【房地产】思源-汕头明珠花园整合传播提案
汕头市深化住房制度改革实施意见-汕府[1997]第27号
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汕头市深化住房制度改革实施意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 汕头市深化住房制度改革实施意见（汕府[1997]第27号1997年2月3日）为深化我市住房制度改革，促进住房商品化和社会化，现根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发(1994)43号)和《广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定实施意见实施意见》(粤府(1995)44号)的精神，结合我市实际，提出以下实施意见：一、进一步完善住房公积金制度(一)为筹集资金，加快住房建设，提高职工购建住房能力，所有行政、企事业单位及其职工和外商投资企业及其中方职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴交住房公积金，建立住房公积金制度。
已实行住房公积金制度的单位，要进一步完善和规范交纳、管理、使用制度；原已建立住房公积金制度，但未经批准，不按规定交存住房公积金的单位，均应在1997年上半年前完善本单位住房公积金制度；凡未建立住房公积金制度的单位(含中央、省、各地驻汕单位)均要在1997年上半年前建立。
(二)住房公积金的计存基数，从本《实施意见》实施之日起，由原按上年度职工本人基本工资为计存基数，调整为按职工本人上年度月平均工资总额为计存基数；职工个人与单位分别逐月交存的5％比率不变。
单位提供和职工交纳的住房公积金本息归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修理住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。
职工住房公积金本息免征个人所得税。
(三)暂时无能力向职工个人提供住房公积金资助的亏损企业，应通过职工大会或职工代表大会讨论同意后，由单位提出申请，经市住房公积金管理中心审批，可以在一年内降低交存住房公积金的比率或暂免交存住房公积金。
中国十大行政法案例
中国⼗⼤⾏政法案例中国⼗⼤⾏政法案例⼀、深圳贤成⼤厦案【基本案情】1988年12⽉，泰国贤成两合公司与深圳上海时装公司、深圳市⼯艺服装⼯业公司、深圳开隆投资开发公司、深圳市华乐实业股份有限公司（以下简称中⽅四家公司）四家中⽅国有企业签订了《合作经营深圳“贤成⼤厦”有限公司合同书》。
合同约定：甲⽅（中⽅四家公司）以12581．81平⽅⽶⼟地使⽤权为投资，⼄⽅（泰国两合公司）以补偿⼟地使⽤费1500万元及负责建房全部资⾦为投资，合作兴建贤成⼤厦；⼤厦建成后，甲⽅⽆偿分得25000平⽅⽶建筑⾯积房产（如果地⾯总建筑⾯积不⾜12万平⽅⽶时，甲⽅的利益分配要适当减少，其余房产归⼄⽅所有）；合作期限以建成⼤厦为期，初步确定为5年，如⼤厦建成期限提前或推后，合作期限也相应提前或推后等。
1989年3⽉28⽇，深圳市⼈民政府以深府经复（1989）180号⽂批准该合作合同。
尔后，贤成⼤厦公司在市⼯商局注册登记，领取了国家⼯商⾏政管理局颁发的企业法⼈营业执照，执照有效期限⾃1989年4⽉13⽇⾄1994年4⽉13⽇。
1990年10⽉23⽇，合作双⽅⼜签订了《合作经营“深圳贤成⼤厦”有限公司补充合同书》。
合同约定：贤成⼤厦建设规模为10万平⽅⽶左右，由于⼤厦⾯积减少，甲⽅同意将原合同规定的⽆偿分得建筑⾯积15000平⽅⽶改为11000平⽅⽶；合作公司合作经营期限为5年；⼤厦计划于1995年底前竣⼯；原合同与本合同不⼀致的条款，以本补充合同为准，本补充合同是原合同不可分割的⼀部分等。
1990年11⽉19⽇，深圳市⼈民政府以深府外复（1990）875号⽂批复同意该补充合同。
1990年12⽉15⽇，贤成⼤厦公司办理了使⽤深圳市深南东路地号为H116—1地块的深房地字第0034401号《房地产证》。
该《房地产证》注明权利⼈是“深圳贤成⼤厦有限公司”。
1991年11⽉29⽇，贤成⼤厦正式破⼟动⼯。
贤成⼤厦之名取⾃泰国贤成两合公司董事长吴贤成的名字，项⽬建⽴之初，合作双⽅都踌躇满志，决意将贤成⼤厦建成国内最⾼的“中华第⼀楼”，但这家泰国的合伙企业并不具备⼤厦建设所需的巨额资⾦。
配售型保障性住房建设面临的问题和对策
配售型保障性住房建设面临的问题和对策目录一、内容概括 (2)二、配售型保障性住房概述 (3)三、当前面临的问题 (4)1. 政策法规不完善 (5)1.1 政策制定与实施脱节 (6)1.2 监管机制不健全 (7)2. 住房供需矛盾突出 (8)2.1 房源供应不足 (9)2.2 需求与供给结构不匹配 (10)3. 资金筹措困难 (12)3.1 融资渠道单一 (13)3.2 建设资金不足 (14)4. 配套基础设施滞后 (16)4.1 基础设施建设不完善 (17)4.2 社区服务水平不高 (19)四、解决策略与对策建议 (20)1. 完善政策法规体系 (21)1.1 加强政策协调与衔接 (22)1.2 强化监管力度，确保政策执行到位 (23)2. 优化住房供需结构 (25)2.1 增加房源供应，满足多样化需求 (26)2.2 优化选址布局，提高居住品质 (28)3. 拓宽融资渠道，保障资金投入 (29)3.1 多元化融资方式，降低融资成本风险 (30)3.2 加强资金使用监管，提高资金使用效率 (31)4. 加强配套设施建设，提升社区服务水平 (33)一、内容概括配售型保障性住房的建设旨在缓解城市中低收入家庭的住房压力，尤其是在大城市中，住房成本往往高居不下，导致许多人难以负担。
配售型保障性住房提供了一种解决方案，通过政府补贴或降低市场价格的住房供应，使得更多人能够安居乐业。
在实际操作过程中，配售型保障性住房建设面临着诸多挑战，包括资金短缺、建设用地紧张、建筑质量问题、住户需求多样化以及后续管理不善等。
资金短缺：保证性住房建设需要大量的资金支持，但政府财政预算有限，往往难以满足所需资金。
对策建议包括拓宽资金筹措渠道，如吸引社会资本参与、通过发行债券等金融工具筹集资金。
建设用地紧张：随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，保障性住房建设用地更是难以保证。
对策建议包括合理规划城市土地使用，优化土地资源配置，积极寻找可用的建设用地。
上海明珠花园开盘活动方案简述
上海明珠花园开盘活动方案简述一个房地产项目的开盘，其实就意味着该项目将真正进入市场运作阶段，走进消费者的视野。
楼盘的自身的优势、特点、开发商的实力虽然是引起市场、媒体关注的方面，但如何能在开盘之初,就从竞争已呈白热化的南京地产界脱颖而出，销售形式迅速升温，恐怕还需在开盘的形式、活动安排上有众多“卖点"，才能成为媒体报道的“焦点”，百姓购买的“热点"。
为此，我们为上海明珠花园的开盘策划特别注重“以人为本”的概念,把握住“明珠花园”是现代与诗意的结合的特点，抓住现代人追求精致典雅生活的心理，以业主为中心，突出教育、文化、娱乐、绿色四大人文特色。
下面将对开盘活动设想作简要概述。
一、“上海明珠花园”开盘暨须福根-—“上海明珠”教育素质教育基金设立仪式须福根——“上海明珠”教育素质教育基金是面向“上海明珠花园"业主子女设立的教育基金，“上海明珠花园”的业主子女从小学到大学期间在市级以上各项比赛中获奖,均可获得由须福根——“上海明珠"教育素质教育基金提供的不同数额的奖金。
该项基金的设立将充分体现“上海明珠花园”发展商——共富集团的须福根董事长一贯注重教育、热心慈善事业的风范，同时,体现开发商与业主之间的情感，让业主感受到开发商人性的关怀。
二、“上海明珠花园”开盘暨南京著名画家笔会开盘活动中邀请南京著名画家举行书画笔会，书画家的作品作为赠品，赠送给购房的前18位业主，笔会的形式充分体现出开发商的文化品位,同时突出了“明珠花园"的文化特色，把富有诗意的楼盘和书画这样的典雅艺术有机结合，让消费者真正从看到“明珠花园”那一刻起就能感觉到“诗意”！而且，书画作品即能美化业主居室，又有收藏价值.三、“上海明珠花园”开盘暨南京《夺冠》、上海《五星奖》擂主大比拚南京电视台的《夺冠》节目、上海电视台《五星奖》节目是南京、上海两地观众最喜爱的群众参与性节目,每期节目产生的擂主更成为观众自己的明星，但两地的擂主却从没有机会同场竞技，南京、上海究竟哪里的选手水平高？一直是观众心目中的悬念。
厦门市思明区人民政府办公室关于市十六届人大三次会议第0125号建议办理情况答复的函
厦门市思明区人民政府办公室关于市十六届人大三次会议第0125号建议办理情况答复的函文章属性•【制定机关】思明区人民政府办公室•【公布日期】2024.02.21•【字号】厦思政办函〔2024〕6号•【施行日期】2024.02.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文厦门市思明区人民政府办公室关于市十六届人大三次会议第0125号建议办理情况答复的函市委组织部、市文旅局：《关于提升厦门核心竞争力，发展年轻友好型城市的建议》（第0125号）收悉。
现将办理意见答复如下：一、办理工作背景诚如陈茹芸代表所言，思明是风景宜人、气候舒适、整体城市建设完善的城区，长期以来受到全国人民的青睐，近年来思明区勇担中心城区的职责与使命，提升城市品质、改善市民生活，获评“2022国家体育产业示范基地”“2023中国体育旅游精品项目十佳目的地”，在福建省“城市发展‘十优’区”中排名第一。
但近年来全国很多内陆城市长沙、重庆、成都、西安等异军突起，吸引越来越多的年轻人。
鉴于此，思明区积极采取相关解决措施，并取得了一定的成效。
二、措施与成效（一）重视人才引进，完善“思明英才”政策矩阵我区始终着眼发展亟须，围绕金融、商贸、软信、文旅影视等主导产业精准聚才，完善涵盖重点产业12个子领域的“思明英才”政策矩阵，惠及高层次创新创业、中层骨干、毕业生基础等各类人才，每年兑现扶持资金超1.5亿元，子女入学、毕业生生活补贴、“五年五折”租房保障数居全市首位，重点产业人才年平均增速达7.3%，引进百度飞桨、金圆统一证券等人才集聚项目，建设华为鸿蒙创新中心等数字经济人才赋能平台、融视产教融合基地等影视人才培育基地，承办中国计算机教育大会等16场赛会活动，近两年来培训鸿蒙生态开发、影视虚拟制作等人才2700余名。
（二）打造文化品牌活动，推进文化惠民走深走实一是焕新升级思明体育时尚季，把东坪山公园、鼓浪屿、观音山沙滩等优质自然资源和人文景点融入特色体育赛事，策划举办AMOY50厦门（思明）城市越野赛等六大赛事。
上海明珠万福园小高层部分推广思路共28页
3、作为深具文化内涵的“公馆”与本案“万福”同具有东方神韵，也具 遥相呼应的作用；从拔升项目高度，体现项目品质，“公馆”是本 期小高层定位的最佳选择。
案名建议2
上海公馆
幸福家园 别墅级公馆宅邸
1、上海是“公馆”最初兴起地，“上海公馆”给人一种很浓重的贵族气质 和儒雅的东方色彩，切合项目人文社区的大主题。
推广文字（示例）
所谓高贵：是和五福临门有关的。 所谓身份：是与财智新贵为邻有关的。 所谓优雅：是和上下之间的雍容有关的。 所谓贵族：是和别墅级的电梯公馆有关的。
推广分期
分期原则
1、与项目销售进度相结合，根据推广的效果，在不改变整体推广 调性的前提下，阶段性调整推广思路。
2、深入挖掘小高层卖点，在广告宣传中避免与其它楼盘正面冲突， 结合项目核心定位推广，树立其独特的品质文化。
产品形态拔升
电梯公馆 电梯洋房 电梯公寓 小高层住宅
高级小高层产品形态 中级小高层产品形态 中级小高层产品形态 初级小高层产品形态
公馆
公馆一称起源于十九世纪的80年代，兴起于上海，繁荣 于南京和重庆，最著名的有白公馆、杜公馆等，是极品人 物在最繁华的区域为自己打造的别墅级寓所。
本期小高层产品引入“公馆”概念，旨在于市场中同类 产品相区隔，将“电梯洋房”、“电梯高层”等产品概念 抛到我们后面，步步引领市场。
总体销售思路
目前市场经济环境下的产品营销,其实质和核心可以简洁的概括为---传递信 息,交易谈判,签约成交。然而,如何向特定的公众“传递信息”则是整个产品 营销成败的基础。 据目前的项目到访客户群分析可知，本项目的目标客户群主要为西小区周边 老住户,市区中挡收入者,市区备婚单身，中小型投资者。其中又以本区域居民 置业居多，投资客其次，再次为海州区域居民。所以从销售上来说，应该有 区别的对待，根据目前的形式，多层的推出相对已是销售火爆。而借助多层 带来的巨大人气和声望，小高层的面世销售自然会更上一层。所以确定的整 体销售策略是延展之前已成功的市场铺垫，同时实施集硬软性宣传、声色广 告、网络宣传、活动促销、公关促销为一体的全方位立体推广策略。
2011博思名苑推广方案104p
还有一套18层3480元 全卖完
电梯房源不多，多层未售
区 域
项目名称
地址
体量
物业形 态
户型面积
销售 均价
销售现状
明信·文峰 宝邸
西湖一路 （原省二 机厂）
173606.7 ㎡
18栋小 高层与 高层
89-101两房、120-1 36两房，少量顶层 复式
3300 元
三期在2011年3月左右开盘，3300 左右均价，现在在做认筹，VIP优 惠在1-2万左右，还剩部分房源在 大部分是130-227的。
客户偏好要素梳理：
偏好度 尤其关注
比较关注 逐渐关注
不关注
要素 价格、地理位置
户型 内部景观、外部景观 建筑风格、增值潜力
备注
黄冈客户较为喜欢性价比高的楼盘， 生活便利与否也是他们考虑的重点
黄冈大部分购房客户以自住为主， 所以较为看住户型的功能性和实用 性 对于大规模、高品质项目的内部景 观、外部环境较为看重
明确要求地方政府未出台新 政细则的要出细则，已 经出台细则的要完善。
停留于空泛问责。
• 国家统计局近日发布2月份70个大中城市住宅销售价 格变动情况。
1、与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格 环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。
2、与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降 的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
◆黄商超市、公园、医院等配套完善
总体生活氛围成熟，黄州传 统生活区
项目背景 市场分析 政策解读
对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于60%，
贷款利率不低于基准利 率的1.1倍。
不分地区，要求各商业银行 一律暂停发放居民家庭
汕头市人民政府办公室印发关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知
汕头市人民政府办公室印发关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知文章属性•【制定机关】汕头市人民政府•【公布日期】2009.08.24•【字号】汕府办[2009]126号•【施行日期】2009.08.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文汕头市人民政府办公室印发关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知（汕府办〔2009〕126号）各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
汕头市人民政府办公室二○○九年八月二十四日关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）、广东省人民政府办公厅《转发国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见的通知》（粤府办〔2009〕2号）、广东省人民政府办公厅《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办〔2009〕16号）的精神，刺激经济，拉动内需，进一步改善人民群众的居住条件，结合我市实际，现就促进我市房地产市场平稳健康发展，加大保障性住房建设力度提出以下意见，请与国办发〔2008〕131号、粤府办〔2009〕2号、粤府办〔2009〕16号一并贯彻执行。
一、加大住房保障力度。
进一步建立健全住房保障运作机制；加快住房保障政策的制订，规范管理；加大财政投入，多渠道筹集资金。
力争用3年时间基本解决我市符合廉租住房保障条件登记在册的3000多户城镇低收入家庭住房困难问题。
二、结合住房保障建设任务，加大政府财政支持力度。
在经济核算有利前提下，采购低价事宜的商品房或二手房作为廉租住房。
探索多渠道、多形式筹集政策性租赁住房，帮助危房户、拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入等群体，解决住房困难问题。
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• 建议实施责任户数业绩法，让销售人员自定或 公司规定责任户数；并于每周一做统计，完成 或超出者即奖现金，以资鼓励。
度； • 有着“管理严格、高尚”的良好口碑；
明珠花园劣势
• 先天性规划不足，外型设计落后保守； • 楼盘规模小，容易产生实力不足的误解； • 地面活动空间不够； • 管理费、水电费昂贵； • 安全、停电等问题的潜在忧虑。
明珠花园的机会
• 第一期良好的发售业绩，树立了明珠花 园“高尚、风水佳、管理好”等三方面 的极佳口碑。
目标群描述
• 面对众多楼盘的推出，他们的选择变得 从容淡定。由于大众化的、普遍的楼盘 并无多少个性，但当一个具强烈品牌个 性的楼盘出现时，便成了他们心中的渴 求。所以，他们是懂得生活、懂得选择、 有品味的一族。
创意概念
有如置身于 法国小城式的休闲、尊贵生活
广告语
明珠花园
步入法国小城的生活空间
创意策略
品牌个性
欧陆式的休闲、尊贵 具有温馨、典雅的品牌调性
什么才是明珠花园的“休闲”？
• 欧陆式的休闲－－太空泛； • 地中海式的休闲－－与明珠的地理特色
不相符； • 现代都市的流行、时尚休闲－－太空泛； • 英皇室的生活尊贵休闲－－过于高贵； • 等等。 • 结论：需要具体、具象、关联性强的休
闲概念去转换（代替）明珠花园
营销目标
• 1999年9月--1月，宝珠苑发售40%以上； • 至2000年4月，售出宝珠苑的90%以上； • 形成品牌效应，为今后的持续推广打下
良好的基础；
广告目标
• 完成销售 • 形成品牌效应， • 为今后的持续推广打下良好的基础；
本提案依据
• 对公司房地产资料库的综合提炼、分析； • 品牌小组人员多次飞赴汕头，对汕头地区的市场状况、
汕头明珠花园整合传播提案
广州思源广告有限公司 1999/8/16
目录
• 第一部分 市场状况 • 第二部分 推广障碍 • 第三部分 解决之道
包括目标群、定位、利益、广告策略、推广策略、 促销策 略、媒介策略、营销建议等；
• 第四部分 广告表现
包括电视、报纸、电台、路牌广告、LOGO设计、销售现 场氛围设计、推广所需物料设计等。
解决之道
广告策略
解决之道－－广告策略
重新定位， 变市场供大于求为 “我，仅此一家，别无分 店”的独特的市场空间。
市场定位
现代都市中最具休闲、尊贵品味的 高尚高层住宅小区。
由于外形处于劣势，以及楼盘规模较小，所以我们定位 在“休闲尊贵”而非时尚、潮流。这有利于形成独特 的卖点，变供大于求的市场空间为“有限的选择”。
创造 “法国小城式的休闲、尊贵”的品牌差异
并以此为单一卖点， 塑造全新的明珠花园形象。
创意策略
• 电视广告－－塑造“法国小城式的休闲
与尊贵”的视象概念；
• 平面广告－－选取若干个则面，从不同
的角度塑造“法国小城式的休闲与尊贵” 的形象概念；
• 软性文章－－多方面、更详细地推介明
珠花园的“法国小城式的休闲与尊贵” 的生活概念；
• 明珠广场成熟的商业环境，并有成为本 市现代购物中心的潜力。
• 当地高尚高层的社区形象未能形成有力 的竞争对手。
明珠花园的威胁
• 供大于求，消费者可选择的机会多； • 竞争品牌处于强势地位；
推广障碍
最大的推广障碍来自——
• 先天性条件不足，外形设计落后保 守；
• 受中信等多层、低层的影响，普遍对高 层认识不足或有误解（例如不安全、空 间小等）；
规格齐全，定位偏低，针对要在汕头安家的消费 者诉求——“汕头人的家”；
Hale Waihona Puke 消费者状况• 二次与多次购房者占了80%； • 对风水特别看重； • 装修豪华，无品味，攀比严重； • 高层购买者文化层次偏高； • 高层购买者趋向个性化。
明珠花园优势
• 地处成熟的繁华社区； • 第一期的良好发售，建立了相当的知名
竞争状况、消费者状况、消费者对广告的接受意向和 习惯，以及项目本身状况，进行了质化和量化相结合 的、深入详尽的调研与分析；并就发展方向等与香港 著名设计师方生进行了多次深入的研讨； • 借鉴了本公司于广州市场推广房地产的经验，就销售 培训、趋势发展等方面做了借鉴。
市场概况
市场状况
• 缺乏总体规划，整体布局安排不合理； • 楼盘设计跟风，千篇一律，排列拥挤，
促销活动
• 明珠花园，送您真正“体验欧陆尊贵、 休闲的文化之旅” ——前四十名买家有五个赴欧洲旅游的 名额，其余的为五个赴欧洲旅游的名额。 分配的方式为公开抽签。
促销活动
• 参考促销方式：
• “香港十大设计师，为您度身定做” ——赠送香港十大设计师之一的经典室 内设计。
• 与汕头著名的高档家私品牌联合促销， 明珠花园的业主买家私双倍奉送或打折。
什么才是明珠花园的“休闲”？
• 休闲的具象
法国小城的休闲构成（支持点）
• 绿色空间概念——空中花园； • 至尊地位——豪华会所及全国会员卡； • 品味十足——香港十大设计师提供的室
内装修设计；
法国小城的休闲构成（支持点）
• 健康概念——中央净水系统； • 尊贵生活体现——酒店式服务； • 购物新时尚——华联超市。
创意策略
现场广告
展示板、单张、电视广告杂志、售楼书等， 同样以不同的角度及表现方式多方面、 更详细地推介明珠花园的“法国小城式 的休闲与尊贵”的生活概念。
创意策略
促销及事件促销活动
以“法国小城式的休闲与尊贵”的生活概 念为展开。
创意阐述
• 电视广告 • 广告杂志 • 报纸广告 • 售楼书
• 单张 • 现场广告及气氛
• 前十名业主送五（或十）年管理费； • 前五名业主加送私家车位；
媒介策略阐述
营销建议
• 建议发售前3个星期，组织3—5组假客户（每 组2--3人），进行培训和模拟实验；在周六周 日或节假日等，营造销售现场气氛；
• 建议周六周日或节假日安排专人拨打洽订热线 （双线则轮流打），营造现场气氛；
营销建议（续）
配置单纯； • 楼盘风格单调，大多数盲目追求欧陆风
格；
竞争状况
• 中信世贸花园：
具强大的品牌效应，规模大，规格齐全，以地方 化的策略进行销售推广——“天时地利，人生得意”；
• 中信海滨花园：
具强大的品牌效应，开发较早，有一定的地理优 势（临近公园、海滨），感性诉求——“一种全新的 生活方式”；
• 中泰花园：