2019长沙市房地产市场分析报告-6页文档资料

Part 1 湖南省房地产政策（一）重大事件简要目录1986年10月1日起施行，中华人民共和国房产税暂行条例2019年6月26日，中国人民银行发出《关于规范住房金融业务的通知》对开发商贷款做出严格限定，造成许多楼盘施工进度受到影响，很多已经预售的楼盘因这一政策出台，资金不能及时回收，不得不放缓工程开发进度。

2019年4月，湖南省关于建立房地产市场联席会议制度的通知2019年5，关于进一步做好整顿和规范房地产市场秩序有关问题的通知2019年12月10日，湖南省人民政府第23次常务会议通过，湖南省城市房地产税施行细则现予公布，自2019年3月1日起施行。

2019年4月2日，关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知2019年4月25日，中国银监会颁布调整存款准备金率，存款准备金率从7%提高到7.5%，减少银行可供资金数量，限制了房地产开发企业获取项目开发所需的大规模资金，降低房地产开发投资速度。

2019年4月27日，国务院通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产项目资本金比例，提高进入房地产市场门槛。

2019年9月，关于加强商业营业用房宏观调控的通知2019年，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》提出抑制房价过快增长八大措施，媒体称之为“国八条”。

2019年5月26日，关于做好稳定住房价格工作的意见2019年5月30日，建设部关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知。

2019年9月27日，经第73次部常务会议讨论通过，《房地产估价机构管理办法》，自2019年12月1日起施行。

2019年7月，召开全省房地产开发管理工作座谈会的通知2019年11月16日，中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见2019年颁布，2019年12月实施，中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见。

2009年11月13日，省住房和城乡建设厅省发展和改革委员会省财政厅省国土资源厅关于印发《湖南省2009-2019年廉租住房保障规划》的通知。

2019年5月20日，住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知。

2019年6月8日央行宣布降息25个基点。

（二）政府对房地产市场宏观调控分析1.中国房地产市场发展概述我国房地产业的兴起和发展始于改革开放初期，发展之初起点低、基础差、政策法规不完善，1986年才开始实施中华人民共和国房产税暂行条例，2019年中国房地产市场开发投资呈明显上升趋势，但由于房地产商品结构的极不合理，出现了大面积的空置房屋，2019年12月不动产协会发布数据显示全国房屋空置总面积达1.25亿平米。

2019年实施扩大内需政策后，形成了新的房地产热，近6年以来房地产投资额平均增长率达20.79%，房地产销售额以每年超出27%的速度增长。

房地产开发企业数量从1990年地400家到2019念得29552家。

2019年国家出台“121号文”和随后起补充和深化作用的“18号文”，加大对房地产市场的宏观调控，提高房地产企业进入市场的门槛，再加上金融机构进一步收紧银根，房地产企业重新洗牌。

中国加入WTO后，很多实力雄厚的港台和国外房地产企业在我国内陆大规模扩张，内陆房地产企业面临巨大挑战。

2.国家政策对房地产市场影响国家凭借政治权制定的房地产市场主体都必须遵守的行为准则即房地产政策，是连接房地产市场和政府的纽带，其作用由政府在房地产市场的干预作用和特殊地位决定。

中央的宏观经济策略的调控一方面规范房地产业的发展，另一方面协调不同产业发展速度，缓解产业结构矛盾，保持宏观经济持续增长。

国家是土地的所有者，拥有土地所有权；政府是房地产市场的管理者，公共资源的管理者和政策制定者，故而房地产市场受政策影响极大。

房地产政策氛围市场性政策和社会性政策，市场性政策又包括市场进出管理政策、市场交易管理政策、市场竞争管理政策和市场收益分配政策；社会性政策又包括保护性政策、政治性政策和边缘性政策。

房地产政策对房地产市场的影响主要为以下几方面：（1）房地产政策对开发热点的影响（2）对开发模式的影响（3）对施工进度的影响（4）对价格的影响（5）对融资的影响。

3.湖南省房地产政策倾向及趋势2019年湖南省开始建立房地产市场联席会议制度，由湖南省建设厅、省统计局、省发展计划委员会、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、中国银行业监督管理委员会湖南监管局联合召开，分析我省每一季度房地产市场的基本形势。

2019年开始整顿和规范房地产市场秩序，2019年12月10日，湖南省人民政府第23次常务会议通过了湖南省城市房地产税施行细则，自2019年3月1日起施行。

分析湖南省颁布的关于房地产政策，2019年集中的房地产市场秩序的整顿和市场交易规范化，从2019年开始对于房价的控制提上了议程，2019年制定了对房地产中介结构，2019年制定了房屋施工质量问题的相关规章，加强对住宅工程质量管理，对房屋安全等提出要求。

2019年，湖南省颁布了湖南省绿色建筑评价标准，提倡鼓励建设环保节能，并给以一定经济补偿，这一政策的出台将会对未来房地产开发模式造成影响。

2019年9月，颁布了湖南省房地产行业信用信息管理办法，加强房地产企业及执法人员信用信息管理，对房地产企业实行信用信息分级审核制度。

Part2 房地产市场动态分析1.湖南省房地产形势分析根据房地产市场联席会议公布数据，对2019年以来从房地产投资、新开发房产面积、房屋空置率、商品房销售面积和销售总额、房屋均价等方面对湖南省房地长市场形势进行分析。

湖南省房地产开发投资,见图1，长沙市房地产开发投资基本保持在50%以上，09年和10年在50%以下。

图表 1图表 2图表 32.长沙市房地产供需情况（1）地区经济发展长沙是湖南的单核中心城市，全市土地面积1.18万平方公里，市区面积954平方公里（2009），总人口664万（2009），市区人口242万（2009）。

2000年以来经济实现率先跨越发展且已形成发展势态明显的“加速上升通道”，经济综合实力和城市竞争力显著增强。

2019年长沙GDP在省会城市中排名14，,2019年以来的7年经济增长速度为15.8%，2009年GDP超3744亿，跃居全国省会城市第7位。

下图为2000-2019年长沙GDP增长柱形图。

图表 4长沙城市竞争力排名不断靠前，09年六月获评中国最具软实力城市第9，09年10月在省会及付省会级城市文明指数测评中列第4，列福布斯最佳商业城市16。

2019年10月获“中国（大陆）国际形象最佳城市”第8。

长沙居民收入水平和消费水平列中部城市首位，2019年达18282元，2009年达20239元。

2019年居民人均消费水平列中部第一全国16，城市人均可支配收入列14。

2019年三月止累计实现GDP1095.71亿元，同比增长16.0%，在GDP中，第一产业实现增加值43.62亿元，增长3.0%;第二产业实现增加值523.38亿元，增长21.5%，第三产业实现增加值528.70%，增长12.2%。

经济高速稳定的发展，提高了长沙作为中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，从而对房地需求增大，数据显示，第三产业稳定的增长，排名第二，所以说房地产发展比较稳定，迅速，房地产市场的风险也也有一定的降低。

随着长株潭一体化的推进，长沙的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求，同时降低市场风险。

（2）房地产企业情况3.长沙房产交易动态2019年，人民网上发布的一则消息：在全国25个最具影响力的大城市中，长沙人均可支配收入水平排名第14位，平均房价却排在第22位，买房划算程度在25个大城市中排名第三。

纵向来看，由于长沙商品房市场需求旺盛，销售价格平稳增长。

2019年1至9月，全市商品房（含经济适用房、单位定向开发和集资建房）买卖平均价格为2599．79元／平方米。

来自统计部门的分析报告指出，长沙城市化进程加快，全市城镇居民存在巨大的住宅消费需求，按城市人口数量增加、旧房屋更新改造等需求指标预测2019-2019年长沙市城市化进程加快对住宅需求的总量达3930万平方米，年均达437万平方米。

4.河西房地产交易动态5.Part3 消费行为模式分析1.消费行为描述2.消费者层次划分3.购买力与购买动机4.消费行为过程5.影响交易成功的因素Part4 河西房地产发展预测1.区域人口状况人口增长住宅需求潜力人口结构变动（区域人口）；长沙是湖南的省会，人口总量大，增速快，人口与资源、环境的矛盾比较突出，是制约长沙经济社会可持续发展的重大问题。

据统计，2019年底，长沙户籍总人口为631万人，比2019年增加10.08万人，增长1.62%。

2019年全年人口出生率为10.06‰，人口死亡率为5.05‰，自然增长率为5.01‰，与2019年相比，人口出生率和死亡率略有下降，自然增长率上升0.99个千分点，但仍保持比较稳定的状态。

长沙市人口出生率经过上世纪90年代的大幅下降，由1990年的16.1‰下降到2000年的10.64‰，近几年一直稳定在10‰左右的较低水平。

长沙市人口再生产类型已实现由上世纪70年代的“高出生、低死亡、高增长”向“低出生、低死亡、低增长”的历史性转变。

据测算，如按上世纪70年代24‰的出生率水平简单测算，到2019年，长沙市总人口将比实际人口多出316万，相当于目前内五区的总和另外还要加两个雨花区。

2019年长沙市常住人口为646.5万，其中城镇人口为365.27万人，占总人口的比重已达到56.5%，居住在乡村的人口为281.23万人，占总人口的43.5%。

城市化水平与1990年和2000年两次人口普查时的28.92%和44.63%相比，分别上升了27.58和11.87个百分点。

2.市场供需情况经济发展状况，房地产企业3.房地产市场预测（1）市场需求预测（2）市场供给预测（3）购买力预测（4）价格变动预测（5）产品的市场占有率预测（6）经济和社会效益预测Part4 风险分析——优势及面临的挑战。