商业地产设计标准化指引
商业地产设计标准化指引
隆基泰和房地产开发有限公司
房地产事业部
商业地产管理中心
二O一二年十二月
编写说明
（一）编制目的
本标准是为了适应隆基泰和房地产开发有限公司项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示范区设计的指导性手册。
（二）适用范围
1、适用于集团商业地产管理中心、规划设计中心；
2、适用于各区域公司租售管理部、规划设计部；
3、适用于与集团合作的各建筑设计院。
（三）应用说明
1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照集团规划设计中心各类专项设计管理指引执行。
2、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。
目录
一住宅楼盘配套商业设计技术指引 4
1.住宅楼盘配套商业的技术要求 4
2.商业配套的类型 4
3.商业配套的规划 5
4.商业配套的规模 5
5.商业业态规划设置要点 6
6.建筑布局设计要点 6
7.建筑结构、水电、暖通设计要点 7
8.交通设计要点 9
9.设计模块 9二商业街建筑设计技术指引 10三购物中心建筑设计技术指引 75
1.购物中心建筑设计技术要求 75
2.商业业态的分类 76
3.购物中心的特点及分类 76
4.平面柱网与建筑层高 77
5.室内商业街及中庭共享空间尺度 77
6.店铺开间、进深与面积的关系 77
7.垂直电梯与自动扶梯的服务参数 77
8.公共卫生间设置参数 77
一、住宅楼盘配套商业设计技术指引
1.住宅楼盘配套商业的技术要求
2.商业配套的类型
根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：
2.1住宅底商
即利用住宅楼盘首层作为商业用房。按照所在的地域，又可以分为：在住宅区内设置；在住宅区周边沿街设置。
2.2独立商业街
平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺。
2.3社区商业中心
设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体。
3.商业配套的规划
3.1便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满足社区居民便利性需求的原则。
3.2和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则。
3.3开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求。
3.4 适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套。
3.5景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。
4.商业配套的规模
4.1 面积定量法：住宅配套商业合理面积（㎡）=住宅开发体量（㎡）×5~8%
这个模型中有两点需要说明，第一，以上的面积定量仅考虑社区商业为自身所处的住宅服务，不包括项目以外住宅。
可以根据以上的定量模型粗略确定一个大致的面积范围段，同时考量项目所处商业环境和周边居住人口状况。如果项目处于成熟
的社区，周边已有商业网点密集，则应该把自身的配套商业定位为内向型为主，开发体量不宜超过理论数字。如果项目处于城市新区，原始商业缺乏，而新建住宅众多，则可以除了规划部分内向型社区商业之外，同时规划部分外向型商业，从而整个社区商业体量的确定不用严格套用以上的模型，可适度放大。
4.2中型楼盘：
4.2.1楼盘总人口规模：2000~5000户。
4.2.2商业配套的总建筑规模：参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置。
4.2.3可设定的商业层次：住宅底商+商业街。
4.3大型楼盘：
4.3.1 楼盘总人口规模：5000~15000户。
4.3.2商业配套的总建筑规模：参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置。
4.3.3可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心, 商业街和社区商业中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80％：20％为宜。
5.商业业态规划设置要点
5.1 各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物（超市或便利店、生活用品专卖店等）40％、餐饮（日常性餐饮）30％和其他便利服务（洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等）30％的比例进行设置。
5.2 中型楼盘应配置超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置。
业街。
6.2总建筑面积超过50万平方米的楼盘，应在小区主要出入口处集中设置社区商业中心，并以集中独立商业形式设置，同时在二期、三期组团中心位置或重要出入口按人口规模和地块条件设置住宅底商、单侧式商业街或小型商业中心。
6.3商业街及社区商业中心应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方，应临街或临路设置,如设置住宅底商，也必须临街或临路。
5.3 大型楼盘除设置以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施。
5.4青少年活动、老年活动中心、自行车库，可根据楼盘开发具体情况进行配置。
6.建筑布局设计要点
6.1总建筑面积在20~50万平方米的楼盘，可以结合项目情况，在小区主要入口处或首期组团中心位置设置住宅底商或单侧式商
6.4商业街可根据条件合理布置，但规模不宜过大，长度应控制在 100~150米之间，最长不应超过200米。
6.5两侧式商业街宽度应控制在8~10米，最宽不超过12米为宜，单侧式商业街宽度应控制在5米左右。
6.6商业街宜按照东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素，使空间产生新的划分。
6.7社区商业中心宜与酒店、运动中心等大型配套形成组团，以酒店为中轴进行分散布局，同时社区商业中心应与楼盘屋村巴士停靠点进行整体规划，这样节省停车位空间，又方便居民购买，更能提升商铺的价值。
7．建筑结构、水电、暖通设计要点
7.1住宅底商
7.1.1层高为6米（如果地方规范有要求，应该按照地方规范有关要求）,层数以1层至2层为宜，应合理优化剪力墙设计，以保证商铺的使用空间。
7.1.2单间商铺建筑面积以20~50平方米为宜，最大不应超过200平方米。
7.1.3商铺开间以3~5米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间。
7.1.4商铺进深根据经营业态进行规划，以8~10米为宜，最大进深不应超过15米。
7.1.5商铺开间与进深的比例以1：2为宜，不应超过1：3。
7.1.6商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态。
7.1.7预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳（建议住宅底商按照单位建筑用电量以100w／㎡标准计算），但不设置餐饮所需的烟道, 电话线、网络接入商铺内，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐。
7.1.8商铺外观设计需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置,空调外挂位置一般要高于地面2.5米,但不可设置在住户阳台附近,以避免扰民。
7.1.9商铺外观设计应考虑改造外装的需要，预留商家招牌、广告和其它饰物的位置。
7.1.10为降低噪音和视觉干扰，在首层商业与二层住宅之间可使用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开。
7.1.11不设置专用货流通道及专用停车场。
7.2商业街、社区商业中心
7.2.1 层高不小于4.5米，柱距在8米以上，楼层以不超过2层为宜，特殊情况下不超过3层。
7.2.2单间商铺建筑面积以30~150平方米为宜，最大不应超过500平方米。
7.2.3商铺开间以3.5~8米为宜，如果商家后期经营需要较大门面，则可以通过横向打通的方式扩展空间。
7.2.4商铺进深根据经营业态进行规划，以7~12米为宜，最大不应超过18米。
7.2.5商铺开间与进深的比例以1：2为宜，不应超过1：3。
7.2.6商铺内部原则上不进行室内装修，保持毛坯状态。需要装修公共通道、大堂等公共部分。
7.2.7预留水、电、燃气、排污等各项设施的接驳(建议社区商业中心以150-200w／㎡标准计算单位建筑用电量,商业街以120~150 w／㎡标准计算单位建筑用电量)，餐饮规划区域的给排水量需达到国家标准且要预留烟道，电话线、网络接入商铺内，根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、电梯等设施设备的安装条件，各类水管、线缆等尽量不要外露，即使需要外露也要考虑与整体建筑的美观和谐。
7.2.8需要预留空调外挂位置，可统一设置百叶窗或其他装置。
7.2.9原则上不安装手扶电梯，超市、农贸市场设置在二楼区域的，需预留手扶电梯位置。。
7.2.10满足超市、餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求。
7.2.11设置专用货流通道及专用停车场(原则上只设地上停车场)，商业街停车数量不低于1辆/100㎡，社区商业中心停车数量不低于1.5辆/100㎡。
7.2.12其它照明电源的设置:主要包括户外广告灯箱的电源线路以及防盗电动卷闸门的电源线路、公共照明的电源线路。同时为保证商铺今后可能采用三相电源，需在配电间及电源保护预埋管管径方面预留足够的空间，以保证今后线路的更换。
8.交通设计要点
8.1运动与通路：设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求，根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式，设计人行道、车道、货物通道,商业街及社区商业中心可考虑设置无障碍通道。
8.2人车分流：人流与车流应避免交叉，利用竖向高差的变化将行车道路与人行道划分成两个不同的空间，保证行人在购物时的安全。
8.3停车位：商业街可沿街布置停车位，社区商业中心需集中区域布置停车位，并利用适宜的绿化进行分割，合理地布置人行商业空间。
9.设计模块
9.1西班牙风格模块
9.2现代简约风格模块
二. 商业街建筑设计技术指引
1总则
为明晰室外步行街中销售物业与持有物业的产权划分，防止和减少室外步行街的安全隐患，提高室外步行街的产品品质，规避室外步行街在销售和后期运营环节潜在的法律风险，特制定本手册，用于指导隆基泰和所开发的室外步行街的设计、施工，并规范室外步行街在销售、物管环节的相关合同条款。