商业地产开发模式

商业地产开发方案和关键节点

商业地产开发方案和关键节点商铺是房地产行业对狭义商业地产的一种专用名称。商业用房开发是指房地产开发企业以有形商品销售场所作为投资对象的房地产开发活动。开发企业以货币投入，以房地产开发行为为实施投资，创造出具有商业价值的房地产商品，并据以获得商铺开发的房地产和商业利益。因此，商业地产开发是房地产和商业的双重开发。在实施商业地产开发，编制项目开发方案时，相关的内容就要多得多，根据多年的实践经验，一个完整的开发方案至少要包括以下的具体要素： 1、资金运作方案 2、项目实施方案； 3、营销方案； 4、招商方案； 5、推广和品牌方案； 6、人员班子方案； 7、专业机构的合作方案。在上述方案明确以后，要对整个开发流程加以控制，主要控制的关键节点如下：一、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业地产项目的可行性，并对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业地产的形式种类比较多，而且各种商业地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业地产项目。如果已经取得土地了，就必须进行突破性、竞争性的思维，找出项目的出路。二、项目位置选择商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比差异性大。一个住宅社区、一幢写字楼所要解决的客流局限性在一定范围内，但商业地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化发生倍增，也会发生锐减。当一个商业地产项目的客流发展倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选择。在混合性的项目中，商业用地布置也十分重要。

商业地产策划方案文档2篇

商业地产策划方案文档2篇Commercial real estate planning scheme document 编订：JinTai College

商业地产策划方案文档2篇小泰温馨提示：本文档根据题材书写内容要求展开，具有实践指导意义，适用于组织或个人。便于学习和使用，本文下载后内容可随意修改调整修改及打印。本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：商业地产策划方案文档 2、篇章2：商业地产公司策划方案文档篇章1:商业地产策划方案文档商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。现在，就来看看以下两篇关于商业地产策划方案吧! 大型商业地产策划方案（一）、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送

中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。（二）、按产权形式分虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。（此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在）独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。二、商业地产宏观情况（一）、商业地产需求量增加

商业地产推广方案

“世贸中心”商铺广告宣传方案【前言】 “世贸中心1-4层商铺”前期虽然取得了60%的销售指数，但仍有40%的目标尚未完成，企业为发展考虑，把商铺增大到5-7层拿入销售目标。针对当地楼市的现状，当务之急便是扭转消费态势，利用现有的商业建筑、优势卖点、楼盘特色，进行科学化、生动化、系统化的再次宣传将成为当前销售工作的重中之重，其影响力和客观性日益凸显出来。针对“世贸中心楼盘”现状和“全新商业投资模式”这一时机，在与“世贸”有关高层人士磋商及社会政策支持，就目前项目营销策划及推进工作达成了较为一致的看法。提交本策划方案，以期总体规划推进该项目的宣传营销工作，达到贵方的营销要求。【目标】 1、强化企业形象宣传，扩大企业社会影响力； 2、提高“世贸中心”成熟楼盘知名度，在行业中造成震撼性影响力； 3、加强新闻炒作，形成良好的舆论导向；

4、完成完整的项目整体策划方案； 5、达到“世贸中心”尾盘销售的预期目标； 6、为今后的销售树立良好的策划典范。【楼盘定位】领军商业第一城、二十一世纪商务坐标【楼盘卖点】 1、卖点：都市中心、商业中心、政治中心，商业楼盘典范之作； 2、支持点： ●五大时尚圈核心地带——金融圈、商业圈、文教圈、政治圈、生活圈； ●地处经济文化的中心地带，无论工作、购物、休闲、娱乐、交通的世贸中心，通过周边及内部设施使广大业主对于“商铺银行”的全新投资模式有了一个全新的颠覆性的认知。

【广告诉求】 1、求对象：目标受众由前期的富有阶层向中产阶级、全民众过渡； 2、求方式：注重目标受众的直接传播，以世贸中心逐步形成信息传播源，通过报媒平面广告、现房、售楼中心等一系列的形象展示逐步树立世贸中心独特的品牌形象，以“全新投资模式——商铺银行”这一卖点进一步吸引广大购房者及潜在购房者的关注。【广告宣传策略】 1、报纸先行，电视专题、户外广告牌及印刷品（写字楼）跟后，报纸软硬广告相同主题同版传播，软硬并举攻心为上； 2、媒体资源，进一步通过特有的专用通道进行媒介传播；【广告实施要点】立体化根据世贸中心楼盘的独特卖点，在广告的诉求点进行侧重安排，并针对不同的媒体采取相应策略，宣传既有信息的统一，又有明确的分工，从而使广告达到立体化的宣传效果。【广告策略】 1、宣传要点：投资稳赚6大铁律

地产商业计划书范文

地产商业计划书范文目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月目录一、项目建设条件及可行性

项目开发建设优越条件土地开发来由地理位置及交通条件自然环境条件社会环境条件区域房地产开发和地价情况项目建设的可行性项目建设的背景条件优越建设的客源市场基础良好区域的土地增值优势突出所开发土地具有规模和价格的独有优势产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势二、项目初步开发思路和方案项目初步开发思路规划布置原则规划功能布置分区项目总体规划布置设想别墅区产权式酒店体育运动潇闲园艺区民族特色村旅游观光区

特色农家乐休闲园艺区老年公寓区（未定）项目主要建设内容项目运行和销售方式项目股东投资方式和组织管理股东投资方式项目开发组建管理项目投资估算与所需启动资金最低启动现金投资一期工程投资估算项目建设总投资项目一期工程收益分析钻石vip别墅开发产权酒店别墅项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板商业地产开发项目商业计划书模板项目概要项目公司项目简介客户基础市场机遇项目投资价值

商业地产项目策划方案

竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产项目策划方案篇一：商业地产营销策划方案商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、

商业地产招商策略

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。商业地产招商策略商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。一、招商工作过程中的操作要点１、市场调查市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。２、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

商业地产方案策划范例

商业地产策划方案范例第一部分：市场分析一、项目概况二、项目SWOT分析三、项目定位及USP导向四、推广思路五、项目建议第二部分：整合推广策略一、商铺推广策略二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、SP活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略第三部分：公司简介

一、国商策划公司介绍二、具备优势三、工作理念四、成功案例五、对本案的态度六、工作目标七、资费标准八、附加服务前言考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分市场分析一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积

二、项目SWOT分析：优势分析： 1）区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟； 2）配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全； 3）交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析： 1）消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；机会分析： 1）市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势； 2）稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会； 3）隐性机会（引导消费）对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；威胁分析： 1）潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项

商业地产招商策略

商业地产招商策略商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。一、招商工作过程中的操作要点 1、市场调查市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。 2、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）c 这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。

3、商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找. 准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。4、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场百货类、除此外，餐饮类、购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；都需要我们对项目进行业服装类等经营业态如何组合排列，电子类、. 态组合和布局划分。 5、招商业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商这是目前采用较多的一种是通过广告媒体宣传，的方式主要有几种，通过他们对项目的了解又间使看到广告后的客户会来电来访，方式，接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内通过这容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。要想尽一切办几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，因为有时候有些客户只在法让客户到现场来，这是非常关键的一步，电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，所以无论是采取何种方式一时间一长都忘了，你讲过以后也就算了，到

房地产项目开发策划书(完整版)

房地产开发与经营课程设计

目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位

（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP 就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

商业地产开发与运营中的品牌策略

商业地产开发与运营中的品牌策略品牌的价值，在于通过整合各种营销传播手段，对产品进行“包装”，提升产品的知名度，影响消费者的认知，从而产生购买动机并付之行动，通过口碑传播扩散品牌的美誉度，最终使消费者产生很高的忠诚度。当然，在这个过程中，产品本身的品质是品牌策略的基础。品牌策略是企业面对大众消费者市场经常采取的一种策略，原因在于买卖双方之间的信息不对称比较严重，普通消费者没有能力精通所有的产品相关知识，促使其做出购买决策的依据主要就是品牌形象，包括企业的品牌形象以及产品的品牌形象。而在企业对企业的中间品市场，买卖双方的信息不对称依然存在，但已大大降低，参与交易的各方通常对对方都有不同程度的了解，因此购买行为的理性色彩比较重，品牌的作用就被削弱了。现实的市场操作中，企业急功近利的做法往往是忽视产品本身的品质，而最注重的就是宣传造势，说白了就是喜欢“忽悠”消费者。但如果是针对以个人为单位的消费者，“忽悠”还能起作用，针对企业这样的机构，“忽悠”是没用的。在商业地产的开发与运营过程中，包括投融资、开发建设、商铺销售、招商、运营管理等多个环节，地产投资商、开发商、投资客、商家与消费者都是这个产业链上的利益相关者。在不同的环节，由于参与博弈的对象不同，品牌策略的价值也有所不同。在投融资环节，参与博弈的主要是投资商与开发商，彼此对对方都具备很强的研究和评估能力，能否达成交易取决于彼此的需求、理念、实力、决策者的偏好等多种因素，品牌的作用相对弱一些。品牌策略能够发挥关键作用的主要是在商铺的销售、招商以及运营管理等环节。但遗憾的是，我们在当下的商业地产开发与运营过程中，更多看到的是各种急功近利的违背商业地产运作规律的短期行为，遑论品牌策略。

商业地产销售方案

四、销售方法五、基本销售政策六、营销推广计划一、营销思路建议本项目是一个集住宅和商业于一体的综合性项目，在销售和招商过程中应把握好住宅与商业之间的联动效应。先塑造商业效应，再提升住宅价值。从A区各楼层业态的商业定位，到整个项目及各街区的全新定位。（一）销售思路：产权经营权分离，投资与运营分离，销售与招商同步，招商与运营一体化。 1.营销思路——销售与招商并行（1）项目未动，业态先行，以业态带动销售，以销售促进招商（认租认购同时引爆），以招商带动销售，经营户优先于投资客。（2）为提升项目的品牌形象，龙头客户优先，品牌商户/大型等优先进驻。 2.坐销与行销并行坐销与行销应内外结合、相互促进，项目启动伊始，在传统坐销宣传的基础上大力、深度开展人员行销活动，以行销造成气氛，促进本地成交，以本地热销带动行销。利用各种策略挖掘关键客户（座谈、活动公关、说明会、优惠等力量），设项目案场、城区招商点，同步提升项目知名度，实现以商招商、以客带客。 3.推广与政策并重（1）建议集中火力在销售之前不断地加大统一形象、同时出现，高调入市短时期内形成轰动效应，发挥最大的宣传效果。并配合大型签约会、招商会、说明会等活动在最短的时间内达到项目声势成为兰溪第一的效果，强势塑造项目形象，制造投资热点。

（2）结合广告推广，制造立体的推广效果，吸引又一轮的关注热潮。（3）广告投放力度，选择合适的主流广告媒体或其它商业项目进行针对性推广，或组织联合推广及开展城市活动等方式进行项目价值提升与影响力塑造（4）政策支持：力争将项目列为“开发区或兰溪市政府重点支持项目” ，获得政策上的支持。（5）提前整合周边消费客户的数据收集，通过活动及赠送礼品对项目公众会员进行项目形象与关注度的影响。（6）对住宅客户进行VIP 消费卡结合运作模式，全面整合小区及周边行政村的投资参与力度。 4．资源整合，精准营销（1）捆绑合作，整合资源（2）产业路线（自营户路线）与投资路线（投资客路线）两条路线，相互促进。（3）充分挖掘，精准营销。（4）对外联合，多品类招商，降低对本地客商的依赖度。二、营销推广策略（一）概念营销 1．营销核心对项目特性，注入创新概念，引起经营者与投资者关注与认同，进而唤起和激发其投资欲望。概念营销作为创造需求的先导性策略，具备先声夺人的作用。2．执行方式——给项目打上“新标签” “新符号”“新牌子” ——利用软文、硬广、活动等多种方式体现独特、创新特点——新概念需要系统诠释，渐进式展开、深化与强化——根据投资者的心理变化，及时动态的调整营销卖点 3．宣传主张 18 万方全业态、智慧型、全时段、体验式的城西商业中心——彩虹城 4．营销战术系列软文报广诠释建材市场概念，树立前瞻性、专业性形象； “城西商业中心”，催生“磁场效应”等产业概念。（二）事件营销

(整理)商业地产项目开发流程.

商业地产项目开发流程 1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产

生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨

旅游地产开发的四种模式和七大策略分析

旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：

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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。二、产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规

商业地产策划方案商业地产策划方案基本流程

商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。（二）、终端消费者研究 1 、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究 1 、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

商业地产策划方案

商业地产策划方案 1

商业地产策划方案【篇一：商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程】商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究

（一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：gdp指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。（二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究

1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。四、消费者消费习性探讨 1、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证

2020年房地产开发公司发展战略和经营计划

2020年房地产开发公司发展战略和经营计划一、行业格局和趋势 (2) 二、公司发展战略 (3) 三、公司经营计划 (3) 1. 推动高质量发展，服务国家战略 (4) 2. 一城一策精准定位，技术升级安全提效 (4) 3. 物业管理强化整合，不动产经营与时俱进 (5) 四、可能面对的风险 (5)

2019年，国内房地产市场在持续严格调控下，增长脚步较前两年明显放缓，呈现平稳趋势。2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%；全年全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%。从区域分布来看，除我国西部地区商品房销售面积和销售金额呈现双增长外，其他各部分地区商品房销售面积均呈现不同幅度的下降、销售金额增速也有所回落。截至2019年底，全国商品待售面积进一步降至4.98亿平方米，同比减少2593万平方米。2019年，房地产行业格局平稳，强者恒强、适者生存。前三甲房企全年销售金额依然站稳5000亿以上级别，突破6000亿大关。第二梯队销售金额超千亿的公司也依然保持稳中有进，增速虽有所放缓但略高于第一集团。房地产政策方面，我国政府坚持房住不炒，全面落实因城施策，多主体多渠道配合复合型房地产供应体系的完善，保障我国房地产长效机制的稳妥实施。一、行业格局和趋势 2020年，是我国全面建成小康社会和“十三五”规划收官的重要一年。我国将坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，以改革开放为动力，推动高质量发展，坚决打赢三大攻坚战，全面做好“六稳”工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保持经济运行在合理区间，确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官，同时为“十四五”发展打下坚实的基础。房地产政策方面，政府将长期坚持“房住不炒”定位，不把房地

商业地产开发的一般流程

商业地产开发的一般流程 1、市场条件推断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析推断。该推断能够称之为初推断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手推断该都市或地区进展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的考虑。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：假如某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不能够在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题关于项目的成功将是决定性的。实际

上，并不是所有的地点都适合做商业房地产的开发，只有某个地点具备了相应的条件后，才能够做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与一般房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商能够组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也能够托付专业咨询机构进行选址。 3、推断可进展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可进展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可进展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，治理商开始认

商业房地产项目开发中需要注意的事项(一)

商业房地产项目开发中需要注意的事项(一) 近几年来，行业发展迅速，SHOPPINGMALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业房地产如雨后春笋般涌现在国内各个城市，规模有小到大，从单栋建筑形态发展到群楼。虽然开发形势越来越热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目中途停止或开业后运营困难的现象经常发生。商业房地产项目开发不同于一般购物中心或者住宅楼的开发，商业房地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业特点，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、策划、建设、运营的每个过程与环节。下面总结了商业房地产项目开发中需要注意的事项。 1、市场条件判断房地产项目开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产项目开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，房地产项目开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模

商业地产开发定位、招商策略及运营管理

商业地产开发定位、招商策略及运营管理主讲：张志东【课程背景】伴随首新一轮商业地产发展热潮展开，无论是新开的商业项目，还是旧有的运营项目，都会或多或少出现一些问题，比如定位不够明确从而导致招商困难，规划不够合理流不够充足，管理不够规范导致秩序比较混乱，业态分布不合理导致项目升级换代比较尴尬等，本课程将重点从商业项目定位、规划设计、盈利模式分析、招商运管理管理等多处入手，休中解决前期定位与后期管理，初始规划与升级改造，开发运营与招商管理等多重矛盾。【课程收益】全盘讲解商业地产三种盈利模式及五大盈利要点，在开发乱潮中教您正确把控核心赢利工具；重点解析商业地产开发运营中的商业定位及商业设计，如何让落地更精准让项目更吸引人；全过程精细化、全体系解读商业地产招商策略与运营管理细项及核心要点把控；通过学习，全面熟悉商业地产开发与管理，商业运营部分的配合协作方式，并掌握环境管理、细节管理等商业物业运营于一体的工作知识及实战技巧。【课程对象】房地产企业及相关企业董事长、总经理、副总、营销策划总监、招商经理等中高层人员各类商业地产经营机构、管理服务机构、策划营销机构、规划设计机构及相关各界人士【培训内容】

第一部分：商业地产开发运营一、商业地产基本概念 1、商业地产五大模块 2、如何认识和研究一个综合商业项目的商圈：认知维度 3、商圈案例分析：重庆万科河运校及Ⅰ地块项目（含形成历程、商业类型对比、业态结构、消费模式、商圈交通、品牌分布等）二、商业地产的分类（一）按照行业类别分类（二）按照市场辐射范围分类（三）各形态形态商业地产案例分析 1、社区型商业案例分析 2、区域型商业案例分析 3、超区域型商业案例分析 4、超级型商业案例分析 5、目的地型商业案例分析 6、专业市场型商业案例分析（四）按照物业形态分类三、商业地产开发与住宅开发的区别 1、综述：商业地产开发与住宅开发的重大区别 2、商业定位和住宅定位的区别四、商业地产的三种盈利模式及五大赢利要点 1、盈利模式：在“租”和“售”之间进行选择 2、三种商业地产的盈利模式对比 3、商业地产地产赢利要点端正心态→一荣俱荣→招商前置→主题定位→退出机制五、商业地产项目定位（一）如何进行商业市场定位（市场定位的推导思路详解、 1、项目立地条件研究 2、项目经济环境的分析和生活结构研究

商业地产全程策划方案

商业项目全程策划方案

目录 1.0 前言 (3) 2.0 全案策划服务内容 (4) 2.1商业项目全案策划报告服务内容 (4) 2.2具体服务内容 (4) 3.0 招商销售代理服务内容 (11) 3.1商业项目招商销售代理服务内容 (11) 3.2具体服务内容 (11) 4.0 工程验收咨询服务 (14) 5.0 服务收费及付款方法 (14) 6.0针对本项目之初步分析 (15) 7.0人员简介 (15) 8.0结束语 (26)

1.0 前言本公司十分荣幸获邀参与贵公司xx项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。经过与贵司的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。 ●我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式； ●在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出符合实际发展前景的可行性操作方案； ●并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“为您我做到” 之服务理念。我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。 2.0 全案策划服务内容 2.1商业项目全案策划报告服务内容作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，