思源经纪超高层专题下
房地产之重庆高端住宅考察报告调研报告
万科锦程
小区入口
入口第一段 入口第二段
小区入口：通过移步换景的设计，让人看到不同的 景致变化，增加小区入口的神秘感和观赏感，同时 增加项目的空间感。
入口第三段
万科锦程
看房通道和园林绿化
看房通道：1、利用连廊的设计，看房通道直接通过独特的连廊到达大堂，和交付之后的生活
物管公司 营销代理 广告公司 户 数:
万科物管 重庆尚峰 深圳主导 未知
万科悦府
规划理念
从地块到规划，万科一直在思考，从产品形态、建筑风格、入市时机、竞品情况等 方面做了详细的市场调查和全盘考虑，最后得出运用拉高拍低，把地块分成两块做规 划和推广，一块纯别墅（万科悦府），一块纯高层（万科悦峰）； 万科悦府定位高端别墅群，在建筑风格上采用重庆未出现过的赖特风格，具有东方气 质，自然大气，外立面采用钢挂石材，尽显高贵；针对重庆人对朝向的不敏感，采用 了合院理念，使整个小区排布有新意，增加邻里交流空间；
协信公馆
园林理念
•
项目总占地面积25000平米，但开发商却独辟出23000万 平米，高标准打造渝派欧式皇家园林。园林景观规划沿 袭Art—decot风格，一个中央广场、两条景观长廊、三 片绿林幽谷立体呈现，低调奢华的几何元素设计，雅致 中沁透隽永气质。天人合一的设计理念下，古树、柱廊 、水池、喷泉等风情各异的小品元素点缀其间，与地块 原生自然林域互为风景，营造出中央城区不可多得的林 荫深宅。
万科锦程
基本户型
户型比较方正，面积控制很好，面积区间在58—122平米之间，面向 首次臵业人群，装修风格适合中青年人群
3室2厅1卫1厨
79.00㎡
思源经纪2016年北京房地产市场总结及2017年市场走势分析71P
01
明确商品房现房销售备案制度
《通知》规定，房地产开发企业要依据不动产权证或者房屋所有权证所载明的房屋范围申请现房销售备案，同一证下未申请销售的房屋,不得再次申请 现房销售备案。开发企业现房销售需要提交一房一价表、开发企业资质证书、不动产权证等6项材料
宏观经济指标 | 新增人民币贷款
0
2008年以来新增人民币贷款及同比变化
信贷宽松：新增人民币贷款7946亿元， 同比增长12.1%
新增人民币贷款（亿元） 同比增长
0% -200% 200%
600%
800%
400%
1000%
1200%
1400%
1600%
数据来源：中国人民银行
7
宏观经济始 收紧，合肥限贷、 廊坊限购，南京、 苏州、厦门、天 津、杭州限购限 贷，其他多数城市 以加强市场监管为 主
伴随北京930（京 八条）发布，此后 26个城市相继颁发 约60轮紧缩调控政 策，中国楼市进入 深度调整期。 三四线城市嘉兴及 下辖嘉善县、张家 口怀来县首次限购
经济依据
政策依据
供需依据
一、经济环境
100000
9.90% 6.10% 7.70% 10.60% 9.4%
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
0 2008年1季度 2008年1-2季度 2008年1-3季度 2008年1-4季度 2009年1季度 2009年1-2季度 2009年1-3季度 2009年1-4季度 2010年1季度 2010年1-2季度 2010年1-3季度 2010年1-4季度 2011年1季度 2011年1-2季度 2011年1-3季度 2011年1-4季度 2012年1季度 2012年1-2季度
思源房地产系统解决方案营销管理
思源房地产系统解决方案营销管理1. 简介思源房地产系统是一款为房地产行业提供解决方案的管理系统。
该系统集成了多个模块，以满足房地产营销管理的需求。
本文将详细介绍思源房地产系统中的营销管理模块，包括其功能、优势以及如何使用该模块进行营销管理。
2. 功能特点2.1 客户管理思源房地产系统的营销管理模块提供了强大的客户管理功能。
用户可以通过该模块轻松管理和跟踪客户信息，包括客户基本信息、联系记录以及房产需求等。
系统中的客户管理工具可以帮助用户更好地管理客户关系，提升客户满意度。
2.2 销售流程管理该系统的营销管理模块还提供了完善的销售流程管理功能。
用户可以根据不同的销售流程设置，轻松管理销售进程，包括跟进记录、签约状态以及回款进度等。
通过使用该功能，用户可以更好地把握销售进度，提高团队的协作效率。
2.3 销售业绩分析思源房地产系统的营销管理模块还提供了强大的数据分析功能。
用户可以通过系统生成的各种报表，实时了解销售业绩，包括销售额、销售进展以及销售团队绩效等。
这些报表可以帮助用户更好地了解销售情况，为决策提供数据支持。
2.4 营销活动管理该系统还提供了营销活动管理功能，用户可以通过该功能规划和管理营销活动。
用户可以设定活动时间、目标客户群体以及预算等。
通过该功能，用户可以更加有效地组织和管理营销活动，提升品牌知名度和市场份额。
3. 优势3.1 效率提升利用思源房地产系统的营销管理模块，用户可以实现各项工作的集中管理，大大提升工作效率。
通过系统提供的自动化功能，可以减少繁琐的手工操作，提高工作质量和效率。
3.2 数据分析营销管理模块提供的数据分析功能可以帮助用户了解销售情况，及时调整策略。
用户可以通过分析销售数据和市场趋势，制定更有效的营销策略，提升销售业绩。
3.3 客户关系管理通过思源房地产系统的客户管理功能，用户可以更好地管理客户关系。
系统提供了客户跟踪记录和沟通工具，能够帮助用户更好地了解客户需求，提供个性化的服务，增强客户满意度。
推荐-思源天津湾A区写字楼二期复合综合体项目营销计划 精品
48
合同面积 （㎡）
5983.38
8600.48
合同值 （万元）
5277.5449
7769.7040
• 年初制定的office本年销售任务为8294万元，截至9月30日已完成6325.8461 万元，在第四季度还要实现约2100万元的销售额才可完成本年的任务。
现场优惠方式： • 现场正常优惠为贷款1个点，一次性付款2个点。 • 代理公司掌握2个点，甲方掌握2个点 • 推出特惠房策略，特惠价格
平米价格 8145 10938 8329 9075 0
0 8536 8788 8723 8769 8596 0
0
发现 • 回款速度较慢，并且出现无
销售的月份，如2007年1-2 月、7-8月等； • 分月平均回款在300-500万 元之间； • 单价整体涨幅不明显，价格 增长缓慢；
发现：
• 从去年开盘至今，分月销售
面积仅有2006年10月以及 2007年6月成交超过1000平 米以上，且此两月分别为开 盘月，以及接近入住的月份；
• 其他月份平均销售面积主要
集中在400-600平米之间；
9
（2）分月销售回款及均价分析
2006年9月-2007年9月分月回款额（万元）对比分析
1200 1000
2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 年9 年10 年11 年12 年1 年2 年3 年4 年5 年6 年7 年8 年9 建筑面积 472.6 1101 589.5 454.5 0 0 514.8 403.4 808.8 1171 505.3 0 0
中环office总面积为20203.51㎡，可销售面积为19384.52㎡ 建筑体共8层，其中5-8层为写字楼产品 产品为5-7层为跃式结构、8层5.9米挑高处理 总套数92套 物业费16元/月*㎡ 写字楼自2006年8月30日开始销售至今累计已完成可销售面积的52
2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题与参考答案
2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试题(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例背景】某市某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划开发一栋住宅小区，项目总投资预计为10亿元人民币。
公司经过市场调研和可行性分析，决定采用合作开发模式，与当地一家国有控股企业（以下简称“国企”）合作。
双方签订合作协议，约定公司负责项目的设计、开发、销售，国企负责项目的资金投入和土地使用权的取得。
项目预计建设期为2年，销售期为1年。
在项目开发过程中，双方因项目进度、收益分配等问题产生分歧，导致合作关系出现矛盾。
【案例材料】1.项目合作协议书2.公司与国企双方在项目开发过程中的往来函件3.项目预算及实际支出情况4.项目销售情况及收入分配情况5.项目竣工报告及验收报告【问题】1、请分析公司和国企在合作过程中可能存在的风险，并提出相应的风险防范措施。
2、根据案例材料，分析公司和国企在项目收益分配上可能存在的争议点，并提出解决方案。
3、针对项目竣工后可能出现的质量、售后服务等问题，公司应如何保障业主权益？第二题案例材料：某房地产开发公司（以下简称“该公司”）计划在市中心开发一座商业综合体项目。
项目总投资预计为10亿元人民币，其中土地成本为3亿元，建筑安装工程费为2亿元，其他费用为1亿元，流动资金为4亿元。
公司预计该项目建成后，年销售收入为5亿元，年运营成本为2亿元，包括人力成本、物耗、折旧等。
公司计划通过银行贷款、股东投入和预售部分房产来筹集资金。
一、公司资金筹集方案1.银行贷款：向银行申请7年期贷款，贷款金额为4亿元，年利率为4.5%，按月等额本息还款方式。
2.股东投入：公司现有股东投入资金1亿元。
3.预售房产：计划预售房产面积为10万平方米，预计售价为每平方米1.2万元。
二、项目风险评估1.市场风险：项目所在区域房地产市场波动较大，存在销售风险。
2024年经济师考试建筑与房地产经济(中级)专业知识和实务试卷与参考答案
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)自测试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、在我国，房地产市场的调节主体是（）。
A、政府B、房地产企业C、金融机构D、消费者2、以下关于房地产估价原则的说法，正确的是（）。
A、最高最佳使用原则要求估价结果必须与最高最佳使用情况相符B、合法原则要求估价结果必须符合法律法规的要求C、替代原则要求估价结果必须与市场上相似的房地产价格相当D、供需原则要求估价结果必须与市场上房地产的供需关系一致3、在房地产评估中，以下哪个不是影响房地产价格的因素？A、房地产的区位B、房地产的用途C、房地产的产权D、房地产市场的供求关系4、在建筑与房地产经济专业中，以下哪种经济现象不属于泡沫经济的表现？A、房价的持续上涨B、过度投资房地产C、银行信贷过度扩张D、房地产市场的供需平衡5、关于房地产开发项目可行性研究，下列说法错误的是：（）A. 可行性研究是房地产开发项目决策的依据B. 可行性研究包括技术可行性、经济可行性、市场可行性等C. 可行性研究应遵循科学性、客观性、可行性原则D. 可行性研究应在项目立项前进行，不得在项目实施过程中进行6、在房地产估价中，成本法估价的适用条件不包括：（）A. 新建房地产估价B. 已有房地产估价C. 特殊房地产估价D. 房地产价格评估标准缺失7、在房地产评估中，以下哪种方法不考虑房地产的未来收益？（）A. 收益法B. 成本法C. 市场法D. 折现现金流法8、关于房地产市场的周期性波动，以下哪个说法是正确的？（）A. 房地产市场波动是偶然现象，不具有周期性B. 房地产市场波动与经济周期完全同步C. 房地产市场波动与经济周期不完全同步，存在一定滞后性D. 房地产市场波动与经济周期无关9、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，下列哪一项不属于土地使用权出让的方式？A. 招标B. 拍卖C. 划拨D. 协议 10、在建筑工程项目的成本控制中，下列哪一项措施最不可能直接降低项目成本？A. 优化设计方案，减少材料浪费B. 加强施工管理，提高工作效率C. 增加项目团队成员，加快施工进度D. 采用节能建筑材料，降低长期运营成本11、在房地产投资中，以下哪项不属于房地产投资风险？（）A. 市场风险B. 运营风险C. 法律风险D. 自然灾害风险12、下列关于房地产估价中市场法的说法，正确的是（）。
思源地产策划资料集
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商业地产招商：天津湾商业项目招商手册(思源顾问)2007-84页.pdf 4.31 MB
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思源-北京万科四季花城项目营销策划报告—138页.ppt 2.48 MB
思源--天津卓达河西务别墅项目营销策略及执行报告
2023-10-31•项目背景与目标•市场分析与定位•营销策略制定•营销活动策划与执行•营销效果评估与优化建议目•结论与展望录01项目背景与目标项目背景介绍项目定位为高端别墅市场，面向高净值人群，提供高品质的居住体验。
思源地产作为一家全国知名的房地产开发商，与卓达集团合作共同开发此项目。
天津卓达河西务别墅项目位于天津市北辰区，是一个拥有优美自然景观和丰富人文资源的别墅区。
项目目标概述项目总计规划100栋别墅，销售目标为3年内全部售罄，预计销售额为5亿。
销售目标市场定位客户群体品牌传播打造高品质、舒适、宜居的别墅社区，树立思源地产在天津市场的品牌形象。
面向高净值人群，包括企业家、高管、明星等，年龄在30-60岁之间，注重生活品质和隐私保护。
通过线上线下多渠道推广，提高项目知名度，吸引目标客户群体关注。
02市场分析与定位中高端收入阶层，主要包括私营企业主、高级白领、教育工作者等。
目标客户群体定位客户群体特征客户需求与偏好年龄在35-60岁之间，追求品质、舒适度和价值感，具有一定的购房经验和投资意识。
对别墅的户型、装修、环境、配套设施等方面有较高的要求，注重生活品质和社区氛围。
03目标客户群分析0201万科、保利、绿地等全国知名房地产开发企业，以及当地的一些中小开发商。
主要竞争对手户型设计合理，装修标准较高，社区环境优美，配套设施完善等。
竞争对手产品特点线上线下广告宣传、促销活动、与中介合作等。
竞争对手营销策略竞争对手分析产品定位与差异化产品定位01中高端别墅社区，注重品质、舒适度和价值感。
产品特点02户型设计合理，装修标准较高，社区环境优美，配套设施完善等。
差异化策略03通过提高产品品质、提供更好的社区服务和配套设施，以及制定更具吸引力的价格策略来吸引目标客户群体。
同时，加强品牌营销和客户关系管理，提高客户满意度和忠诚度。
03营销策略制定总结词低价开盘、价格调整、优惠促销详细描述在项目开盘时，采取低价开盘策略，吸引客户关注和购买；根据市场反应和项目销售情况，适时进行价格调整，保持项目竞争力；通过优惠促销活动，吸引更多客户购买，提高项目销售业绩。
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中国中央电视台新台址
生态化
人们为了高效利用宝贵的土地资源而发展超高层建筑，但是却引发了能源消耗量大等生态问题。因此 建设“生态节能型”超高层建筑是未来超高层发展趋势。
英国工程师杨经文（KenYeang）提出了生物气候摩天大bioclimaticskyscraper的设计概念，这类超高 层建筑与环境存在密切的互动关系，其运作所需的能源很少，而品质却比较高。他强调超高层建筑要成 为会呼吸的有机体，能适应四季气候的变化进行自我调节。
目录
●超高层定义 ●超高层起源与诞生 ●国内超高层物业发展及现状 ●成都超高层物业发展及现状 ●超高层物业优势及特点 ●超高层物业客户心理分析 ●超高层住宅设计的应用 ●超高层未来发展趋势 ●经典个案赏析
经典个案赏析
香港晓庐——73层超高层住宅
地理位置：香港地区主要由香港岛、
九龙半岛、新界以及被称为离岛的大屿 山等区域组成,而其中尤以位于南中国海 与维多利亚湾之间的香港本岛地理位臵 最为优越 、经济最为繁荣发达。
经典个案赏析---香港晓庐
建筑设计—外立面
大楼的外形为椭圆形，外墙为浅蓝色 玻璃，外表光滑的曲线显示出建筑柔 顺与周围环境很协调，造型新颖独特 。摆脱了传统直筒状的造型而趋向更 有机和雕塑性更强的设计,远远的望去 这栋高高瘦瘦的豪华住宅几乎看不出 哪个方向才是正面，与周围的建筑和 背后的山峦构成如此绵连的起伏，成 为整个都市风景线上美丽的起伏。
外部空间的应用----建筑立面
多采用色 彩明朗的 现代都市 风格，形 成凹凸有 致的三段 式立面效 果
外部空间的应用
外部空间的应用----景观
景 观
--
造
价
高
，
上海世茂滨江
园
花园
林
景
观
主
——16万平方米
题
六大主题园林景
化
观
、
精
致
化
建筑立面
外部空间的应用
配套-----社区内配套齐全，多元化地产配套模式
上海世茂滨江花园 面积233平米
私家电梯 ，提高便 捷性尽显 尊贵感
佣人设有 专门入户 通道，与 主人生活 区分隔明 确
双层中空钢 化玻璃落地 窗，卧室与 客厅享有开 阔的江景资 源，隔绝噪 音，确保安 全性
目录
●超高层定义 ●超高层起源与诞生 ●国内超高层物业发展及现状 ●成都超高层物业发展及现状 ●超高层物业优势及特点 ●超高层物业客户心理分析 ●超高层住宅设计的应用 ●超高层未来发展趋势 ●经典个案赏析
1994年生态建筑师诺曼·福斯特就将“生态型”建筑的概念融入超高层建筑设计中，在设计56层 、高300m的德国法兰克福商业银行总部大厦时，就采用了许多技术手段降低建筑能耗。除非在极 少数的严寒或酷暑天气中，该大厦全部采用自然通风和温度调节，将运行能耗降到最低，同时也最 大限度地减少了空调设备对大气的污染。
异形化
超高层建筑由于其结构形式的 限制以及使用功能的要求，在造 型上往往追随于建筑的结构形式 ，而不能有太多的变化，存在造 型比较单一和简单的缺陷。随着 结构理论和技术的发展，超高层 建筑在进一步向高空发展的同时 ，其建筑结构的体形适应性大大 增强，建筑造型更加多样化和异 形化。
中国中央电视台新台址工程更 是将这一设计理念推向极致。
经典个案赏析---香港晓庐
地理位置
“晓庐”就位于香港岛跑马地司徒拔道的一个小山丘上。面朝美丽的 维多利亚湾，背靠郁郁葱葱的大眀山，脚下是繁华的香港闹市。作为 一座豪华的超高层住宅公寓楼，“晓庐”的高有其先天的原因：“晓 庐”的用地面积只有4366平米，但发展商要求每个住宅单元有300 平米的面积。为了充分利用土地，建筑师最终设计出了这栋容积率高 达8.0，从建筑相邻的路面算起楼高为252 ｍ的全球最高的超高层住 宅。
未来超高层建筑的发展趋势
综合化
受建筑形式局限，长期以来城市规划功能分区非常清晰，工作 与生活区域相互分离，给人们工作和生活带来很大不便。针对目 前城市规划中工作和生活区域分离，造成家庭成员每天团聚时间 日渐减少的情况，日本正在探索发挥超高层建筑空间容量大的积 极作用，将工作和生活场所规划在一座或一组超高层建筑中，建 设超高层建筑“城市”。
智能化
超高层建筑功能复杂，系统繁多，确保各系统高效、安全、协调运行是超高层建筑智能 化最基本的任务。
2001年发生“9.11”恐怖事件以后，超高层建筑的安全问题成为超高层建筑智能化 技术研究的热点。目前超高层建筑智能化技术研究开始从过去侧重于信息处理和设施管 理的"高技术型"，转向更加重视环境生态和舒适程度的"高情感型"，通过智能化提高超高 层建筑的舒适性，降低超高层建筑能耗。
外部空间的应用
住宅、商业、办公、 酒店、教育、娱乐等 综合体，项目以纯住 宅为主，少量附有商 业，主动承担“城市 运营商”角色。
武汉世茂锦绣 长江
超高层住宅内部空间的应用
大堂空间
内部空间的应用
超高层住宅的大堂往往以 抬高、挑高的方式，呈现 尊贵、豪华的感受
上海盛大金磐大堂
空间组织形式
香 港 晓 庐
内部空间的应用
上
海
世
三梯两户，核心筒中设，减少公摊面积 ，舒适性较高。四周落，但异形户型较多，实用
滨
率下降。
江
花
园
房型特征 南京世茂滨江新城 面积173平米
内部空间的应用
三处凸窗设计，景观视角最 大化
超高层上层住户，面积大，复合居住心理需 求。户型设计方正，若过多使用弧形设计， 实用率降低。入户花园、挑高阳台等方式满 足基本舒适性的同时，实现了空间的可变换 性，缓解高层孤寂感，结合江景资源，实现 景观价值最大化，采用智能化设施增加高层 便捷性，提高居住舒适度。
经典个案赏析---香港晓庐
“晓庐”的基地是一块位于山坡上、近 乎L 形的地块，用地非常有限。项目位 于基地的北端，朝向南略偏西，这样可 以使其拥有尽量多的面宽朝向维多利亚 湾的景观。 大楼1-8 层被设计为地下车 库以及私家会所等服务设施。9层为其 建筑物的地面首层，大部分外沿地块被 设计为车道及地下车库入口，而紧贴建 筑物一部分被巧妙地设计成其会所的室 外泳池；右侧是高贵华丽的入户大堂空 间。第10层至70层起才是真正意义上的 居住单元空间； 由于“晓庐”是超高层 建筑，所以在第34 层及57 层抽取一半 面积作为避难层以保证住户安全；而第 71层及以上基本作为了大楼的设备层。