商业地产开发模式
解读万达订单式商业地产开发模式
解读万达订单式商业地产开发模式文/花儿信徒偶然读到张天彦先生发表的《商业地产——定单模式解码》一文，引发了我很多的思考，总结一下订单式商业地产开发模式.订单式商业地产在国内应该是万达的首创。
万达所创的这种开发模式曾经很成功，现在看来炸弹颇多。
万达订单式商业地产开发成功的几点优势：1、王健林胜人一筹的战略眼光和决策力。
2、万达与所在开发地政府建立了良好的关系，保证其拿到最好地块。
3、与沃尔玛的战略合作关系令其无往不利，通过与其合作取得了项目号召力的提升、商业价值的提升、投资风险的减小等等好处。
4、万达本身强大的营销能力使其地段的卖点发挥得淋漓尽致，直接的结果是售价高出当地商业地产售价很多，但是百姓热情高涨。
5、万达所高举的连锁经营大旗让万达商业广场开遍了中国广袤的土地。
而且这几点优势又是可以相互促进的，因为拿地多，令其和政府保持了和谐的关系，因为拿地多，与沃尔玛的战略合作关系更紧密，因为和政府关系和谐，与沃尔玛关系紧密，令其开发的万达商业广场备受市场追捧。
但是王健林胁天子以令诸侯的想法在其划小销售的主导思想下埋下了失败的祸根。
失败的地方结如下：1、一卖了之，缺乏合理的商业规划。
典型的例子就是将主力店（沃尔玛等）放置在二、三层，一层划小卖高价，造成租金压力倍增，商户不堪重负，导致经营不善。
2、过分追求利润最大化。
3、重主力店、轻散户。
一切由着沃尔玛的结果是沃尔玛轻装上阵，经营红红火火，原本想借大树乘凉的小三户们门可罗雀。
4、战略核心失误的地方在于缺乏后期管理。
商业地产不同于住宅地产，销售进入终端，而商业地产，销售只是开端。
销售热招商冷的现状严重的挫伤了商户的信心，使得万达品牌、社会形象大打折扣。
订单式商业地产开发模式的未来:1、尊重地产开发规律，重视业态定位和规划设计。
2、增持开发物业的产权。
3、扩大经营收益而非销售收益。
4、统一招商、统一管理。
还望与各位朋友探讨，请多多指教。
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。
-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
房地产十大开发模式知识
房地产十大开发模式知识1. 住宅建设模式在房地产行业中，住宅建设是最常见的开发模式之一。
住宅建设模式主要包括住宅小区的规划、设计、施工和销售等过程。
开发商通常购买土地并开发建设住宅项目，然后将房屋出售给购房者。
1.1 传统开发模式传统开发模式是指按照固定的规划、设计和施工流程进行住宅建设的模式。
开发商会在固定的地块上开发建设住宅项目，具体开发流程包括土地选址、规划设计、施工和销售等环节。
集群式开发模式是指将一片地块上的多栋住宅 buildings 进行集中规划和建设的模式。
这种模式可以提高土地利用率，增加住户数量，并且可以提供更多共享设施和服务。
2. 商业地产开发模式商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店等。
商业地产开发模式与住宅建设模式有所不同，主要考虑的是商业租客和投资回报。
2.1 购物中心开发模式购物中心开发模式是指投资商购买土地并开发建设购物中心的模式。
购物中心通常包括多个品牌商店、餐厅、影院和娱乐设施等。
开发商通过出租商铺和收取租金来获取投资回报。
写字楼开发模式是指开发商购买土地并建设写字楼的模式。
写字楼通常用于办公场所，租给各类企业进行商业活动。
开发商通过出租办公室空间获取租金收入。
3. 工业地产开发模式工业地产是指用于工业生产和仓储等用途的房地产，包括工业园区、厂房等。
工业地产开发模式主要考虑的是工业租赁和企业需求。
3.1 工业园区开发模式工业园区开发模式是指将一片地块规划为工业园区，并提供基础设施和服务来吸引企业入驻的模式。
工业园区通常会提供工厂办公室、厂房、仓储设施等，以满足不同企业的需求。
厂房租赁开发模式是指开发商建设工业厂房，并将其出租给企业进行生产和仓储等活动。
企业可以根据实际需求租赁合适的厂房，这种模式能够满足企业的定制化需求。
4. 农业地产开发模式农业地产是指用于农业生产和农村居住的房地产，包括农民住宅、农田等。
农业地产开发模式主要关注农田利用和农民居住环境改善。
房地产企业商业模式
房地产企业商业模式随着市场经济的发展和城市化进程的加速，房地产企业成为了国民经济的重要组成部分。
作为资本密集型行业，房地产企业在商业模式上的成功与否，直接关系到企业的生存和发展。
本文将对房地产企业的商业模式进行探讨，分析其内在规律和未来发展趋势。
关键词：房地产、企业、商业模式一、引言房地产企业在市场中的表现和价值，越来越取决于其商业模式的创新性和可持续性。
商业模式是指企业为获取利润所采用的手段、方法及盈利模式。
一个成功的商业模式能够使企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现长期稳健的发展。
二、房地产企业商业模式的构成要素1、土地获取土地是房地产企业的基础资源。
企业通过市场交易、政府拍卖、合作开发等方式获取土地资源，为后续的项目开发打下基础。
2、项目策划与设计获取土地后，房地产企业需要进行项目策划和设计。
这一环节需要考虑市场需求、消费者偏好、产品定位等因素，以确保项目的可行性和盈利性。
3、资金筹措房地产企业需要进行大规模的资金筹措，包括自筹、银行贷款、发行债券、股权融资等多种方式。
这一环节对企业的发展至关重要，直接影响项目的开发和运营。
4、施工建设在资金筹措完成后，房地产企业需要进行施工建设。
这一环节需要严格的质量控制和进度管理，确保项目的按时按质完成。
5、市场营销与销售房地产企业的市场营销和销售环节直接关系到企业的盈利。
企业需要通过精准的市场定位、有效的推广策略和优质的服务，吸引和留住客户。
6、售后服务与物业管理售后服务和物业管理是房地产企业维护客户、提升品牌形象的重要环节。
企业需要提供周到的服务，解决客户的问题和需求，提高客户满意度。
三、房地产企业商业模式的创新与发展1、多元化经营随着市场竞争的加剧和政策环境的变化，房地产企业需要实现多元化经营，涉足多个领域和市场，降低单一业务的风险。
例如，企业可以涉足住宅、商业、旅游等不同领域，实现业务的多元化。
2、产融结合房地产企业可以通过产融结合，实现资本与实业的深度融合。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
房地产商业模式的创新思路
房地产商业模式的创新思路随着房地产市场的竞争日益激烈，传统的商业模式已经无法满足企业的长期发展需求。
为了在市场中脱颖而出，房地产企业需要不断创新商业模式，以提高竞争力。
本文将探讨房地产商业模式的创新思路，以帮助企业更好地应对市场变化。
一、打造全产业链服务模式传统房地产企业主要关注房屋销售和物业管理，而忽视了产业链的其他环节。
然而，随着消费者需求的多样化，房地产企业需要打造全产业链服务模式，以满足不同客户群体的需求。
这包括从土地获取、规划设计、建筑施工、材料采购、销售、物业管理到后期运营的全方位服务。
企业可以建立自己的设计团队和施工队伍，以实现快速响应市场需求的能力。
此外，企业还可以考虑拓展产业链的其他环节，如房地产金融、养老产业、智慧社区等，以满足不同客户群体的多元化需求。
二、借助数字化技术优化运营随着数字技术的发展，房地产企业可以借助大数据、人工智能等技术优化运营，提高效率和质量。
首先，企业可以利用数字化技术实现精准营销，提高销售效率和客户满意度。
其次，企业可以利用数字化技术优化供应链管理，降低成本和提高效率。
此外，企业还可以利用数字化技术实现智能化物业管理，提高服务质量和管理效率。
通过数字化技术，企业可以更好地了解客户需求，提高产品和服务的质量，从而提高客户满意度和忠诚度。
三、加强合作伙伴关系在房地产行业中，合作伙伴关系是实现共赢的重要途径。
企业可以通过与政府、金融机构、供应商、设计院等合作伙伴建立紧密的合作关系，实现资源共享和优势互补。
通过与合作伙伴共同开发项目，企业可以降低成本、提高效率、增强市场竞争力。
此外，企业还可以利用合作伙伴关系拓展业务领域，如拓展养老产业、文化旅游等新兴产业领域，以满足市场多元化需求。
四、推动绿色环保发展随着环保意识的增强，消费者对绿色环保的住宅和商业地产的需求越来越高。
房地产企业应该将绿色环保发展作为重要的发展方向，推动绿色建筑和低碳技术的应用。
企业可以建立绿色建筑标准体系，鼓励员工和合作伙伴参与绿色环保行动，推动绿色采购和绿色装修等措施的实施。
10种典型的中国商业地产开发模式
10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中，常见的十种典型的商业地产开发模式。
以下是具体介绍：1.购买开发模式：由开发商购买土地，进行商业地产项目的开发。
该模式适用于有一定资金实力的大型开发商，可以直接购买土地进行开发。
2.租赁开发模式：开发商与土地所有者签订长期租赁协议，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于资金较为有限的开发商，可以通过租赁的方式降低开发成本。
3.合作开发模式：开发商与土地所有者进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于双方资金实力较强的情况下，可以共同进行投资和开发。
4.放款开发模式：开发商向银行或其他金融机构贷款，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下，可以通过贷款方式进行开发。
5.合资开发模式：开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下，可以通过合资方式进行开发。
6.城市更新模式：以老旧城区为基础，通过拆迁改造和更新，进行商业地产项目的开发。
这种模式适用于城市更新需求较大的城市，可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。
7.旅游开发模式：将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。
该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。
8.专业化开发模式：由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。
该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。
9.综合开发模式：将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。
该模式适用于综合需求较高的地区，可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。
10.公私合作开发模式：政府与私人开发商进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下，可以通过公私合作的方式进行开发。
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80％以上，回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想. 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。
万达商业地产模式是什么
万达商业地产模式是什么万达商业，中国商业的旗舰，亚洲首富王健林的根本，他的商业地产模式是怎样的呢，看完店铺整理的万达商业地产模式后你就会明白了！万达商业地产模式深度分析：万达业务结构、地产盈利模式、商业模式被时代大潮推上来的万达拥有众多成功的基因，但在潮落之后，万达还能够走得更远吗? 万达誓言要成为一个新巨人。
2011年，万达集团董事长王健林表示，"保守估计，我们再过4年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。
"在宏观调控逼厄、房地产企业整体陷入不景气之时，王健林的底气从何而来?要知道，万达商业地产还未上市，其资金链也在走钢丝。
王健林的这番豪言与之前接受媒体采访时的谨慎有些自相矛盾。
2011年4月，王健林在接受媒体采访时表示，"现在商业地产火，绝对是暂时现象，就是个别投资者的预期还没有改变，觉得住宅不能炒我炒商铺吧，但是如果这个风向一改变，他就啥也不炒了。
基于这种情况，我们上半年就维持少拿地、不拿地，如果上半年的销售掉到2万亿以内，全年肯定会出大问题，那我们下半年就象征性弄几个得了。
"然而仅隔几个月，王健林就改变了说法，"现在是最后的机会，可以做大市场份额，可以积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。
"那么，在最后这个如此之短的时间窗口内，王健林能实现他的巨人梦想?这个全球第一的称号对万达真的重要吗?美合集团副总裁汪传虎对此评价说，"租金规模第一有什么用?十倍于别人的面积租金才比别人多一块钱也是第一，但有什么用呢?由运营能力支撑的坪效以及与高坪效对应的高租金才是衡量商业地产成功的标准。
我认为，万达不要再拿规模第一作为自己成功的标准了，而应扎扎实实地提高自己的运营能力，才能最终成功。
"刀尖上的舞蹈万达的目标是到2012年在全国建81个万达广场，而至2010年，已开业的万达广场只有27个。
也就是说，现在至2012年期间，万达在建和新建的万达广场数量就达到54个，这一千万平方米左右的规模所需资金量不言自明，其也面临着巨大的资金压力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1
面积合计
65000 30000 40000 40000
2
前期成本
3
销售价格
销售收入
292500
4
工程成本
住宅 商铺 商业 酒店 soho 管理费 营销费 财务费
营业税 土地增值税 所得税
2500 2500
6000（6000） 359000 2500 2500
持有估值
5000 7500 3000 150000 185750
4.1.1 服务功能分类 4.1.1 功能分类
• 零售功能商业地产：百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种
功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL • 娱乐功能商业地产：电影城、娱乐城、KTV
• 餐饮功能房地产：大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店 • 健身服务及休闲功能商业地产：健身中心、美容院、SPA • 专业市场地产：专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场
• 区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8 公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货 店，至少包括4-5个次主力店 • 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积 10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店， 商圈人口＞50万 • 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50 万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至 千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市
GDP占比 38.8% 53.7% 53.8%
中国正在步入消费经济时代
第二部分 标杆地产公司商业项目
2.1万达商业地产（现金流滚动资产）
2010年 661亿 2011年 953亿 2012年 1097亿
销售保障规模的快速扩张
569平方米
持有物业带来品牌、融资、资本运作 2011年 2012年 2010年
广场商铺示意图
同样成本—不同销售价格
首批商铺（商业外街）销售价格
销售策划： 商铺（1托2）折前销售均价(面价)：1 .1 万元/㎡ 商铺最高售价2万元/ ㎡最先被抢购 公司内部员工+内部客户购买了80%首期商铺
工程策划： 为实现商业外街商铺快速销售采用两层钢筋混凝土 框架结构，建筑面积5000平方米，施工工期30天。
持有型物业与销售物业分离
二 工程策划
营销中心的开放及项目商业展示
商业货量的计划与准备 供应商的投资潜力
三 财务维度
融资平台价值 资本运作的武器
保障成就共享—销售借鉴
四 销售借鉴
原则一：制定有标杆价格 充分对主要入口的小面积铺位制定 标杆价格（吓死人） 原则五：推广需要高强度 应采取“连续”“软硬结合”“事件营销”组合 手段，强行占据阶段性“唯一”
• 目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具 体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。
38
4.1商业地产分类
4.1.1功能分类
4.1.3物业形态分类
• 街铺：分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高
不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间。
5
城市化率（％）
俄 罗 斯：
1.4亿
城市化为商业地产发展带来机遇
2城市升级
城市化进程不仅仅只是人口进入城市, 更是城市升级的进程。
从工业城镇向城市升级 从中小城市向大城市升级
从单中心向城市多中心升级 从行政城市向经济城市升级 从中心城市向城市群升级
城市单中心 工业城镇 城市多中心 城市群、城市带
• 居住以及办公用商业地产：写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓
4.1商业地产分类
4.1.1 功能分类 • 邻里型 ——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为
中型超市或标超或餐饮主力店
4.1.2辐射区域分类
• 社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店 为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题 等多个次主力店
世界主要国家总人口 美 日 国： 本： 3.0亿 1.3亿
城镇总人口（万人）
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1990 1995 2000 2005 2008 2009 2020 35174 30195 26.41 29.04 45906 36.22 56157 42.99 60667 45.68 62186 46.6 58
97498 66832
61333
保障成就共享--项目持续畅销
第一年销售4.8亿回收了自有投入资金 第二年销售5.8亿项目进入持续畅销阶段 连续两年成为桂林单盘销售第一名
保障成就共享—经验借鉴
案例借鉴
一 规划：
容积率的价值分配（合理商铺面积最大化）
规划方案的货值比较
创造商业街区的投资价值
销售 开发
融资平台
经营
现代 商业 开发
避税 买地
融资
持有 物业 增值
调整利润
品牌价值
现金流
2.2华润商业地产—旗舰万象城
深圳万象城
2.2华润商业地产—五彩城
生活功能 运动 时尚购物
年轻客群 情感主题
文化休闲娱乐
餐饮 儿童娱乐
华润五彩城
2.2华润商业地产—欢乐颂
深圳南山欢乐颂
2.3龙湖商业地产--天街系列
招商策划： 商业主题吸引银行、品牌连锁、儿童教育、商务等 客户，实现了项目吸引人流、集中呈现的良好局面
商业主题—产品多元化SOHO
LOFT层高4.8m 买一层送一层 均价6000元/ ㎡ 延续高产值
模式不同—效益不同
序号 开发模式 物业经营 计容建筑面积 住宅 商铺 商业 酒店 soho 合计 住宅 商铺 商业 酒店 soho 住宅模式 销售 600000 550000 50000 0 0 0 36000 4500 9000 5000（4300） 15000（18000） 持有 0 0 0 0 0 0 综合体模式+住宅 销售 515000 400000 75000 持有 95000
• 商业街：2排街铺之间围合，形成相对独立的街道。
• 商业街区：2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业。
• 底商集中商业：写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，
需分割出数百平米以上大铺。 • 独立集中商业：独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整 体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配。
6
城市化为商业地产发展带来机遇
都市圈：是城市化发展高级阶段
都市圈 是商业地产开发 战略的选择
城市化为商业地产发展带来机遇
3目标客户的消费观念的转变
时间 2010年 2015年 2020年
社会消费品零售总额 15.5万亿元 30万亿元（预计） 50万亿元（预计）
增长率 18.4% 14.5% 11.5%
项目所在区域：住宅销售价格3500元人民币/平方米（价格无法突破） 项目竞争对手：中铁3000亩大盘，其余发展商土地面积300亩~500亩
项目规模：占地300亩
项目容积率：3.0（高容积率）
项目土地成本：400元/平方米（合法土地票据150元/平方米）
经营目标要求：1年内回收项目投入资金约2.4亿元地价+0.6亿启动资金
2012年龙湖天街系列8个项目销售金额150亿 占当年销售金额30%
2.3龙湖商业地产—MOCO家居生活馆
2.3龙湖商业地产—星悦荟
星悦荟产品概念：
规模在5—10万方上下的集中商 业，为城市中产阶层及其家庭提供 主题化或综合性的品质生活方式， 使消费者感受生活之悦。
星悦荟(春森彼岸)：体量10万方， 分3期开业。今年将开业的是一期滨 江商业，共5万方。汇聚餐饮、娱乐、 休闲健康三大主题功能，餐饮比重 占到50%，娱乐占20%，休闲健康 30%。 ■项目地址：重庆北滨路春森彼岸
城市化是居民收入水平不断提高的过程 城市化是一个城市文明不断发展并渗透和传播的过程
城市化是人的整体素质不断提高的过程
城市化是促使商业地产快速发展的先决条件
城市化为商业地产发展带来机遇
1990-2010年20年，中国城市新增超过1倍人口，由3亿增加到6.2亿,未来10年还将新增 3亿城市人口
原则四：商业媒体占位只有“第一” 原则八：充分认识商业“投资性” 要敢于占据“第一”位置，不打半 只要“买得起”哪怕只够首付、只要能够“赚钱” 版、不打整版、不打联版，只打头 哪怕只是账面上的，就一定有“投资者” 版
最重要的原则是必须有投资的“带头人”
35
第四部分
商业地产开发基本共识
4.1商业地产分类
2.4深国投商业地产—印象城
摩根斯坦利与深国投 苏州印象城
2.5恒隆商业地产--恒隆广场
只选择最优地段
只做第一
2.6万科商业地产
万科第一座 城市综合体
第三部分
商业地产开发价值（案例）
案例
项目所在地：桂林市临桂县（后改为临桂新区）
项目区域人口：8万人（人口分散）
项目所在区域：年销售住宅30万平方米（市场容量小）
工程支出 三费 三费合计 税金
5
6
7 8 9
税金合计 税后净利润 利润+资产 再投入
8775 8775 10800 28350 16526 15832 11448 43806 34344