长沙市房地产泡沫的因子分析
房地产泡沫经济问题分析
房地产泡沫经济问题分析随着经济的增长，房地产业越来越受到百姓及地产开发商的重视。
本文泡阐述了房地产泡沫经济产生的原因，提出了具体的防范措施，供大家参考。
标签：沫经济房地产银行信贷0 前言房地产业与国民经济有着紧密的联系，它既是基础产业，又在一定时期扮演先导产业、支柱产业的角色。
房地产市场波动会对经济产生非常犬的影响。
而作为房地产市场波动主要表象之一的房地产泡沫同样对经济起着重要的作用。
本文对我国房地产泡沫产生的原因进行了深入分析，并提出了挤压泡沫的措施。
1 房地产泡沫产生的原因分析从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。
导致这种失衡状态的原因是多种多样的。
其中，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。
另外，心理预期、信息失真、调控措施不协调等因素则间接促进了泡沫的形成。
1.1 银行信贷过度扩张银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。
如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。
因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。
这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。
但是，这只是问题的一个方面。
银行在房地产泡沫迅速崩溃方面，也扮演了同样重要的角色。
如果出现某种未可预见的不确定因素导致房地产价格下降，将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，并将使银行资产的规模缩水。
1.2 消费者的预期消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。
消费者的预期受经济环境的变化影响。
当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。
中国房地产市场泡沫形成与破裂的原因分析
中国房地产市场泡沫形成与破裂的原因分析近年来，中国房地产市场的火爆程度令人瞩目，然而，伴随而来的也是房价的不断上涨和泡沫的逐渐形成。
本文将从供需关系、政策调控和金融因素等多个方面进行分析，探讨中国房地产市场泡沫形成与破裂的原因。
首先，供需关系在房地产市场泡沫形成中起着重要作用。
中国经济迅猛发展，城镇化进程加快，这导致了对住房需求的急剧增长。
同时，中国人口众多，尤其是一线城市和热门二线城市的人口压力巨大，因此购房需求旺盛。
供需失衡是房地产市场泡沫形成的一个重要原因。
开发商为了迎合市场需求，推高房价，进而刺激市场炒作，形成了较大的市场泡沫。
其次，政策调控在房地产市场泡沫形成和破裂过程中发挥了重要作用。
中国政府一直致力于控制房地产市场风险，通过限购、限贷和限售等手段调控房价。
但是，这些政策在实际操作中并不完全奏效，因为房地产市场具有灵活性和弹性，政策并不能彻底遏制房价的上涨。
另外，政府往往会依赖房地产市场来拉动经济增长，这也使得政策调控的力度相对较小，无法有效杜绝市场泡沫。
金融因素也是导致房地产市场泡沫形成的一个重要原因。
中国金融体系存在一定的问题，特别是过于依赖银行信贷的滥发和松动，导致了大量的资金涌入房地产市场。
购房者通过杠杆手段获得住房贷款，再通过购房炒卖获取巨额利润，这种过度金融化的行为也在一定程度上推动了房价的上涨和市场泡沫的形成。
此外，影子银行和地方政府融资平台等非正规金融机构的涉足，也为房地产市场泡沫提供了源源不断的动力。
除了以上因素外，中国房地产市场存在着市场信息不对称、投资属性、土地供应不足以及投机炒作等问题，这些都加重了市场泡沫的形成。
同时，房地产市场泡沫的破裂也是必然的，多个外部因素的干预和调整将会导致市场出现调整甚至崩溃的局面。
综上所述，中国房地产市场泡沫形成与破裂的原因非常复杂。
供需关系的失衡、政策调控的不彻底以及金融因素的作用都是导致市场泡沫形成的重要原因。
然而，市场泡沫的破裂也是必然的，多个因素综合作用下，房地产市场将不可避免地经历调整和重新平衡的过程。
房地产市场泡沫测度及影响因素分析
研究不足与展望
需要进一步研究和探讨房地产市场泡沫的内在机制和影 响因素。
需要深入研究房地产市场与金融市场的互动关系，防范 金融风险的发生。
需要加强房地产市场泡沫的定量分析，提高测度的准确 性和可靠性。
需要加强房地产市场政策的制定和实施，防范和应对房 地产市场泡沫的破裂。
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房地产市场素泡分沫析测度及影响因
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目 录
• 引言 • 房地产市场泡沫测度 • 房地产市场影响因素分析 • 房地产市场泡沫与影响因素的关系研究 • 房地产市场泡沫的防范与控制措施建议 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
当前全球房地产市场持续繁荣，部分城市房价持续高涨，存 在一定泡沫风险。
03
房地产市场影响因素分析
宏观经济因素
经济周期
经济的繁荣和衰退对房地产市场有显著影响。在经济繁荣 期，房地产需求通常会上升，而在经济衰退期，需求则可 能下降。
通货膨胀
通货膨胀会导致物价上涨，房地产价格也可能随之上升。 如果通货膨胀率高于房价增长率，那么房地产投资可能不 是很好的选择。
利率
利率对房地产市场的影响主要表现在贷款成本上。当利率 上升时，贷款成本增加，购房门槛提高，房地产市场需求 可能会下降。
通过多种方式增加土地供 应，包括政府征收、使用 权转让等，以降低土地成 本。
优化土地资源配置
根据市场需求和城市规划 ，合理配置土地资源，避 免土地资源浪费和投机。
规范土地市场秩序
加强对土地市场的监管， 打击土地投机和非法交易 ，规范土地市场秩序。
担，促进房地产市场的健康发 展。
02
房地产市场泡沫测度
泡沫的定义与特征
房地产市场理性泡沫分析
房地产市场理性泡沫分析中国房地产市场如今发展势头迅猛，房地产市场也迅速增长，引发许多国内外专家学者关注。
然而，近年来，由于投资者的非理性行为，房地产市场因为经济环境的动荡而产生了“泡沫”现象。
如何准确分析泡沫，并应对之，已经成为市场上最受关注的话题。
首先，要解决房地产市场的“泡沫”，就必须弄清楚“泡沫”到底是什么。
泡沫是指在房地产市场中出现的局部性风险，伴随着价格的显著上涨及价格稳定后的持续下跌。
与此同时，这种价格的上涨来自投资者的过度乐观与宏观经济的不确定性，而“泡沫”终究会变为真实的房地产价格波动形成的一种状态。
而房地产市场的“泡沫”解释的体现有两个角度，第一是房地产价格的变化超出经济基本面的基本规律；第二是不受市场规则限制的资本流动。
另外，房地产市场“泡沫”也可以从市场行为角度来分析。
如果投资者大规模地购买房产，市场价格就会迅速上涨，进而形成“泡沫”；而如果超过投资者的需求，就会产生抛售行为，也就会导致“泡沫”出现。
此外，金融膨胀也会促使房地产市场“泡沫”的出现，上述只是房地产市场出现泡沫的原因之一，其他原因还有经济环境的政策等。
理性泡沫分析要把握好市场价格与实际价值的平衡点，关键是避免投资者的过度乐观情绪，采取恰当的风险防范措施。
要正确应对和处理泡沫，首先应加强宏观经济政策，控制资金投放，并积极参与市场经济核算，把握好经济增长节奏、进一步对经济投资进行调控，使得市场价格更稳定，同时也要适度调整房地产税收等政策，以促进房地产市场的稳定发展。
另外，房地产市场泡沫的治理也应重视投资者的行为，此外还应进一步加强市场监督，加大对违法行为和金融危机的处置力度，积极发挥投资者消除泡沫的作用。
总的来说，准确预测和处理房地产市场的“泡沫”，是一项极为复杂的工作。
必须结合经济环境和投资者行为，从宏观经济上、金融管理层面和投资者行为出发，提出有效的解决方案，落实科学的发展战略，以减少房地产市场的“泡沫”，促进房地产市场的稳定发展。
房地产泡沫现象分析
房地产泡沫现象分析一、房地产泡沫的理论分析房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。
房地产作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。
实际上，因为建筑物是劳动产品，同质性较强，其价格相对较稳定，较易判别，所以房地产泡沫实际上主要指地产泡沫。
由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。
二、我国的房产市场是否存在泡沫市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。
判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。
一般认为，判断房地产市场的指标主要有以下四个：首先是规模。
这是判断房地产市场的基本指标。
从供给方面看，在当时按每平方米2000 元计算，每年城镇住宅的投资规模已经达到 1.4 万亿元左右，接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平一倍以上。
从需求方面看，推动这轮房地产高速增长的主要因素是房改的政策效应：一、1998 年，国务院出台了决定停止住房实物分配这一政策，导致大量资金进入房地产市场。
二、从1999 年下半年开始，上海等地开始放开住房二级市场，允许房改房上市交易，之后迅速在全国推开，使住房需求在短期内急剧增加，促使房地产市场持续繁荣，房地产价格不断上涨。
三、1999 年后，我国股票市场和债券市场都不景气，大量社会游资找不到投资渠道，看到房地产高额利润，纷纷进入房地产市场淘金，进一步增加了房地产的市场需求。
其次是结构。
房地产市场结构可以有多种指标，但最有意义的指标是住宅的产品结构。
目前我国房地产市场结构的主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。
由于把经济适用住房界定为商品房，由开发商负责开发和销售，为了尽快收回投资成本，开发商不可能面向中低收人家庭销售，而是尽可能向高收人家庭销售。
房地产市场泡沫形成机理研究
房地产市场泡沫形成机理研究随着城市化的不断发展，房地产市场在中国经济中的地位越来越重要。
在过去的几十年中，房地产市场的繁荣不断推动着中国经济的发展，但是也带来了一些负面效应，如房价泡沫等问题。
为了有效地控制和规范房地产市场，需要深入研究房地产市场泡沫形成的机理。
一、供需失衡房地产市场泡沫形成的主要原因之一是供需失衡。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，但是在现实生活中，许多人将购房作为了一种投资手段。
随着城市化进程的加速，人口迁徙和城市化旺盛的需求推动了房价的不断上涨。
而开发商为了追求更高的利润，就会不断推出更高价位的房源，这就导致了市场上供需的不平衡，最后形成了房价泡沫。
二、投资热随着金融市场的不断发展，房地产市场也成为了许多投资者眼中的香饽饽。
投资者认为购买房产可以获得高额的投资回报率，因此不少人将房地产投资之路视为赚钱的捷径。
这种投资热潮迅速推高了房地产市场的价格，从而形成了房价泡沫。
很多投资者根本不在意房子的实际居住价值，他们的目的只是为了赚取短期的投资利润，这也是房地产市场泡沫形成的一个重要原因。
三、低利率政策低利率政策也是导致房地产市场泡沫形成的一个原因。
低利率政策通常会鼓励人们去贷款购买房产，这进一步刺激了房地产市场价格的上涨。
同时，低利率政策也带来了一些副作用，如通货膨胀、资产价格上涨等。
当市场上的资金过多时，人们就会购买更多的房产，从而加剧了房地产市场泡沫的形成。
四、投机行为投机行为也是导致房地产市场泡沫形成的重要原因之一。
购房者不是因为需要而购买房屋，而是为了赚取投资回报而购买房子。
当越来越多的人开始投机房产市场时，市场价格就会不断上涨，最后形成了房价泡沫。
与此同时，低成本的开发商也会趁机推出跟高的房价，从中获取更多的利润。
过度投机导致市场上过度的供应，最后也会导致泡沫的形成。
五、政策措施政府的政策措施也会对房地产市场泡沫的形成产生影响。
当政府采取过度放松的政策时，市场的资金充裕就会导致房地产市场的价格不断上涨，形成了泡沫。
2023年长沙房地产行业市场发展现状
2023年长沙房地产行业市场发展现状房地产市场是我国重要的经济支柱之一，也是城市化进程中不可或缺的一环。
长沙作为湖南省会城市，房地产市场发展历史悠久，也经历了多次波动和调整。
本文将从市场规模、政策环境、市场热点等方面，对长沙房地产市场的发展现状进行分析。
一、市场规模长沙房地产市场的规模较为庞大，从商品房销售面积、成交金额、房价等方面皆居于全省前列。
据长沙市不动产登记中心数据，2019年全市商品房销售面积约为2978.18万平方米，同比增长8.2%；成交金额达2947.19亿元，同比增长9.29%。
其中，新建商品住宅成交金额占比最大，达84.4%。
长沙市房地产市场发展的一个明显特点是土地出让金不断攀升，拉动了整个市场的价格上涨。
近年来，长沙市土地出让金持续高企，直接导致了土地成本的大幅攀升，再加上买房者的购房需求不断上升，导致房价居高不下。
二、政策环境长沙市从去年开始，对房地产市场进行了多次严厉的调控政策，力求控制市场过热和价格泡沫。
主要措施包括：强化土地管理，严格执行土地出让制度；增加保障性住房建设和供应；加强对房地产开发企业的资本约束；加强房地产市场价格监管。
此外，近年来随着经济社会发展，我市的人口规模、产业结构也发生了重大变革，市政府也根据市场需求以及城市规划的需要，逐步为房地产市场提供了更加稳定的政策保障。
比如，2017年长沙市发布了《关于支持创业创新促进科技成果转化的若干政策》，扶持科技企业进驻长沙高新区等产业园区，引入创新产业人才等，这也推动了长沙楼市的进一步发展。
三、市场热点1. 长沙楼市供需关系相对稳定。
长沙大量的人口、不断增长的购房需求以及政府对房地产市场的调控政策，使得供需关系维持在一定平衡状态，市场整体比较稳定。
2. 二手房市场价格居高不下。
当前长沙二手房居民价格在全国区域排名中居高不下，日益成为市场热点。
长沙的房价高居不下的一个原因是土地市场价格越来越高，土地成本增加直接导致房价水涨船高。
房地产市场泡沫的形成机理与风险控制研究
房地产市场泡沫的形成机理与风险控制研究房地产作为国家经济的重要组成部分，市场的发展与繁荣与国家的经济发展息息相关。
然而，随着国内经济的发展以及人民生活水平的提高，房地产市场的需求也在不断增长。
在这个背景下，房地产市场泡沫的形成问题也日益引起人们的关注。
一、房地产市场泡沫的形成机理房地产市场泡沫是指在某段时间内，房地产市场价格明显高于其实际价值的现象。
房地产市场泡沫的形成机理通常可以归结为以下几点：1.需求偏移：需求与供给不平衡是房地产市场泡沫形成关键因素之一。
需要注意的是，需求偏移并不是指购房需求的激增，而是指投资需求的暴增。
一旦投资需求超过了实际购房需求，市场价格就会被人为地推高。
2.低利率环境：低利率环境有助于房价上涨。
由于房地产投资是高风险高回报的，因此当利率降低时，投资者就会将资金投入到这个更吸引的领域。
而这种投资会形成正反馈的循环，进一步驱动房价增长。
3.贷款容易：贷款容易是推动房价上涨的另一个重要因素。
由于贷款容易可以激发更多的购房需求，进而推高房价。
在这种情况下，银行对贷款的管制力度需要加强。
4.市场预期：市场预期也是影响房地产市场泡沫的重要因素之一。
当人们对房价所持的预期愈加乐观，他们就会愿意购房或者追加投资，进而推高房价。
二、如何控制房地产市场泡沫？控制房地产市场泡沫需要一个综合的策略，包括宏观调控和微观调控两个层面。
1.宏观调控宏观调控是主要控制房地产泡沫的手段。
国家可以通过调节经济政策，影响房地产市场的需求和供给，从而达到控制房价的目的。
具体措施如下：（1）加大土地供给：通过实施土地增量政策，扩大房地产市场的土地供给，从而缓解市场供求失衡问题。
（2）提高房地产税的税率：提高房地产税的税率是打击投机和泡沫的一种有效手段。
房地产税的增加会导致投资的成本上升，投资者会有更多的理由控制房价。
（3）加强金融调控：国家需要加强对银行信贷的管制，严格控制贷款总量和房地产贷款的比例等因素，从而抑制过份放贷引发的房价上涨。
房地产市场的泡沫现象及其对策研究
房地产市场的泡沫现象及其对策研究近年来，中国房地产市场的泡沫现象逐渐浮出水面，引起了社会各界的广泛关注。
房价飞涨、楼市投机泛滥、房贷风险不断增加等问题严重影响了经济和社会的稳定发展。
如何有效应对和解决当前的房地产泡沫风险，成为了急需探讨和研究的重要课题。
一、房地产泡沫的形成原因房地产泡沫的形成原因复杂，但是主要可以总结为以下几个方面：1.资本过度涌入。
大量投资资金流入房地产市场，推动了房价的不断上涨。
由于土地资源和房屋供应的短缺，资本市场有着较高的回报率和收益空间，进一步刺激了房价的上涨。
2.政策放松。
政府为了刺激经济发展和促进就业，会采取一些政策措施支持房地产市场。
例如，通过增加流动性和贷款方便程度来刺激房地产投资。
这些政策虽然能够短期内促进经济增长，但是会导致市场过度依赖政策干预，房地产泡沫风险加大。
3.炒作和投机。
许多投资者将房地产作为一种炒作和投机的手段，而不是一种投资的形式。
他们通过炒作和投机来快速赚取高额利润，导致供需不平衡和房价的过度上涨。
4.房地产开发商利润追求。
房地产开发商为了获取更高的利润，会通过人为控制供应来推高房价。
在短期内取得的巨大收益，迫使其他房地产公司也加入进来，最终导致整个市场的供应减少、需求持续增加，房价迅速飙升。
二、房地产泡沫对经济和社会的危害房地产泡沫不仅会导致房价的过度上涨和贸易的不平衡，同时会给经济和社会带来严重的危害：1.造成资源浪费。
大量的资金聚集在房地产市场，导致资源的过度浪费和社会投资成本的提高。
同时，房地产泡沫形成后，许多不良炒作和投机现象也随之出现，进一步浪费了国内资源。
2.财富分配不公。
长期的房价上涨会导致价格太高，许多人无法购买房屋。
同时，由于房地产泡沫，经济和财富分配不公问题愈加明显，会导致社会不稳定和经济发展的不平衡。
3.金融风险。
房地产泡沫不仅会危及房地产行业，也对整个金融市场带来了比较大的风险。
由于房价上涨，并且贷款过高，如果房地产泡沫破灭，银行和金融机构将会面临较大的风险。
房地产市场泡沫问题分析
房地产市场泡沫问题分析近年来，全球各地的房地产市场泡沫问题备受关注。
泡沫现象不仅对经济造成严重影响，也给人们的生活带来不小的压力。
因此，我们有必要对房地产市场泡沫问题进行深入分析，以期找出解决之道。
一、泡沫问题的形成原因房地产市场泡沫通常是由多种因素综合作用所致。
首先，货币政策的宽松导致低利率环境，资金过多涌入房地产市场，推动了房价的快速上涨。
其次，炒房投机行为的盛行也是泡沫问题的重要因素，投资者通过买空卖空、囤积房产等方式获取高额回报，使市场需求被人为扩大。
此外，相关产业链的繁荣，如建筑材料、装修装饰等行业，也对房价上涨起到推波助澜的作用。
二、泡沫问题对经济的影响房地产市场泡沫破裂对经济带来的负面影响是毋庸置疑的。
首先，泡沫破裂会导致大量的坏账和贷款违约，对银行业造成冲击，进而引发金融风险。
其次，房价暴跌会引发消费者信心下滑，购买力减弱，进而影响到其他行业的发展。
此外，对于那些大量依赖房地产行业的城市，泡沫破裂还可能引发失业问题和社会不稳定。
三、解决房地产泡沫问题的对策与建议针对房地产市场泡沫问题，我们需要多方面的应对措施。
首先，监管部门应加强对房地产市场资金流动和投资行为的监管，严厉打击投机炒房行为，遏制泡沫形成。
其次，应适度收紧货币政策，减少过多的资金涌入，引导资金合理配置。
此外，还可以采取土地供应的灵活调控措施，确保供需平衡，并加强城乡规划，合理规划房地产开发项目，防止盲目扩大开发规模。
四、房地产市场泡沫问题国际经验借鉴在解决房地产市场泡沫问题上，我们可以从一些国际经验中寻找启示。
例如，加拿大采取了严格的贷款审查制度，确保借贷风险可控；澳大利亚通过限制外国投资者购房、提高房产税等方式遏制了房价上涨。
这些经验都可以为我们制定有效的政策提供参考。
综上所述，房地产市场泡沫问题是当今社会亟待解决的重大问题。
我们需要深刻分析其形成原因，认真对待其对经济带来的影响，并制定针对性的政策和措施加以解决。
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长沙市房地产泡沫的因子分析作者：宋友际来源：《农村经济与科技》2018年第09期[摘要]房地产业作为长沙市基础性和先导性产业，其健康与否直接影响长沙市整个经济运行的质量，结合前人的研究经验和房地产泡沫的形成机理，选取7项房地产泡沫评价指标并确定各项指标的阈值，采用因子分析法对长沙市1999～2015年的房地产市场泡沫程度进行测量，结果表明：长沙市房地产市场在2001年出现房地产泡沫，其他年份均无泡沫，总体上长沙市房地产业并未出现投资过热的状态，长沙市房地产市场处于健康状态。
[关键词]长沙市；因子分析法；房地产泡沫[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A近些年来，随着长沙经济的发展和城市化进程的加快，大量资本和劳动力涌入房地产市场，长沙市房地产市场得到了迅速发展，但同时人们购房需求与长期高位运行的房价之间的矛盾也日益突出，房地产泡沫作为影响房地产市场的重要问题，成为了人们关注和探讨的焦点，严重的房地产泡沫会带来一系列的社会和经济问题，它会降低资源配置效率，扭曲资源的分配，提高经济运行的成本，破坏金融系统的运作，导致全面的金融危机，也会加大贫富差距，引发社会危机。
在这一背景下，研究长沙市房地产市场的健康状况，对未来房地产市场的发展和抑制房地产泡沫的产生有着重要的理论和现实意义。
目前国内外对房地产泡沫的测量方法主要分为两大类，直接测量法和间接测量法。
直接测量法一般通过抽象的模型计算出房地产的基础价值，将房地产的基础价值和实际价值相对比，以获得房地产的泡沫水平。
间接测量法又分为统计检验法和指标法，统计检验法利用计量统计学原理对房地产价格变化进行统计分析，当房地产市场上无泡沫时，房地产价格变化比较有规律，而当泡沫存在时由于泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。
指标法是选择影响房价的各类指标来侧面反映房地产市场状况的一种方法，它将实际指标值与其临界值相对比，当实际值高于指标临界值时，视为存在泡沫。
文章选取长沙市1999～2015年的房地产市场相关指标数据，采用因子分析法对整个长沙市的房地产泡沫进行综合测度。
1 单项指标泡沫评价文章以长沙市1999～2015年的相关数据为基础，根据前人的研究经验和房地产泡沫的形成机理，选择房地产开发投资额/社会固定资产开发投资额、房价收入比、房地产开发投资额增长率/GDP增长率、商品房施工面积/商品房竣工面积、房价增长率/GDP增长率、商品房开发投资额/商品房销售额6项房地产泡沫评价指标，通过对比上述6项指标的临界值（见表1）和实际值（见表2）进行对比，来对长沙市房地产市场泡沫情况进行初步分析。
该指标可以反映全社会固定资产投资是否合理，即全社会总投资在房地产业的聚集程度，如果社会资本过于集中于房地产业，说明房地产行业会大量挤占基本建设和更新改造的资金，同时也削弱了其他行业的发展，从而导致经济发展的不平衡和后劲不足。
国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，中国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在30%以上认为社会投资结构不合理，有产生泡沫的可能性。
从表2可以看到，长沙市从1999～2007房地产开发投资额占社会固定资产投资的比重越来越大，其中在2005、2006、2007这三年间超过了30%，投资结构出现失衡。
这说明房地产业逐渐成为长沙市的支柱产业，在政策的扶持以及良好的经济发展态势下使得人們对房地产市场预期乐观，长沙市房地产市场开始出现泡沫，之后由于2008年和2009年的金融危机对我国的经济增长和居民收入都产生了一定的影响，在此大背景之下，长沙市房地产市场的投资热度也有所下降，2009年经济恢复以后长沙市房地产开发投资额占社会固定资产投资的比例一直保持在一个较为稳定的水平，从该指标来看，尽管长沙市房地产市场投资较为活跃，但市场并未出现房地产泡沫。
1.2 房价收入比（X2）该指标反应居民家庭对住房的支付能力和承担能力，用于判断居民消费的可持续性，如果居民收入和房价同步增长，则房价收入比保持不变，这说明房地产市场属于基本正常；假如房价收入比忽然快速上升，这意味着居民须花费更长时间的资金积累来支付房款，说明居民的购房能力下降了，房地产市场出现了有悖常规的运动，可以据此判定房地产市场投机需求大，国外学者认为房价收入比一般在3～6倍之间属于合理，国内学者认为中国由于居民隐性收入高，需求长期压抑等原因，合理区间为5～8倍。
在这里使用的房价收入比公式为：房价收入比=每套商品房平均价格/居民家庭平均年收入，其中每套商品房平均价格=单位面积商品房价格×人均住房面积×家庭平均人口数，居民家庭年平均年收入=居民人均可支配收入×平均家庭人口数。
从表2可以看到，长沙市房价收入比从1999～2008年期间变化幅度并不大，房价收入比都在4左右浮动，这意味着在此期间，居民对住房的购买能力相对稳定，2008年以后长沙市房价收入比开始上升，居民对住房的购买能力下降，但整体并未超过临界值，单从该指标来看，长沙市房价在一直都处于一个可接受的范围之内，没有产生泡沫。
1.3 房地产开发投资额增长率/GDP增长率（X3）该指标是测量房地产投资额相对实体经济增长速度的动态指标，反映房地产泡沫发展的趋势，也反映宏观经济的承受能力和房屋潜在购买能力。
投资的过多过快会使得房屋的供应量增加，房地产市场会出现供大于求的局面，而开发商为了维持房价就会不断的推动投资和价格的上涨来造成虚假繁荣的现象，最终产生房地产泡沫。
一般认为该比值大于3视为有泡沫。
从表2可以看出，长沙市1999～2001年的房地产开发投资额增长率和GDP的比值已经超过了临界值，到2001年其比值达到最大值为7，这就意味着长沙市房地产业的发展速度远超长沙市整体经济发展速度，有产生泡沫的可能性，之后该指标比值都处于合理范围之内，值得注意的是，在2015年该指标为-2.67，这是由于在2014年长沙市房地产市场处于低迷状态，长沙楼市库存量大，长沙市房地产价格出现下降，因此在2015年长沙市房地产市场投资热度有所降温，从该指标来看，长沙市房地产市场在1999～2001年出现了泡沫，其余年份均无泡沫。
1.4 商品房施工面积/商品房竣工面积（X4）该指标是根据房地产泡沫生成机理选取的反映商品房将来供求差异的指标。
根据在建项目的实际情况，施工面积的数据一般为竣工面积的2.5～3.5倍，由于施工面积反映了1～2年后商品房供应数量，如果指标低于2.5倍，市场会出现供不应求的情况，高于3.5倍，未来供应量将超出实际需求量，该比值越大，说明泡沫越大。
从表2可以看出，该指标从2005年开始超过了临界值3.5并且一直处于上升趋势，该指标增大说明了长沙市房地产投资热度不断升温，长沙市房地产供应量过多，如果没有与之相应的需求，这将造成楼市住房库存逐年增加，加大了长沙市房地产企业去库存的难度，有产生泡沫的危险。
1.5 房价增长率/GDP增长率（X5）该指标是根据房地产泡沫的定义选取的，是测量房地产价格相对实体经济（GDP）正常速度的动态指标，主要用于说明虚拟经济偏离实体经济的程度。
正常情况下虚拟经济应该与实体经济保持一致，该指标越大，说明房地产价格偏离实体经济程度越大，越容易产生泡沫。
一般认为该指标超过2时，认为房价很不正常，有较大泡沫。
从表2可以看出，只有2009年该指标的实际值大于临界值，这表明在该年房价的上涨幅度超过了整个地区经济合理支持范围，这和2008年10月政府为了应对金融危机而采取救市政策有关，虚高的房价将促使房地产投资活动过热，从而诱发泡沫的产生，从该指标来看，长沙市于2009年出现了泡沫。
1.6 商品房开发投资额/商品房销售额（X6）商品房开发投资额反映开发商对商品房投资的大小，代表了市场供给，商品房销售额代表消费者对商品房需求的大小，二者的比值能够反应房地产市场是否存在相对过剩，同时也能够间接反映商品房空置情况，该指标较大时，说明房地产开发效率较低，而房地产的空置率较高，这会对未来房地产的投资产生一定的影响。
一般认为该指标大于1.2时，市场的供需结构失衡，空置率较高。
从表2可以看出，该指标整体上呈递减趋势，这意味着长沙市房地产市场的供需状况逐渐趋于均衡状态，1999～2008年该指标值均大于临界值1.2，说明在此期间长沙市商品房市场空置率较高，这是由于投资过快需求无法跟上导致的，2008年以后长沙市房地产开发资速度放缓，房地产市场的供求逐渐趋于均衡，该指标回落到临界值以下。
2 长沙市房地产泡沫测量由于单一指标不能全面反映房地产市场运行情况，因此本文采用因子分析法，提取上述6项指标的公共因子，以每个因子的方差贡献率为其权重，通过因子得分模型计算出长沙市1999～2015年的综合得分，从而全面而客观的对长沙市房地产泡沫进行测量。
因子分析的基本思想是依据相关性将观测变量进行分类：同一类变量之间的相关性较高，联系比较紧密。
而不同类的变量之间的相关性则较低，那么每一类的变量实际上就代表了一个本质因子，或者一个基本结构，因子分析就是寻找这种类型的结构，或者叫做模型。
2.1 数据的可行性检验将表2中的数据带入SPSS19.0进行数据的可行性检验得到P值0.0010.5可以进行因子分析，因为原始变量KMO检验结果为0.618>0.5，所以适合做因子分析。
2.3 公共因子的提取由表3可知，原始变量中可以提取三个因子，第一个因子提取了原始变量51.586%的信息，第二个因子提取了原始变量16.383%的信息，第三个因子提取了原始变量13.552%的信息，三个因子总共包含了原始变量81.490%的信息，因子分析分析效果比较理想。
2.4 计算综合得分最后根据旋转后的方差贡献率（权重）以及因子得分系数矩阵（见表4），构建长沙市房地产泡沫测度模型，并计算出长沙市房地产泡沫综合指数（见表5）：F1=0.217X1+0.243X2-0.322X3-0.436X4-0.066X5-0.269X6F2=0.987X1-0.181X2-0.152X3+0.250X4+0.047X5+0.013X6F3=0.046X1-0.026X2+0.075X3-0.089X4+0.985X5-0.131X6泡沫综合指数W=（51.586F1+16.383F2+13.552F3）/81.4903 结论与分析长沙市1999～2015年房地产泡沫指数活动区间为[-1.58，0.79]，其均值为-0.05，标准差为0.68，泡沫程度整体呈现上升趋势，根据正态分布规律，选取1倍标准差以内即[-0.73，0.63]作为长沙市房地产泡沫指数正常区间，当房地产泡沫指数落在[-1.40，-0.73]时，房地产市场出现负泡沫，即此时的房地产价格低于其理论价值，当房地产泡沫指数落在[0.63，1.31]时，出现异常正泡沫，意味着此时房地产的实际价格高于理论价值，从上述因子分析结果可以看出，长沙市房地产市场于2011、2013、2014年这三年投资过热，出现了异常正泡沫，1999～2001年期间房地产市场处于低迷状态，出现异常负泡沫，房地产正常运行概率为65%，这说明虽然长沙市房地产市场部分年份出现异常泡沫，但是整体运行平稳，房价受到房地产泡沫影响较小。