资产评估的基本方法
资产评估_资产评估的基本方法
一、成本的类型 二、成本法的基本2008涵-12-1义9
三、成本法的基本公式 四、成本法应用的基本前提 五、成本法应用的基本程序 六、成本法中各项指标的估算 七、对成本法适用范围的评价
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一、成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但 与资产评估有关的2008成-12-1本9 主要有两种：
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二、成本法的基本涵义
成本法是指通过估算被评估资产的重置成本， 并扣减其各项贬值2008-，12-1从9 而确定被评估资产价值 的一种资产评估方法。
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三、成本法的基本公式
公式（一）
资产评估价2值008-=12-1重9 置成本-实体性贬值-功
被评估资产评估价值=参照物交易价格
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七、市场法应用的具体模式
2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照
物)完全相同
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评估计算公式为：
被评估资产评估价值
=参照物交易价格×被评估资产成新率
=50万元×70%=35万元
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一、成本的类型
2、国家统一清产核资时的评估成本 这是对资产的一2008种-12-1特9 殊的价值评估，故称为
评估成本。
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一、成本的类型
（二）重置成本 财务会计中的重2008置-12-1成9 本是指重新购置或建造
同样功能的资产所要花费的全部支出。 重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。
（一）搜集与被评估资产有关的重置成本资料
资产评估课程心得体会(2篇)
第1篇一、前言资产评估作为一门综合性学科，涉及经济学、管理学、法学等多个领域。
在我国市场经济不断发展的背景下，资产评估在企业管理、金融投资、司法鉴定等领域发挥着越来越重要的作用。
本人在学习资产评估课程的过程中，对资产评估的基本理论、方法和实践操作有了较为深入的了解，现将学习心得体会总结如下。
二、资产评估课程的基本内容1. 资产评估的基本概念资产评估是指对资产的价值进行估算和鉴定的活动。
资产评估的对象包括企业整体资产、单项资产和资产组合。
资产评估的目的是为资产交易、融资、投资、税收、司法鉴定等提供价值参考。
2. 资产评估的基本方法资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。
市场法是以市场上类似资产的成交价格为基础，估算资产价值的方法；收益法是以资产预期收益为基础，估算资产价值的方法；成本法是以重建或重置成本为基础，扣除折旧后的价值，估算资产价值的方法。
3. 资产评估的程序资产评估的程序包括：确定评估目的、选择评估方法、收集评估资料、估算资产价值、撰写评估报告等。
4. 资产评估在企业管理中的应用资产评估在企业管理中的应用主要体现在以下几个方面：资产价值管理、投资决策、绩效评价、财务报表编制等。
三、学习心得体会1. 提高了我对资产评估的认识通过学习资产评估课程，我对资产评估的基本理论、方法和实践操作有了较为全面的认识。
使我了解到资产评估在市场经济中的重要作用，以及资产评估在企业管理、金融投资、司法鉴定等领域的应用。
2. 增强了我的专业素养资产评估课程的学习，使我在专业知识、实践能力、职业道德等方面得到了全面提升。
我学会了运用市场法、收益法和成本法等方法对资产价值进行估算，提高了我的专业素养。
3. 培养了我的创新能力资产评估课程的学习过程中，我不断思考如何将所学知识运用到实际工作中，提高资产评估的准确性。
这使我培养了创新意识，提高了创新能力。
4. 增进了我的团队协作能力资产评估工作往往需要团队协作完成。
第2章 资产评估的基本方法
第2章资产评估的基本方法[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
资产评估的基本方法
•复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或 制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重 新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
•更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造 标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购 建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
2009 2
1.55 1.60/1.35=1.19 2×1.19=2.38
2010
1.60 1.60/1.60=1
合计
31.7
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
（3）物价指数法和重置成本法的比较
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因 而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格因 素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因 而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
1.1 成 本 法
• 一、成本法的基本原理
• （四）成本法应用的前提条件
• 1. 被评估资产处于继续使用状态； • 2.应当具备可利用的历史资料； • 3. 形成资产价值的耗费是必需的； • 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。
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资产评估的基本方法
1.1 成 本 法
• 二、成本法的具体评估方法
（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算 其重置成本。
（3）计算调整系数K。
•（4）据K值计算被估资产重置成本。 •某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
•例2-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员
•收益额
•折现率
•收益期
资产评估的基本方法_图文
（三）确定评估价值
七、市场法应用的具体模式
(一)直接比较法 在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、 使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下 简称时间条件）等方面相同或基本相同的情况下所
采用的一种评估方法。
这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货
等）。
直接比较法运用于两种情况：
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)完全相同。
又叫类比调整法，指在参照物与被评估资产
在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方
面类似的情况下所采用的一种评估方法。
类比调整法可以运用于两种情况：
七、市场法应用的具体模式
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似
所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外 观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度 也类似。
交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的
一种资产评估方法。
三、市场法运用的基本前提
1、市场上存在参照物；
即：与被评估资产相同或类似的资产。
2、参照物的交易是在公开市场条件下进行； 3、价格影响因素明确，并且可以量化。
四、市场法运用的基本式
1、评估价值 = 参照物市价 + Σ评估对象比参照物
优异之金额 - Σ参照物比评估对象
同型号 旧汽车 同型号 旧汽车
完全相同
在这种情况下的评估计算公式为: 被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）
七、市场法应用的具体模式
2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同
同型号 • 旧汽车
评估计算公式为：
同型号 • 新汽车
成新率
被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率 =50万元×70%=35万元
资产评估的基本方法
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资产评估的成本法
估算资产的尚可使用年限
实体特征差异值 时间差异值 交易情况差异值
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资产评估的市场法
相对值类比调整公式：
被估资产评估值 参照物成交价格 功能差异修正系数 实体特征差异修正系数 时间差异修正系数 交易情况差异修正系数
（3）局限性 对评估人员的要求较高 对差异信息的要求比较高
将被估资产尚可使用年限内每年的净超
额营运成本以适当的折现率折现后求和， 即得到被估资产的功能贬值
被估资产功能贬值
(1 r )
Rt
t 1
n
t
Rt — 第t年被估资产年净超额营 运成本 r — 折现率 n — 被估资产尚可使用年限
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资产评估的成本法
[例]：某项资产年产量10000件某产品，
资产实际已使用年限 资产名义使用年限 资产利用率
分析：资产利用率大于1，小于1，等于1 [例]：某设备购建于1992年，于2003年 评估，名义已使用年限为11年。从该设 备技术资料了解到，正常情况下每天应 工作8小时。根据调查，该设备曾因市场 原因停止使用1年，在余下10年中每天实
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资产评估的市场法
3、市盈率法 （1）适用：整体资产的评估 （2）参照物：上市公司 （3）公式
被估资产评估值 被估资产收益额 参照物市盈率
第二章 资产评估的基本方法
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第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产评估学第二章
四、成本法中各个参数的评估方法
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法
1、重置核算法
是利用成本核算的原理，根据重新取得 资产所需的费用项目，逐项计算然后累 加得到资产的重置成本。 （1）购买型 （2）自建型
例如： 例如： 重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计 分析，计算求得安装成本中的间接成本为每 人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
修正系数2 ×…… × 修正系数n
四、市场法中的具体评估方法
（二）间接比较法 间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市 场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分 项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的 分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。
第三节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法中各项指标的确定
（2）规模经济效益指数法
被评估资产的重置成本 =参照物资产的重置成本×（被评估资产的产 量/参照物资产的产量）x 公式中的x是一个经验数据，称为规模经 济效益指数。
例如： 例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年 产 量 为 5000 件 。 现 知 被 评 估 资 产 年 产 量 为 4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以 确定其重置成本为： 被评估资产重置成本 =50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
300 400 200
6% 6% 6%
0.9434 0.8900 0.8369
283.00 356.00 167.90
评估值＝283+356+167.9＝806.9（万元）
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资产评估的基本方法
资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值和潜在风险。
资产评估的基本方法包括三种常见的评估方法：市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这三种方法。
一、市场比较法
市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上已经交易的类似资产的价格来确定被评估资产的价值。
该方法适合于市场信息充分、市场交易活跃的情况下。
评估人员通过比较相似资产的市场价格，结合被评估资产的特征和条件，来确定被评估资产的市场价值。
通常，市场比较法适合于房地产、股票等市场交易活跃的资产。
二、收益法
收益法是一种基于资产产生的经济效益来评估资产价值的方法。
该方法适合于对收益性资产（如商业地产、企业等）进行评估。
评估人员通过预测资产未来的经济效益，如租金收入、利润等，结合资产的风险和市场利率，来计算资产的现值。
常用的收益法包括净现值法和资本化收益法。
1. 净现值法（Net Present Value，NPV）：净现值法是一种将资产未来的现金流折现到当前的方法。
评估人员首先预测资产未来的现金流，并根据预测的现金流和折现率计算资产的净现值。
如果净现值为正，则表示资产的价值高于投资成本，可以考虑购买或者持有该资产。
2. 资本化收益法（Capitalization of Earnings，COE）：资本化收益法是一种通过将资产未来的收益按一定的资本化率折算成一次性的现金流，来评估资产价值的方法。
评估人员首先预测资产未来的收益，然后将预测的收益除以资本化率，得到资产的价值。
三、成本法
成本法是一种基于资产重建或者替代成本来评估资产价值的方法。
该方法适合于无法通过市场比较法或者收益法评估的资产，如特殊用途的设备或者建造物等。
评估人员通过计算资产的重建或者替代成本，并考虑资产的折旧和磨损程度，来确定资产的价值。
成本法包括以下两种常见的方法：
1. 折旧成本法：折旧成本法是一种基于资产的折旧和磨损程度来评估资产价值的方法。
评估人员首先计算资产的重建或者替代成本，然后考虑资产的使用寿命和折旧程度，计算资产的净值。
2. 调整成本法：调整成本法是一种基于资产重建或者替代成本，并考虑资产的附加价值或者损失的方法。
评估人员通过计算资产的重建或者替代成本，并考虑资产的附加价值或者损失，来确定资产的价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
不同的资产类型和评估目的可能适合不同的评估方法。
评估人员应根据具体情况选择合适的方法，并结合市场数据、经济预测和专业知识来进行资产评估，以提供准确和可靠的评估结果。