基于SWOT分析的南京市酒店式公寓发展战略研究
如家酒店SWOT分析
如家酒店SWOT分析基于SWTO分析如家酒店企业发展摘要 SWOT分析方法，是用来确定企业本身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。
对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。
随着我国市场开放的脚步不断地加快，市场的开发程度亦不断加深，中国的经济型酒店市场格局也将会由目前的多元化向以连锁形式发展的巨头境况转变。
鉴于此，如家酒店企业发展SWTO分析:一、优势1、连锁经营优势和市场占有率如家酒店创立于2002年, 作为中国经济型酒店行业的著名品牌之一，如家现已在全国30个省和直辖市覆盖超过100座主要城市，以直营和特许并存的模式经营连锁酒店近1000家，注册会员超过428万，形成了业内领先的连锁酒店网络体系。
2、本土企业的地域优势作为中国的本土企业，如家酒店的发展将比外资酒店更具有本土优势，尤其是对国家政策的把握和对国内消费者的市场分析，如家酒店对国情和“人情”方面的优势是不言而喻的。
3、资金优势2006年10月在美国纳斯达克上市(股票代码:HMIN),作为中国酒店业海外上市第一股。
上市就意味着企业可以在资本市场获得更多的资金投入，这对正处于蓬勃发展时期的如家酒店来说无疑是一件好事，充足的投入才能保证企业在吸收人才、硬件投入等方面有更大的空间，除此之外，充足的后备资金对企业经营管理也有不可估量的作用。
综上分析，如家的优势在其强大的连锁经营、来自资本市场的资金优势、对市场有力的占有率以及本土化优势，这将是如家发展的强大动力。
二、劣势1、企业管理问题据新华设社报道，吉林省通化市,月,日凌晨，一家如家快捷酒店发生火灾，已造成,,人死亡，,,人受伤。
这次事故的发生对如家酒店的影响是很严重的，在消防设施和安全措施两方面给如家敲响了警钟，直接导致工商部门对酒店的开店审核有过去的3个月加长到6个月左右。
不得不说，这和如家的管理有关，迅速的非理性扩张带来的严重后果之一就是管理的滞后与服务质量的下降，相应的配套设施也收到公众的质疑。
文化主题酒店SWOT营销策略分析
文化主题酒店SWOT营销策略分析SWOT 分析是通过对企业内部和外部环境的评估，找出企业自身优缺点及机会与威胁，从中制定出相应的营销策略，实现最大化利益的方法。
下面我们以文化主题酒店为例，进行 SWOT 分析。
优势：1. 独特的主题设计：文化主题酒店以文化元素为主题，通过景观设计、装修设计、设施建设等细节，让客人沉浸在文化氛围中。
这种独特的主题设计能够吸引客人，提高酒店知名度和美誉度，形成品牌特色。
2. 创新性的服务模式：文化主题酒店不再只是提供住宿服务，还可以提供文化体验、文化交流等服务。
比如策划文化活动，组织文化沙龙，提供文创产品等。
这种创新性的服务模式能够满足客人的需求，提高客户满意度。
3. 优秀的员工团队：文化主题酒店的员工需要具备对文化有较深的了解和理解，能够提供专业的服务和指导。
而且员工在工作中需要具备敏锐的观察力和判断力，以便在客户展现出对文化的兴趣后，及时地为他们提供相关文化资料和知识。
这种优秀的员工团队能够带来优质的服务体验和口碑宣传。
1. 酒店地理位置限制：文化主题酒店不像一般的商务酒店、豪华酒店那样适合在市中心等商业区建设，因为其主题较为独特，需在城市的文化区或古城区建立。
但这样的区域往往交通不便，停车位少等，这对顾客接受程度及酒店的发展带来的阻碍。
2. 投资成本高：文化主题酒店对于装修设计和设施建设等的要求比一般的商务酒店、豪华酒店高。
要投入更多的资金进行建设，成本高也会让该类型客户在选择酒店时望而却步。
机会：1. 文化旅游市场不断发展：中国的文化旅游市场不断发展，文化主题酒店可以通过深入开发这个市场，吸引到更多的客户，实现盈利。
随着“中国制造2025”和“一带一路”等政策的推进，文化旅游市场的空间将会继续扩大。
2. 个性化消费受到欢迎：个性化消费已成为当下购物、旅游等行业的趋势。
文化主题酒店正是贴合这种需求的产品，能够吸引到那些喜欢文化、喜欢体验自己与众不同的人群。
威胁：1. 竞争压力：文化主题酒店虽然独具特色，但也要面对许多品牌和非品牌酒店的竞争。
酒店SWOT分析
莫泰168连锁酒店发展的S W O T 分析报告背景美林阁酒店及餐饮管理把投资方向锁定在发展经济型旅店上。
2002年，公司成立了莫泰（Motel）连锁旅店管理，打造全新的经济型旅店品牌"Motel168"。
未来数年，公司将以每年新建30-40家的速度扩，形成规模经济，迅速占领市场，成为拥有五万八千余间客房400多家门店的连锁经济型酒店集团。
是省辖市，位于鲁豫皖四省交界地区。
历史上一直是区域性的政治、经济、军事、文化中心，英雄才俊辈出，人文积淀深厚。
如今，是省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一，也是新亚欧大陆桥东端第一个区域性中心城市和淮海经济区的中心城市。
作为国务院批准的“较大的市”,曾先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市等称号。
莫泰168连锁酒店相对于传统的全服务酒店而存在的一种新兴酒店，其突出特点是价格经济实惠，提供有限服务，目标顾客群定位在普通消费大众上。
因而在酒店硬件设施上省去了豪华的大堂和宴会娱乐等辅助设施，不追求高档次、大而全，而把服务功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空间，大大节约了成本投入，从而可以把经济实惠的房价让渡给顾客。
目录一、莫泰酒店发展的SWOT 分析21.优势32.劣势33.机会44.威胁4二、建立莫泰酒店评分矩阵4三、SWOT战略分析，构建矩阵图5一、莫泰酒店发展的SWOT 分析SWOT是英文(Strengths，Weakness，Opportunities，Threats)第一个字母的缩写，S 和W 是指部优势和劣势，O 和T 是指外部机会和威胁。
1.优势(1)低廉的成本投入。
地处北，与南以及一些大城市相比，经济发展相对滞后，地价、房价、建材价格和物业成本都较低。
另外，从员工工资薪金支出看，在南的一些城市，酒店普通服务员的月工资在1800元～2500 元，而酒店普通服务员的月工资在1000元～1600元。
可见在投资开设经济型酒店的经营管理成本较低。
希尔顿酒店品牌战略分析
Liaoning Normal University（2015届）本科生期末论文作业题目：万州万达希尔顿酒店发展战略研究学院：历史文化旅游学院专业：旅游管理（饭店管理）班级序号：5班01号学号：学生姓名：高潇潇指导教师：陈丽2014年12月目录万州万达希尔顿酒店背景介绍................................. 万州万达希尔顿酒店PEST分析................................政治环境因素分析.......................................经济环境因素分析.......................................社会自然环境分析.......................................技术环境因素分析....................................... 万州万达希尔顿酒店五力模型分析.............................行业内现有竞争者分析...................................行业内潜在竞争者分析...................................行业内替代者分析.......................................供应商讨价还价能力分析.................................消费者分析.............................................2.万州万达希尔顿酒店发展战略制定...............................酒店发展战略制定原则.......................................万州万达希尔顿酒店发展战略目标.............................万州万达希尔顿酒店SWOT分析................................万州万达希尔顿酒店的优势分析...........................万州万达希尔顿酒店的劣势分析...........................万州万达希尔顿酒店的机遇分析...........................万州万达希尔顿酒店的威胁分析...........................3.万州万达希尔顿酒店发展战略实施措施...........................万州万达希尔顿酒店发展战略措施.............................万州万达希尔顿酒店发展战略实施保障.........................人力资源保障...........................................构建流程管理...........................................实施电子网络营销策略...................................创建酒店企业文化....................................... 参考文献.......................................................1.重庆万州万达希尔顿酒店经营环境分析万州万达希尔顿酒店背景介绍万州万达希尔顿酒店是由中国五星级酒店投资规模最大的企业万达集团旗下的万达酒店建设有限公司全资建设，并邀请希尔顿酒店集团进行酒店管理。
(完整版)华住swot分析(2013)
Weakness （劣势）
①财务状况不佳 最近连续亏损。扩张速度过快，不得不花费更多的精力去经营新店，使所得到的利 润大打折扣。 ②扩张和控制的平衡难度大 随着分店增加，质量愈难控制，如何做到扩张和控制的平衡，是一个急需解决的问 题。 ③客源流失 在一二线城市的价格偏高，已经超过大部分公司的商务住宿的标准，使得一些客源 的流失。 ④制度建设滞后 管理制度方面,华住的管理制度不规范,经营机制包括竞争机制、激励约束机制等不 健全,造成活力不足。 ⑤有效竞争手段不足 华住仍没有足够重视市场区分和特色产品的开发,依旧用大众化的产品面对广大市 场，目前主要依靠降价这一手段来吸引顾客,结果陷入恶性竞争的误区。 ⑥缺乏合理的经济规模 酒店行业的规模效应能有效提高酒店的经营效率,但中国经济型酒店的集团化程度 极低,还没有形成有一定辐射范围的经济型酒店品牌。华住也仅仅在某一地区有一 定的影响力,还谈不到酒店品牌知名度的程度。
华住SWOT分析有四种不同类型的组合： SO、ST、WO、WT策略
优势W
劣势S
机会O 威胁T
SO战略 • 客源 把握目标消费者 • 市场 掌握宏观环境 • 加强管理 笼络人才 提高员工忠诚度
ST战略 • 把握品牌优势 形成别人无法效仿的特
色 • 节约成本 增加利润 • 避免从众 不恶性竞争
WO战略 • 防止一二线城市客源
经营情况
由于涉及商业机密，本小组不便向外界透露。 给您带来的不便，望请见谅。
谢谢！
2、规模是管理的基础，品牌高于有形资产，只有建立知名品牌， 才能拥有消费者市场的认同和忠诚，从而提升核心竞争力。
3、强化品牌的定位与设计、提升品牌价值、保持一致性和个性化 的动态平衡。
4、寻求与国际饭店集团的合作，以增强自身的市场生命力。经济 型饭店的利润空间有限，寻求边际成本的最低化使其不断努力的 目标。将重点关注与住宿和必须的早餐，使宾客基本的出行需要 得到满足，真正感到物有所值。
华天酒店集团发展经济型酒店的SWOT分析与策略选择1
华天酒店集团发展经济型酒店的SWOT分析及策略选择彭庆喆（中南林业科技大学华天旅游酒店管理学院， 410004）[摘要] 经济型酒店近几年在我国得到迅速发展。
通过SWOT分析，本文评估了华天酒店集团发展经济型酒店所具备的优势与劣势以及所面临的机遇和威胁，认为机遇多于挑战，优势胜过劣势，并据此提出了华天酒店集团发展经济型酒店的策略。
[关键词] 经济型酒店；华天酒店集团；SWOT分析；策略SWOT Analysis and Strategies of Developing Economy Hotels:A Study of Huatian HotelPeng qing-zhe(Huatian College of Tourism and Hotel Management, Central South University of Forestry and Technology, Changsha 410004, China)Abstract：Economy hotels have been developing rapidly in China in recent years. By means of SWOT Analysis, the paper evaluates strengths and weaknesses that Huatian Hotel has, as well as opportunities and threats it faces in the development of economy hotels. Based on the analysis, the paper works out the corresponding strategies for Huatian Hotel.Key words: economy hotels; Huatian Hotel; SWOT Analysis; strategies随着国经济和旅游业的迅速发展，在我国起步较晚的经济型酒店近年来异军突起，发展迅猛，商务部和中国酒店协会的调查显示，我国经济型酒店以连续三年翻三番的速度呈井喷式增长。
swot分析酒店职业
个人职业生涯swot分析大学四年以后，我决定走洒店方向，在洒店里可以安稳些。
现在就洒店工作进行swot分析:一：自身优势S1、我的性格比较开朗、随和，在洒店里工作会很好的适应；2、曾多次参加暑期打工学习，能吃苦耐劳；3、自我学习能力强，能通过不断学习，不断进步，适应发展；4、从中学时代起就在外地求学，我养成了坚强的性格，这种性格使我克服了学习和生活中的一些困难，积极进去；5、大学四年，我学习了许多关丁洒店的知识，拥有了工作的基础，并且拥有宵春活力，具有一定的英语基础；6、年轻有梦想，愿意从基层做起，并且自己对洒店有一些创新性看法自身劣势W1、坚强坚韧，有时为了一点问题不能及时快速解决问题而焦躁不安；2、坚持原则，处事不够圆滑；3、在工作中，我太过丁直接，对是非黑白区分活晰，对领导不献媚阿谀，可能会使自己的工作存在诸多困难；4、理论知识很多，实践知识不够全面，与其他员工竞争处丁劣势；5、视角小，对问题认识比较片面，不能统帅全局发展，比较不能瞻前顾后外部机会O1、政策环境的比较有优势，国家政策支持和帮助大学生就业和创业；2、现在正处丁经济发展的阶段，洒店行业需要人才，尤其是具有专业技术的人才；3、旅游业快速发展，与之相关的行业一一洒店就拥有很好的发展机会；4、全球化趋势加快，各种交流增加，使得管理日益完善化；5、科学技术进步，洒店行业管理、各种操作科学化；6、我校目前与各星级洒店有一定良好的人脉联系，前几届同学的积极发展给学院增长了一定知名度和留下了良好的印象，为我们以后的求职发展给了该行业一个印象分外部威胁T1、大学毕业生越来越多，竞争压力大；2、越来越注重社会经验，毕业生得不到完全信任；3、经济发展速度较快，技术日新月异，学习压力大；4、国家政策的改变使得洒店行业受到一定限制；5、经融危机的影响，市场的不稳定性；6、现在洒店人员学历相对比较低，资历比较老，在发展中有一定的局限性二：swot模型图改进这些因素机会5利用这些因素扭转性战略WO 暗长性战略SO劣势________________-5防御性战略WT。
酒店swot分析案例范文
香格里拉酒店SWOT分析酒店SWOT分析问卷调查重庆经济型酒店的swot分析摘要：在经济全球化的今天，人们外出的频率的加速。
经济性酒店在市场的需求下已经逐渐进入了现代人们的生活，经济型酒店改变了酒店是普通百姓天堂的想法。
经济型酒店以其自身的优势，冲击着现代酒店与传统的住宿业。
在重庆，传统住宿业的弊端，现代全服务酒店与需求的契合度，不仅都为经济型酒店的成长带来了极大的机遇。
而且经济型酒店对它们的冲击，又让它们发生了并且将继续发生极大的变化。
重庆作为西部唯一的直辖市，作为西部一颗璀璨的明珠拥有丰富的旅游资源。
然而，这种情况下的日益增多的经济性酒店面临的形式也是迫切的。
本文通过swot 分析法对重庆经济型酒店所面临的机遇和挑战进行分析探讨。
关键词：经济性酒店现状 swot 环境因素机会风险战略分析一：经济型酒店的概况 1，经济型酒店的兴起经济型酒店是新兴酒店的一类，经济型酒店又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“b&b”（住宿+早餐）。
最早出现在上个世纪50年代的美国，如今在欧美国家已是相当成熟的酒店形式。
经济型酒店的核心是经济，迎合消费者的实际需求。
经济型酒店的发展重点在大中城市，不仅因为大中城市是商务、旅游的交织密集点，有庞大、稳定的流量，使经济型酒店有发展的市场，而且，在大中城市，经济型酒店还可以借助城市功能使经济型酒店运营费用降低。
2，经济型酒店的现状方便便宜的经济型酒店是如今人们外出的最佳选择，给人们的外出提供了更加便利的选择。
在经济全球化的今天人们外出频繁也加剧也促进了经济型酒店的发展。
近几年来经济型酒店已成为国内外酒店业关注的焦点，有着巨大的市场潜力，具有低投入、高回报、周期短等突出的优点，"莫泰（motel）"，“如家快捷”，“锦江之星”作为国内经济型酒店的三支主要力量，其扩张速度惊人。
同时，美国的“速8”、法国雅思集团的“宜必思”也相继进入国内。
酒店管理专业swot分析案例范文
酒店管理专业swot分析案例范文一、优势（Strengths）# （一）行业需求广泛。
你知道吗？现在这旅游的人啊是越来越多了，不管是国内游还是国外游。
酒店那就是旅途中必不可少的休息站啊。
所以酒店管理专业就像站在风口上的猪，只要你有点本事，就不怕没地儿去。
从豪华的五星级大酒店到经济实惠的小旅店，到处都需要酒店管理专业的人才来把这个场子撑起来呢。
# （二）综合素质培养。
这个专业可不仅仅是教你怎么整理床铺、打扫房间。
它就像一个大熔炉，把你锻造成一个全能型选手。
你得学会怎么跟不同的人打交道，上到富商巨贾，下到普通游客；还得懂得财务知识，知道怎么控制成本，让酒店赚大钱；市场营销也不能少，怎么把酒店的名声打出去，吸引更多的客人入住，这里面的门道可多了。
就像一个八爪鱼，什么都得会抓一点，以后不管是在酒店里混，还是跳到其他行业，这些本事都能让你吃得开。
# （三）实践机会多。
酒店管理专业可不是光在教室里纸上谈兵的。
很多学校都和酒店有合作关系，就像给学生们开了个后门。
你可以直接到酒店里去实习，在真实的环境里摸爬滚打。
从酒店前台的接人待物，到餐厅里的服务流程，再到客房管理的小细节，都能亲身体验。
这就好比是在游戏里直接开了实战模式，经验值“唰唰”地往上涨，等你毕业的时候，那可就是个身经百战的小能手了。
二、劣势（Weaknesses）# （一）工作强度大。
这酒店管理的工作可不像表面上那么轻松。
酒店可是一年365天，一天24小时都不能关门歇业的。
要是你在酒店工作，那可就别想有个正常的作息时间了。
有时候忙起来，连轴转都是家常便饭。
别人在节假日休息的时候，你却要在酒店里忙得像个陀螺，为那些来度假的客人服务。
就像卖给酒店了一样，根本没有自己的时间，这对于那些想要生活和工作平衡的人来说，可真是个不小的挑战。
# （二）初始薪资较低。
刚从酒店管理专业毕业进入这个行业，你可别指望能拿到多高的薪水。
就像一个学徒一样，你得从最基础的岗位做起，工资可能也就够养活自己。
全季酒店swot分析案例范文
全季酒店swot分析案例范文前言徐州开元名都大酒店是徐州第一家也是唯一一家进驻徐州的五星级酒店，作为一家资质先优的五星级酒店，徐州开元名都大酒店无疑成为了重要名流雅士、商务办公人士的首选。
经过多年的经营打造，开元名都大酒店在徐州地区已经站稳了脚跟，在徐州同类酒店之中已经占据相当高的地位。
尽管现今多家同类酒店（如：徐州金陵金源大酒店、徐州海天假日酒店、徐州如家快捷酒店、徐州希尔顿大酒店、西门大鸭林等）进驻徐州地区，但却没有改变徐州开元名都大酒店的地位。
这就表明开元名都大酒店在徐州地区的发展是比较有潜力的，但也存在一定的威胁，对此，我们小组对徐州开元名都大酒店的发展进行了SWOT分析及其战略研究。
一、酒店简介徐州开元名都大酒店座落在中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国国家园林城市、“五省通衢”的彭城——徐州市，位于徐州泉山区湖西路1号。
开元国际酒店管理公司为“中国饭店业集团20强”之一，并被评为“中国旅游知名品牌”和“中国酒店品牌先锋”。
开元国际酒店管理公司秉承“以服务为基础，以品牌为核心，以市场为先导，以连锁为模式，以人本为宗旨，以文化为风骨”的经营管理理念，坚定不移地推行酒店连锁发展战略，致力于打造中国民族酒店品牌，争取跻身卓越酒店集团的行列。
管理公司全力打造以“开元大酒店”为商号的四星级酒店品牌，和以“开元名都大酒店”为商号的五星级酒店品牌。
集团酒店业务的发展和营运具有明确的市场定位和严格的产品标准，要求每一家开元酒店都在当地同档酒店中处于领先地位，拥有具备足够市场影响力的规模，设施出众，服务全面，向宾客提供高品质的住宿、富于特色的餐饮、独具魅力的康乐项目，以及周全细意的商务会议服务。
集团视宾客为最重要的资产。
集团迄今已经拥有数以万计的忠诚客户，并通过“金爵会贵宾奖励计划”，为所有忠诚客户提供更为丰富的下榻体验和更加优厚的价值回报。
该计划是迄今国内酒店行业中最周全、最先进、的常客奖励计划之一。
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基于SWOT分析的南京市酒店式公寓发展战略研究 叶 挺 摘要:南京市酒店式公寓是近些年才兴起的一种住宅形式,因“户型小、精装修、总价低”深受商务白领、外企高管等群体的青睐。从南京酒店式公寓发展现状着手,基于SWOT分析法对其进行研究,提出南京酒店式公寓发展战略的选择,对促进南京酒店式公寓发展有一定的指导意义。
关键词:南京 ;酒店式公寓;SWOT分析 引言 最早始于欧洲的“酒店式公寓”是在旅游区内租给游客,供其短暂休息的物业,一般由专门的管理公司统一管理。既有酒店的性质又可作为临时住宅,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,集住宅、酒店、健身娱乐设施多功能于一体,具有“投资”和“自用”两大功能。到上世纪中叶,以美国为代表,因人口流动和家庭结构松散,使得酒店式公寓逐渐兴起,形成第一批“服务式”公寓。国内酒店式公寓起步较晚,集中在北京、上海、深圳一线城市,之后逐步朝经济发达,旅游业旺盛的城市发展,如杭州、大连、南京等。通过对南京酒店式公寓SWOT分析,提出适合南京酒店式公寓发展的战略定位,旨在给南京房地产市场提供启示。 一、南京市酒店式公寓发展现状 南京酒店式公寓从2006年开始兴起,那时精装修小户型市场尚未完全开发,以君临国际、朗诗熙园、金陵王府、亚东名座等为代表的一批楼盘纷纷以酒店式公寓的特点成为各自卖点。随着河西奥体CBD的开发,城中商务贸易中心区的形成,一批批小户型酒店公寓像四季仁恒、紫鑫国际等掀起不少高潮,随着房地产市场的发展,酒店式公寓逐渐成为继湖景、海景、地铁沿线、CBD周边等开发商投资吸引的亮点。 1.南京酒店式公寓的形式。酒店式公寓有居住和商用两种类型,在南京大多以居住为主,有凯润金城、仁恒国际、南京国际广场、南京万达广场、蓝晶国际、盈嘉香榴湾、京隆国际公寓、君越湖滨花园、玉桥国际公寓、御湖国际、金地名京、峨眉公寓等。少部分有商业性质:天一居小区、皇册家园三期、万科红馆、亚都天元居、明门等。最近出让的许多地块,包括栖霞区北苑西路地块,开发商也表明将会有酒店式公寓投入。 2.南京酒店式公寓的分布。在16家相对高档的酒店式公寓中有7家位于城中,河西和城北各有3家,江宁、仙林和城南各1家。城中的有5家位于玄武区,因新街口商贸中心和玄武湖的湖景,加之公交和地铁沿线,开发商在此区段投资也不是不无依据的。另外河西和城北的投资逐渐上升,近些年河西CBD形成以及与青奥会对接,使得开发商热衷于奥体地块。城北地块开发较少加之土地稀缺造成投资增加,但总价不高,最高的蓝金国际只有20 000元/m2,而河西的金地名京和城中的南京国际广场均到30 000元/m2,其他酒店式公寓价格基本在20 000元/m2左右。 二、南京市酒店式公寓开发环境SWOT分析 (一)优势 第一,户型小、精装修、高性价比。酒店式公寓精美的装修可以在很大程度上给予购房者在看房过程中视觉的享受,而且酒店式公寓的价格相对于同等服务的星级式酒店要低廉,相对于普通住宅又具有相对完善的配套设施。随着人们生活品位和质量的提高,人们不再限于单纯居住的需求,而把目光投向于一种生活理念。 第二,功能多样化。酒店式公寓兼具办公和居住两种功能。此外,相对于其他住宅物业,酒店式公寓富有相对完善的硬件设施,如健身会所、茶室、生活超市、幼儿园等。作为城中的“高端居住物业”,所面对的消费群体是“高层消费者”。因此酒店式公寓的消费群体多为颇有建树的商务人士,他们处于社会高端阶层,对居住环境有一定的要求,对居住理念有独到的见解,因此把目光投向功能齐全的酒店式公寓。 第三,存在形式综合化。南京酒店式公寓多以独立组团或楼梯形式包含在整个大型项目中,开发商很少通过单一物业形式形成自身的竞争优势。 (二)劣势 第一,物业管理水平不高。如上海外滩中心酒店式公寓交给著名威斯汀集团管理,北京和上海的雅诗阁是国内豪华酒店式公寓管理的先锋,这些物业管理公司具有丰富的物业管理经验。而南京大多数酒店式公寓的物业管理公司是开发商的合营公司或其他资质水平不高的公司,如万达广场聘请的万达商业管理公司为物业管理三级资质,盈嘉香榴湾聘请的南京盈嘉物业管理有限公司的物业管理水平也是三级资质,一级资质的企业相对较少。 第二,硬件一般,软件缺乏。南京酒店公寓的硬件设施基本满足消费者需求,位于玄武区中山路上的凯润金城,处于新街口中心商业,毗邻中山路与长江路,小区周边文化底蕴浓厚,东侧有总统府、梅园新村、1912酒吧街区、南京图书馆、全民健身中心等。小区设有红外报警系统及电子巡更系统、一卡通门禁系统、可视对讲系统、宽带网络系统、社区背景音乐广播系统。相较于国内外知名的酒店式公寓,其不完备性彰显一般。此外,南京酒店式公寓的软件设施缺乏,主要指服务人员综合素质不高,服务质量参差不齐,服务效率低下等原因限制了酒店公寓的发展。 (三)机会 第一,经济水平提高为酒店式公寓发展带来契机。2009年南京市GDP为4 170亿元,比上年增长11.5%,作为江苏省的省会城市,南京的发展稳步前进,2010年1—4月,城市居民人均可支配收入为10 626元,同比增长10.1%,1—4月,居民消费价格指数102.8,同比上升2.8%。随着经济社会的发展、人们收入和消费水平的提高,人们对酒店式公寓或租或售都有重新的定位,对酒店式公寓的需求会只增不减。 第二,旅游业的高度发展。南京作为六朝古都,旅游业是带动其产业经济发展的支柱产业。2010年第一季度,到南京的香港同胞3.31万人次,增长29.8%,增速快于入境旅游者14.4个百分点,中山陵、夫子庙、总统府等旅游景点吸引众多游客,其中不乏高生活品位者,他们会选择“奢华又不奢侈”的酒店式公寓作为暂居场所,很大程度提高了酒店式公寓的出租需求。 第三,国际大型论坛、体育赛事的落实。随着经济一体化,越来越多的国际会议在南京举办,WUF4的举办和2014年“青奥会”的成功申请已经见证。随着沟通意识增强,交流频率提高,互动平台需求增多,会展经济发展,都能促进酒店式公寓市场旺盛。 (四)威胁 第一,现有竞争者威胁——商务和单身公寓。商务公寓建筑结构采用大开间,户型大小不一,多以毛坯形式出售以便后期结合办公需求改造。在市场上曾出现的STUDIO,虽采用精装修并配有家具,但整体更适合办公。单身公寓从装修标准到物业配置要简单,同时其面积偏小,一般在50m2以下,以降低总价,适应年轻人的购买需求。因酒店式公寓的配套服务和物业水平与两者具有相似性,对于其市场热度和销售会有一定影响。 第二,潜在竞争者威胁——“都会国际”的出现。这是一种将酒店公寓与SOHO结合的物业产品,在考虑商务需求时,也满足对高档住宅的要求。这种模式将居室分为居住与办公两大区域,既具备酒店式公寓的生活区又具有SOHO的商务区,同时还配备俱乐部,填补了酒店式公寓主要用于居住而不用于办公的空白。 第三,地方政策的制约。南京于2009年12月出台调控酒店式公寓市场不规范的政策:从2010年起购买酒店公寓,不再享受原先购房1%的补贴优惠和个税退还补贴,而且酒店式公寓在缴纳契税使根据用地性质不同,商业用地缴纳3%的契税,住宅1%。商业性质的用水用电按商业性质缴纳且不能迁入户口。这次政策对购买行为具有明显抑制。 三、南京酒店式公寓战略定位和路径选择 从现阶段南京酒店式公寓的发展现状以及SWOT分析后,可以看出酒店式公寓的劣势大于优势,机会和威胁并存。因此对于南京酒店式公寓的战略选择:走品牌化路线,并用扭转型战略辅以防御型战略来调整。 WO——扭转型战略:积极引进国外先进的大型物业管理经验,调整现有酒店式公寓的物业管理模式,提高酒店式公寓的软件实力以及开发配套的硬件资源,在保证酒店式公寓为顾客群体提供“酒店式的服务、公寓式的管理”前提下,改善内、外部环境,走差异化和细节化路线。另外在提升自有品牌战略的同时,抓住旅游业的契机和互动平台、会展经济的机遇,创自有品牌,把具有中国特色的酒店式公寓提升到全新局面。 WT——防御型战略:对于现有竞争者和潜在竞争者应报以一种积极的态度,竞争的存在难以避免,应了解竞争对手与自己的差异所在,尽量开辟一种规避竞争威胁的措施,取之长补己短,走好防御型战略就是通过调整企业内部结构的劣势和避免外来的威胁调整自己的战略部署。可以对自有的品牌按照市场需求及时更新改造,根据顾客需求制定不同的标准和营销策略来满足目标市场。 四、提升南京酒店式公寓发展的建议 通过对南京酒店式公寓市场的分析和研究,用WO战略辅以WT战略规划和引导酒店式公寓市场的发展无疑是四种战略选择中相对合理的一种选择。对于市场上存在的物业管理水平不高,创新能力不够显著,品牌建设不够突出等一系列问题,在此提出优化南京酒店式公寓市场发展的相关措施。 1.提高物业管理水平,实现国际化管理。通过引进国内外著名物业管理企业的经验,对酒店式公寓的管理方式进行指导,使管理者掌握当前酒店式物业管理前沿水平。通过多角度经营全方位的管理模式,调整当前物业管理上存在的不足,跟上时代的步伐,走向物业管理的高端市场。 2.加强品牌化建设,实现连锁化经营。现阶段南京市房地产市场上的酒店式公寓良莠不齐,很多酒店式公寓的服务质量和管理水平相距很大,这样使得国内市场上对于酒店式公寓的形象大打折扣。所以在规范建设的基础上,实现品牌化管理,创品牌形象,在逐渐发展壮大后,企业之间可以通过强强联手和连锁经营来扩大市场份额,实现酒店式公寓可持续发展。 3.加强政府管制,规范市场环境。之前出台的政策虽然对酒店式公寓的投资和发展有一定的抑制,但是该政策的实施目的是为了更好地规范酒店式公寓市场环境。另外该政策未对产权式酒店公寓做出相关规定,存在一定程度的缺陷。政府对于不同标准的酒店式公寓可以采取分级划分登记制度,例如在住房补贴和契税优惠方面,基础设施的齐全情况,