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称， 具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的 政策或规定。
该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府 的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。
公司重点关注项目
土地一级开发项目
2010年11月11日11时58分，承德市人民政府与利海集团在承德市政府办 公楼举行了简短而隆重的仪式，双方正式签署了承德新城15平方公里合作开发 框架协议。
承德市政府与利海集团合作开发承德新城15平方公里框架协议的签订是利海 继雁鸣湖国家级生态文明示范区之后，第二个“一级开发与二级开发”联动的 项目。
◆在一级市场的博弈中，往往地方政府更能和开发商有共同的大利益，他们的 分歧仅仅是相互分多少的问题，两者都一起打如何在非竞争环境中获得国家土 地收益的主意，因此，开发商要用好地方的政策，同时要很技巧地规避国家大 的法律法规的约束。
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级现状和存在的问题
目前国内一级土 地开发存在的问 题
公司重点关注项目
恒大地产的拿地策略
恒大全国战略成功实施的核心力量：
A项目
B项目
C项目
······
全国数十个项目
D项目
具备高执行力和强执行力的团 队文化。如高效、专业的工作 风格和管理力度，以及难以想 象的铁一样的运作纪律。
6.恒大产品线
住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面， 中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。
n 恒大在全国有76个项目在建，布局中 国62个城市。是中国最早进行二、三 线城市战略的地产企业，早在2004年 便已全面进军二线城市，2010年3月 大规模进入三线城市。
2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。
1、土地选择完全标准化 对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括： 项目区位、项目规模，项目定位，项目现状等。标准 化可以确保新项目符合集团发展战略，保证项目能够 开发成功，在项目选择阶段即将风险控制在了较低水 平。 2、瞄准潜力板块，不拿地王 恒大拿地，第一：选择城郊地块，以保证地价合 理，但地块升值潜力大，未来有望成为住房需求上升 的优质区域；第二：地块普遍紧靠高速公路，以保证 汽车行驶半小时就能够到达主城区，升值潜力大；第 三：地块的面积要足够大，通常成千上万亩，以便于 项目规模开发和滚动开发。 另：旅游地产项目，地块位于距离大城市中心区 20~30公里、高速公路出口附近。看重市政规划的前 景。确保项目具备土地成本低、可持续拓展性强的特 点，利于城市深耕。
高端系列
恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表 项目：重庆恒大华府）
恒大名都——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项
恒
目（代表项目：西安恒大名都）
拿地策划方案
拿地策划方案拿地策划方案如下：一、地块分析1. 地理位置：地块位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。
2. 地形地势：地块为平整土地，无明显地质缺陷。
3. 周边环境：地块周边居民区密集，商业氛围浓厚，适合商业开发。
二、市场调研1. 目标群体：面向城市中高端消费群体，定位为高端商业综合体。
2. 竞争分析：分析周边商业竞争格局，找到差异化竞争点。
3. 潜在需求：调研城市目标消费群体的潜在需求，确定产品特色和定位。
三、拿地策略1. 确定规划方向：根据市场需求确定商业综合体规划方向和功能布局。
2. 土地谈判：与土地所有者进行谈判，争取合理价格的土地收购。
3. 土地使用：确定土地使用权并审核相关手续。
四、发展规划1. 商业定位：以高端商业为核心，结合文化创意和休闲娱乐等多元化业态。
2. 开发策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的开发策略和时间表。
3. 运营规划：组织专业团队进行综合规划，包括物业管理、市场营销等。
五、风险控制1. 市场风险：定期进行市场调研，及时调整经营策略以降低市场风险。
2. 合规风险：严格遵守土地使用规定、人才政策等相关法律法规，降低合规风险。
3. 投资风险：制定合理的资金运作计划，降低投资风险。
六、经营规划1. 品牌打造：结合商业定位，打造独特品牌形象，提升商业知名度。
2. 营销策略：根据产品特色和目标消费群体，制定合理营销策略，吸引客流。
3. 客户服务：提供优质的客户服务，吸引并保留忠诚客户。
七、总结与展望通过以上拿地策划方案，我们将目标定位于打造高端商业综合体，通过市场调研和发展规划，实现商业价值最大化。
在风险控制和经营规划方面，我们将持续优化运营策略，以确保项目的持续、稳定发展。
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土地招拍挂方式 拍卖、招标、挂牌三种方式主要区别
交易方式 类别
挂牌交易
拍卖
底价是否公开 底价由谁确定
公开 委托人
不公开 拍卖委员会
是否设立独立于委托人的 集体决策组织
公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
公司战略布局
拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的 直接控制权。
二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型，此类型的项目比如郑州雁鸣湖项目，需要三到五年的培育周期， 但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
目录
1
第一梯队城市及拿地策略
公司战略布局
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
北京、上海、广州、海南、青岛及紧邻周边城市以及具有资源性、 稀缺性项目的全 国重点城市。
目录
一
公司战略布局
二
公司重点关注项目及拓展拿地方式
目录
1
土地一级开发项目
公司重点关注项目
土地一级开发的界定 定义
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国 有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进 行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五 通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过 程。
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项
目等作为优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
公司战略布局
项目拿地策略及方式探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他
◆在一级市场的博弈中，往往地方政府更能和开发商有共同的大利益，他们的 分歧仅仅是相互分多少的问题，两者都一起打如何在非竞争环境中获得国家土 地收益的主意，因此，开发商要用好地方的政策，同时要很技巧地规避国家大 的法律法规的约束。
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级现状和存在的问题
目前国内一级土 地开发存在的问 题
公司重点关注项目
土地一级开发项目
2010年11月11日11时58分，承德市人民政府与利海集团在承德市政府办 公楼举行了简短而隆重的仪式，双方正式签署了承德新城15平方公里合作开发 框架协议。
承德市政府与利海集团合作开发承德新城15平方公里框架协议的签订是利海 继雁鸣湖国家级生态文明示范区之后，第二个“一级开发与二级开发”联动的 项目。
对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。
□战略层面——该不该进入该城市 主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景，包括城市在背景 区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产 业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发 展商在该城市表现等方面。
公司重点关注项目
云南土地一级开发模式
云南运作模式是将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成 本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本 收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖 东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元 建设采取的都是这种模式。
土地招拍挂制度
土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称， 具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的 政策或规定。
该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府 的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。
A、经济快速成长的城市； B、二、三线政策环境宽松的城市； C、建设用地指标相对宽松的城市； D、最好是有国有开发公司的城市； E、一把手项目； F、班子在预见的投资回报时间内稳定，需要政绩； G、项目地段好； H、项目周期不会太长；
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级开发应注意事项
谈判应注意事项
公司重点关注项目
土地一级开发模式解析
无论是政府主导模式还是企业主导模式，都分两种具体的合作方式
1、与当地政府的土地储备中心合作 2、与当地市一级政府的土地整理机构企业合作
从参与项目方式上讲，无论是政府主导模式还是企业主导模式，企业参与分 以下方式
1、在规范性强的地区，采用招投标方式参与 2、在缺乏政府垄断性整理机构的部分地区，采用协议委托方式参与 3、在财政紧张的地区，采用融资方式参与 4、以项目主导方介入，与政府共同成立城投公司，以城投公司为主体参与
公司重点关注项目
土地一级开发成本构成
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员 工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定 资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费
公司重点关注项目
土地一级开发成本构成 9、新增建设用地有偿使用费
公司重点关注项目
武汉土地一级开发模式
武汉模式是一种折中的开发方式，政府主导和市场化结合。政府有收购计划储 备计划和供应计划，但也不要求全部收取，也不完全垄断供应。
公司重点关注项目
土地一级开发项目
雁鸣湖模式
大尺度、大概念、大气势的项目经营平台 一级开发带动的新的房地产开发模式 提高经济效益，真正的绿色地产
公司战略布局
拿地策略：
□策略层面——意向城市能否实现集团的开发目标 主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面
是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况 以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。
□ 执行层面——如何进入意向城市 主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评 估等）、地价分析及建议等方面内容。
公司重点关注项目
土地一级开发成本构成
1、土地征用及拆迁费，含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附 加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发 含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、部分土地购置费 。
3、双方在土地交易中发生的其他价款。
公司重点关注项目
目录
2
短平快项目
公司重点关注项目
短平快项目
“短平快”的中小型项目是项目规模3-20万平方米，项目总投资资金可控、 产品消化速度快，能实现快速资金周转，财务指标的销售净利率25～30%， 平均售价不低于6000元/平方米，交易方式为土地招拍挂拿地、股权转让或 项目公司收购等。
A
土地招拍挂
土地招拍挂方式
目录
三
Hale Waihona Puke 第三梯队城市及拿地策略公司战略布局
第三梯队城市：
除第一、第二梯队城市外的其他城市作为第三梯队城市（如成都、 西安、太原 等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯 队城市。 城市描述：
第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地产投资额、 商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前20名。也就是说这些城市本身的地位 和辐射力都比较 高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行 筛选， 一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。
◆土地开发计划和建设用地指标的问题 ◆地区经济发展水平和补偿价格以及地价的问题
◆征地补偿和安置的问题
◆成本核算的问题
◆收益分配的问题
◆如何做帐的问题
◆如何实现出让金利润分配返还的问题
◆如何与规划协调的问题
◆一级开发融资难的问题
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级开发应注意事项
什么样的土地一级开发可以参与
相关产业的土地一级开发项目（比如北京房山区琉璃河项目）或一二级联动开 发项目（如郑州雁鸣湖项目），规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。
目录
2
第二梯队城市及拿地策略
公司战略布局
第二梯队城市：
贵阳、长沙、南宁、郑州等集团已经进入的城市。 城市描述：
集团目前已进入开发项目的城市都是省会城市，其城市发展潜力大，且集团在 当地已建立了一定的政府关系、树立了良好的企业品牌以及拥有各自的开发管 理团队，因此，我们将继续加大对这些城市的项目拓展，逐步壮大已有项目公 司的规模及实力。
土地一级开发成本构成
4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、 排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额 包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地 开发成本中去。 ① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入
A、建设用地指标一定要保证； B、了解清楚成本核算规定才决定是自己包干还是政府包干； C、一定要很清晰如何实现利润的财政返还； D、一定清晰各种合作方式如何做帐，尤其是在政府包干的环境下的发票问题； E、一定要明确该地的规划问题，明确该地块的强制性控制规划已经被上级审批， 避免中途规划变更对自己不利。