20111218 何珂 碧桂园项目定价专题-培训课件
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房地产价格培训课件PPT(共 44张)
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
房地产项目定价方案PPT课件
3、产品自身的价值
任何产品的价格，也必须反映一定的价值。因此应综合考虑项目自身拥有的优 势和资源，来确定一个合理的价位。
4、产品的销售任务
开发商推出楼盘，一般都期望能迅速回笼资金收回开发成本并获取丰厚的利润 ，但个别开发商是基于品牌树立、热销影响力的目的，如BL芙蓉 “开盘即清 盘”的目标，但如果价格太高会导致产品滞销，销售周期拉长，最终事与愿违 。
四、具体户型价值策略
第43页/共80页
一、楼盘整体均价制定
1、均价制定参考因素： 1）、市场对同类产品价格的接受程度 2）、市场上同类产品的竞争态势 3）、产品自身的价值 4）、产品的销售目标和周期
第44页/共80页
2、楼盘均价制定方法：
1)、竞争楼盘锁定 通过对济南房地产市场的调查，根据BL花园的品质特点选取了与本项目在同一销售时 段，且潜在客户相类似的在售楼盘进行比较分析。 A类：茗筑美嘉、海信慧园、未来城、鑫苑国际城市花园（高新区项目） 此类竞争对手均位于高新区，位置在成熟度上高于本项目，周边配套齐全。目标客户 群、产品定位、推盘时间与本项目基本一致。其中茗筑美嘉价格优势明显，未来城广 告力度优势明显，海信慧园位置、品牌、产品、规模综合素质优良。BL花园与此类项 目相比较，除品牌外，无明显优势。 B类：名士豪庭、海尔绿城（经十路沿线项目） 此类竞争对手与BL花园同处经十路沿线，且均为大型开发商。但因产品定位及定价差 异明显，此类项目与BL花园的竞争程度稍低。BL花园在价格上有明具有明显优势， 但地段认可度及项目影响力远不及二者。 C类：火炬东第、彩石山庄（BL花园周边项目） 此类竞争对手均位于BL花园项目周边，因位置与BL花园最为接近，推盘时间也较为 相近。其规模、品质及市场影响力不及BL花园，但因定价较低，所以此类项目会在一 定程度上分流较为低端的购房客户群。 D类：翡翠郡（西北部项目） 鲁能·领秀城（南部项目） 此类竞争对手与BL花园不在同一区位第，45但页二/共者8作0页为济南房地产市场上的领军项目，其
任何产品的价格，也必须反映一定的价值。因此应综合考虑项目自身拥有的优 势和资源，来确定一个合理的价位。
4、产品的销售任务
开发商推出楼盘，一般都期望能迅速回笼资金收回开发成本并获取丰厚的利润 ，但个别开发商是基于品牌树立、热销影响力的目的，如BL芙蓉 “开盘即清 盘”的目标，但如果价格太高会导致产品滞销，销售周期拉长，最终事与愿违 。
四、具体户型价值策略
第43页/共80页
一、楼盘整体均价制定
1、均价制定参考因素： 1）、市场对同类产品价格的接受程度 2）、市场上同类产品的竞争态势 3）、产品自身的价值 4）、产品的销售目标和周期
第44页/共80页
2、楼盘均价制定方法：
1)、竞争楼盘锁定 通过对济南房地产市场的调查，根据BL花园的品质特点选取了与本项目在同一销售时 段，且潜在客户相类似的在售楼盘进行比较分析。 A类：茗筑美嘉、海信慧园、未来城、鑫苑国际城市花园（高新区项目） 此类竞争对手均位于高新区，位置在成熟度上高于本项目，周边配套齐全。目标客户 群、产品定位、推盘时间与本项目基本一致。其中茗筑美嘉价格优势明显，未来城广 告力度优势明显，海信慧园位置、品牌、产品、规模综合素质优良。BL花园与此类项 目相比较，除品牌外，无明显优势。 B类：名士豪庭、海尔绿城（经十路沿线项目） 此类竞争对手与BL花园同处经十路沿线，且均为大型开发商。但因产品定位及定价差 异明显，此类项目与BL花园的竞争程度稍低。BL花园在价格上有明具有明显优势， 但地段认可度及项目影响力远不及二者。 C类：火炬东第、彩石山庄（BL花园周边项目） 此类竞争对手均位于BL花园项目周边，因位置与BL花园最为接近，推盘时间也较为 相近。其规模、品质及市场影响力不及BL花园，但因定价较低，所以此类项目会在一 定程度上分流较为低端的购房客户群。 D类：翡翠郡（西北部项目） 鲁能·领秀城（南部项目） 此类竞争对手与BL花园不在同一区位第，45但页二/共者8作0页为济南房地产市场上的领军项目，其
《定价的基本原理》幻灯片
但是，对于导管制造商来说，因耐用性增加导致A25导管销量减少，A25的负差异 价值为-0.01美元/磅；销售费用增加，A25负差异价值-0.08美元/磅；杜邦是A25 的唯一供给商,供给商风险导致A25负差异价值-0.02美元/磅。
试计算每磅A25的经济价值,并为杜磅提出建议价格.
杜邦Alathon25树脂的经济价值分析
（认知价值） (41.65) (32.65)
论
(24.9)摘要来自把对每个公司的评分乘以重要性权数，我们发现 A公司提供产品的认知价值高于平均数（在42）， B 公司提供产品的认知价值相当于平均数（在33）， C 公司提供产品的认知价值低于平均数（在25）。
A公司能为它的转换器制定一个高的价格，因为 它被认知为能提供较多的价值，倘若它想对它的认知 价值成比例地定价，它可能围绕着2 .55美元要价 ， （=一个平均质量的转换器价格2.0美元×42/33）。
经济价值=参考价值+差异价值 Value）：消费者所认为的该
负的差异 正的差异 价值 价值
产品的最优替代品的成本 差异价值（Difference
参考价值
总的经济价值
Value)：该产品区别于其他 产品的价值
A25经济价值分析
树脂可用于生产农场地下灌溉系统所用的塑料导管，每生产100英尺的导管大约需 要16.25磅的树脂。
在普遍联系的开放系统： 〔二〕亚当·斯密所说的市场经济系统是一个几乎封闭的社会
系统：
二 政府价格管理的内容： 〔一〕构建市场价格体制有效运行的制度框 架： １全国性的价格根本法规： ?中华人民共和国价格法? ２全国性的价格专门法规： ３地方性的价格专门法规：
〔二〕标准价格主体行为和价格运行秩序：
标准价格管理者的行为：
试计算每磅A25的经济价值,并为杜磅提出建议价格.
杜邦Alathon25树脂的经济价值分析
（认知价值） (41.65) (32.65)
论
(24.9)摘要来自把对每个公司的评分乘以重要性权数，我们发现 A公司提供产品的认知价值高于平均数（在42）， B 公司提供产品的认知价值相当于平均数（在33）， C 公司提供产品的认知价值低于平均数（在25）。
A公司能为它的转换器制定一个高的价格，因为 它被认知为能提供较多的价值，倘若它想对它的认知 价值成比例地定价，它可能围绕着2 .55美元要价 ， （=一个平均质量的转换器价格2.0美元×42/33）。
经济价值=参考价值+差异价值 Value）：消费者所认为的该
负的差异 正的差异 价值 价值
产品的最优替代品的成本 差异价值（Difference
参考价值
总的经济价值
Value)：该产品区别于其他 产品的价值
A25经济价值分析
树脂可用于生产农场地下灌溉系统所用的塑料导管，每生产100英尺的导管大约需 要16.25磅的树脂。
在普遍联系的开放系统： 〔二〕亚当·斯密所说的市场经济系统是一个几乎封闭的社会
系统：
二 政府价格管理的内容： 〔一〕构建市场价格体制有效运行的制度框 架： １全国性的价格根本法规： ?中华人民共和国价格法? ２全国性的价格专门法规： ３地方性的价格专门法规：
〔二〕标准价格主体行为和价格运行秩序：
标准价格管理者的行为：
碧桂园核心管理人员产品标准化培训课件
产品
外立面
多层 (6层以下）
现代3 现代3
型号 J489(原A型） J490(原B型）
梯户 1梯2户 1梯2户
建筑面积 （㎡）
118
84/104
层数 室内间隔 6 3房2厅 6 2/3房2厅小高层 （11层）现 Nhomakorabea3 现代3
J491（F型） J477（北方）
1梯2户 1梯3户
93/103 146/140
1梯4户 2梯4户
90/87/86/107 33 2/3房2厅
86/116
30 2/3房2厅
现代3
J421
1梯5户
66/70/8014 30 2房2厅
特点：
确保快速开工：全套图纸标准化，缩短设计周期 确保产品利润：建造成本标准化，确保利润 确保产品品质：用材及施工工艺标准化 确保去化率：户型标准化，经受市场验证并改良优化
间隔
3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 2/3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3/4房2厅 3/4房2厅 3/4房2厅 3/4房2厅 4/5房2厅 2/3房2厅 3房2厅 5房2厅 1房1厅 3房2厅 4房2厅 4房2厅 3/4房2厅 3房2厅 2/3房2厅
面积㎡
70/109 111/89/80/80
117/83/108 89/125/128 65/68/77/83
89/89 117/83/108 111/89/80/80
108/139 98/91
115/104 85/110/130 111/89/80/80
142/147 115/118/142 88/113/138 100/117/122
地产项目定价策略(PPT102页)
均价项及目入总市体价均格价制制定定—市场比较定价法
确定比较因素及权重
比较因素： 序号
a) b) c) d) e)
比较因素
区位相似度
产品相似度 （定位、规划、产品形态）
入住时间相似度
社区成熟度相似度 （园林、商业配套成熟度等）
去化速度与开发商目标相似度
合计
因素权重(建议值) 35% 30% 5% 10% 20% 100%
关键点：
1 如果至项目入市阶段，整体市场走势预期下行，市场周期溢价也应为负溢价。
均价及入市价格制定—市场比较定价法
【案例分享】
均价及入市价格制定—市场比较定价法
A项目均价计算：
A项目市场指导基准均价约18100元/㎡， 赠送平均面积28%，赠送面积溢价率为15%；
预计今年年底入市，根据当前市场情况，预计年底市场价格与当前整体持平，无市场溢价； 竞品多为品牌开发商，营销能力较强，本项目不存在明显营销附加值，无营销溢价；
全盘均价。
适用情况：
A. 产品同质化程度高，区域市场竞争激烈； B. 新兴市场，客户对本区域的了解度和认可度低
； C. 开发商品牌知名度低，客户对开发商认可度低
； D. 项目首期回款压力大等。
依靠高价值产品高价入市，通过高价提升客户对项 目品质的认可度，为项目整体溢价的实现服务。或 是区域客户对项目价格增长的容忍度低，后期产品
标准楼层价差制定方法凡遇到首层顶层戒带数字413等特殊楼层需要单独定特殊层差价差类型p40价差制定方法价差制定方法步骤步骤内容内容根据项目自身情况修正分析项目自身情冴结合项目的特殊因素进行各项价差修正价差设定通过市场调研确定区域竞品项目楼座差户型差楼层差的差价区间开盘监控去化速度验证价差定价完成开盘时多次拍照销控板记录各楼座各户型去化速度开盘后对去化速度进行分析总结得出下次定价的指导意见
房地产项目定价方法PPT教案
或可比项目，找到本项目的市场价格范围。
第5页/共41页
有的时候，我们会陷入盲目，会以主观的态度 影响对价格的分析。
事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们 首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
第6页/共41页
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对我们代理公司 的顾虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要 压一压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一 定要找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例， 多分析、多比较——
一句话，多做一点工夫。
第7页/共41页
3、价目表是工具，它首先是楼盘价值的具体 体现，同时也是在竞争中胜出的利器。
售的时间和销售率。
c.必要时对广告投入进行修正。 d.各楼盘发售的形象进度、发售时
间、广告投放，最好有记录。
第18页/共41页
调查 结果表
a. 每个调查盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）
b. 形成表格，便于比较。
第19页/共41页
综合、分析、提出核心实 收价范围和建议核心实收
体现， 同时也是在竞争中胜出的利器。
第2页/共41页
一、定价的原则
1、合理的市场价格应该是一个 范 围
应坚持提供两份或三份价目表及可能销售结果， 供发展商选择。 问题：无论是哪一位发展商，都有这样的困惑：
定价不能太低，不然亏了 定价不能太高，不然卖不出去
第3页/共41页
答案是否必须是唯一解？
我们发现—— 凡是拿唯一解给发展商，往往会引起尖锐冲突，
第5页/共41页
有的时候，我们会陷入盲目，会以主观的态度 影响对价格的分析。
事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们 首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
第6页/共41页
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对我们代理公司 的顾虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要 压一压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一 定要找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例， 多分析、多比较——
一句话，多做一点工夫。
第7页/共41页
3、价目表是工具，它首先是楼盘价值的具体 体现，同时也是在竞争中胜出的利器。
售的时间和销售率。
c.必要时对广告投入进行修正。 d.各楼盘发售的形象进度、发售时
间、广告投放，最好有记录。
第18页/共41页
调查 结果表
a. 每个调查盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）
b. 形成表格，便于比较。
第19页/共41页
综合、分析、提出核心实 收价范围和建议核心实收
体现， 同时也是在竞争中胜出的利器。
第2页/共41页
一、定价的原则
1、合理的市场价格应该是一个 范 围
应坚持提供两份或三份价目表及可能销售结果， 供发展商选择。 问题：无论是哪一位发展商，都有这样的困惑：
定价不能太低，不然亏了 定价不能太高，不然卖不出去
第3页/共41页
答案是否必须是唯一解？
我们发现—— 凡是拿唯一解给发展商，往往会引起尖锐冲突，
房地产碧桂园PPT课件
3
一、公司概况之企业文化
• 企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好 • 价值观：我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 • 企业精神：对人好，对社会好！ • 服务理念：给您一个五星级的家！
4
一、公司概况之企业文化
• 质量方针：过程精品，人居典范 • 战略愿景：创造百年精典企业
“精”——管理精细，过程精品，理念精粹 “典”——绿色典范，服务典范，行业典范
5
一、公司概况之房地产板块
项目总数逾90个，60%位于广东省，标准化的运作使得规模效益逐步体现
资深的管理团队, 19年的开发运营经验
国家工商管理总局认定之为数不多的中国房地产驰名商标之一
区域分布（建筑
湖北 项目数: 5
黑龙江 项目数: 1
辽宁 项目数: 5
8
一、公司概况之建筑装修板块
※碧桂园的建筑与装修公司
➢在房地产开发领域，碧桂园集团拥有包括工程建筑、室内装 饰、装潢及园林园艺的独立子公司； ➢该公司的全部力量为广东的项目及部分省外项目提供完整的 房地产开发配套服务。
※2010年，腾越建筑总产值超70亿元，年施工能力 达500多万平方米，为集团提供强大的生产力支持。
定条件
对个人住房转让营业税征免期限由2 绝大部分的碧桂园买家为长期自住型，而非短
年恢复至5年的规定
期炒房
13
二、商业模式与政策匹配性的不断体现
最近政策
碧桂园模式
1) 我们的产品定价合理，相对减少了因利率调
对二套房的首付比例限制的重申、 整而带来的按揭压力
取消二套房按揭贷款利率优惠，以及 二套房首付50%，三套房暂停房贷， 和无法提供连续1年的工资或社保单 的暂停放贷等
房地产与房地产价格培训资料模版(PPT35张)
二、房地产的特性
（二）独一无二性 独一无二性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的不 可移动性，派生出了其独一无二性，土地由于受区位和周围环境的影 响会各有差异，每栋建筑物也有位置、结构、建筑材料、装修、建筑 风格等方面的差异。即使同一栋建筑物的相同户型，也会有楼层、面 积、朝向、结构等方面的差异。另外，房地产的开发过程也存在着很 大差别，不存在完全相同的房地产开发过程。所以说，不可能存在两 宗完全相同的房地产。
二、房地产的特性
（五）价值量大 与一般商品相比，房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价 值高，其价值大即总体价值大。对于普通居民来说，购买一套普通商 品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更 大，通常上百万元、甚至上千万、上亿元。
二、房地产的特性
（三）寿命长久性 除非发生人类不可抗拒的毁灭性自然灾害，土地可以长久使用下去， 具有耐久性。建筑物一旦建成，其使用寿命可达数十年甚至上百年。 在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更 高价值才会被拆除。因此，房地产的使用期限要比其他物品的使用期 限长得多。但是，房地产自然方面的使用长期性受到土地使用权年限 的限制。在我国，对房地产商品使用期限的长短受到国家有限期的土 地使用权出让政策的限制。国家规定的土地使用权出让最高年限为： 居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
§1-1房地产的概念
一、房地产的含义
房地产估价的对象是房地产，要对房地产进行正确估价，必须客观、 全面、深入、正确的认识房地产这一对象及其基本含义。 房地产一词贯穿于房屋开发、营销到使用、管理的全过程。就房地产 估价而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的 各种权益。根据《房地产业基本术语标准》（JGJ/T30-2003）对房地 产的定义可知，房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物、 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 因此要正确把握房地产的内涵，可以从房地产的物质实体和权益两个 方面来综合理解。
碧桂园成本培训之招标模式、总承包及集团主导招标合同各专业条款解读
挄収包人提供癿全费用 • 室内淋浴屏风工程 综合包干单价计
碧栻园总承包招标模式解读（三）
土建毛坯综合单价
包含人工费、材料费、机械费、管 理费、总承包管理配合及服务费 （本合同已约定除外）、利润、行 政亊业收费、规费、税金、保险、 风险、责仸等各项费用以及为满足 本合同第要求所需要癿费用。
土建全费用综合包干单价
《碧栻园招标模式、总承包及集团主导招标合同各源自业条款解读》讲师 部门 时间
罗慧芳 工程造价管理部 2014年4月28日
目录
一 碧栻园招标模式解读
二 总承包合同各与业条款解读
三 集团主导与业分包及零星合同 各与业条款解读
碧栻园招标模式解读
碧栻园总承包工程招标模式
集团主导与业分包及零星工程招标模 式
碧栻园总承包招标模式解读（一）
1
2
3
土建及 装修工
程
安装工 程
市政及 园建工
程
碧栻园总承包招标模式解读（二）
碧栻园总承包工程招标是采用清单计价模式，分三种报价形式：
収包人提供工程量清单， • 毛坯土建工程 承包人自主报价
収包人提供全费用综合 包干单价，承包人统一
报浮劢率
• 桩基础工程、装修工程(丌包室内淋浴屏风 工程)、外墙干挂石材脚扃架修改费用、大 开挖土方工程、机械破碎岩石、石方爆破工 程、安装工程、室外市政工程、园建工程
目录
一 碧栻园招标模式解读
二 总承包合同各与业条款解读 （链接）
b、工程质量梱验梱测及材料梱验试验费（含収包人挃定品牉材料），由 承包人负责交纳其费用，由承包人在投标报价癿措施费中考虑。
土建全费用综合包干单价工程（一）
工程内容
全费用综合单价
碧桂园地产集团 工程管理 工程造价 成本管理 -【项目总培训第十六课】工程造价全过程控制
内部资料 严禁外传 │ 17
总价包干的重要性
加强建安成本的有效管控
前置锁定主体建安成本
保障“成就双享”的收益
：
，
提升我司整体 经营分析能力
， 内部资料 严禁外传 │ 18
招标方式 招标方式
招标
议标
，
内部资料 严禁外传 │ 19
招标方式 招标
适用于集团内的所有招标工程，投标单位数量不得少于 2n+2，n为标段数，所有工程每次招标必须邀请子公司参 投
成本责权 成本管理中心
全过程成本管理 建造成本管理
内部资料 严禁外传 │ 4
成本策划
成本策划 1. 投资拿地五位一体(区域项目、投资、成本、设计、
营销)，成本策划至关重要。
2. 做好目标成本：投资版、方案版、定案版。
3. 项目及区域要根据历史预结算的数据，建立建造
成本标准及成本数据库，提炼合理限额设计及含
安装、园建及市政等 专业工程
示范区 首期货量
鼓励招标总价包干
二期及后 续货量
必须招标总价包干
鼓励招标总价包干
必须招标总价包干
鼓励招标总价包干
抓大放小，聚焦关键，分步做实合同包干！
内部资料 严禁外传 │ 16
预算总价包干时限要求
期区
总承包工程
±0.000以上土建部分（毛坯）
安装、园建及市政等 专业工程
报警及漏电监控系统
签三方合同
B类甲指 材料
钢锌组合栏杆、防火门、淋浴屏风
专业分包
C类甲 指材料
钢筋、铝合金（塑钢）门窗
钢筋：总包 铝合金（塑钢）门窗：专 业分包
钢筋、铝合金（塑钢）门窗是甲方限定品牌，不限定价格，其他材料均甲方指定品牌、指定价格。
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碧桂园滁州南樵项目
南谯项目
项目定位为远郊改善，江北大体量竞争市场对项目冲击相对较大。
六合区价格走势预测 浦口区价格走势预测
从项目区位来看，项目价格应当处于江北的浦口、六合两区的下限水平，以产品提升的性价 比体现产品占位。
8
南谯项目
当前江北区域已经产生以浦口为中心的，向西递减的价格梯度；同时随着江北副中 心的确立，价格落差带来的人口分布将越加明显
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南樵项目别墅定价分析
南京市场项目内部价格体系
楼盘名称
东方龙湖湾 恒大金碧天下国际花园
联体别墅成交均价 公寓成交均价
9301.63 5402.70 7580.11 4332.88
系数比较
1.2 1.2
当前南京市场主流的项目内部，联 体别墅与普通公寓的价格系数基本
为1.2，双拼经验价格系数为1.6
END
12 12
通过价格系数，试算南樵项目在平均 市场占有率以及可实现最大出货量， 两种营销需求下的别墅物业分别定价
物业类型
公寓 联体别墅 双拼别墅
系数
1 1.2 1.6
基准入市价 毛坯定价 （平均市场占有率） （最大出货量）
4329 5200 7000 3500 4200 5600
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P公寓= 5235.6+23.97*14= 5571元/平米（毛坯价）
根据出货量最大原则，项目的价格下调为
4500元/平米
按照600-1000元/平米的装修标准，项目入市均价为：
5000 ~ 5500元/平米
项目的战略定位为精致型自住，其客户价格敏感性可以通过产品和营销手段来规避，因此本项 目的价格弹性为500元/平方米，则项目的临界价格为6000元/平方米。
6000
装修标准600-1000
说明：
1、句容项目战略定位为精致型自住，其客户价格敏感性可以通过产品和营销手段来规避，因此项目的价格弹性为500元/平方米； 2、南樵项目战略定位为城郊改善型，其客户价格敏感性相对较高，因此项目的价格弹性为300元/平方米。 3、句容项目最大出货量为63-66万平方/年，南樵项目最大出货量为78-82万平方米/年。
比较因素
区域发展与城市能级 与江宁区域对接能力
江宁
100 -
溧水
60 100
本项目
60 120
Y=+b（溧水）X = 5235.6+23.97X
X以2010年3月为起始0月计算
江宁价格极差主导下的价格基础 溧水为代表的远郊区域涨幅
5
句容凤凰城项目
项目入市时间约为2011年5月份，项目入市价格为
比较因素
区域发展与城市能级
浦口
100
六合
70
本项目
60
Y=Min[0.85*a（六合），0.6*a（浦口）]/2+0.85b（六合）X
= 3600.4+42.88X
X以2010年2月为起始0月计算
低于浦口、六合价格下限的基准价格 落后于江北副中心第一辐射 板块的区域涨幅
9
南谯项目
项目入市时间约为2011年7月份，项目入市价格为
P公寓= 3600.4+42.88*17= 4329元/平米（毛坯价）
根据出货量最大原则，项目的价格下调为
3500元/平米
按照600-800元/平米的装修标准，项目入市均价为：
4000 ~ 4300元/平米
项目的战略定位为城郊改善型，其客户价格敏感性相对较高，因此本项目的价格弹性为300元/平 方米，则项目的临界价格为4600元/平方米。
碧桂园/ 中国南京
碧桂园句容凤凰城及南樵项目定价专题
E-HOUSE CHINA/201010Phase1-FINreport
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1
两项目定价分析
项目名称 产品类型 基础入市价 （平均市场占有率）
4329
项目毛坯定价 （最大出货量）
2
碧桂园句容凤凰城项目
句容凤凰城项目
项目定位为城市自住，主要承接外溢的城区客户，客户对价格极差相对敏感。
江宁区价格走势预测 溧水区价格走势预测
从项目区位来看，项目价格应当与江宁区形成价格级差，作为类似地缘区域，客户将受到溧 水区域价格的判断干扰因素。
4
句容凤凰城项目
通过价格关键因子系数的确定，以江宁区域为价格基准，用溧水价格修正，制定本 项目价格
3500
精装修价 （最大出货量）
4000-4300
价格临界 点
4600
说明
公寓
装修标准600-1000
滁州南樵
联体别墅
5200
4200
4800-5200
5500
装修标准800-1000
双拼别墅
7000
5600
6200-5500
6000
装修标准800-1000
句容凤凰城
公寓
5571
4500
5000-5500