房地产估价成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
房地产评估成本法公式
房地产评估成本法公式房地产评估成本法是一种常用的房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定房地产的价值。
该方法主要适用于新建房地产项目或进行大规模改建的项目。
房地产评估成本法的公式如下：房地产的评估价值 = 建设成本 - 折旧和磨损 + 土地价值建设成本是指建造或改建房地产所需的实际成本，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、施工费、设备费等。
这些成本是根据房地产项目的规模、设计要求和市场行情来确定的。
建设成本是评估房地产价值的重要指标之一。
折旧和磨损是指房地产因使用而逐渐失去价值的过程。
房地产在使用过程中会受到各种因素的影响，如自然老化、技术更新、市场需求变化等，这些因素会导致房地产的价值逐渐减少。
折旧和磨损的计算通常基于建筑的使用寿命、磨损程度和市场行情等因素。
土地价值是指房地产所占用土地的价值。
土地价值通常是根据土地的位置、规模、用途和市场行情等因素来确定的。
土地的价值在房地产评估中起到重要的作用，因为土地是不可再生的资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
通过以上公式，可以计算出房地产的评估价值。
评估价值的准确性和可靠性对于房地产买卖、贷款和投资等决策具有重要意义。
因此，在进行房地产评估时，需要综合考虑建设成本、折旧和磨损以及土地价值等因素，并根据市场行情进行合理的调整。
房地产评估成本法是一种重要的评估方法，它在房地产行业中得到广泛应用。
通过该方法，可以对房地产的价值进行准确、全面的评估，为相关方提供决策依据。
同时，该方法也存在一定的局限性，如评估结果受到市场行情的影响，评估过程中的估计和假设也可能存在误差。
因此，在进行房地产评估时，需要综合考虑各种因素，并结合其他评估方法进行验证，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估成本法是一种重要的评估方法，通过对建设成本、折旧和磨损以及土地价值等因素进行综合考虑，可以计算出房地产的评估价值。
该方法在房地产行业中得到广泛应用，为相关方提供决策依据。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
房地产估价(成本法)
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房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
房地产评估成本法
房地产评估成本法引言房地产评估是指对房地产项目的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是评估房地产项目价值的一种方法，通过计算项目建设成本以及相关附加成本，来确定房地产项目的市场价值。
本文将介绍房地产评估成本法的基本原理、具体步骤以及应用范围。
成本法的基本原理成本法是一种根据成本计算评估房地产项目价值的方法。
其基本原理是，房地产项目的市场价值应该与建设该项目的成本相一致。
这是因为在市场经济条件下，供求关系决定了房地产项目的价值，而建设成本是确定供给的重要因素之一。
因此，通过评估房地产项目的建设成本，就能推断出该项目的市场价值。
成本法的具体步骤步骤一：项目建设成本计算评估房地产项目的第一步是计算项目的建设成本。
建设成本包括以下几个方面的费用：1.土地成本：即购买土地或者租赁土地所需支付的费用。
2.建筑物成本：即建筑物的造价，包括建筑材料、劳动力成本、技术费用等。
3.基础设施成本：即项目所需的基础设施建设成本，如道路、给水排水、电力等。
4.管理费用：即项目管理所需的费用，包括项目管理人员的工资、办公费用等。
步骤二：相关附加成本计算除了项目建设成本之外，还需要考虑一些相关的附加成本，以更准确地评估房地产项目的市场价值。
相关附加成本包括以下几个方面的费用：1.税费：即房地产项目购买或者租赁所需支付的税费，如土地增值税、营业税等。
2.融资成本：即项目所需融资的利息费用。
3.使用权费用：即使用项目所需支付的租金或者使用权费。
步骤三：市场价值计算在完成项目建设成本和相关附加成本的计算之后，就可以根据成本法的原理来计算房地产项目的市场价值了。
市场价值计算的公式如下：市场价值 = 建设成本 + 相关附加成本成本法的应用范围成本法适用于各类房地产项目的价值评估，包括住宅、商业、办公等不同类型的房地产项目。
其优势在于可以通过具体的成本计算，相对准确地确定项目的市场价值。
因此，成本法在房地产投资决策、贷款申请、项目拍卖等方面具有广泛的应用。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
房地产评估——成本法
房地产评估
单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单
位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘
以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物
的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面
积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用 途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为 1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为：
(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47 (元/M2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土 地增值收益
=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用 权价格为：
2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产
3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交 易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、
行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以 及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费 等。
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点：
1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资 利息-销售费用-销售税费
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产估价方法-成本法
房地产估价方法-成本法1. 引言房地产估价是指通过对房产价值进行评估和估算，确定其市场价值以及未来的发展潜力。
在房地产投资和交易过程中，准确估价是至关重要的，因为它直接影响到投资回报率、贷款额度以及交易成功与否。
房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。
本文将重点介绍房地产估价方法中的成本法，并探讨其优缺点以及适用场景。
2. 成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物的实际建造成本进行估价的方法。
它的基本原理是通过估算房地产建筑物的重建成本，再考虑折旧、物理磨损以及功能降低等因素，来确定其市场价值。
成本法适用于不能直接通过市场交易获取参考价值的房产，例如新建房产、特殊用途的房产等。
3. 成本法的步骤成本法主要包括以下步骤：3.1 估算重建成本首先，需要根据房产的建筑面积、结构类型、材料成本等因素，估算出房产的重建成本。
重建成本包括建筑物本身的建造成本以及相关的设备设施、工程、软装等附加成本。
3.2 考虑折旧其次，需要考虑房地产建筑物的折旧情况。
折旧是指由于时间流逝和使用磨损等原因，建筑物价值逐渐减少的过程。
根据建筑物的使用寿命和折旧年限，可以计算出每年的折旧率，并据此计算出折旧价值。
3.3 考虑物理磨损和功能降低除了折旧，房地产建筑物还可能存在物理磨损和功能降低等因素。
物理磨损包括自然灾害、火灾等造成的物质损失，而功能降低则是指建筑物使用过程中因技术、市场等原因而导致的降低使用价值的情况。
在成本法中，需要根据实际情况，适当减去物理磨损和功能降低所导致的价值损失。
3.4 确定市场价值最后，在考虑以上因素后，可以得到房地产建筑物的净值，即市场价值。
市场价值是指在市场上买卖时可以得到的合理价位，是房地产交易时的参考价格。
4. 成本法的优缺点成本法作为一种房地产估价方法，具有以下优点和缺点：4.1 优点•对于新建房产或特殊用途房产等无法通过市场交易确定价值的房产，成本法提供了一种相对可靠的估价方法。
房地产估价第七章 成本法
三、适用于旧的房地产 旧房地产价格 =土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－折旧 这里，土地价格是指土地在估价时点条件下的重 新取得价格。
旧建筑物价格 =建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
第四节
一、概念
重新购建价格的求取
重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状 况的估价对象所必需的支出，或重新开发建设全新状况 的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 1．重新购建价格是估价时点时的价格。 2．重新购建价格是客观的价格。 3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格， 未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格 或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。
例：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等 破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所 和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城 市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。求该建筑物总的 折旧总额和现值。
二.建筑物折旧的求取方法
（一）年限法 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年 数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
自然寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使 用时的持续年数。 经济寿命：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对房 地产价值不再有贡献时止的时间。 实际年龄：是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点 时的日历年数。 有效年龄：估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经 过年数。
剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄
四.成本法估价步骤
（1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料； （2）估算重新购建价格； （3）测算折旧； （4）求出积算价格。
五、对成本法的基本认识
1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个 开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本 是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正 常花费。
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22
第四章 成本法
4.2.3建筑物折旧的求取
1.概念：
建筑物折旧：
指建筑物从建造完成以后，随着时间的推 移，由于物理因素、功能因素、经济因素等影响 而发生的价值递减现象。
折旧额：
建筑物在使用年期内减少的建筑物价值的
货币表现。
23
第四章 成本法
2.折旧种类：
（1）物质折旧：物质磨损、有形折旧 （2）功能折旧：无形损耗 （3）经济折旧：外部性折旧
例6.8 折旧额的计算
24
第四章 成本法
3.求取建筑物折旧的方法 （1）年限法：是把建筑物的折旧建立在建筑物 的经济寿命、经过年数或剩余经济寿命之间关系 的基础上。
1）直线法
Di
D
C1
N
R
CS N
买方—替代原理
3
第四章 成本法
4.1.2理论依据： 卖方—生产费用价值论 买方—替代原理
4
第四章 成本法 4.1.3成本法的特点与适用范围
1、特点：
1)无市场依据或市场依据不充分，首选估价方法。 2）没有考虑不动产的效用、价值及市场需求（缺陷） 3）可作为投资者衡量投资效益、可靠性研究的方法
5
第四章 成本法
n
C D（t 1 r）Nt S i1
推导：
G
N (1 r）N
CS 1 (1 r）N1 -1
-
r
r
29
第四章 成本法
（2）成新折扣法（实际观察法）
根据建筑物的建成年代、新旧程度等， 确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现 值。其计算公式为：
V Cq
表6.5
30
第四章 成本法
例6.3 出让面积小于总面积，计算出让地价
17
第四章 成本法
3.新建房地产的基本公式
新建房地产价格=购置土地的价格+建造建筑物的价格 ＝土地取的费用＋土地开发成本＋建筑物 建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售 税费＋开发利润
建造建筑物的价格包含直接成本、间接成本、正常利润
例6.4 新建房地产价格计算
第二年末： 折旧额 D2=S1×d=C× (1-d) ×d
第i年末： 折旧额 Di=C× (1-d)i-1 ×d
27
3）偿债基金法：考虑每年提取折旧额产生的利息， 本利相加等于总折旧额。
每年折旧额计算： t年 建筑折旧后的现值：
D （C1(1r）NR)r1
Vt C Dt C （C1(1r）NR)r1 t
7
4.1.4成本法的基本公式
重置或重建价格＝土地取的费用＋开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
2.新开发土地的基本公式
新开发土地价格=（土地取得费用+土地开发成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增 值收益）x修正系数
8
（1）土地取得费
征收集体土地、拆迁征地、市场购买三种形式。
功能缺乏/落后/过剩（例6.11、12、13）
3）经济折旧：分为不同情况，求折旧总和
33
第四章 成本法 4.2.4求取积算价格
不动产积算价格=土地的重新构建价格+建 筑物的重新购置价格-建筑物的折旧
房地产价格＝
＋ 重新构建价格
－ 建筑物折旧
土地重新构建 价格
建筑物重新构 建价格
重新购置价格 重新开发成 本 重建价格
第四章 成本法
主要内容 成本含义 成本法的概念 基本公式 适用范围 评估步骤 重置/重建价格、折旧的概念
1
第四章 成本法
4.1成本法的基本原理
4.1.1成本法的概念(cost approach)
是指求取估价对象在估价时点时的重置价格 或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法。又称原价法、成 本逼近法。
11
（4）投资利息
在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值
土地取得费按整个开发周期计息
如：土地取得费400，开发周期2年
利息=400[(1+r：600万，3年，第一年投40%，第二年投30%，第三年投 30%，贷款利率9%，计算利息。
利息=600*40%[(1+9%)2.5-1]+600*30%[(1+9%)1.5-1]
+600*30%[(1+9%)0.5-1]
=90.46
例6.2 土地取得费用和开发费用利息计算
12
（5）销售税费
销售开发完成土地所必需的费用以及房地 产开发商应缴纳的税费。
销售成本，广告、宣传、销售代理费用、交 易税费等，按比例计算。
13
（6）投资利润 开发土地的利用类型、开发周期的
长短、开发土地所处的经济环境。 投资利润 土地取得费 土地开发费 税费 投资回报率
r- 利息率
28
4）综合折旧法：兼顾房产价值转移规律和资金时间价值的 综合折旧。
考虑房屋价值转移规律：
设每年折旧以G值等差递减，N年末折旧完毕时为0，
只剩残值S, t年折旧额为：
Dt （N t）G, t 1,2...，N
考虑资金时间价值：每年将折旧费存入银行，年利率r， 则N年后本利加残值S,应等于重新构建成本：
18
第四章 成本法
4.旧有不动产的基本公式
旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本 +建筑物的重新构建价—建筑物的折旧
注意： ① 成本是当前的成本，并非历史成本 ② 是某一类建筑物的典型成本，而非实际成本，是在正 常市场状况下建造的最可能成本。 例6.5旧有房地产价格计算
19
第四章 成本法
价格时，应进行土地使用权年期修正。年期
修正公式为
K 1
1
1 r n
16
第四章 成本法 3）平均土地价格应考虑土地利用率或可出
让土地的比率，进行公共设施的占地面积和 公用面积的分摊
可出让土地单价=土地总平均单价/可出让
土地的比率
可出让土地平均单价
土地总平均单价
总土地面积 可出让的土地面积
实质：通过估算各组成部分求取整体市场价 格（积算价格）
2
第四章 成本法
成本的含义：
1、经济成本（实为价格）：不动产重新建
造时的完全价格，非会计成本。
2、估价时点的价格：非历史或账面，估计时
点
3、消费者的成本：非开发商或承建商，最终消
费者
4、客观成本：非个别，公平客观
二、理论依据：卖方—生产费用价值论
重新构建价格=建安工程费+专业费用+管理费用+销售
费用+投资利息+销售税费+开发利润
21
第四章 成本法
2、建筑物重建或重置价格的求取方法
1）单位比较法：单位面积或单位体积市场 比价计价 例题6.6 单位面积法、表6.1
2）分部分项法：独立构件或工程计价 表6.2
3）工料测量法：工程量清单计价法 表6.3
1.完好房：十、九、八成 2. 基本完好房：七、六成 3.一般损坏房：五、四成 4.严重损坏房及危险房：三成以下
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第四章 成本法
（3）分解法
物质、功能、经济折旧各自采用适当方法进行。
1）物质折旧：分解为各个项目，求折旧总和
可修复、不可修复（长寿命/短寿命）（例6.10）
2）功能折旧：分解为各个项目，求折旧总和
4.1.3成本法的特点与适用范围
2、适用范围： （1）适用于缺乏市场交易的房地产 （2）适用于较为特殊的房地产（无收益、无交易） （3）房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产 保险及 其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。 （4）适用于工业用地的价格评估 （5）适用于全新或基本全新的不动产评估
9
（2）土地开发成本 1）基础设施配套费：土地开发程度
通水通电通路平整地面（三通一平） 通上水通下水通路通电通讯通热通气平整地面（七通一平）
2)公共设施建设配套费 3)小区开发配套费
10
第四章 成本法
（3）管理费用 是指为组织和管理土地开发经营活动所
必需的费用。
工资、福利、办公、差旅等，按比例计算。
4.2成本法的评估步骤 （一）收集整理资料 （二）估算重新购建价格 （三）建筑物折旧 （四）求取积算价格
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第四章 成本法
4.2.1收集整理资料
1.收集整理与待估土地价格相关的资料
2.收集整理与待估建筑物价格相关的资料
4.2.2估算重新购建价格
1.概念：估价时点的价格水平
重置：功能效用相同的；重建：复制的
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第四章 成本法
（7）土地增值收益
土地所有权在经济上的体现，为增值收益。（改变土地 用途和功能引起。） 土地增值收益
土地取得费土地开发费 税费 投资利息 投资利润土地增值收益率
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第四章 成本法
（8）土地价格修正
1）根据评估宗地在区域内的位置和宗地条 件，进行个别因素修正
2）采用成本法求取有限年期的土地使用权
重置价格
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第四章 成本法
案例1：例6.14 旧房地产价值＝土地重新构建价格＋建筑物重新构建价格
－建筑物折旧
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第四章 成本法
案例2． 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000 m2的40年使用权
的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为4000m2。 现时重新取得类似土地35年使用权的价格为2000元／m2，重新 建造建筑物的建安成本为480万元(建设期为2年，第一年投入40 ％，第二年投入60％)，管理费用为建安成本的3％，年利率为8 ％，销售税费为30万元，销售费用为60万元，开发利润为l00万 元。建筑物门窗、墙面等损坏的修复费用为6万元；装修的重置 价格为120万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为80万元，平 均寿命为l0年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产的价格。