案例分析问答答案

问答题

10年

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

问：（1）拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

拆迁估价中的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响，故估价时不考虑租约的影响。

（2）拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当想城市规划行政主管部门申请确认。（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

（3）拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或者：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。或者：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修现值）减去租赁期满后装修的残余价值。

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住在小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

1.预测开发完成后的价值宜谨慎。

2.开发费用可能发生变化。

3.开发周期可能延长。

4.开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。

5.折现率或利润率水平可能发生变化。

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

（1）评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

答：政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。

（2）政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

收购房地产变为可出让净地过程中需要投入下列费用：1 建筑物拆除费用 2 土地开发费用（如七通一平费用） 3 其他成本费用（如财务成本、管理费用）

（3）评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

答：出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。

09年

一、甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价

报告，银行据此发放的抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。问：1、复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？

复核估价时，若甲机构在确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。

2、复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

复核估价的估价目的可表述为：受**银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优选受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优选受偿款。

二、甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为

7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？

答：1 估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

2 估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让。评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。

4.购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

三、某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3

年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积14000m2。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？

答：1 政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予