项目策划分析概述

某某花园行销推广企划书

（项目分析部分）

福州某某营销策划公司

一、项目定位

1、市场定位：福州江滨中高档生活社区

2、功能定位：功能齐全配套完善的高尚生活社区

3、身份定位：南江滨大型时尚豪园

二、地理位置及规模

某某花园项目总况（按最新规划设计方案）：

总用地面积：100000平方米；总建筑面积：140000平方米；平均建筑密度：25.83%；平均容积率：1.4；

总绿地面积：59850平方米；平均绿化率：58.9%；总户数：876户；规划总人口：约3066人（按3.5人/户）

居住建筑面积：126200平方米，公建和商用房面积：11300平方米（其中会所2982.4平方米；幼儿园1795.2平方米；商业店面2877.2平方米；菜市场1325.2平方米）；地下停车面积18100平方米；

三、社区外部环境

1、社区面迎一线闽江

2、紧贴拓宽后的聚龙路（南江滨大道）

3、300亩江滨公园

四、内部环境：

在区内环境设计上，某某花园有以下特色：

1、与周边优美的自然环境相统一。

2、与区内建筑相统一，景观融入建筑，建筑衬托景观，使建筑成为景观的一部分。

3、景观与人亲近而不虚设，与人和谐而不浪费，最大限度体现观赏和实用价值之统一。

4、观景、休闲、健身三合一，考虑到每一位住户的需求和方便。

5、以东西两个人工湖为核心，以南北两条贯穿东西的千米溪流为主线，构成了某某花园的水景体系；整个社

区以分散组团绿化为主，集中绿地为辅，居民在家门口就有自己的活动和景观空间，同时社区也有大的集中活动场所和中心花园，构成一个完整的内部环境系统。

五、建筑风格

单体建筑为9层电梯小高层，6层半花园小洋房。（建筑风格和外立面风格暂缺）

主要特点：

艺术阁楼、飘式窗、斜屋顶、至少南北双观景阳台、落地玻门、转角窗。外立面色彩明快，线条简约，与周边环境相配。楼宇坐北朝南，排列和谐，与天然的地理特征形成交错之美。

六、社区配套（估计）

治安值班室、物业管理办公室、消防控制办、美发美容店、咖啡屋、青少年活动中心、老年康乐室、健身房、文化活动中心、社区诊所、中西药店、超市、菜市场、照相馆、洗衣店、修配店、粮油店、液化所供应站、公交站、幼儿园、电子门禁、可视对讲门铃、中央监控系统、门窗红外报警、远传水表、宽带网络等。

某某花园在社区北端设有大型亲水景观会所，是居民休闲、娱乐、健身的主要场所，幼儿园位于环境优美的社区中部。西北方向沿社区规划路有一排店面，菜市场位于小区南角。社区内部设有小超市等便民设施，其他大部分生活服务配套安排在社区外。

七、分区和户型

1、分区：某某花园共分为五个相对独立的组团（详见项目包装部分）

2、户型：（详见户型包装部分和创作文案部分）

开间特点：正南正北、格局方正；基本达到明厅、明卧、明厨、明卫四明设计；飘式窗；大客厅，现代大厨房，双卫浴；至少正南正北两个阳台；休息区与会客区动静分离；室内没有梁柱；一层设私家花园；顶楼复式加阁楼，空中露台或退台设计；有两个区是全跃层单元。面积实用率高。户型设计暂时在福州处于领先地位。

八、道路系统和停车

1、道路系统：社区用中环路将整个道路系统分成环内和环外部分，共分3级道路设置，社区主干道宽7米，

支路宽4米，宅间及滨水小径路宽2米。

2、停车安排：停车位分地下人防停车和路面停车；地下车库位于小区东南、西北入口大门两端，停车面积18100

平方米，共有停车位？地面停车集中设在社区中环路两旁、会所旁边和楼间空地，共有停车位？个。这样大部分机动车不进入社区各生活区内部，基本形成人车分流，从而保证了社区居民生活的安全性和舒适性。

规划停车位超过国家规定标准，完全能满足未来家庭汽车时代的需要。

3、社区入口：社区共有3个入口。景观入口位于社区东北位置，紧靠聚龙路；西北和东南两个入口和社区两

条规划路连接，将成为社区日常主入口，机动车从东南和西北两个入口进入地下车库。

九、200 年全国房地产市场概述

一、国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年政府重点整顿和规范房地产市场、培育品牌，转变房地产市场管理职能。

二、中国国家统计局月度形式报告显示，今年上半年，中国房地产开发投资增势强劲，商品房全面热销。

中国国家统计局最新测算的中国房地产开发业景气指数值为106.01，比去年同期增加3.33%，比5月份减少0.5%。

但是，由于土地开发、竣工面积和商品房销售价格增速趋缓，使得6月份“房地产景气指数”稳中趋降。下半年，由于中国即将加入WTO和北京市申奥成功，必将对房地产市场新产生影响，中国房地产开发业总体景气水平有望继续提升，房地产景气指数将在景气空间中保持上扬。统计显示，上半年，中国商品房平均销售价格为2304元/平方米，同比增长11.1%，与今年一季度相比，涨幅回落2.2%。

推论——

十、200 年福州楼市分析

很长一段时间以来，福州有两个同质化现象比较严重。一是项目的同质化，产品少差异；二是行销推广的同质化，推广无新意。即使从全国范围看，福州市场的竞争也是非常惨烈的，反过来可能的原因也在于此；如一些产品出色的楼盘，象“永升城市花园”，因为户型有特色卖得相当好，在一定程度上它的竞争压力就相对较小。所以某某花园在这两个方面都要力求有所突破，在总平不错的情况下，我们的户型是重点；在行销推广的思路上，手段要创新。做足做好了这两个方面的文章，我们就可以突出重围、创造惊喜。

（一）、200 福州楼市特点

纵观2001年1一6月份的整体走势，主要有以下几个特点：一是居民对普通住宅的需求仍然看好，销售走势强，尤其是低价位的住宅销售热度未减速，如金山碧水一直是市民关注的目标。二是新盘上市较少，大盘不多，与去年同期限相比较今年6月楼市零星散盘居多。三是广告投放量锐减，与去年形成鲜明的反差。据初步统计，今年楼盘广告投放量只有去年同期的五分之一。一些广告投放大户的开发商今年也显得低调。四是在4月房交会、5月招商月过后，6月楼市广告明显淡化。五是江滨板块和东区板块受“东扩南移”实施的惯性作用，依然强势犹存，江景住宅成为市民购房的重要目标。

（二）、房地产市场旺中趋稳

1、今年1—6月，商品房供销两旺，各类房屋交易活跃。

全市完成房地产交易鉴证14250起，面积170.97万平方米，金额29.41亿元，分别增长18.93％、13.71％和31.12％，其中市区完成房地产交易鉴证10331起，面积112.99万平方米，金额24.27亿元，分别增长21.24％、10.62％和37.2％。

全市商品房销售113.62万平方米，金额23.89亿元，分别比去年同期增长26.17％和38.81％，其中市区商品房销售76.08万平方米，金额20.01亿，分别增长31.65％和49.77％。

全市商品房预售合同登记面积181.22万平方米，金额55.5亿元，分别增长17.83％、25.73％。其中市区商品房