思源--保利天津武清项目营销报告 (NXPowerLite)

2008年1月
超越——全面提升项目价值
关键词：多功能组合
超越传统 产品功能 引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的 项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。
超越传统 开发理念
关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品
以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征， 营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。
卫生学院：距项目1公里
杨村四小：距项目1公里 师范大学：距项目2公里 杨村二中：距项目1.5公里 劳动技校：距项目1.5公里 天狮学院：距项目2.5公里
雍阳西道
14
光明道
7 9 8
新 华
4 5
振华西道 强国道
1
2 13 3
6 12 10 11 7
13
13
4
5
本案
6
注：英华学校为私立学校，小学学 费2万/年，中学学费万/年
本案
城铁站实景图 地块位臵
京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦 庄、永乐、杨村、天津站共5站，开通后天 津至北京的距离将缩短为 距项目最近的公共汽车站为
561、
30分钟，而北京
562、563总站，位于光明道和泉
旺路交口的。三条线路共配车36部，覆 盖了武清新区内33处小区、19所学校、6 座医院、8处商场、邮局，并途经武清主 要街道、商业和学校网点。
振华东道
2008年1月
地块周边行政及医疗单位
武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。
泉 兴
政府及市政机关
雍阳西道
新 华
包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工 商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、 区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技 术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础 局等。
项目占地30.64万平米，地上可售面积73万平米，其中住宅71.7万平米，商业1.27万平米，另 需建设教育配套3.22万平米。 项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。
2008年1月
项目规划初步理解
景观布局
楼体布局
1.中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提
升，但水域功效未完全发挥）。
城铁站目测地块位臵
2008年1月
至杨村的距离为 分钟，将极大的方便京 津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为
20
58元，杨村至北京票价为40元。
地块周边商业配套
目前主要商业场所
6
1 青少年活动中心
金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦 如家快捷酒店 大光明市场 雍阳宾馆、体育馆 东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信 名都商厦 海达家乐超市一店及少量商业
流的功能还没有被完全发挥。
3.南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符
合当地人的居住习惯。
公建布局
1.商业街的设臵，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环
境将起到巨大作用。
2.商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且
南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。
3.学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但
2008年1月
地块周边教育配套
泉 发 区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会i拥有一所学校， 并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。 泉 旺 泉 兴 泉 州
1 2 3
泉 达
英华中学：距项目约200米
8 9 10 11 12
杨村二小：距项目1.5公里
英华小学：距项目600米
英华幼儿园：距项目1公里 杨村五中：距项目1.5公里 杨村一中：距项目1公里 杨村六中：距项目1.5公里 杨村三中：距项目1公里
1.地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低
到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以 形成良好的天际层次。
2.中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，
南部组团由于面积较大，表现更加突出。
2.分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各
组团不同风格景观环境的营造。
3.目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、人
振华东道
未来商业发展
3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。
随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城 铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的商 业中心等，都将为区域商业发展提供动力。
关键词：稀缺
超越同期同 区域竞争项目 通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同 期同区域上市项目, 增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。
2008年1月
报告目录
地块优劣势分析、规划方案优劣分析
项目本体分析 项目开发环境分析 商品住宅市场分析 目标客户判断 项目定位分析 项目定位结论
开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。
振华西道现况
2008年1月
地块现况条件分析
前期规划方案分析
项目本体分析小结
2008年1月
项目规划指标
占地面积 （m2） 住宅 商业 可售小计 初中 小学 合计 229438 18160 247598 30000 27000 304598 建筑面积 （m2） 717978 12712 730690 13800 12960 757450 容积率 3.1 0.7 3 —— —— 2.5
保利武清项目第一阶段报告
2008年1月
项目定位思考前提
我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正 意义：
保利进入天津的第一步 契合保利进入天津首个项目的战略目标
项目
项目位于京津走廊
契合京津一体化发展的整体态势
项目近百万平米的大盘
契合项目连续的开发步调，实现价值最大化
2008年1月泉 旺泉 兴泉 州72
海达家乐超市二店
8
3
泉州路市场
9
光明道 雍阳西道
7 11 8 4 6
新 华
4
江河酒楼、建设银行、 中国移动、信用联社
10
5 5 9
新华书店、京津购物
11
1
3 2
本案
建 设
10
目前 1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。 2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商 为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。
项目本体分析
项目理解分析
2008年1月
项目理解分析
我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何 跳出限制、如何超越自我
如何跳出项目本身 ，跳出区域、跳出 限制？ 如何突破和丰富现 有产品，全面超越 目前的项目定位与 形象档次？
本案定位
目标
如何借势周边环境 并引领造势？
2008年1月
借势——最大的利用资源
宏观环境、区域环境分析
天津商品住宅市场、武清商品住宅市场
通过客户访谈判断目标客户群
运用三个纬度分析方法
客户、功能、产品、价格
2008年1月
项目本体分析
项目本体分析
2008年1月
地块现况条件分析
前期规划方案分析
项目本体分析小结
2008年1月
我们在那里？
项目区位：项目位于武清新城区， 紧靠武清开发区，紧邻武清城区主 要3条道路，包括行政单位集中的雍 阳西道、以商业为主的振华道、以 及居住区集中的强国道。
本案
医疗
包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗 抢救中心等。 另外，项目西北侧，距项目约1.5公里处，拟建一所三级甲 等医院——世纪东方医院（昝用名）
2008年1月
地块优劣分析
1.位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。 2.地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。
地块优势
3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。
4.地块距城铁仅1公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更 大
的升值空间。
1. 地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未开通，需绕道强国道）
地块劣势
等商业集中区域相对较远（约1.5-2公里），周边商业设施缺乏不便利。
2.地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位，在项目
整体的投资价值。
配套需不断完善
地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通 配套、娱乐休闲配套等。
规划需进一步完善
从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将
是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。
2008年1月
项目本体分析
东
南
2008年1月
地块交通
•京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交 通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到 巨大作用
泉旺路 光明道
611覆盖了武清新由武清逸 仙园开往市区中心公园，完 成了武清与市区间的客流输 送。
武清客运站
•项目周边的公共交通不发达， 近日刚刚开通第一批公交线 路，公众的交通工具普遍为自 行车、电动车和农用三轮车
借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体 支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升， 创造地块的最大价值。
跳出——在更加广阔的范围看待本案
关键词：项目在武清的发展潜力 跳出 项目看项目