邻里中心挑战传统社区商业
构建我国现代社区商业网络的思考
构建我国现代社区商业网络的思考社区最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。
社区商业是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量，满足居民就近消费、综合消费为目标，为居民提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
从人们活动的空间和区域来说，社区是人们日常生活的基本单元，一半以上的时间需要在社区度过；从商业发展规律来看，社区商业也是商业层级中的最低层次。
一般而言，一个城市的商业中心设置在居民居住区，交通较为便利，以当地居民为服务对象，主要功能为居民提供日常必需商品和便利服务，服务人口2万人以上。
构建我国现代社区商业网络就是要在促进我国社区商业协同发展，依托连锁化经营、信息化推动和社区消费文化培育等有效途径的基础上，打造布局科学、业态优化、便民利民的区域性与全国性社区商业网络。
一、构建我国现代社区商业网络的战略意义(一)构建我国现代社区商业网络是满足社区居民日常生活需求的需要社区商业的最基本特征在于，社区商业是满足居民消费需求的最直接、最便利、最不可缺少的商业形态。
以现今的城市为例，城市商业一般包括城市的市级商业中心、商业副中心或区域性商业中心和社区商业中心。
一般而言，社区商业在商业地段、网点面积、商品档次以及经营品位均在区域性商业中心和市级商业中心之下，但由于社区商业最贴近百姓生活，服务的人群相对固定，服务地域也相对狭窄，社区商业是居民生活最离不开的商业层级。
正如百姓的心声，“我不可能经常去中高档商场消费，但却是要天天光顾菜市场”。
对于百姓来说，社区商业设施是满足最基本的生理生活需要的必需条件，社区商业的发展水平直接决定着人们的生活水平和质量的高低。
从某种程度上说，社区商业对于居民生活而言就是最为重要的商业形式。
国家商务部于2005年5月颁布的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，就明确指出“社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。
走进苏州工业园区从“邻里中心”开始的故事
走进苏州工业园区:从“邻里中心”开始的故事走进苏州工业园区采访，“邻里中心”是个点击率很高的关键词，可以说园区的商业故事正是从“邻里中心”开始。
“有了它，园区的马路上看不到路边店，不仅杜绝了底商的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌；有了它，老百姓日常需要也就有保证。
因为邻里中心既是一个‘购物中心’，又是一个‘服务中心’，提供一站式服务的区域性商业服务中心。
”邻里中心公司总经理于宙介绍说，每座邻里中心都有12项必备功能，这里有超市、银行、邮政所，也有餐饮店、洗衣房、美容美发店，还有药店、文化用品店、维修店……人们可以在这里悠闲地试穿新款服装，潇洒地溜冰，投入地参加游艺活动，生活气息极其浓厚。
“邻里中心”原版在新加坡。
一九九七年，以新加坡“购物中心”为蓝本的“邻里中心”正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区“克隆”。
随着园区的开发，“邻里中心”的建设规划已列入商业网点布局，今年5月，第7座邻里中心，南部科教创新区2余多平米的翰林大厦又拔地而起。
“到2010年，邻里中心总数达到10个，经营面积约15万平方米，服务约30万园区人口”的计划正在逐步实现。
走进邻里中心，每一座大厦里，店铺鳞次栉比，店面各具特色。
新城邻里中心，也是苏州第一个邻里中心。
很多十年前来采访过的记者都惊讶地发现，这个邻里中心变了，变得时尚起来。
曾经的小面馆成了小吃广场，那个食品小卖部变成了星巴克咖啡屋，小小的理发店变成了时尚美容美发屋。
用“升级换代”来形容这个邻里中心的变化是最恰当不过的一个词汇。
“邻里中心”品质得到进一步提升。
这是邻里中心公司总经理宇宙对“邻里中心”的变化所作的总结。
这一总结让前来采访记者突然发现，园区的品质生活，其实不仅体现在白领小资的浅酌低吟中，更体现在邻家大婶的日常生活中。
在采访中恰好碰到一位正在买菜的老教师，她感叹的说，园区生活质量是从每天的买菜开始提高的！因为邻里中心的“菜场”整洁干净，邻里生鲜超市更是颠覆了人们对“小菜场”的传统印象。
邻里中心商业——模式
邻里中心商业——模式----------------------------邻里商业中心——（商业）模式一、邻里商业中心的概述1.邻里中心的概念“邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。
在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。
社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。
邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。
从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。
任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。
相关资料：新加坡XXX将社区规划为三种类型。
第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；第三类，每～套住户配套建设一个新镇中心。
邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。
XXX以经营中档商品为主，商店组合为：通俗日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中央。
XXX以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身精选资料----------------------------体育、就业指导、老龄人举动中央、医疗保健等多种工程，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行会合经营与管理。
就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。
必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、XXX、托儿所、服装店、眼镜店、剃头店、家庭用品、书局、家庭娱乐中央。
多维度视角下的邻里中心设计分析许昌福
多维度视角下的邻里中心设计分析许昌福发布时间：2023-06-14T05:16:41.020Z 来源：《工程建设标准化》2023年7期作者：许昌福[导读] 在我国，邻里中心的设计问题一直是城市规划领域的热点问题，其在宏观层面上推动着城市发展，微观层面上影响着人们的生活。
它不仅是城市规划的一种新形式，更是我国“以人为本”理念下的一种新型的社区发展模式。
基于此，本文简单讨论多维度视角下的邻里中心设计优势和问题，深入探讨设计要点，以供参考。
长厦安基工程设计有限公司 200000摘要：在我国，邻里中心的设计问题一直是城市规划领域的热点问题，其在宏观层面上推动着城市发展，微观层面上影响着人们的生活。
它不仅是城市规划的一种新形式，更是我国“以人为本”理念下的一种新型的社区发展模式。
基于此，本文简单讨论多维度视角下的邻里中心设计优势和问题，深入探讨设计要点，以供参考。
关键词：功能分区；服务设施；多元化前言：邻里中心的功能定位是对城市社区综合服务的进一步细化和深化，是城市社区居民最基本、最经常的需求。
邻里中心建设有利于促进居民交往和提升社区环境，提高社区生活品质，是我国城镇化过程中所特有的一种新型城市空间形态，邻里中心也是一种新型的社区管理模式，既满足了政府在社会管理中的服务功能，又实现了企业与居民在社区共同管理中的自我管理功能。
1.多维度视角下的邻里中心设计优势1.1空间的可达性空间的可达性是邻里中心设计中最基础也是最重要的一环。
城市公共服务设施的可达性往往取决于城市交通状况，良好的交通可达性能够大大提升城市公共服务设施的使用效率。
在邻里中心设计中，应该从以下几个方面加强空间可达性：完善道路系统，设置好步行通道，避免过多人车混行，保证行人和车辆的安全。
合理规划，提高道路网络的可达性，可通过在主要街道设置立体人行过街通道、公交车站设置停靠站等方式提高步行可达性。
设计良好的停车场所。
由于邻里中心主要服务于周边居民，停车场地往往是邻里中心的重点之一。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
区外 太仓港城邻里中心 2012年6月 43073㎡
常熟项目
2015年3月 35307㎡
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里商业——酒店
邻里商务酒店是公司重点发展的连锁经济型 精品酒店。2011年9月正式运营，目前，已在苏 州工业园区和宿迁苏宿工业园区内分别开出科技 城店、东沙湖店和明日店。该酒店以“温馨、舒 适、便捷”为宗旨，倡导人性化下榻感受。
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数量比例 （%）
业种大类 数量比例
经营面积 （㎡)
面积比例 （%）
业种大类 面积比例
49.4 4.6 9.2 5.7 2.3 2.3 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 2.3 3.4 2.3 1.1 2.3 1.1 8.0
49.4%
19.5%
5.7%
25.3%
3852 179 401 307 456 113 70 28 14 13 25 119 229 80 52 74 15 642
苏州邻里中心总部 邻瑞投资由苏州工业园区邻里 中心发展有限公司与GLC公司合资设 立，主要负责邻里中心等社区型购物 中心项目的投资咨询、策划定位、建 筑方案设计、招商服务以及运营管理 等。
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心——社区商业产品分支
将社区商业产品按照建筑形态分类，以区域居住人口数量为标准，打造邻里中心公司的四代产品。
1F 生活服务、生鲜菜场、餐饮、食品零售
B1F 停车场、自行车停车场
4 商业规划-各楼层区域主题业态分布
方洲邻里中心各楼层区域主题业态分布
楼层
业态
零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务 主力店/次主力店
1F
零售
餐饮
社区商业模式选择的思考——以苏州工业园区邻里中心为例
李 炅之 ， 梦珂 ， 王 何 丹
（ 东师 范大 学 资源 与环 境 科 学 学 院城 市 与 区域 经 济 系 ， 海 ２ ０６ ） 华 上 ０ ０ ２ 摘 要 ：在 城 市 的 旧 社 区商 业 改 造和 新 社 区 商业 开 发 过 程 中 ， 立 合 理 的社 区商 业 模 式 对 于保 障 建
出对国 内社 区商业模式选择 的建议。
关 键 词 ：苏卅Ｉ 业 园 区 ； 工 邻里 中心 ； 区商 业模 式 社
中 图分 类 号 ：Ｃ １ ． ９２８ 文 献 标识 码 ：Ａ
ｌ 前 言
社区商 业有别 于传统 的居住 区商业 。居住 区商业 服务表 达 的是 一个 空间实体 地域 以提
总， 分析其 对 国内社区商业 发展 的启示 ； 萌 萌［、 阳 、 沈 ２赖 ］ 何骏 Ⅲ 学者 以社 区商业 的 内涵解 等 析为起 点 ， 分析社 区商业 现状 的基础上 ， 在 探讨 总结 出其理想 模式 ； 李伟娜 、 李秀 ［ 王蕾 旧 ５ ３ 、 则 对社 区商业 中心配 置模式进 行分 析 ， 出发展 建议 ； 海波 网 叶凌晨 嘲 居住 区空 间入手 分 提 龙 、 从
规 划 研 究 Ｅ ｍ ｉ ： ｅａ ６ ￣ ａ ｃ ｍ － ａ ｈ ｄｎ ６ ｓ ｎ ． ｏ １ ｉ
４期
李 炅 之等 ： 区 商业 模 式 选 择 的思 考 社
ｌ９ ３
邻里 中心 模 式现 状 的第一 手 资料 ， 通过 统计 、 单 的数 理 分析 对邻 里 中心 的空 间布 局 、 再 简 内
第 １ ９卷 第 ４期 ２ ０ １０年 ｌ ２月
世
界
地
理 研
究
Ｖｏ ． ９．Ｎｏ４ １１ ． Ｄｅ ． ｃ ，２ ０ １０
邻里中心商业模式简析
定义
立足于“大社区、大组团”的 先进理念进行功能定位和开发 建设，不是“社区内的商业”， 而是“服务于社区的商业”。
混合的功能，叠合的姿态，多区联动， 邻里互补，属于大规模社区的配套公
共服务设施。
多个社区联合起来，是面向社区的 便民服务中心，集约服务的商业综
合体。
案例
苏州工业园、杜邦工业园，油 田工业园，大明工业园
铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到 投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
诊疗所及牙医、 面包店、文具 店、中西药行、托儿所、服装 店、眼镜店、理发店、家庭用 品、书局、家庭娱乐中心。典 型的邻里中心包含35个商店、 2个食阁、1个超级市场、1个 菜市场、1—2台自动提款机。
普通日用商店和餐厅
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二、邻里中心的分类
中国邻里中心分类
类型 工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
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二、邻里中心的分类
新加坡邻里中心的分类
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000套住户， 6000—8000套住户,按1.27m2 1000—1200套住户，按
邻里中心商业模式简析
中档
高档
生活必须品
功能
从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行闲”
从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”
油盐酱醋茶
消费 主要服务于工业园内的居民， 主要服务于大社区里居住小区的居民，
人群
然后向周边辐射
然后向周边辐射
仅仅服务于社区居民
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三、邻里中心的规模及分布
“邻里中心”规模——新加坡建屋发展局将社区规划为三种
1、每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店 2、每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心 3、每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心
点
联合建设便民服务中心。
式
分 散 型
优势：邻里中心组团式分布，邻里中心主题化，各有特色，除了满足基本的生活要求， 还可以起到其他的精神要求。
劣势：商业分布分散，不利于形成集中的商业氛围。
在社区商业中心的带动下，在旁边建设的便民中心，例如：上海新江湾城，也可以是
以
在社区商业的带动下，在旁边建设的邻里商店，例如:海口锦地翰城。
邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐 服务，还有文化、教育、体育、卫生医疗等 方面的活动，如语言培训，音乐培训中心， 读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施， 以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方 面的服务。
每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米， 配备了12项基本服务功能，周边住宅小区居民一般 步行10～15分钟就能到达邻里中心。
关于邻里中心社区商业模式的思考
关于“邻里中心”社区商业模式的思考摘要：“邻里中心”——作为一个从新加坡舶来的概念，首先在苏州工业园区的规划设计中被实践并且广泛应用开来。
然而，这种较为新颖的社区商业模式在本土化的过程中也有着一定的缺陷与弊端。
本文以苏州园区的贵都邻里中心为例，通过一定的调查与感受，把邻里中心模式与较为传统的沿街底商模式进行一定的对比，在烘托邻里中心优势的同时挖掘苏州邻里中心存在的一些亲和力不足的问题，并提出关于未来苏州邻里中心发展方向的一些个人建议。
关键词： 社区商业、邻里中心、沿街底商、亲和力、传统文脉1.邻里中心概述：邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施如商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的综合性市场。
它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不是传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大的社区、大的组团”进行统一的功能定位后开发建设的。
当前，我国城市规划正朝着，在集约化、社区化、生态化的方向发展，因此邻里中心必然是未来社区商业的一个大的发展方向。
2.苏州园区邻里中心调查：苏州工业园区在规划的时候打算在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担0.5公里的服务半径，约有0.6——0.8万多户（2——3万居民）。
本文以贵都邻里中心作为对象进行一定的调查。
贵都邻里中心位于园区的中新路，毗邻印象城和中央公园，周围小河萦绕、环境优美。
而且交通极为便捷。
大厦高四层，建筑面积大约一万平方米。
在功能设置上，贵都邻里中心在保证邻里中心基础商业——超市、药店、银行、书店、餐饮、文体等方面的同时，还根据市场需求，增加了商务办公个性项目。
众多贸易、物流、财务服务等公司都争相入驻。
这使得贵都邻里中心的功能被进一步完善。
（a）.优势调查：我在贵都邻里中心随机问了二十来个消费者几个关于邻里中心的问题，普遍反映出了它功能齐全的特点，有一位大妈说的好，从前出门办几件事要事先筹划好“路线”，以免在几个街区中来回穿梭，多走冤枉路。
邻里中心模式
“邻里中心”社区商业模式思考20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。
这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。
随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。
尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。
一社区商业的几种发展模式从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。
美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。
业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。
新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。
该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。
该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。
与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。
不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。
1997年，苏州成立工业园区邻里中心发展有限公司，参照新加坡发展经验，开始在苏州工业园区开发邻里中心。
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转型艰难，电商稳坐零售宝座，营销手段科技支撑，线上线下合作不断， 社区商业略见起色。致即将逝去的2013，几家欢喜几家愁，万达还在复 制，电商越发壮大，奇招纷纷出现江湖，“体验式”购物越来越讲究，文 化与艺术被利用的绘声绘色，旅游商业的出现，老百姓们再也不用担心被 导游敲诈勒索了。
传统的社区商业：顾名思义，社区商业就是服务于周边社区的商
为目的。不同于社区商业的是，社区商业综合体是城市综合体用社区商 业表达的一种形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处， 由一个建筑或者几栋建筑物组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功 能等。打造了“一站式”的消费特点，改变原有的“小而散”的社区商 业格局，提供了一流的购物体验，满足了消费者更多的需求。
社区商业综合体：相同的是同样服务于周边社区居民，以便民、利民
“一站式”服务。在国外，占比例最高的是邻里商业中心，意即国内所说的社 区服务中心，它是商城中规模最小的一种，邻里商业中心听起来平常，不那么 光彩夺目，但根据不同地区的人文和区域特点尽可以做出自己的特色和花样来。
邻里中心源于新加坡，集多种生活服务设施于一体，为社区居民就近提供
业，服务对象为社区范围内的居民，以便民、利民，满足和促进居民综 合体消费为目标的属地型商业。但是大多以临街商铺群，零售商店，便 利店为主，仅仅满足社区周边居民“茶米油盐酱醋糖”的基础生活需求。 近年来商业发展更偏向于多功能的综合体，在此之前社区商业都是 我国特色的商业类型，综合体生活也是如今开发的主题。社区商业转型 社区综合体是一种趋势，随着生活方式越来越趋于工作、居住和购物在 一起的社区环境，单一的功能已经不能满足老百姓的消费需求，更趋向 于多功能于一体的综合体，然而社区型综合体更贴近老百姓的生活，辐 射力又远超社区。
名家观点
朱凌波：亚太商业不动产学院院长 随着新型城镇化的发展和人们生活方式的改变，社区购物中心将成为购物中心未来发展的 主流，因为这是唯一不怕同质化的购物中心形态。 汪传虎：利海城市运营集团执行总裁 随着中国人收入水平的提高，对价格不再那么敏感时，对服务的要求就会提高，而社区 商业正是为了服务社区而存在。 邱志东：花样年商业管理有限公司总经理 从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，区域性、都市型的购物中 心，都已经接近市场的饱和状态，更多的机会是来自社区型的购物中心，购物中心向社 区化发展是城市化进程中的必然产物 郭增利：中国购物中心产业资讯中心主任 我觉得社区购物中心因为体量大，功能足够多，品牌组合丰富，所以能吸引更多消费 者，所以，我认为在目前中国城市规划思维不变的情况下，社区购物中心有可能是一个 主导产品。
名家观点
金伟竹：西西弗文化传播有限公司董事长 社区型购物中心经营的比较好的业态都是基础性业态，主要满足的是消费者日常生活 基本需求，但是很多消费者在购买服装等产品时还是会选择去更加成熟的购物中心里。 对于大多数开发商来说，社区型购物中心目前还只是一个概念性的东西，很多开发商 单纯了说要做社区型购物中心，但是对自己的客户群体和辐射范围都没有很清楚的认 识。 许大金：盈石资产管理有限公司副总裁 现在的开发商对商业地产越来越重视，尤其是对社区商业更加的关注。 眼下商业项目面临最大的问题是考核体系，因为住宅地产现金流周转速度较好，商业地 产可能未来资本增值和升值较好，但商业地产相对来说现金回报期较长，短期内得到收 益是不可能的事情。