合肥深港数字产业园项目决策定位
深圳市数字经济产业创新发展实施方案（2021—2023年）
深圳市数字经济产业创新发展实施方案（2021—2023年）文章属性•【制定机关】深圳市工业和信息化局•【公布日期】2021.01.04•【字号】•【施行日期】2021.01.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】宏观调控和经济管理综合规定正文深圳市数字经济产业创新发展实施方案（2021—2023年）为深入贯彻落实《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》《国家数字经济创新发展试验区实施方案》《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019—2025年）》等文件精神，抢抓数字经济产业密集创新和高速增长的战略机遇，加快推动我市数字经济产业创新发展，着力打造国家数字经济创新发展试验区，制定本实施方案。
一、总体要求（一）产业定义。
数字经济产业是使用数字化的知识和信息作为关键生产要素、以现代信息网络作为重要载体、以信息通信技术的有效使用作为效率提升和经济结构优化的重要推动力的新兴产业。
数字经济产业作为我市七大战略性新兴产业之一，主要包括软件和信息技术服务业、互联网和相关服务业、电信、广播电视和卫星传输服务业及其与各行各业融合衍生出的新兴业态。
（二）发展思路。
以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为指导，深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话和对深圳重要批示指示精神，抢抓新一轮科技革命和产业变革重大机遇，以“数字产业化”和“产业数字化”为主线，从供给侧和需求侧双向发力，大力培育数字经济产业新技术新业态新模式，强化创新驱动，培育应用市场，优化空间布局，完善产业生态，发展数字生产力，着力提升数字经济产业发展能级，持续引领产业迭代升级和经济社会高质量发展，努力将深圳建设成为国家数字经济创新发展试验区和数字经济产业发展高地。
（三）发展目标。
到2023年，我市数字经济产业位居全国大中城市前列，数字产业化和产业数字化水平大幅提升，成为推动我市经济社会高质量发展的核心引擎之一。
深圳市人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见
深圳市人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见信息来源：深圳市人民政府信息提供日期：2022-06-28 【字体：大中小】各区人民政府，市政府直属各单位：为深入贯彻习近平总书记关于制造强国重要论述，全面落实省第十三次党代会和市第七次党代会决策部署，衔接落实国家、省关于培育发展战略性新兴产业中长期规划，发展壮大战略性新兴产业集群，积极培育发展未来产业，现结合我市实际，提出以下意见。
一、发展基础近年来，深圳深入实施创新驱动发展战略，大力推进制造强市建设，持续推进产业转型升级，推动战略性新兴产业发展取得积极成效。
深圳规上工业总产值连续三年位居全国城市首位，新一代信息通信等4个集群入选国家先进制造业集群，新型显示器件等3个集群入选首批国家级战略性新兴产业集群发展工程，但是制造业发展不平衡、不充分问题仍然存在，战略性新兴产业布局还需进一步优化，发展后劲仍需进一步增强，产业链、供应链的竞争力和抗风险能力还需进一步提升。
“十四五”是深圳实现建设中国特色社会主义先行示范区第一阶段发展目标的关键时期，也是把握全球新一轮科技革命和产业变革趋势、提升现代产业体系竞争力的重要战略机遇期。
立足深圳实际，紧密围绕服务制造强国、制造强省建设，发展以先进制造业为主体的战略性新兴产业，前瞻布局未来产业，对于稳住深圳制造业基本盘，保持制造业增加值占地区生产总值比重基本稳定，增强实体经济发展后劲，加快建设具有全球影响力的科技和产业创新高地意义重大。
二、总体要求（一）指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，全面落实习近平总书记对广东、深圳系列重要讲话和重要指示批示精神，立足新发展阶段，完整、准确、全面贯彻新发展理念，构建新发展格局，推动高质量发展，充分发挥“双区”驱动、“双区”叠加、“双改”示范效应，坚持制造业立市之本，把战略性新兴产业作为实体经济发展的重中之重，以深化供给侧结构性改革为主线，以破解关键核心技术“卡脖子”问题为核心，大力发展先进制造、智能制造、绿色制造、服务型制造，促进先进制造业与现代服务业深度融合，培育若干具有世界级竞争力的战略性新兴产业集群，抢占未来产业发展先机，提升现代产业体系竞争力，打造引领高质量发展的强大动力源，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区提供有力支撑。
产业园配套商业策划定位报告
科技食堂
数字健身馆
”生活美学园区图书馆“
数字健康咨询
数字化便利店
实现业态可落地、业态可吸引、业态可满足
项目定位
PART 5 业态可落地-食堂经营规划
项目定位
PART 5 业态可吸引-业态比例规划
业态
占比规划
品类示意
餐饮 生活配套 公共服务
60%~70% 5%~10% 20%~30%
食堂、快餐、咖啡、 面包
收益
经营升级、形象升级、品牌升级
招商运营建议
艺7.3 其他 公共空间
公共区域打造艺术空间，突破规定业态的限制，为项目注入更多新鲜元素 员工沙龙、小型演艺、品牌发布、艺术展览、小型主题活动
招商运营建议
享 配套服务
体验式的运营服务、人性化配套服务及设施 采取新媒体等营销手段，建立与消费者桥梁，寻求留住园内消费者的新方法 引导屏幕、员工之家、母婴室等,给园内消费者提供最大的舒适性和便利性
纳米城未来消费时间段多集中于 中午，消费时间段单一，客群年轻
配套商业体量较小，未来将择优 选取些办公刚性消费业态，以此满足 消费群体的配套需求
项目定位
3
项目定位
PART 1 定位策略
➢策略： 错位竞争，良性互补——以年轻办公社群为导向，回归配套商业内部环境营造，联系办公社群温情情感为主导思想。做 好产业园配套服务，强调办公社群年轻化、和睦、人文、科技、休闲、跨界、美食........提供消费无界的产业园新年轻社交场。
苏州园区某产业园配套商业
策划定位报告
项目概况
1
项目基础信息
体 量 总建筑面积：21.75万㎡，7个建筑单体
4栋主要用于研发生产，1栋涵盖展厅、 服务中心、会议、办公等功能的高层办
产业园定位策划方案
产业园定位策划方案一、引言产业园是指为了促进特定产业发展而设立的区域，以提供良好的生产、研发和创新环境为目标。
本文将从人类的视角出发，探讨产业园的定位策划方案，旨在为产业园的发展提供有益的参考。
二、背景分析产业园的发展离不开与地理位置、产业特点和市场需求的契合度。
因此，在制定定位策划方案时，需要综合考虑以下几个方面的因素：1.地理位置：选择地理位置优越的区域，如交通便利、资源丰富、环境优美等，以吸引更多的企业和人才。
2.产业特点：根据当地的产业特点，确定产业园的定位方向，如高新技术产业、文化创意产业、生物医药产业等。
3.市场需求：了解市场需求，明确产业园的定位目标，以满足市场需求，提供有竞争力的产业环境。
三、定位策划方案基于以上分析，制定产业园的定位策划方案如下：1.产业定位根据当地的产业特点和市场需求，将产业园定位为高新技术产业园。
重点发展信息技术、生物医药、新材料等高科技领域，吸引相关企业入驻，促进科技创新和产业升级。
2.功能定位将产业园划分为研发区、生产区和服务区。
研发区提供先进的科研设施和技术支持，吸引创新型企业和研究机构入驻；生产区提供现代化的生产设施和配套服务，吸引生产型企业入驻；服务区提供金融、法律、人力资源等配套服务，为企业提供全方位的支持。
3.环境定位注重打造绿色、环保的产业园区，积极推广可再生能源和节能技术，倡导低碳生活和可持续发展。
同时，营造宜居的园区环境，提供优质的生活配套设施，吸引人才留住。
4.创新定位建立产学研合作机制，鼓励企业与高校、科研院所深度合作，共同开展技术研发和创新项目。
设立孵化器和加速器，为创业者提供创业培训、资金支持和市场推广等服务，促进创新创业活动的蓬勃发展。
5.品牌定位打造产业园的品牌形象，提升知名度和影响力。
通过举办高水平的科技交流会、产业论坛和展览会等活动，吸引国内外企业和专家学者的关注和参与。
同时，积极开展国际合作，引进国外先进技术和项目，提升园区的国际竞争力。
前海深港人工智能算力中心项目epc
前海深港人工智能算力中心项目epc标题：前海深港人工智能算力中心项目EPC：引领未来的科技创新概述：随着人工智能技术的迅猛发展，全球范围内对高效算力的需求日益增长。
前海深港人工智能算力中心项目EPC（Engineering, Procurement, and Construction）的建设提供了一个前所未有的机遇，为科技创新提供了强大的支持和推动力。
本文将全面评估该项目，深入探讨其深度和广度，并分享对该项目的个人观点和理解。
一、背景介绍1. 前海深港人工智能算力中心项目EPC的意义2. 前海深港人工智能算力中心项目的目标和愿景3. 为什么选择前海深港作为项目落地地点二、项目评估1. 前海深港人工智能算力中心项目的规划与布局a. 建筑设计和设备选型b. 算力容量规模和增长预期c. 网络和数据安全保障措施2. 技术创新与研发支持a. 项目与相关科研机构的合作关系b. 招聘和培养高端人才的策略c. 技术创新与知识产权保护的平衡3. 产业生态系统的支持和协同发展a. 项目与周边企业和创新园区的合作模式b. 为初创企业和创新工作室提供创业生态环境c. 引领智慧城市和智能制造发展方向的战略规划三、个人观点与理解1. 对前海深港人工智能算力中心项目EPC的前景展望a. 科技创新将带来的社会和经济影响b. 项目成果对人工智能行业的推动作用2. 如何进一步完善前海深港人工智能算力中心项目EPCa. 提高算力效能和安全性的技术创新b. 搭建良好的创新生态系统和合作平台c. 加强国际合作与知识分享结语：前海深港人工智能算力中心项目EPC的建设不仅是对高效算力需求的满足，更是未来科技创新加速发展的关键一步。
该项目的深度和广度将为人工智能领域的发展提供无限可能，并引领着智慧城市和智能制造的未来。
我们对该项目的综合评估和个人观点都表明，前海深港人工智能算力中心项目EPC将成为科技创新和社会进步的重要基石。
1.目与周边企业和创新园区的合作模式a. 搭建合作平台和加强资源共享：前海深港人工智能算力中心可以与周边企业和创新园区合作，搭建一个开放的合作平台，促进资源的共享和交流。
安徽省三乐建设投资集团有限公司(企业信用报告)- 天眼查
品信息、进出口信息 八．年报信息
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3
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1.3 变更记录
序号
1
2
3 4 5
6
变更项目
高级管理人员 备案（董事、 监事、经理 等） 高级管理人员 备案（董事、 监事、经理 等）变更 名称变更（字 号名称、集团 名称等） 名称变更（字 号名称、集团 名称等）变更 地址变更（住 所地址、经营 场所、驻在地 址等变更） 地址变更（住 所地址、经营 场所、驻在地 址等变更）变 更
组织机构代码： 395732002
企业类型：
有限责任公司(自然人投资或控股)
所属行业：
商务服务业
经营状态：
存续
注册资本：
2000 万元
注册时间：
2014-07-29
注册地址：
合肥市高新区习友路 1689 号深港数字化产业园 6-1A 单元 4A 号
营业期限：
2014-07-29 至 2044-07-28
4.4 企业业务
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招商定位—2024某项目招商方案
招商定位—2024某项目招商方案嘿，各位看官，今天我来给大家分享一个新鲜出炉的招商方案，这可是我积累了10年经验的心血结晶哦！我们就一起探讨一下“2024某项目招商方案”的奥秘吧！咱们得明确项目的定位。
这个项目位于繁华都市的核心地带，交通便利，周边配套设施齐全。
我们的定位是打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性商业体。
我们就要围绕这个定位展开一系列的操作了。
一、项目概述这个项目占地平方米，建筑规模平方米，共分为地上层、地下层。
项目业态丰富，涵盖大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、公寓等多种功能。
我们的目标是打造一个高品质、高效率、高回报的商业综合体。
二、招商目标1.引入国内外知名品牌，提升项目档次。
2.丰富业态，满足消费者一站式购物需求。
4.实现项目收益最大化。
三、招商策略1.精选品牌：针对项目定位，筛选出与项目气质相符的品牌，确保品牌质量和知名度。
2.优惠政策：为吸引品牌入驻，制定一系列优惠政策，如减免租金、装修补贴等。
3.活动策划：举办各类活动，提升项目知名度，吸引消费者关注。
4.媒体宣传：利用网络、报纸、电视等媒体进行广泛宣传，扩大项目影响力。
5.合作共赢：与各大品牌建立战略合作关系，实现资源共享，共同发展。
四、招商流程1.市场调研：了解市场需求，确定招商方向。
2.品牌筛选：根据项目定位，筛选出合适的品牌。
3.招商洽谈：与品牌方进行洽谈，达成合作意向。
4.签订合同：明确合作条款，签订正式合同。
5.装修验收：协助品牌方完成装修，确保质量。
6.运营管理：对入驻品牌进行统一管理，提升商业氛围。
五、招商团队建设1.人员配置：组建专业的招商团队，确保招商工作的顺利进行。
2.培训提升：定期对招商团队进行培训，提高业务水平。
3.考核激励：设立考核机制，对优秀员工给予奖励。
4.团队协作：加强团队协作，共同推进招商工作。
六、项目优势1.地理位置优越：位于繁华都市核心地带，交通便利。
2.配套设施齐全：周边配套设施丰富，满足各类需求。
合肥深港数字产业园项目决策定位
(12,722,601.50)
0.9091 (11,566,117.02)
(11,566,117.02)
估算金额（RMB）
2019年下
2019年上
61,600,000.00 78,500,000.00
61,600,000.00 78,500,000.00
可能的产品形式
科研办公楼 中小型办公楼 公寓式办公楼
2020/5/21
产品定型的几种类可能
工业用地——办公楼
可以达到规划部门的要求 办公楼销售市场供应量大，销售周期长
工业用地——商务公寓
市场需求大，对开发和销售回款有利 但是项目规划审批难以通过
工业用地——商务公寓——办公
部分产品形式兼顾公寓功能——使用功能办公化 兼顾住宅功能是适应市场要求，办公化是符合政府利益,客户不排 斥购买办公楼,但没有购买习惯
合肥深港数字产业园项目决策 定位
华厦伟业 上海金贝 2019.12.5
2020/5/21
项目开发决策点
• 市场 • 客户 • 现金流和周期 • 项目利润 • 项目风险
2020/5/21
市场情况
• 工业地产土地储备量巨大，到06年末，全市有近70平方 公里的工业土地储备量
• 高新区域办公和厂房类产品存量50万，可销售面积20万 平方米,销售率35%，供应大于需求
2020/5/21
其他客户特征
• 计划进入高新区的企业，办公面积小，购买的产品既能够作为办公楼也可 以解决辅助居住功能，此类客户多从投资客户手中租赁
2020/5/21
客户不排斥购买办公楼，但是没有购买习惯，投资购买 心理与生活习惯有很大关联度
合肥产业规划方案
合肥产业规划方案一、背景与概述随着中国经济快速发展，城市化进程不断加快，越来越多的城市开始对产业进行规划和布局，以实现经济增长和可持续发展。
合肥作为中国的新型工业化示范城市之一，发展势头良好。
但在不断发展的过程中，也面临着诸多挑战。
本文以此为出发点，探讨合肥产业规划方案，旨在为城市产业升级、转型和可持续发展提供有益的思考。
二、目标与原则合肥产业规划的目标是推动产业结构升级和优化，实现经济可持续发展。
在制定产业规划的过程中，需要遵循以下原则：1.顺应国家和地方的发展战略和政策。
2.坚持市场导向和政府引导相结合的发展方式，充分发挥市场在资源配置中的作用，促进市场发展和公共服务的提供。
3.遵循可持续发展的原则，坚持资源和环境的协调发展，尊重生态系统的自发演化规律，优化城市生态环境。
三、产业结构调整与升级合肥的产业结构需要不断调整和升级，以实现可持续发展。
具体来说，应该有以下主要措施：1. 推动高新技术产业发展合肥是中国重要的高科技产业基地之一，在集成电路、科学仪器、新材料等领域有突出的优势。
因此，应该进一步深化科技创新，加强和培育高水平研发机构，推进以高新技术产业作为带动的，具有国际竞争力的产业集群建设。
2. 发展现代服务业现代服务业是全球范围内产业发展的新趋势，具有高附加值、低耗能、低污染等优势。
因此，应该发展以金融、商贸、物流等服务业为主的产业，同时建设服务性政府和公共服务设施，为产业发展提供支撑。
3. 培育新兴产业随着信息技术和的发展，新兴产业已经成为重要的发展方向。
因此，应该加强对新兴产业的研究和布局，培育和壮大具有成长性的新兴企业，打造新的产业增长点。
四、产业空间布局合肥作为大城市，产业空间布局是非常重要的。
要进行合理的产业空间布局，避免重复建设和资源浪费。
具体来说，应该有以下措施：1. 构建具有分工合作的产业布局合肥在各个产业领域都有一定的基础，应该通过分工合作，避免各个产业的重复投资和浪费，实现资源共享，产业互动融合，充分发挥整体效益。
产业园定位策划报告
产业园定位策划报告目录一、前言 (2)1.1 编制背景与目的 (2)1.2 报告范围与研究方法 (3)1.3 报告结构与内容概述 (4)二、产业园概述 (5)2.1 产业园地理位置与交通条件 (6)2.2 产业园历史发展与现状分析 (7)2.3 产业园产业定位与发展战略 (8)三、市场需求分析 (9)3.1 目标市场定位 (10)3.2 市场需求趋势分析 (11)3.3 目标客户需求调研 (12)四、竞争态势分析 (13)4.1 主要竞争对手概况 (14)4.2 竞争优势与劣势分析 (16)4.3 竞争策略与建议 (17)五、产业园定位策划 (19)5.1 产业园功能定位 (20)5.2 产业园形象定位 (21)5.3 产业园品牌定位 (22)六、产业规划与发展策略 (23)6.1 重点产业发展规划 (24)6.2 产业布局与空间布局 (25)6.3 产业链整合与协同发展 (27)七、投资分析与效益预测 (28)7.1 投资估算与资金筹措计划 (30)7.2 产值与税收预测 (31)7.3 社会效益评估 (32)八、实施计划与保障措施 (33)九、结论与建议 (33)9.1 结论总结 (35)9.2 建议与展望 (35)9.3 落实措施与行动计划 (36)一、前言随着全球经济的快速发展，产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，已经成为各国政府和企业竞相投资兴业的热点领域。
产业园区的规划建设和运营管理也日益受到各级政府和企业的高度重视。
本报告旨在对某产业园区的定位策划进行全面分析和研究，以期为产业园区的可持续发展提供有力支持。
本报告首先对产业园区的发展背景进行了概述，分析了国内外产业园区的发展现状和趋势，为后续的定位策划提供了理论依据。
通过对产业园区的内部环境和外部环境进行综合分析，明确了产业园区的优势和劣势，为制定合理的定位策略奠定了基础。
根据产业园区的定位目标和发展需求，提出了一系列具体的定位策划措施，包括产业布局、产业结构调整、人才引进、技术创新、政策扶持等方面，以期为产业园区的可持续发展提供有力保障。
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估算金额（RMB） 2007年下 61,600,000.00 61,600,000.00 2008年上 78,500,000.00 78,500,000.00 2008下年 81,000,000.00 81,000,000.00 2009年上 41,250,000.00 41,250,000.00
40,100,000.00 1,203,000.00 1,002,500.00 60,150.00 30,075.00 3,418,800.00
其他客户特征
计划进入高新区的企业，办公面积小，购买的产品既能够作为办公楼也可 以解决辅助居住功能，此类客户多从投资客户手中租赁
客户不排斥购买办公楼，但是没有购买习惯，投资购买 心理与生活习惯有很大关联度 客户购买各类型物业的心理暗示过程 住宅——住——出租(住或办公) 商铺——租——做生意 办公楼——租——？
LOFT公寓面积40-70平方米左右
中型办公楼，单套300平方米以下
产品分析
产品成本 LOFT增加部分面积不摊土地 价格、不增加配套及费，相 比较层高4米左右平层办公楼 增加200元/平方米土建成本。 客户接受度 该产品的空间质感比较好，同 时具有比较好的性能价格比， 市场接受度比较高。 产品竞争优势 相比较平层产品，得房率高 还原真实价格，比同类产品 有竞争优势 可以兼顾住宿功能，对投资 客户和住宅客户有吸引力 几个价格参考：与市中心办公楼价格、 高新区办公楼价格、住宅平均价格、 高新区域住宅价格
注:假如不做孵化器产品,项目无法预售,土地价格也有比较大 的区别
规划建议说明
项目按照功能划分建筑组团 东南角建筑一层设置商业辅助设施，节约用地 项目开发建设留有弹性开发的区域，根据市场情况决定是否将容积率 做足 控制建筑密度，尽可能增大集中绿化面积对于区内的绿化景观设计力 求达到最近自然的设计效果，营造出静谧、平和、纯粹、回归自然和 质朴的环境。 尽量多的设置车位，保证园区企业和商务来往(访客)的停车需求,部分 建筑可以架空一层(2.2米),用于停车。
项目定位思考
考虑产品与市场的对接 厂房,办公楼,研发中心,哪一类产品更合理.办公楼,研发中心何种产品更准确 高新区的客户需求 10年引进 800个项目,平均每年80个,60个租或买,300平方/户计算,年消化量1.8万平方米 着眼于本项目差异化竞争 1.功能差异化,以满足企业需求为核心设计产品, 2.建筑外观差异化,具有明显的识别特征和心理暗示 3.产品平面分割差异化 产品的适应性与兼容性
必要条件
可以拿出一栋楼按照孵化器标准建造，获得政策方面的支 持，同时不影响整个项目市场化开发,孵化器的题材是本 项目做办公楼和小面积产品的前提， 采用商务公寓的方式推广，扩大客户群体，加快销售速度 商务公寓最终实现办公功能，服务于租赁类的办公客户 LOFT商务公寓产品相对独立的规划区域
44,033,250.00 1,320,997.50 1,100,831.25 66,049.88 33,024.94 4,356,750.00 4,495,500.00 2,289,375.00
45,814,525.00 15,785,475.00 3,062,873.50 2,367,821.25 13,417,653.75 0.9091 12,197,989.02 631,872.00
高新区开发建设特征与其他工业园开发模式差别较大， 除经开区有个别工业项目市场化销售外，其他区域没有 此类产品。高新区的物业类型不适应传统工业要求，产 业与其他园区没有互动的机会 市场总体情况厂房与市场对接程度极低，办公楼产品供 大于求，不适合整体开发，开发进度需要根据资金和市 场消化情况控制
类似工业项目汇总表
(平均办公面积条件因素,现有办公场地扩张限制的因素 租金占成本比重逐年增加,超过10%的成本比重)
市中心办公楼版块客户
客户对产品有个性需求，本项目产品完全满足客户办公和辅助功能 需求
办公场地本身条件以及商业配套设施完整 ,包括:交通、餐饮、会务等功能 设施
客户呈现高端倾向，面积需求偏大 , 建筑和环境要求高，希望新物 业形象上能够超越和替代原物业
竞争现状:同质竞争，销售速度慢,比价格, 比地段
产品和客户嫁接的完整度
以客户需求为中心（实际是以企业需求为中心）,完善产品
已经出现的工业产品类型
工业厂房 孵化器类型办公楼 办公楼 别墅（独栋、联排、双拼）
租赁价格 12元/平方米 租赁价格 20元/平方米 销售价格 2600元/平方 销售价格 2800-4000元/平方米
物业类型 建筑面积 低层 高层 商业配套
一期 14120 9000 5120
二期 38000 22000 16000
三期 41375 22467 18908
总计 93495 53467 34908 5120
项目地块占地90亩（6万平方米）。地上总建筑面积 93495平方米，其中低层研发楼部分共计53467平方米， 高层研发楼部分共计34908平方米,商业配套部分共计 5120平方米。项目计划分三期滚动开发。
大客户进入本项目的可能性较小
本报告所指大客户需求面积3000-5000平方米以上。此类型客户进入各开发 区多数与管委会联系接洽，此类型客户大多选择自建、自用。（高新区土 地储备量足够，达29平方公里） 理由一：大面积需求客户面积需求有一定弹性，往往需要一定数量的面积 储备，自建可解决，购买则难以解决。 理由二：此类客户面积需求大，投资大，采用自建的方式节约成本 理由三：大面积客户购买办公楼或厂房，价格和付款方式相比较中小客户， 条件苛刻，商业价值较低
城市中心板块办公客户现有面积 平方米以上，年办公租金超过 10万，且在逐年增加。
办公企业的服务对象具有明确的指向性，该对象不是以地理上的半 径距离划分；
投资类客户
以物业的投资回报率作为重要标准，关注租金和售 价的相互关系
属于中长期的投资行为，客户以租金收益和物业升值为盈利目的
对产品的品质、使用价值、市场前景非常关注
客户分析
高新区购买办公楼的客户特征
目前的办公面积和物业条件难以满足现在客户需求，需要更换物业 条件更好，办公空间更大的场地 已经经营三年以上的客户才具备条件购买本项目物业 企业规模迅速发展，需要从技术服务阶段向产品化阶段发展,
(有人员扩张的因素和生产场地扩大的因素两方面)
现有办公条件不小于150平方米
合肥深港数字产业园项目决策定位
华厦伟业 上海金贝 2006.12.5
项目开发决策点
市场 客户 现金流和周期 项目利润 项目风险
市场情况
工业地产土地储备量巨大，到06年末，全市有近70平方 公里的工业土地储备量 高新区域办公和厂房类产品存量 50万，可销售面积20万 平方米,销售率35%，供应大于需求 城市中心办公楼产品市场存量 45万平方米左右，年消化 量20万平方米左右，供应大于需求
兼顾小面积和大面积客户的需求 兼顾 租赁客户和购买类客户的需求 兼顾办公和生产的需求 提示：高新区10个已经投放市场的项目中，6个项目只租不售， 4个项目只售不租。
项目定位
产品定位 形象定位 功能定位
企业办公楼
科技版块研究发展中心，先锋建筑示范区
主要服务于高新区的科技产业公司
提示：项目推广阶段，项目的形象推广根据不同时期的产品和客户特征而决定， 主要取决于目标客户。
产品形式探讨
产品不可取的形式 传统生产厂房 大面积商业 大面积办公楼 50米以上高层建筑形态
可能的产品形式
科研办公楼 中小型办公楼 公寓式办公楼
产品定型的几种类可能
工业用地——办公楼
可以达到规划部门的要求 办公楼销售市场供应量大，销售周期长
工业用地——商务公寓
市场需求大，对开发和销售回款有利 但是项目规划审批难以通过
案名 格林硅谷
功能 办公
建筑形态 独栋双拼 别墅
总建面 积
5.6万
推案 量
5.6万
销售 量
2.2 万
存量 3.2万
名称
华亿科技
皖通高速 高科技产 业园
铭磐•慧 谷
安徽大学科 技园
安徽省科 园创业中 心
合肥国家大 学科技园
天怡· 新世 纪
合肥高新区 留学生创业 中心
智蜀CEO科 技产业园
建筑面积
168000㎡
50,910,903.57 27,589,096.43 30,651,969.93 4,138,364.46 23,450,731.97 0.8264 19,379,684.90 20,011,556.90
现金流量表
项目资金回收期预计12-15个月
估算指标 项目 销售收入 现金流入 总投资 土地出让金 契税 土地登记交易费 建设成本 管理费用 销售费用 财务费用 不可预见费 营业税及附加 土地增值税预征 现金流出 净现金流量 累计净现金流量 所得税(15%) 税后净现金流量 行业基准利率 10% 现金流量净现值 累计税后净现金 流量 (12,722,601.50) 0.9091 (11,566,117.02) (11,566,117.02) 3.00% 2.50% 5.00% 3.00% 5.55% 1%～2% 30,122,601.50 (12,722,601.50) (12,722,601.50) 4.00% 10元/m2 13,500,000.00 540,000.00 934,950.00 13,414,000.00 402,420.00 335,350.00 20,121.00 10,060.50 965,700.00 0 2007年上 17,400,000.00 17,400,000.00