物业管理法规及知识

概念八、公用设施专用基金： 概念八、公用设施专用基金： 来源： 来源：在住宅区移交时，按住宅区总投 资除地价以外的建设总投资百分之二的 比例，一次性向业主委员会划拨住宅区 的公用设施专用基金 用途： 用途：用于购买管理用房和住宅区公用 设的重大维修工程项目
概念九、 概念九、管理用房
来源：按条例规定向业委会提供。以建造成本 来源： 价提供住宅区物业管理用房，其产权属住宅区 全体业主 计算公式：人均管理用房规划指标（0.06）X住 计算公式 宅区房屋的总套数（固定）X户均人口数（3.75） 包括：办公、生活和库房等用房。机电值班室
概念六： 概念六：业主公约
业主公约是指由全体业主承诺的， 业主公约是指由全体业主承诺的，对全体 业主具有约束力的，有关业主在使用、 业主具有约束力的，有关业主在使用、维护物 业及其管理等方面的权利义务的行为守则。 业及其管理等方面的权利义务的行为守则。 应当对有关物业的使用、维护、管理， 应当对有关物业的使用、维护、管理，业 主的共同利益，业主应当履行的义务， 主的共同利益， 业主应当履行的义务，违反业 主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
概念七、房屋本体维修基金： 概念七、房屋本体维修基金：
来源： 来源：住宅区竣工交付使用在一年以上的，由 业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管 理处缴纳住宅维修基金 用途：房屋共用部位包括承重结构、抗震结构、 用途： 外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本 体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防设 施等的维护
概念五： 概念五：业主委员会
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行 机构。 履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业 服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。
一、物业管理的产生与发展
物业管理的起源： 1、物业管理的起源：
物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。 物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。 传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的 传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的 19世纪60 英国， 英国，当时工业革命发展使大量农村人口涌入工业 城市，引起对城市房屋需求的增加。 城市，引起对城市房屋需求的增加。但由于缺乏管 理导致产生房屋破损严重、 理导致产生房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社 会问题。一位名叫奥克维娅会问题。一位名叫奥克维娅-希尔的女士迫不得已为 她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理 方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。 方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。 今天，英国的物业管理业作为一个固定行业， 今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整 体水平是世界一流的（ 体水平是世界一流的（中国皇宫的管理也算是物业 管理） 管理）
概念四： 概念四：业主大会
• 定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业 管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 • 履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 • 业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权的 业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 • 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3 以上通过。
概念十、商业用房： 概念十、商业用房：
来源：以同期市政府微利房价格向业主委员会 来源： 提供部分商业用房，其产权属于全体业主共用
计算公式： 计算公式：多层总建筑面的千分之三 高层总建筑面积的千分之二
概念十一、 概念十一、物业管理服务费
来源： 来源：1、向业主收取的管理费 2、公用设施、设备和公共场所的 公用设施、 经营收入 3、部分商业用房的租金 4、住宅区的其它合法收入
概念三： 概念三：业主
• 履行的义务： 履行的义务： 遵守业主公约、业主大会议事规则； 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出 的决定； 的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 5、按时交纳物业服务费用； 法律法规规定的其它义务。 6、法律法规规定的其它义务。
3、物业管理在中国的产生与发展
2003年 2003年9月1日，第一部全国性 物业管理法规《物业管理条例》 物业管理法规《物业管理条例》 实施。 实施。
3、物业管理在中国的产生与发展 • 截止2002年底，全国物业管理企业 截止2002年底， 2002年底 超过2万家，从业人员超过230万人， 超过2万家，从业人员超过230万人， 230万人 相当与我国社会服务业从业人员的 23%； 23%；全国城市物业管理的覆盖率达 38%，经济发达的城市已达50%以上。 38%，经济发达的城市已达50%以上。 50%以上
二、物业管理的基本概念
概念一、 概念一、物业
定义：物业是单元性房地产的称谓， 定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
分析：A：建筑物——非建筑物 分析： 建筑物 非建筑物 未完工、 B：已建成投入使用的——未完工、在建 已建成投入使用的 未完工 C：主体及配套——红线范围内的一切 主体及配套 红线范围内的一切
讨论： 讨论：物业管理企业开源节流方面应 有哪些新举措？ 有哪些新举措？
2、物业管理的基本特点
业主自治自律 （业主公约和业主委员会） 业主自治： 业主自治 ： 业主对自己的财产负责，具有和 行使管理权； 业主自律： 业主自律：单个业主利益服从公众利益。 物业管理企业的专业化管理 业主委员会与物业管理企业是平等的合同关系
概念三： 概念三：业主 • 定义：房屋的所有权人 定义：
• 权利 按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议，行使投票权； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 选举业主委员会委员，并享有被选举权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 监督业主委员会的工作； 6、监督业主委员会的工作； 监督物业管理企业履行物业服务合同； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 对物业公共部位、 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权； 和监督权； 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。 10、法律法规规定的其他权利。
四、物业管理的作用
确保物业功能的正常发挥， 确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使 用寿命 能够为业主和用户提供优美、舒适、 能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环 怎样理解予管理于服务之中？ 境 （怎样理解予管理于服务之中？具体应当 怎样做） 怎样做） 使物业保值、升值（消费者注重长期效应） 使物业保值、升值（消费者注重长期效应） 促进政府部分职能的转变， 促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补 花园城市有赖于物业管理） 贴负担 （花园城市有赖于物业管理）
三、物业管理的性质和特点： 物业管理的性质和特点：
1、物业管理的性质 社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分 离是物业管理社会化的必要前提。 专业化：设备、环境、安全、租售等 企业化：物业管理行为是一种企业行为 经营型 ：物业管理的属性是经营，提供的是 劳务与服务，推行有偿服务、合理收费。
4、物业管理企业的资质管理
《物业管理企业资质管理试行办法》 物业管理企业资质管理试行办法》 ——2000年1月1日实施： 2000年 日实施： 2000 资质等级：分一级、二级、三级等级与临时资质； 资质等级：分一级、二级、三级等级与临时资质； 深圳市万科物业管理有限公司属 国家一级和深圳市甲级企业。佛山分公司已获佛 国家一级和深圳市甲级企业。 山市临时资质。 山市临时资质。
物业管理及法规 基础知识
主要内容
一、物业管理的产生与发展 二、物业管理基本概念 三、物业管理的性质和特点 四、物业管理的作用 物业、 五、物业、物业管理的分类 六、物业管理的基本内容 七、物业管理的基本环节
涉及法规
物业管理条例》 国务院379号令2003 1、《物业管理条例》——国务院379号令2003年9月1日实施 国务院379号令2003年 住宅室内装饰装修管理办法》 建设部110号令2002 2、《住宅室内装饰装修管理办法》——建设部110号令2002年5月1 建设部110号令2002年 日实施 机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》 3、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》——公安 公安 61号令2002年 号令2002 部61号令2002年5月1日实施 中华人民共和国安全生产法》 2002年 4、《中华人民共和国安全生产法》——2002年11位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性