温州房地产泡沫案例分析
温州民间信贷危机下财务危机预警模型类型浅议
１９７Ｘ ＋ ．３２ ４ ０４６Ｘ 指 标依 次是 ： 期末 净营运资 本 ．２１ ３ ｏ００Ｘ ＋ ．９１ ５ ／ 资产总额、期末留存收益／资产总额、 （税后净利润 折旧）／ 平 均总负债、期末股东权益的市场价值／ 期末总负债、 （税后净利
润 利息 折旧）／ 平均总资产； （ ≤０啷 ４ Ｆ ． 发生严重财务危机，Ｆ＞ ０２４ ．７财务 良好）； 莫 型加入现金流量变量，弥补了Ｚ 模型的不足 ； 实用于所有的公司。 （）多元逻辑回归分析模型。０ 】 ｎ ９０＿９６ ５ ｈ９ 在１７－１７年对 １５ ０ ０家破 产公司，运用规模、资本结构、业绩和当前的变现能力进行分析。
Ｚ ｊ＝ｐ ＋ｐ１ ｊ ＋ ０ Ｘｌ …＋ ｐ Ⅺ ｋ ，Ｍｊ＝ ／ （ １ ｅ ｉ 中 ，Ｚ代 １ 十 ＿ ）式 ＿ｙ ｊ 表第 ｊ 家企业是否发生财务危机 ， ＝ 或１唠 示财务正常企业，１ ｊ ， 代 表财务危机企业，；Ｘ ｌ表示第ｊ 家企业的第ｋ 个财务比率 ，Ｍｊ 所估
危 机 进 行 提 前 预 测 势 在 必 行 。 本 文 首 先 介 绍 温 州 信 贷 危 机 的 原 因 ， 并 指 出 信 贷 危 机 预 誓模 型 与 信 贷 危 机 的 关 系及 财 务 危 机 预 警 模 型 的 必 要 性 ，并 对 财 务危 机模 型 进 行 说 明 ，最 后 总 结 出财 务危 机 预 警模 型 ， 以供 信 贷 机 构 对 财 务 风 险预 测 进 行 参 考 。 关 键 词 ： 州 ；信 贷 危 机 ； 财 务危 机 模 型 温
二 、财务预警模型介绍
自１６年国外 拙 ９６ ｖ唾００１ ｅ ２ｏ年的陈文浩与郭丽红有很多关于 财务危机的说法。大体上对财务危机认识，是指无力按期偿还到期 债务 、利息 、股利 ，严重的就是破产 、重整等。因此 ，财务危机提 前预测 ，对于信贷机构管理而言具有不言而喻的重要作用 。国外学 者对财务危机预警模型研究有相当长的历史 ，而国内学者是在 国外 学者的基础上进行深入和拓展陛研究 。根据财务危机预警模型的分 类有很多种 ，本文是针 （ 一）国外研究的分类 １ 、统计 方法 （）一元判别法 。Ｂ Ａｖ Ｉ １５－ ９４ － ５家企业研究得 １ Ｅ Ｅ ９４ １６ｆ 对１８ 在 出，用３个财务指标进行分析；结果是现金流量 ／ 务总 Ｏ 债 额指标最好 ９％，其次是现金流］ 债务总额、资产收益率、资产负债率指标也 ０ 垦／ 是 比较有效的８％；特点是操作简单，但企业的财务受很多种因素 ０ 影响，这种方法不能全面解释企业的财务状况；现在不常用。 （ ）多 元判 别模 型ｚ 型 。Ａｌ ｎ １ ７ －１ ７ 年运 用 ２ 模 ｔ ｍａ 在 ９ ０ ９ ３ Ｚ ．Ｘ１ ．Ｘ ＋ ．Ｘ ＋ ． ＋１Ｏ 指标依次是对流动资金／ ＝Ｉ２ ＋１４ ２ ３３ ３ ０６ Ｘ４ ．Ｘ５ 总 资产 、盈利留存／ 总资产、息税前利润与总资产的比率、股票市价／ 总负债、销售／ 总资产 ，进行分析 ；结果 （ ＜１８破产可能性大 ， Ｚ ．１ １８ ≤Ｚ ．９ ．１ ≤２９破产不确定，２９ ＜ｚ ．９ 破产可能性小）预测年年内精 确率到达８ ，一年内高达９ ；主要是短期预测， 目 ． 数据服从正态 分布和风 总体协方差阵相等 ，数据较难收集 ；适用于上市公司。 （ ）Ｚ ３ 的修正模型。有人运用Ｚ Ｏ７ ７ ＋ ．４ ＋ ．０ Ｘ ＝ ．１ｘ１ ０ ８７ ３ １７ ３ ＋ ．２ Ｘ ＋ ．９ Ｘ 。其 中相 比多元判别模型ｚ ０４０ ４ ０ ９ ８ ５ 模型指标。Ｘ 是股 ４ 东权益／ 负债 ；结果是 （ 总 Ｚ≤１２ ．破产概率大 ，１２ ＜２９ ． ＜Ｚ ．不确 定 ，２ ９ 破产概率小 ），特点和多元判断逻辑一样 ；适用于所 ．≤Ｚ 有 的 公司 。
民营企业投资环境与房地产市场——以浙江民营企业为例
本都在提高，而产品售价没有提高；由于汇 率的问题 ， 外贸出口的成本也在提高 ；另一 方面，民营企业面临一直以来的融资难问 题 。企业 利润 空间下 降 ，民营企 、资金链 紧 Ｉ Ｉ ， 张 ，２０ 年银 根 紧缩 ， 多 中小 民营 企业 得 ０８ 很 不 到银行 贷款 ，即使 得到 银行 贷款 ，也要 比
强中， ４ 有ｌ 家传统制造业企业未能进入本届 百强榜。在新的民企百强中， 上升最 『的行 夹 业正是房屋建筑及房地产行业。 建筑和房地
产 业 从 ２０ 年的 ４家 ，上升 到 ２０ 年的 ０２ ０９ ２家 ， 中 １ 家房 地产 企业 销售总 额达 １６ ７ 其 ０ ４３ 亿元 ，同比增 长 ６％。 ６ 大企 业承 担着 更高 的利启、 力。 在 民营 企 压 就 在 ２０ 年 ，全 闰 ７ 大 中城市 土地 交易 ０９ ０ 坝 代 商 业 ＭＯＤ Ｒ Ｕ ＩＥ Ｓ Ｅ ＮＢ Ｓ 资环 境 ；房地 产市 场 ； 江 投 浙
一
、
引 言
浙江 是 全 国最 大 的 一 贸易 省 份 ，民 般 营 业更是浙 江 的一 张名 片 ， 是这 张 名片 但 却在 金融危机 过 后遇 到了极 大的 困难 ， 出现 了部 分民营企 业 倒闭 ，民营 企业 举步 维艰 的 情 景 ，投 资环境 的恶 化 ， 别是 制造 业 民营 特 企业 利润率 的降 低 ， 使得 民营企 业 的投 资方 向倾 向于 利润率 更高 的房地 产市 场 ， 但是这 产牛 的结 果和 面临 的问题 仅仅是 房地产 的 泡沫 ，更是 制造 业的 萎缩 ，是对 民营 企业 可 持续 发展 的挑 战。传 统 以低成本 、低价格 的 中 国制造 也面 临着转 。 在 民营 企 投 资 环 境 不好 的情 况 下 ， Ｉ 民营企业因为资本的逐利性会将资金投入到 房地 产 市场 ， 资环 境与 房地产 市 场的 关联 投 是一 种必 然还 是 民营 企业 的迫不得 已？联 系 民营企 业投 资环 境与 房地 产市场 的纽带是 什 么？ 如何 才能改 变这 种现状 ， 使得 民营企 业 健康 地 发展 ，这些 都 会在 本文 中得 到解释 。
温州合作建房现象的超边际分析
在完全竞争的环境下 ， 交易人可以自由选择交易的对象 ， 也可以充分地表达 自己的意愿 ； 但在不完全
竞争 或垄 断 的情形下 ， 易人 （ 交 如购 买商 品房 的居 民 ） 这些 权 利实 际 上 等于 零 。在 这 时 ， 的 交易 人 除 了接 受交 易对象 的苛 刻条 件之 外 ， 有其 他 的选 择 ， 关 垄 断 的真 实涵 义 就 表 现在 这里 。作 为 商 品 房土 地 的 没 有 垄断 供应 者 ， 府仅 面 向地产开 发商 供地 ， 民不 可 能 自己建 房 ， 必须 到 开 发 商 手里 去 买 房 。这 样 ， 政 居 而 整
２０ ０ ６—１ １—１ ， ５ 温州 个人 合作建 房 组织通 过委 托招投 标 ， 成功 地获 得 了土 地 ， 为 国 内首 个 “ 到地 ” 作 拿
的个人 合作建 房项 目， 成 后 价格 将 比 同类 项 目降 低 ３ ％ 。这 个 不 同 于 目前所 有房 地 产 开 发 的 创新 模 建 ０
摘
要 ： 州个人 合作 建房 组 织成 功地 获 得 了土 地 ， 温 意味 着合 作 建 房 进入 了实质 性 的操 作 阶段 。
运 用新 兴 古典 经济 学独 创 的超边 际分析 方 法 ， 分析 了这 个 不 同于 目前 所 有 房地 产 开发 的 创新 模 式 ， 为解 决房价 普遍 大幅度 上 涨 的有 效 办法 是 降低 交 易 费用 ， 得 分 工 不 断深 化 和 扩展 ， 认 使 同时
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第２ 卷 第 １ ８ 期
２０ ０ ８年 ３月
西 安
科
技 大 学 学 报
Ｖｏ ． ８ Ｎｏ Ｉ２ ．１ Ｍ ａ ． ０ｏ ｔ２ ８
Ｊ ＵＲ Ｌ Ｏ Ⅺ Ｎ Ｎ Ｖ Ｒ 兀Ｙ Ｆ Ｓ Ｉ ＮＣ Ｄ Ｔ Ｃ ＮＯ Ｏ Ｙ Ｏ ＮＡ Ｆ Ａ Ｕ ＩＥ Ｓ Ｏ Ｃ Ｅ Ｅ ＡＮ Ｅ Ｈ Ｌ Ｇ
对比日本房地产泡沫浅谈
对比日本房地产泡沫个人浅谈日本地产泡沫经济是日本在上世纪八十年代后期到九十年代初期出现的一种经济现象。
根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但通常是指1986年底到1991年初的这个时期。
这是日本自二战后经济上的第二次高速发展时期。
这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，因此随着九十年代初泡沫破裂，日本经济开始出现大倒退，从此进入了“失去的二十年”。
上世纪八十年代，日本地产一路上行，房价疯涨的时候，与当今的中国惊人相似。
日本人相信，他们只有一个东京。
东京掌握着全国最优良的教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价只会涨不会跌！但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市几乎同时从1992年陷入跌势。
从跌幅来看，东京圈、大半圈、名古屋圈组成的三大都市圈，在楼市暴跌的一二十年里，跌得最惨！唯一的区别或许就是跌到后来，一线城市可以止血，而二、三线城市根本就没有这个功能，只能继续跌。
上世纪六十年代开始，日本经济保持高速的双位数增长，迅速的从二战后恢复过来，并转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了展示全新的国家形象，日本进行了大量的基础设施建设。
在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。
以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一大批交通基础设施。
其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。
1964年东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。
从事后投资的数据比例来看，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。
大规模的建设带动了建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济进入了一个长期的全面腾飞阶段。
进入八十年代，日本的经济进入了鼎盛时期，日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购，同一时期日本银行开始推行银行资本金管理改革。
中国70个大中城市的平均房价首次出现下滑
龙源期刊网 中国70个大中城市的平均房价首次出现下滑作者：杜林来源：《时代金融》2012年第01期最新统计数据表明，自2009年以来，中国70个大中城市的新建商品住宅平均价格首次出现下滑，有的城市的跌幅甚至接近5%。
专家纷纷表示，房地产已经迎来了拐点，房价会因此继续下滑。
根据国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅的环比平均价格出现下降。
这是国家统计局2009年3月发布房地产价格统计数据以来的首次下滑。
在70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。
综合分析全国房价的数据，一个最具转折性意义的变化在于，长期持续上涨的全国房价平均环比指数开始下降0.14个百分点，在年内首次出现负增长。
而温州地产跌幅更是高达4.6%，是全国平均跌幅的10倍以上。
另有20个城市的价格持平，其余城市房价的上涨幅度都没有超过0.2%。
值得关注的是，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的房价在连续3个月停涨以后，出现集体下跌。
一线城市房价下跌显著，是因为地产价格的上涨幅度最高，但这的确是全国性地产降价趋势的一部分。
并不仅仅是一线城市价格回落，只是一线城市的状况比较明显，因为地产开发商在那里的投入相当大。
其实二线城市的住宅价格也开始下滑，但由于二线城市的地产利润较低，降价的空间因此有限。
房价下跌的不仅仅是大城市的新建住宅，二线城市和现有住房市场的价格也有下滑。
中国房价的拐点已经来临。
美国穆迪信用评级机构经济与消费信用分析部资深经济学家成旭甚至用泡沫提前破灭来形容中国地产市场的滑坡。
中国地产泡沫早已成形，破灭只是时间问题。
他说：“我们一年多前预测中国房地产泡沫是要爆的时候，曾经计算过一个北京正常100平方米居室的房价和穆迪计算的一个白领家庭收入的比率，在四环以内是40倍以上，四环、五环之间是25倍。
在美国，房地产泡沫爆炸之前比率最高的旧金山和纽约市也不过才10倍左右。
”2011年以来，中国商品房的投资、销售等指标的增长速度持续放缓，在北京、上海等调控严厉的城市，商品房销售出现下降。
2014年中国房地产市场低迷的分析报告
2014年中国房地产市场低迷的分析报告二〇一四年七月十日目录一、背景分析............................................................................... - 1 -二、房地产泡沫形成的原因和条件 .......................................... - 2 -（一）什么是房地产泡沫？...................................................... - 2 - （二）房地产为什么会有泡沫？.............................................. - 2 -1、房地产的区域性强 ..............................................................- 2 -2、房地产生产周期较长 ..........................................................- 2 -3、房地产的价值不易判断 ......................................................- 3 -（三）房地产泡沫形成的条件.................................................. - 3 - 三、房地产泡沫生成和破灭的案例 .......................................... - 5 -（一）日本房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 5 -1、泡沫的形成...........................................................................- 5 -2、催生超级泡沫的因素 ..........................................................- 6 -3、泡沫的破灭...........................................................................- 7 -（二）美国房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 8 -1、泡沫的出现...........................................................................- 8 -2、催生房价泡沫的因素 ..........................................................- 9 -四、总结国外楼市泡沫的形成条件，对比我国近几年状况 - 11 -五、目前我国楼市低迷的原因 ................................................ - 16 -六、未来楼市走向预测 ............................................................ - 22 -一、背景分析在我国近20年的楼市发展历程中，房地产市场经历过两次调整，第一次是2008年至2009年的调整，第二次是2011年至2012年的调整，在这两次调整中，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。
试论房价增长与房地产泡沫
【 摘 要】在 目前我国居 民消费平淡、投资渠道有 限的情况下，发ห้องสมุดไป่ตู้房地产业 ，拉动内需，带动经济整体增长显然有着重要的意义，但促进地产市场健康发展 的同时也要防止房地产过热，尤其是要防止出现严重的地产泡沫。本文以这一迫切的现实 问题为导向，在回顾和借鉴有关经济 泡沫 的基本理论的基础上 ， 结合宏观经济的基本知识对这 一现象进行了粗浅的分析，以及导致泡沫破灭的相应条件 。在理论和实例分析的基础上 ，文章的最后给 出了目前我国房地产市场 是否存在泡沫的基本判断 ，以及如何进行宏观调控的几点建议 。 【 关键词】泡沫；房地产；宏观调控
Ｅ ｏ ｏ ｃ Ｔａ ｅＵ ｄ ｔＭｉ－ ｕｎ ｌ Ｓ ｍ．Ｏ １ ９ ｙ２ １ ｃｎ ｍｉ ＆ ｒｄ ｐ ａｅ ｄ ｏｒａｓ ｕ Ｎ ．６Ｍａ．０ ０ ｊ
试 论 房 价 增 长 与 房 地 产 泡 沫
罗贵兵
（ 上海 交 通 大学 安泰 经 济与 管理 学院 ，上海 ２ ０５ ） ０ ０ ２
房 价的屡创新 高，价格 的居高不 下基 本上成为 了经 济领域 的热 门话题 。从近几年来看 ，房地产行业 也似 乎成 了创 造财富 神话的沃土和聚集地 。 以下是近３ 胡润财富排行榜前２ 位所处行业的对 比 （ 年 ０ 见表 １ 、表 ２ ）。 如此高比例的富豪从房地产行业中走出来。房地产行业创造了 太多的财富神话。是行业的正常高速发展还是这个行业的疯狂？ 近乎疯狂 的房屋价格飞 涨，导致连大 多数 的 白领都 望房兴 叹，这 是房地产行业 的兴隆 ，还是房地产泡沫 ？ 引 言 最近的宏观经济数据 显示， 目前我国还未走出通货膨胀的阴 影。国家发展改革委 、国家统计局近期发布数据 ，去年６ 月份全 国７ 个大 中城市 房屋销售价格环 比 （ Ｏ 比上 月）上涨 ０ ８ ，涨 幅 ．％ 比上 月扩大０ ２ ． 个百分点。 分地 区看 ，新 建住 房销 售价 格 环 比上涨 的城 市有 ６ 个 。 ３ 其 中广 州上涨３ ６ ，温州上涨２ ９ ，上海上涨 １０ ，深圳上涨 ．％ ．％ ．％ ０ ９ ，杭 州 上 涨 ０ ６ ，北 京 上 涨０ ３ 。 ．％ ．％ ． ％ 去年６ 月份 二手住 房销售价 格环 比上涨 １ １ ，涨 幅 比上 月 ．％ 扩 大０ ４ 百分点 。分地 区看 ，环 比价格 上涨 的城 市有 ５ 个 ， ．个 ７ 其 中深圳上 涨３ ９ ，温 州上涨３ ３ ，银Ｊ 上涨３ ０ ，上海上涨 ．％ ．％ Ｉ Ｉ ．％
房价上涨的原因分析及调控建议
房价上涨的原因分析及调控建议摘要从1998年房地产市场化改革开始伊始，房价便一直呈上升趋势。
尤其在2005年以后，房价开始飙升，个别一线城市的房价高达数万元每平方米。
本文对我国房价上涨的原因进行了初步分析，并提出了控制房价的相关对策措施。
关键词房价上涨土地财政宏观调控中图分类号：f123 文献标识码：a当前，房价总体稍稍有所回落，一线城市房价上升程度有所缓解。
但是，随着应对宏观经济下降过大的微调政策已波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，中小城市房价泡沫开始产生。
在这样的情况下，各地政府需重新调整政策方针，对房价的宏观调控丝毫不可放松。
一、房价上涨的原因（一）人口聚集结构不均匀，土地制度的不断推升。
我国人口聚集结构不均匀是造成房价上涨的原因之一。
由于城市的基础设施完善、福利待遇优越，许多农村人口趋于向城市迁移，城市区域的人口占全国人口的比例远大于城市面积占全国面积的比例。
在这种情况下，城市住房需求增多，拉升了房产的价格。
可以预见，若城市和农村的人口比例能进行协调，必然会缓解城市住房压力。
我国的土地制度规定了城市土地归国家所有，地方政府对土地财政的依赖性很强。
政府不断出台抑制房价的措施，甚至用行政的限购手段和约谈手段来打压，却始终不肯调整土地出让制度，这导致了政府对土地的垄断，从而土地出现高价格。
而土地成本是商品房建造最主要的成本，地价的上升必然造成房价的上升。
（二）对房市的投资需求过大，开发商过度追求利润。
一直以来，国内的投资渠道狭窄、投资品种过于单一、相关的制度不甚健全，而房价的上升似乎是一个机遇，导致大量的资本涌向房市。
“山西煤老板”、“温州炒房团”等对房市的炒作早已声名显赫。
而从目前政府出台的政策来看，针对投机性购房效果并不明显。
房产被投资者作为主要投资方向的现状，导致了房价的非理性上涨。
与此同时，许多不法开发商违背社会道德，过分追求高利润，实行抬高房价的营销策略。
如日提一价、捂盘囤房等恶行屡禁不止。
泛长三角地区房地产泡沫的实证分析
观 点
Ｏｐｉｉ ｎ ｎｏ ： ｎｔ ｉ ｏ
泛长三角地 区房 地产泡沫 的
■ 文／ 李航
房地产投 资占Ｇ ＰＬ Ｄ ｂ 重在 １ ％以内是合理 的。芜湖的比重 大于 ５ １ ％， ５ 房地产投资有轻微的过度现象。 合肥和黄山占房地产投
供给类数据 分析
在全 国房地产业普遍 进入景 气循环的大背景下， 一些地 区的房地产价格 持续高涨和空置率的大量增加引起 了社会各
部分城市房价收入 比偏高。房价收入比是反 映居民购房 能力的指标， 本文房价 收入 比的计算公式为：
房价 收入 比一（ 宅销售均价 Ｘ９ ｍ ） 人均可支配 收入 住 ０ ／ （
Ｘ Ａ） ３
３ 悸～ 跎 ∞ 一 ８ ． ９ ０ 控一 斟
表示拥有城市平均收入的三口之家以城市平均销售价格
水 和 温 州商 品房 市场 消 化 能力 明显不足 。 中芜 湖最 为 明显 ， 其
２ ０ 年的竣工面积是销售面积的７ 倍 ， ０９ ． 商品房竣工量大大超 ７
过 当年的销售量说 明未来一段 时间内， 芜湖的商品房市场将 面临产品过剩的压 力。
资指数。 分越高 的城市 ， 得 房地产投 资越 热 ； 分越低 的城 得
需求类数据 分析
大部分城市商品房销售增长率远 远超过社会 消费品零售