投资估算和资金筹措
项目投资估算及资金筹措计划
项⽬投资估算及资⾦筹措计划⼆0⼀⼆年五⽉⼆⼗⽇1项⽬投资估算及资⾦筹措计划第⼀节：项⽬的⼤体概况与投资经营⽅案⼀、总部基地项⽬概述⼆、项⽬投资⽅案（⼀）投资组合⽅式（⼆）资⾦动作⽅式1、⾃有资⾦2、销售收⼊再投⼊3、社会融资4、资⾦链接模型第⼆节项⽬的建设⼯程规划与安排⼀、项⽬建设规划及进度安排2（⼀）建设⽅案及规划说明（⼆）建设⽅式及进度安排1、开发计划拟定的原则2、建设⽅式。
3、进度安排。
4、项⽬周期设定第三节项⽬投资估算及资⾦筹措计划⼀、项⽬投资与成本费⽤估算⼆、开发费⽤估算1、管理费⽤:2、销售费⽤：3、财务费⽤：4、开发费⽤：三、总成本费⽤汇总及分摊表3细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使⽤容量来分摊的按各功能使⽤容量分摊（3）若不能按使⽤数量或容量来分摊，则按各功能的⾯积⽐例来分摊（4）各种税费中与⼯程有关的按同⼀分项功能⼯程成本⽐例分摊，同⼯程⽆关的按功能⾯积⽐例分摊（5）与⼯程⽆关的分项按各功能⾯积⽐例分摊四、资⾦筹措、投资计划及社会融资成本（1）资⾦筹措与投资计划（2）社会融资成本及资⾦链接关系设定第四节项⽬销售和租赁收⼊测算⼀、销售单价的确定（⼀）⽤⽐较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）（⼆）建议销售测算单价（三）总销售收⼊的确定4⼆、商铺租赁单价的确定三、车库销售/租赁单价的确定第五节总部基地建设项⽬的财务评价⼀、税⾦计算⼆、损益表与静态盈利分析三、现⾦流量表与动态盈利分析1、住宅全部投资现⾦流量表2、住宅⾃有资⾦投资现⾦流量表第六节总部基地项⽬不确定性分析⼀、盈亏平衡分析（⼀）住宅销售部分盈亏平衡（⼆）结论⼆、敏感性分析（1）售价、建安⼯程费的变动对财务净现值的影响。
5（2）售价、建安⼯程费的变动对财务内部收益率的影响。
（3）售价、建安⼯程费的变动对投资利润率的影响。
三、决策树概率分析6总部基地项⽬投资估算及资⾦筹措计划第⼀节建设项⽬的⼤体概况与投资经营⽅案⼀、总部基地项⽬概述1、项⽬概况项⽬位于西安市长安区,南，北临，西南⾯对，项⽬东侧为线，项⽬总⽤地 m2，经规划国⼟局批准，⽤地功能为及配套设施，实际建设⽤地⾯积m2，计容积率，建筑⾯积率为平⽅⽶。
可行性研究报告—投资估算
可行性研究报告—投资估算投资估算是可行性研究报告中的一个重要内容，它主要用于评估项目的投资成本和收益情况，匡助决策者确定项目的可行性和经济效益。
投资估算普通包括项目总投资、资金筹措、投资回收期、财务指标等内容。
下面是一份可行性研究报告中投资估算部份的标准格式文本。
一、项目总投资项目总投资是指项目实施过程中所需的全部资金投入。
根据项目的具体情况，项目总投资主要包括以下几个方面：1. 基础设施投资：包括土地购置费、建造物和设备购置费、工程建设费等。
2. 技术设备投资：包括生产设备、办公设备、信息系统等。
3. 车辆投资：包括运输工具、特种车辆等。
4. 人力资源投资：包括员工薪酬、培训费用等。
5. 其他费用：包括项目前期调研费用、市场推广费用等。
根据市场调研和相关数据分析，本项目的总投资估计为XXX万元。
二、资金筹措资金筹措是指项目所需资金的来源及其筹措方式。
根据项目的资金需求和市场情况，资金筹措主要包括以下几个途径：1. 自筹资金：包括项目发起方自有资金、股东投资等。
2. 银行贷款：通过向银行申请贷款来筹措资金。
3. 合作火伴投资：与其他企业或者机构合作，吸引合作火伴投资。
4. 政府支持：通过政府的财政资金、税收优惠等政策支持来筹措资金。
根据项目的资金需求和筹措途径，本项目的资金筹措计划如下：1. 自筹资金：XXX万元。
2. 银行贷款：XXX万元。
3. 合作火伴投资：XXX万元。
4. 政府支持：XXX万元。
三、投资回收期投资回收期是指项目投资的回收时间。
它是评估项目投资效益的重要指标之一，通常以年为单位。
投资回收期越短，说明项目的投资回报越快。
根据市场分析和财务模型计算，本项目的投资回收期估计为X年。
四、财务指标财务指标是评估项目经济效益的重要依据，主要包括静态指标和动态指标两类。
1. 静态指标：主要包括投资回报率（ROI）、净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等。
- 投资回报率（ROI）：表示项目投资获得的经济效益与投资成本之间的关系。
投资估算与资金筹措
①在批准的建设投资范围内可能增加的投资费用；②因一般 自然灾害所造成的损失和预防自然灾害而采取必要措施所支付的 费用；③验收必须开挖和修复隐蔽工程所产生的费用；
o 涨价预备费
投入物价格上涨而产生的费用
投资估算与资金筹措
9.1投资构成
o 固定资产投资方向调节税 按照现行会计制度规定，固定资产投资方向调节
投资估算与资金筹措
9.2投资估算
①单位生产能力投资估算法。
其计算公式为：
I2——拟建项目所需固定资产投资额； I1——同类项目实际固定资产投资额； P2——拟建项目生产规模； P1——同类项目生产规模； CF——物价换算系数；
投资估算与资金筹措
9.2投资估算
②生产能力指数估算法
其计算公式为：
I2——拟建项目所需固定资产投资额； I1——同类项目实际固定资产投资额； P2——拟建项目生产规模； P1——同类项目生产规模； CF——物价换算系数； n——生产能力指数；0<n≤1；
计划税金=（设计费+生产成本+计划利润）×税率/（1-税率）
投资估算与资金筹措
9.2投资估算
国外进口设备， 设备购置费=到岸价格
+进口关税 +进口消费税 +进口增值税 +外贸与银行手续费 +国内运杂费
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9.2投资估算
到岸价格=离岸价+海运费+海运保险费 =离岸价+离岸价×海运费率 +离岸价×海运保险费率？
=年外购原材料、燃料费/周转次数 在产品=（年外购原材料、燃料及动力费用+
年工资及福利费+年修理费+年其他制造费 用）/周转次数 产成品=年经营成本/周转次数
2023年咨询工程师考试 第05讲 投资估算与资金筹措
四、投资估算与资金筹措★★四、投资估算与资金筹措★★ （一）投资估算 1.投资估算的作用与要求 （1）投资估算的作用（选择） 1）投资估算是投资决策的依据之一 2）投资估算是制定项目融资方案的依据 3）投资估算是进行项目财务分析、经济分析（含费用效果分析）的基础 4）投资估算是编制初步设计概算的依据，对项目的工程造价起着一定的控制作用 （2）投资估算的要求 尽管投资估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求： 1）估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。
2）估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。
3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。
4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。
5）估算的准确度应能满足项目决策的要求。
6）估算内容的划分应符合行业规范，有利于建设项目的管理与实施阶段的过程控制。
2.投资估算的编制内容 （1）投资估算编制依据及说明 （2）建设投资估算 1）国内一般项目建设投资估算 按照项目划分，建设投资估算分为固定资产费用、无形资产费用、其他资产费用和预备费用估算。
按照费用划分，建设投资估算分为设备及工器具购置费、安装工程费、建筑工程费和其他工程费估算。
按照对投资项目投资控制的要求，建设投资估算分为静态投资估算和动态投资估算两部分。
投资估算要根据工程量和各专业条件，在能采用“工程量法”的情况下，采用工程量法估算；在不能采用工程量法估算时，应结合已建同类型装置的投资数据，应用“生产规模指数法”或“比例估算法”，估算该生产装置投资。
2）引进项目建设投资估算 按照投资项目的划分和费用项目进行估算，包括引进价格、从属费用计算、与引进有关的出国人员费用、外籍人员来华等费用计算。
应附引进项目建设投资估算表。
3）中外合资项目建设投资估算 中外合资项目投资估算要符合《中华人民共和国中外合资经营企业法》等国家有关法律法规要求。
投资估算与资金筹措
■注：由于是比较典型的的市场经营作用企业投资项目，故 可不做经济费用效益评价（国民经济评价）。
⑴单位生产能力估算法
～是根据同类项目单位生产能力所耗费的 建设投资额来估算拟建项目建设投资额的一种 估算方法。公式为：
单位生产能力: 单位产量生产能力, 如电站每千瓦发电能 力等。一般有行业粗 略标准。
式中:I2—拟建项目所需建设投资额；
I1—已有同类项目实际建设投资额；
X2—拟建项目生产规模(即设计生产能力）；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
项目建设投资 流动资金
工程费用 其他费用 预备费用
建设期借款利息
建筑工程费 设备购置费 安装工程费 基本预备费 涨价预备费
㈠ 建设投资估算方法
1.类比估算法——扩大指标估算法 ～是套用已有同类项目的建设投资额,对拟建项目建设投资额进行 估算的方法。 ～又包括两种具体方法:单位生产能力估算法、规模指数估算法。
存货＝外购原材料、外购燃料及动力+在产品+产成品：
① 外购原材料 燃料机动力
②
在产品=
年燃外料购及原 动材 力料 费+ 年 福工 利资 费+ 年 理修 费+制年造其费他用
在产品年周转次数
流动资金中
不应包含利润
③ 产成品=
折旧费、摊销费
路漫漫其修远兮,
吾将上下而求索
⑶现金需用量估算：项目流动资金中的现金是指货币资金，即企业
投资估算及资金筹措
27
费
项目
3
前期 论证
万元
390774
费
环境
4
影响 评价
万元
390774
费
工程
5
勘察 设计
万元
390774
费
施工
6
图设 计审
万元
390774
查费
招标
7 代理 万元 390774
费
工程
造价
8 咨询 万元 390774
服务
费
工程
9
建设 监理
万元
390774
费
城市
10
建设 配套
万元
费
290元/m2
（4）建设期贷款利息 24,948.00 万元，占项目 总投资的4.16%。
详见保税区工程投资估算表17-1。
1.2 资金筹措
综合保税区工程项目总投资为 600,076.99 万 元，资金来源渠道为：
1. 项目业主自有资金 180,076.99 万元，占工程 总投资的30.01%；
2. 商请银团贷款 420,000.00 万元，占工程总投 资的69.99%。
1500 21,750.00
-
标准
3.2
厂房 (网
m2
155000
1400 21,700.00
-
内)
标准
3.3
厂房 (网
m2
250000
1750 43,750.00
-
外)
生活
配套
3.4 区 m2 300000
2100 63,000.00
-
(网
外)
海关
4
监管 设施
工程
7.第五章：投资估算及资金筹措方案
第五章：投资估算及资金筹措方案
一、投资估算依据
1．本项目依据市场推算法、排比取舍法两种估算预案。
2．按拟建规模确定土建工程量和标准，并结合江西省上饶市鄱阳县当地建筑工程造价，建筑直接成本计取费标准估算土建投资。
3．综合酒店及会展管配套设备及设施以按拟建规模所需以各有关设备及设施提供厂家有选择的确定厂家及价格。
二、项目总投资
（一）土建投资
土建投资估算一览表
金额单位：万元
（二）设备及设施投资
设备及设施投资估算一览表
金额单位：万元
（三）固定资产投资估算汇总
固定资产投资估算汇总表
金额单位：万元
三、资金筹措方案
基建总投资12000万元，全部由投资商自筹解决。
配套流动资金由经营商自筹或向当地商业银行申请贷款。
不是每个人都能成为，自己想要的样子，但每个人，都可以努力，成为自己想要的样子。
相信自己，你能作茧自缚，就能破茧成蝶。
污水处理及管网建设项目投资估算及资金筹措
污水处理及管网建设项目投资估算及资金筹措1.1 工程概况1县污水处理及管网建设项目建设规模为1县城西、锁营污水处理厂设计规模均为1.0万m3/d；段村污水提升泵站日提升5000吨；城区9条污水管道总长23736米。
投资估算的工程内容包括污水处理厂厂区工程费用、提升泵站和厂外污水管网配套工程费用。
建设项目总投资为8200.00万元。
1.2 编制依据投资估算主要根据各专业所提工程量, 依据下列资料编制:⑴．《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；⑵．《河南省建设工程工程量清单综合单价》（2008）；⑶．建设部《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；⑷．《全国市政工程投资估算指标》；⑸．类似工程造价指标；⑹．建筑安装工程材料预算价格按《河南省工程造价信息》2011年10月计取；⑺．设备价格按生产厂家所提供的资料与电讯报价；⑻．管网按上述定额编制的有关综合概算指标进行概算。
1.3 其它费用说明⑴．征地费用：按建设单位所提资料，包括青苗赔偿费用在内，以 3.5万元／亩计算。
⑵．建设单位管理费：按豫财建［2002］125号文件费率标准计算。
⑶．工程设计费、勘察费、施工图预算编制费：按《工程勘察设计收费标准》2002年修订本计算。
⑷．生产人员培训费:按设计定员60％计算，培训期6个月，培训费650元／人·月。
⑸．办公及生活家具购置费:按设计定员1000元／人计算。
⑹．工器具及生产器具购置费:按设备费总值的1％计算。
⑺．联合试运转费:按设备费总值的1％计算。
⑻．工程监理费:按国家发改委、建设部发改价格（2007）670号文件费率标准计算。
⑼．环境评价费：按国家计委、国家环保总局计价格［2002］125号文费率标准计算。
⑽．工程招投标费:按计价格［2002］1980号文件费率标准计算。
⑾．施工图设计审查费:按豫计收费［2001］1324号文件费率标准计算。
⑿．基本预备费:按第一、二部分工程费用之和的9.37％计算。
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第二章投资估算和资金筹措
2.1投资估算编制依据
1、2003年《山西省建筑安装工程概算定额》
2、《关于发布山西省建筑安装工程概算调整系数及有
关问题的通知》晋建标字【2011】494号
3、2011年《山西省建设工程费用定额》
4、2011年《山西省建筑工程消耗量定额》
5、2009年《山西省建设工程其他费用标准》
6、2011年《山西省建设工程计价定额》
7、长治市2016年建设工程材料指导价
8、参照当地同类型工程价格
2.2 工程投资估算
1、建筑工程
根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项
工程单方造价，根据同类建筑结合黎城县市场价取综合平均
价估算住宅土建工程1200元/m2，采暖工程50元/m2，电气
工程70元/m2，给排水工程45元/m2。
2、室外工程
1）室外道路及硬化 m2，按100元/m2估，合计 万元；
2）室外绿化面积 m2，按60元/m2估，合计 万元；
3）其他配套管线工程包括地下的电视和网络的前端室
外管网配套工程，包括给水、污水、雨水、采暖、电力电缆、
小区路灯及供配电系统等估算20万元。
4）设备购安费
变压器一台，综合平均价按45万元/台估算。
2.3其他费用估算
1、土地征用及补偿费依据黎政函【2013】83号文件按
30万元/亩估算；
2、建设管理费
1）建设单位管理费依据《建设项目总投资及其他费用
项目组成规定》按建设工程费用的1.8%计；
2）工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理
规定的通知》晋价服字[2007]126号计；
3）施工图编制费按山西省物价局《关于继续执行施工
图审查收费标准的通知》晋价服字【2013】117号文件计；
4）招标代理费按发改办价格【2003】857文件计；
3、项目申请报告编制费根据国家发展计划委员会
【1999】1283号的规定计；
4、勘察设计费
1）勘察费按《2002年勘察设计收费标准》计；
2）设计费按《2002勘察设计收费标准》计；（包括规划
建筑方案费、采光分析、施工图设计、景观及其他设计费）
5、环境影响评价费按计价格【2002】125号文件计；
6、建设单位临时设施费按建筑安装工程费的1.0%计。
（包括临时施工排水、临时现场设施等）
7、城市基础设施配套费依据晋价涉字【1993】第13号
文件，按50元/m2计。
8、基本预备费按工程费用和其他费用之和的8%计。
2.4投资估算结果
项目总投资 万元，其中建筑工程费用 万元，工程建
设其他费用 万元，预备费 万元。
具体投资估算见下表：工程总投资估算表。
2.5资金筹措
项目投资估算总额为 万元，资金来源由项目单位自筹
解决。
黎城县锦绣苑限价商品房建设项目平面位置图
锦绣苑