6路线价案例
9个成功的市场营销案例
9个成功的市场营销案例营销活动的终级目的是产生销售力与品牌提升力，没有这种效果的策划，再轰动也缺乏实际意义。
从上述标准出发，下面是店铺整理的9个成功的市场营销案例，欢迎大家阅读。
一、蒙牛“超级女声”：最热门的营销案例策划由湖南卫视与蒙牛乳业联手推出的这一活动，在2005年让亿万中国人兴奋不已。
AC尼尔森的调查显示，2005年6月蒙牛酸酸乳在广州、上海、北京、成都四城市的销售超过100百万公升，是2004年同期的5倍。
点评：位居“2005年度中国九大营销案例策划案”榜首，“超级女声”是众望所归。
其成功不仅在于产品和宣传形式的创新，还在于它通过低成本运作获得了轰动效应，一个电视节目带动企业产品、节目生产者、移动运营商、“超女”本人四者共赢，实现了销售系统和媒介系统的完美整合。
二、神舟电脑“超女版”：最值得学习速度的营销案例策划2005年“超女”决赛结束，在落下帷幕的24小时之内，神舟电脑用7位数的代言费签下李宇春。
此后，一向以“4999、3999元超低价笔记本”闻名的神舟，进行了高端产品线的扩张，推出了由李宇春代言的“万元笔记本电脑”。
点评：神舟电脑利用超女作形象代言，在中国营销案例中并无太多创意。
但其反应速度值得学习，不到24小时操作时间的营销决策力，在中国企业中并不多见。
三、可口可乐“网游”：最成功的异业营销案例策划2005年4月，可口可乐(中国)与第九城市在上海签署了跨领域推广《魔兽世界》的协议，开创饮料公司联手网游公司的先河。
“饮料+网游”这一跨行业合作营销模式，带来新的消费群拓展模式。
点评：行业巨头之间的“异同合作、共生营销”，是近年来企业普遍采取的一种营销策略，但关键前提是合作企业之间的产品应该具有良好的互补性和相关性。
可口可乐和第(续致信网上一页内容)九城市利用了双方的目标消费群体一致，看准游戏玩乐者的消费习惯进行异业营销，追求双赢。
娃哈哈、百事可乐等饮料企业事后的模仿，更说明其模式的成功。
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
第八章-路线价法PPT课件
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
-
31
路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
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1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
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2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
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3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
路线价法
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
路线价法
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
第六章路线价估价法-6片(1)
2012-3-17第六章 路线价估价法中国地质大学（北京） 主讲人：张建军、付梅臣 E-mail: zjj_19825@ 思考：上图为临（邻）商业街的多宗商业用地，试 直观说明判断他们的价值高低并作简要分析，说明 影响他们价值的主要因素是什么？在地价评估过程中，基本估价方法通 常都是针对特定条件下个别宗地的地价评 估的，而路线价法同基准地价系数修正法 估的 而路线价法同基准地价系数修正法 一样，是一种适用于在短期内完成对大片 土地进行公平合理估价的方法。
内容一、路线价法基本原理 二、路线价法估价步骤 二 路线价法估价步骤 三、路线价法应用案例一、路线价法基本原理 1．路线价法定义 2．路线价法的基本原理 3．路线价法的基本计算公式 4．路线价法的特点与适用范围1．路线价法定义路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对 面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度， 求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上， 即得到该街道的路线价。
路线价法是依据路线价，再配合 深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一 街道的其他宗地地价的一种估价方法。
路线价法是应用于商业用途土地估价的一种常用方法。
多应用于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。
12012-3-172．路线价法的基本原理路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比 较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个 别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。
更直接的说是商业用地的可及性原理。
可及性可视为区位条件的一种表示 可及性可视为区位条件的 种表示 ，即为相同条件下，城 即为相同条件下 城 市内的土地随距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。
影响可及性的因素有临街宽度、深度、土地形状、临街类型等。
3．路线价法的基本计算公式路线价法的一般公式为： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额 或：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地 效用的影响很小 此时适用公式 效用的影响很小，此时适用公式： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 美：V=u×dv×f 日：V=u×dv×（d×f）3．路线价法的基本计算公式（续）公式使用说明： （1）路线价法不做交易情况修正，其原因为：求得的标准宗 地的平均水平价格已经为正常价格。
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路线价估价法举例
某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元／平方米，待估临街各宗地块情况见图1，临街深度指数表见表4。
假设各宗地的宽度都为6米，计算各宗地的价格。
里地线
注：超过标准深度18米以后的地块为里地。
表4
临街深度指数表
1．宗地A为临街地，临街深度为17．5米，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地的价格为：
l000×l×17．5×6=105000(元)
2．宗地B为临街地，临街深度为13．5米，查临街深度指数表得其深度指数为110，则宗地的价格为：
1000×1．10×(13.5×6)=89100(元)
3．宗地C为临街地，临街深度为3米，查临街深度指数表得其深度指数为130，则宗地的价格为：
1000×1．30×(3×6)=23400(元)
4．宗地D为临街地，临街深度为7米，查临街深度指数表得其深度指数为125，则宗地的价格为：
1000×1．25×(7××6)=52500(元)
5．宗地E为临街地，临街深度为11米，查临街深度指数表得其深度指数为120，则宗地的价格为：
1000×1．20×(11×6)=79200(元)。