商务公寓整体营销推广培训课件

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优势——
成熟的物业管理团队 香港CCA集团 拥有220多家世界顶级 俱乐部管理经验的
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劣势——
项目容积率较高，且主要用途为办公，停车 位不能完全满足业主需求。
商务公寓与纯写字楼部分没有明确的界限， 会给业主带来不便。
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机会——
天津正处于经济蓬勃快速发展时期，吸引众 多本地以及外来投资，处于刚刚起步的小型 企业对小户型办公用房需求旺盛。
港湾中心商务公寓 整体营销推广
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市场分析
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天津市写字楼市场分析
随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心 定位以及城市经济的总体发展，将会有大量的新 批外资企业驻扎，再加上外地企业的进入、本地 新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都将 促使办公场所的需求大量增长，从而带动写字楼 市场的繁荣。随着需求的增长，以现有速度扩大 的供应数量和质量已不能满足市场迅速扩大的要 求，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进 入大力发展阶段。
天津市政府斥资100亿元开发海河，对该区域 地段价值拉动很大，其物业价值不言而喻。
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威胁——
海河整体改造尚未完工，周便环境、交通等 因素的完善尚需时日。
周边项目的日益增多，区域市场竞争激烈
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本项目形象定位
高档项目带动区域发展 2003年正式启动的海河两岸综合开发改造，到今年 已是第四个年头。沿河新景观不断涌现，上游板块 住宅及周边商业地产开发也相继提速。进入2006年 以来，红桥、河北、南开三区多个上游高档住宅项 目开始动工；与此同时，大悲院凤凰城商贸广场、 古文化街旅游商贸区、万象城等商业地产项目也纷 纷进入施工、招商、经营阶段。海河上游板块高档 住宅及商业项目的全面启动，表明这一板块步入成 熟期。整个海河两岸的区域价值彪升。
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项目SWOT分析
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优势——
地理位置优势
位于即将建设的金融广场节点，海河两岸综合改造工程提 升了项目的附加值； 位于河北、河东、和平三区交界处。辐射范围广，吸引各 区域投资者； 位于天津站、劝业场、小白楼之间的城市中心区。紧邻天 津繁华的商业中心和平路，毗邻解放路金融街，小白楼， 距凯悦酒店、利顺德酒店不足2公里，购物、娱乐等配套 设施完善。 周边交通便捷，规划中的地铁三号线经过赤峰道。 周边无精装修小户型的商务公寓项目，且自身供应量较小， 仅22套，充分体现出稀缺性。
销售量 平均价 （平方米） （元） 和平区 河西区 河东区 河北区 南开区Байду номын сангаас红桥区
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42338.83 72139.59 28636.23 175.93 41285.97 0
6075 7517 5798 4831 6886 0
周边竞争性项目调查
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周边竞争性项目调查
以上项目均为高端办公物业项目，特别是一些新上 市物业，均价在9000元/平方米以上，各自的卖点也 更加突出，如世贸大厦，以精装修为其竞争特色； 赛顿中心打出了科技节能住宅的牌子。 从以上物业的主要进驻企业来看，主要以国内外著 名制造业、金融、IT、贸易货贷公司为主，随着天 津经济的不断发展，未来进驻天津的大型企业会越 来越多，对办公物业的需求以及硬件要求会不断提 高。
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2005年全市办公用房交易状况
800000
718762
700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 供应量 本期新增供应量 本期销售量
298893.25 227351.87
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2005年全市办公用房交易状况
供应量 面积 （平方米） 718762 本期新增供应量 面积 （平方米） 298893.25 本期销售量 面积 （平方米） 227351.87 平均价 （元） 6144
办公用房
据统计：2005年天津写字楼市场新增项目9个，总建 筑面积为43.8万平方米。在传统商务区域中，十一 经路区域新增供应量为9.4万平方米，占新增总量的 21%；小白楼区域新增供应量为7.4万平方米，占新 增总量的17%。
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2005年市内六区办公用房交易状况
由图表可见，市内六区办公用房主 要销量集中在和平、河西两区，均 价在6000-7500元/m2。目前，由于 写字楼项目的筹备、施工等周期比 住宅要长，短期内也形成了竞争不 足的局面。相比丰富多彩的住宅市 场而言，现有写字楼项目虽然在地 点、类型上各有特色，但在置业者 来看可选空间并不大，因此每有新 品入市，都会搅动市场、形成波澜。 一些企业判断，眼下正是写字楼发 展的良好机遇。
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周边竞争性项目调查
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周边竞争性项目调查
由上表可见—— 目前酒店式公寓项目多集中较成熟地段，拥有比较便捷的交 通网络，特别是目前市政道路的改善以及地铁的建成为其增 加了附加值； 项目多以100平方米左右至150平方米左右的二室、三室为热 销户型，大户型逐渐成为高档住宅项目的主力户型；一些投 资型的项目多以小户型出现，面积在30-70平米之间，这样满 足了租户的需求； 项目价格较高，反映了天津近两年来房地产市场普遍升温， 价格呈上涨的态势。并且项目随着市政规划的进程、较高的 社区配置、精致的绿化景观规划及地段优势，项目价格也在 一路走高。 港湾中心，22套精装修商务公寓，集办公及居住于一身， 74——170平面的面积最适合创业和居住，作为区域内唯一 的精装小户型的商务公寓的形势推出为最佳时期。
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天津市酒店式公寓市场分析
目前天津的酒店式公寓分布并不均匀，主要集 中在几个区域，关键包括小白楼CBD区域、南京 路沿线、友谊路沿线、南市商业街、南楼商业圈 周边五部分。这五个地段都属于金融机构聚集、 商业氛围浓厚、写字楼林立的地产黄金地段，开 发状态相对成熟，配套完善，这主要还是由于酒 店式公寓对于项目的区位有很强的客观要求导致。
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优势——
项目自身硬件优势
产品设计户型较小，有效地控制了总房款，一是 吸引规模相对较小的公司自用，二是吸引了部分 投资者。 产品设计为精装修，为业主特别是创业者省去了 大量的精力和时间。 项目配置了充足高速的智能化和通讯系统，以适 合商务和居家的双重酒店式服务等。 会所设备齐全，能充分满足业主的需求。