房屋买卖合同的成立与生效
2019走进社区调研报告优秀范文600字【最新】
第一篇：走进社区调研报告全市开展“百日大调研”和“三走三做”活动以来，积极响应招商局党组要求，立足实际，创新思路和举措，认真落实，力促“三走三做”活动走得深做得实。
一是高度重视。
参加全体机关干部大会，领会全市“百日大调研”和“三走三做”活动会议精神。
我局机关党组制定了具体活动方案，确定定期联系机制，开展专题调研，力争形成高质量的调研成果，推动成果转化，形成良好的工作活动机制，并结合工作实际为每位干部开展好活动提供了保证。
二是深入调研，有的放矢开展共建活动。
局党组与社区签定结对共建责任书，及时进行对接，了解社区及群众情况。
领导带队深入到社区，详细听取社区情况。
针对社区提出的缺少电脑、打印机等需求，局党组协调资金为社区购买了？台电脑、*台打印机和打印纸等急需物品。
三是注重效果，办好服务社区的实事。
机关干部特别是领导干部在“百日大调研”和“三走三做”活动活动中，率先垂范，直接联系群众，直接了解群众需求，直接服务群众，把为群众服务与形成对策建议、推动解决实际问题相结合，进一步增强群众观念，密切群众关系。
4月份我局干部职工同社区干部一同到所辖小区植树修整花坛。
我局为社区购买40余棵红花金带树苗和黄杨球树苗，在参加劳动的过程中我们感受到，为服务社区尽自己一份力量。
份，参加了“社区政策解答，健康义诊，便民服务活动日”活动，为百姓带来了宣传单，让百姓更深入了解了我市基本情况、生产要素、投资项目和优惠政策等信息。
走进社区，用我们的实际行动在服务社区方面做实事，通过“百日大调研”、“三走三做”和机关党员“双岗双责”活动，促进我市干部进一步改进工作作风。
第二篇：调研报告字城市被动迁房屋买卖合同效力初探随着城市建设的发展，城市棚户区的改造逐年加快。
城市棚户区旧有房屋的买卖纠纷已经成为城市居民现实生活中一个比较普遍的问题和难题。
被动迁房屋案件也明显增加。
法院对被动迁房屋买卖合同效力的认定，将直接关系到能否促进社会资源的有效利用，能否有效保障房屋买卖市场的健康发展，平衡房屋买卖双方当事人的利益，具有重要意义。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释。
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释____日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款〔按揭〕等方面如何详细适用法律作出更加明确、详细的规定。
其中，对房地产开发企业严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。
每日商报对局部重要内容作了摘编。
中华人民共和国____公告〔【摘要】：^p 〕第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业〔以下统称为出卖人〕将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。
不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。
这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。
有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。
除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。
登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。
登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。
例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。
违约的合同当事人一方应该承担违约责任。
依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。
有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。
德佑房屋买卖合同
德佑房屋买卖合同德佑房屋买卖合同一、合同目的本合同旨在明确买方与卖方之间关于德佑房屋的买卖事宜的权益和义务，并确保双方的权益能够得到保障和执行。
二、合同内容1. 房屋描述：买方同意购买以下描述的房屋（以下简称“房屋”）：房屋地址，房屋编号等。
卖方保证房屋的所有权清晰且没有任何限制。
2. 价款及支付方式：买方同意以合同约定的价格支付房屋购买款项。
支付方式将按以下约定进行：买方应在签订合同时支付定金（金额约定）。
买方应在房屋交付之前支付房屋购买款项的剩余部分。
3. 房屋交付与验收：卖方应在买卖合同签订之日起 X 天内将房屋交付给买方。
买方应按照卖方指定的时间和地点进行验收，确保房屋的完好无损。
4. 买卖合同生效：买方支付定金后，买卖合同即生效。
合同生效后，双方不得随意撤销或修改合同的内容。
5. 房屋不合格处理：如果经买方自行或第三方评估发现房屋存在严重质量问题，买方有权终止本合同，并要求退还已支付给卖方的全部定金和购房款项。
6. 税费及费用承担：房屋过户所需的税费和其他相关费用由买方承担。
7. 保密责任：双方同意对于在本合同中获取的对方涉及商业秘密及公司机密等信息负有保密义务。
8. 违约责任：若一方违反了本合同的任何条款，无论是全面违约还是部分违约，违约方应承担法律责任并赔偿对方因此所造成的经济损失。
9. 争议解决：对于因本合同引起的任何争议，双方应通过友好协商解决。
协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的法院提起诉讼。
三、合同生效与变更1. 本合同经双方签字盖章后生效，并对双方具有约束力。
2. 任何对本合同的变更需经双方书面协议，方可生效。
四、其他事项1. 本合同一式两份，买方和卖方各执一份，具有同等法律效力。
2. 本合同的履行和解释适用中华人民共和国的相关法律法规。
3. 本合同未尽事宜，双方可另行协商确定。
买方：_________________________卖方：_________________________日期：_________________________以上为德佑房屋买卖合同的内容，请双方仔细阅读并确认。
关于房屋买卖法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋作为人们生活的基本需求，其买卖行为在我国经济活动中占据重要地位。
随着房地产市场的不断发展，房屋买卖法律关系日益复杂。
为了保障交易安全，维护市场秩序，我国制定了相关法律法规对房屋买卖进行规范。
本文将从房屋买卖的法律关系、合同签订、产权过户、税费缴纳等方面对房屋买卖法律规定进行详细阐述。
二、房屋买卖法律关系1. 房屋买卖合同房屋买卖合同是房屋买卖双方当事人之间确立房屋买卖关系的法律文件。
根据《中华人民共和国合同法》规定，房屋买卖合同应当采用书面形式。
合同内容包括但不限于：房屋基本情况、买卖价格、付款方式、交付时间、产权过户、违约责任等。
2. 房屋买卖双方当事人（1）出卖人：房屋所有权人，依法有权处分其房屋。
（2）买受人：购买房屋的当事人，应当具备相应的民事行为能力。
三、房屋买卖合同签订1. 合同签订程序（1）双方当事人就房屋买卖事宜进行协商，达成一致意见。
（2）按照法律规定，签订书面合同。
（3）合同签订后，当事人应当依法办理合同备案手续。
2. 合同内容（1）房屋基本情况：房屋的坐落位置、面积、结构、用途等。
（2）买卖价格：双方约定的房屋买卖价格。
（3）付款方式：买受人支付房款的期限、方式等。
（4）交付时间：房屋交付的日期、方式等。
（5）产权过户：双方约定办理房屋产权过户的具体时间、地点、手续等。
（6）违约责任：双方约定违约行为及违约责任。
（7）争议解决方式：双方约定解决合同纠纷的方式。
四、产权过户1. 产权过户条件（1）房屋买卖合同合法有效。
（2）房屋产权清晰，不存在权属纠纷。
（3）买受人具备购房资格。
2. 产权过户程序（1）双方当事人持房屋买卖合同、身份证、户口簿等材料，到房地产交易管理部门申请办理产权过户。
（2）房地产交易管理部门对申请材料进行审核，确认无误后，出具产权过户证明。
（3）买受人持产权过户证明到不动产登记机构办理不动产登记手续。
（4）不动产登记机构依法对房屋产权进行登记，并将登记信息公示。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇篇1引言《商品房买卖合同纠纷司法解释》是最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释。
该解释自2024年6月1日起施行，对于规范商品房市场的交易行为，保护买卖双方的合法权益，起到了重要的作用。
本文将对《商品房买卖合同纠纷司法解释》进行全文解读，以便读者更好地理解和应用。
一、司法解释的适用范围《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件。
商品房是指由房地产开发企业建设，向社会公开出售的住房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
该解释涉及的问题包括合同的成立、履行、变更、终止以及违约责任等。
二、商品房买卖合同的成立《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的成立需要满足以下条件：一是双方自愿订立合同；二是合同内容合法，即不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗；三是双方具备相应的民事行为能力和民事权利能力。
三、商品房买卖合同的履行《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的履行应遵循诚实信用原则，双方应全面履行自己的义务。
具体包括：一是房地产开发企业应按约定交付房屋，并保证房屋的质量和安全；二是购房者应按约定支付购房款，并履行其他相关义务。
四、商品房买卖合同的变更和终止《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的变更和终止应遵循法律规定和合同约定。
双方可以协商一致后变更或终止合同，也可以依法单方行使变更或终止权。
但需要注意的是，变更或终止合同应符合法律规定和公序良俗，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。
五、违约责任《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，如果一方违反合同约定，应承担违约责任。
违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等。
同时，解释还规定了违约金、定金、损害赔偿等具体的规定。
六、其他规定《商品房买卖合同纠纷司法解释》还规定了其他一些问题，如房屋交付、产权登记、保修责任等。
最简单的房屋买卖协议书(实用7篇)
最简单的房屋买卖协议书（实用7篇）最简单的房屋买卖协议书第1篇买方：__________（以下简称甲方）卖方：__________（以下简称乙方）双方同意买卖下列房屋：______区______路______弄______号______室,建筑面积共__________平方米。
经双方设立条件如下：第一条上述房屋由乙方售给甲方，全部价款共计人民币：__________元。
第二条本契约签订之日起__________内，甲方应将上列价款付与乙方，乙方收到全部价款后，应将房屋在一个星期内腾出交给甲方。
第三条本契约签订后，甲方应向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记，所需费用由甲方承担，在取得房屋所有权证后，产权归甲方所有。
第四条甲方应遵守国家和本市有关房屋管理的政策和规定，未经市有关部门及乙方同意，不得对上述房屋加层和改建。
第五条房屋基地及底层独用园地属国家所有，仅供甲方使用。
甲方应遵守国家和本市有关土地管理的政策和规定。
从发给产权证之日起，甲方按国家规定向有关部门缴付房产税（土地使用税）。
第六条自本契约签订之日起，上述房屋的有关权利义务不论甲方住进与否均归甲方。
并按照管理和维修费用分担原则，按月由甲方承担管理和维修方面的有关费用。
第七条本契约签订之日起，在两年内属于原乙方使用不当造成的质量问题，由乙方负责保修；属于人为的损坏由甲方自行负责。
第八条本契约一式三份，乙方一份，甲方两份（其中一份作产权登记附件）。
甲方：__________________乙方：________________________年______月______日最简单的房屋买卖协议书第2篇甲方（出卖人）：______________乙方（买受人）：______________根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第七章 商品房买卖合同精品PPT课件
7. 付款和商品房交付的违约责任
两种违约责任应对等，并应保留买受方的合同解除权
8. 交接
应约定书面交接 应约定交接的程序和条件
9. 产权或债权纠纷
约定没有产权及债权纠纷 卖出方保证没有抵押及一房多卖的情形
套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面 积，套内阳台建筑面积三部分组成。
套内使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空 间的面积。
3. 计价方式与价款
商品房买卖可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积 或者套内建筑面积计价
①套（单元） ②建筑面积或套内建筑面积
4. 面积确认及差异处理
① 面积确认
① 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚 以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖，结构牢固，层高2.2M 以上(含2．20m)的永久性建筑。
③ 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同 占有或共同使用的建筑面积。
② 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供 使用的空间面积，按房屋的内墙面水 平投影计算。
第七章 商品房买卖合同
☆本章包括四节：
第一节 概 述 第二节 商品房认购书 第三节 商品房买卖合同条款 第四节 商品房买卖合同的履行
第一节 概 述
一、商品房买卖合同的概念
是指房地产开发企业与购房者之间签订 的，购房者按照约定向房地产开发企业 支付购房款，房地产开发企业按照约定 向购房者交付商品房并履行相关附随义务的协议。
④ 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房 屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权 面积由直辖市、市、县房地产行政主 管部门登记确权认定。
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房屋买卖合同的成立与生效————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期:房屋买卖合同的成立与生效ﻫ案情介绍ﻫ本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。
2000年８月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋，同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看,并于次日下午与甲签订《协议书》。
该《协议书》订明：甲、丙商定成交甲之房屋（即讼争房屋),价额为３0万元人民币；2００0年９月5日去房屋交易所及丁处交易,丙于2000年９月２2日前把房款３0万元交齐；2000年8月３0日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。
《协议书》签订后，丙没有依约于2０0０年9月5日到中介公司丁处及交易所交易,亦没有交纳中介费。
2000年9月６日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议,并于同月１8日到房管局登记备案。
审判结果一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙同意，但相对人丙有理由相信甲有代理权，因此构成表见代理,《协议书》有效。
由于原告没有依约于2００0年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易,两被告因此而继续委托中介公司出售房屋,两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行,属于行使同时履行抗辩权，应予支持。
原告认为两被告没有依约将房屋售予,应承担违约赔偿责任的请求不予支持,由于违约首先在于原告,两被告行使同时履行抗辩权，即使原告有损失，也应由其自行承担。
为此，判决驳回原告的诉讼请求。
二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋,未经乙书面同意,其合同依法应为无效。
为此，判决驳回上诉,维持原判。
ﻫ评析关于本案的一、二审判决,在理论上都有一些瑕疵。
本文试作探讨。
一、《协议书》的性质ﻫ本案的《协议书》是房屋买卖合同，其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序，故应为成立。
《合同法》第12条第1款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一)当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的;（三)数量；(四）质量；(五)价款或者报酬;（六）履行期限、地点和方式;(七)违约责任；(八)解决争议的方法。
”这里规定的是合同的一般条款,并不意味着合同必须具备的“主要条款”。
“主要条款”说曾被规定在《经济合同法》第12条第1款，在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同，这种观点并不正确。
我国现行法,究其实旨，系采国际通行作法，将无效合同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的范围之内。
笔者认为,关于合同条款的讨论，主要是针对合同是否成立的问题。
从上述“主要条款”的角度出发，合同是否应当有一个“必备条款”的问题呢？这是有的。
当事人、标的及其数量是合同的必备条款。
否则，连谁是交易人都不清楚，就无法确定权利的享受和义务的承担,发生纠纷也难以解决;没有标的和数量,合同根本不可能成立。
其他的条款则均仅为一般条款,不是合同的必备条款。
从合同成立的角度，只是合同程序，其事项作如何约定，并不涉及到条款的实质内容，因而也不决定合同效力。
如果已经具备必备条款，则应认定其为合同，而非预约；此点为两者的基本区别。
在本案中，《协议书》的内容,可逐项分析如下：ﻫ第一,当事人是否具备。
买、卖双方分别为丙和甲。
由于只是合同程序,套用诉讼法上的用语,是“程序上适格”，而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为能力,即不涉及其实质内容。
因此,《协议书》的当事人已经具备。
第二，标的和数量是否明确。
标的约定为讼争房屋。
因此，《协议书》的标的和数量均已明确。
基于此二点，房屋买卖合同已经成立。
有观点认为其不具备地方规章中规定采用的格式合同形式，因而不能认为是房屋买卖合同，笔者认为这种观点拘泥于合同形式，并据此否定当事人的意思表示，违反私法自治原则,因而是不正确的。
ﻫ第三,除上述必备条款外，《协议书》还约定有下列条款:交易价款为30万元人民币，由买受人丙于2000年9月22日前把房款3０万元交齐；出卖人甲不得将该房屋再卖给别人;具体交易时间为2000年9月５日。
这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。
ﻫ二、《协议书》的效力合同效力的取得,不是来源于当事人的约定,而是由法律所赋予的，反映出法律对该约定的价值判断。
所谓合同的生效,是指只要合同具备一定的要件后,便能产生法律上之效力。
《合同法》第4４条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。
”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。
合同的成立必须具备成立要件,前已述及;但合同成立后,能否发生法律上之效力,能否产生当事人所预期的法律效果,则非合同当事人意志所能决定。
只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护。
《合同法》第8条和第44条第１款中所称为“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件、又具备生效要件的合同。
《民法通则》第5５条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一)行为人具有相应的民事行为能力；（二)意思表示真实;(三）不违反法律或者社会公共利益。
”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。
在本案中,就前二项而言,《协议书》均已具备；就第三项而言,《协议书》是否属于具有违法性的合同,其可能影响的因素，主要有如下两个方面：第一，是否经登记。
《合同法》第4４条第2款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
”根据《城市房地产管理法》第6０条第3款前段规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。
因此,房屋买卖合同必须经过登记才能生效，如未登记的，即不生效力(区别于无效)。
这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方规章中规定采用的格式合同形式的原因，也是为什么双方约定其具体交易时间的原因。
但是，对于未以格式合同形式出现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同，在当事人之间是否生其效力,法律并没有为我们指示出来。
这里说的是一般合同程序对合同效力的影响的问题。
第二，共有人是否同意。
《城市房地产管理法》第６０条规定:“下列房地产，不得转让：……(四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。
二审判决理由即据此认为《协议书》为无效合同。
但是,同样从这个角度出发,甲单方处分其与乙共同共有的房屋,应属无权处分；无权处分所订立的合同并非当然无效，如《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”由此可见,未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同,并非当然无效，实属效力未定的合同。
从二审判决理由中，并未体现出对此点的关注,知其考虑未及周详。
这里说的是特殊合同程序对合同效力的影响的问题。
在第一个问题上,《合同法》第44条第2款所规定的“应当办理批准、登记等手续生效的”合同,类型繁多，不一而足。
其中，有的合同从其形式上的确需要办理上述手续方可生效的，是其合同程序的一个内容，例如《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门审批后,才具有法律效力。
有的合同则是将产生物权变动的登记要件视同为合同的生效要件,例如，《担保法》第41条规定,应当办理抵押物登记的,抵押合同自登记之日起生效，其中的“抵押物登记”,学理上称之为抵押权登记。
房地产买卖合同的登记手续。
亦同此理。
ﻫ在第二种情况下,如果合同订立后仅仅未经登记，是否产生拘束当事人的效力呢?从上述规定来看，应采否定说，即合同应在当事人之间为不生效。
如就本案而言，《协议书》不生效(区别于无效）。
但是这样一来,实践中很多已经成立的“草签”合同,即因不能拘束当事人而造成应受保护的利益未获保护,必定会助长不诚实交易的风气，对社会造成的损失（包括经济损失和文化损失）将无法估计。
在采否定说的前提下,只有缔约过失责任制度可以救济受损失方,这是不能全面保护其利益的。
因此,应采肯定说,在此情况下的合同不以物权变动的登记为生效要件。
由梁慧星先生主持起草的《物权法草案建议稿》第7条规定:“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。
在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。
”1故对本案的《协议书》效力的决定,应以此为依据。
一、二审的判决理由避开了这个问题，不知道是否有意识的。
ﻫ对第二个问题的探讨,则牵涉到对案情的进一步分析，尤其是对当事人行为的解释。
这是一、二审判决理由的主要分歧所在。
一审判决理由认为,甲的行为构成表见代理，故《协议书》应为有效合同。
首先，两被告一起到从事房屋买卖的中介公司挂牌，对其共同共有的讼争房屋进行出售。
其次，作为第一被告甲是第二被告乙的丈夫,两被告均是讼争房屋产权登记人；再次,《协议书》的订立是在两被告家中进行的。
上述三点足以使丙认为可以甲以其自己的名义并代理乙处分讼争房屋。
因此，虽然乙没有在《协议书》上签名或者提出书面同意，但甲的表见代理成立，故《协议书》应为有效合同。
二审判决理由则径以甲未取得乙的书面同意,认定《协议书》无效。
ﻫ笔者认为，在本案中，并不是甲的行为构成表见代理，而是乙的行为构成“视为同意”。
关于“视为同意”是否属于表见代理的争论,在我国由来已久。
笔者采区别说，认为表见代理为拟制之有权代理,“视为同意”为推定之有权代理之间。
在表见代理,《合同法》第4９条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
”在“视为同意”,《民法通则》第６6条第1款第３句规定:“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
”两者的区别主要在于其中之价值判断不同,表见代理系以善意第三人的值得保护、保障交易安全出发,“拟制”出拘束被代理人的交易效果，并不考虑被代理人的过失情况;“视为同意”则系以被代理人的不值得保护出发,“推定”出拘束被代理人的交易效果，必须考虑被代理人的过失情况,而不考虑相对人的过失情况。
ﻫ在本案中，一审判决一方面确认,乙系与甲一起到中介公司将其二人共同共有的房屋挂牌出售的;而且丙与甲商议买卖事宜时,乙也在场。
因此,乙对讼争房屋的出售给丙，是处于明知的状态。
另一方面又认为，乙所辩称之《协议书》订立时其表示坚决反对，但没有提供有关证据予以证明;即认定乙对甲与丙订立《协议书》，当时并无实行任何明示阻止的行为,因而不存在其明知而表示反对的事实。
由此最直接推出的结论只能是:乙明知其与甲共同共有的房屋出卖给丙而不表示反对，应当视为同意。
二审判决理由并不考虑上述本案的实际交易情况，径以甲未取得乙的书面同意,认定《协议书》无效——“一棍子打死”；这在对案情的理解上略嫌简单化,对条文的解释亦略嫌僵化。