建筑物区分所有权之共有权的行使
什么是建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。
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什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。
⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。
民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。
虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。
民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。
⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。
民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
三是明确了重要设施的权利归属。
民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
四是对业主的⾏为加以严格规范。
民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。
多层住宅与产权界定建筑物区分所有权规则
多层住宅与产权界定：建筑物区分所有权规则韩光明如今，随着住房制度改革的不断深化，商品房的数量不断增加，购买商品房已经成为大多数城市居民的生活目标。
但由于土地资源的限制，大量兴建的城镇商品房大多属于公寓式的高层建筑，因此也就形成了多层复杂结构的房屋单元化现象。
一幢大楼内部产权主体日益多元化，权利人之间的权益纠纷也不断增加，而随着居住小区的出现，物业管理的问题也逐渐突出，如何通过法律界定同居一楼、同居一区内的房屋所有权人之间的利益界限便成为《物权法》所必须解决的问题。
法律规则总是产生于现实生活，我国《物权法》第六章题为“业主的建筑物区分所有权”，共用了14个条文对该方面的内容作出了详细规范。
业主，严格地说，并不是一个法律概念或术语，准确地说就是指房屋所有权人；而建筑物区分所有权，也是此次《物权法》中引入的新概念，准确地说它并不是一种独立的所有权类型，而是指一系列产权界定规则，可简称之为建筑物权益区分规则。
建筑物区分专有权和共有权建筑物权益区分规则的主要内容，在《物权法》第七十条中有明确界定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
权益的区分必须建立在对权利客体即建筑物的合理区分的基础之上。
建筑物划分为两部分，一部分是具有独立价值的专有部分，譬如甲购买的X小区内1号楼A幢B单元406房；另一部分则是不具有独立价值，而仅仅为专有部分提供支持辅助的部分，此部分不能单独作为交易客体，而只能为专有部分之权利主体所共同拥有，如一幢高10层楼房的楼梯。
建筑物权益区分规则正是以此两部分之区分为基础的；所谓建筑物区分所有，也就是区分专有和共有，目前的《物权法》规则正是据此设计规定的。
建筑物专有权的内容及含义首先，专有权是一种完全物权，即所有权。
《物权法》第七十一条第一款明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，是一种完全的支配力。
建筑物区分所有权在实务中的疑难问题
建筑物的修缮与更新是建筑物区分所有权实 务中的常见疑难问题。
详细描述
建筑物的修缮与更新是指对建筑物的结构、 设施、设备等进行维修、保养和更新。在实 践中，如何确定建筑物的修缮与更新责任主 体，以及如何筹集修缮与更新的费用，是建 筑物区分所有权实务中的重要问题。同时， 如何处理修缮与更新过程中的纠纷，也是实 务中的难点。
响整个建筑物的安全和价值。
案例二：专有部分转让纠纷
总结词
专有部分转让纠纷主要涉及业主在转让房产时对专有部分的界定和权益分配。
详细描述
在建筑物区分所有权中，专有部分是业主个人拥有所有权的独立空间，如住宅、商铺等。 由于专有部分和共有部分的划分不明确，或者在转让房产时未对专有部分进行充分界定 和权益分配，往往会导致纠纷。此类纠纷可能涉及房产交易的安全和合法性，影响交易
建筑物区分所有权的法律基础
法律规定
《物权法》、《物业管理条例》等法 律法规对建筑物区分所有权进行了规 定，明确了业主、物业服务企业等主 体的权利和义务。
法律原则
建筑物区分所有权遵循“业主自治” 原则，业主通过业主大会、业主委员 会等形式行使自己的权利，共同决定 建筑物的使用、管理、维修等事项。
建筑物区分所有权与相邻权的关系
物业服务费的分摊与追缴
总结词
物业服务费的分摊与追缴是建筑物区分所有权实务中的常见疑难问题。
详细描述
物业服务费是指物业公司为建筑物提供物业服务而向业主收取的费用。在实践中，如何合理分摊物业 服务费，以及如何追缴欠缴的物业服务费，是建筑物区分所有权实务中的重要问题。同时，如何处理 物业服务费纠纷，也是实务中的难点。
制定统一的物业服务标准和规范， 明确物业服务的内容和质量要求。
加强监管
建筑物区分所有权的概念
【案情】家住某小区7幢302室的王某在对新房进行 装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝 南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米×1.2米 的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后，即以王某擅自 在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由， 要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多 次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。
之后吴某生意亏损，为凑钱还债，遂与林某 约定，由林某自己出钱加盖第三层，盖好后， 产权归林某所有，而林某向吴某补偿2万元， 双方订立了书影响自 己对二楼平台的利用，且妨碍其居住和生活。 吴某认为自己盖三层有政府的批文，有权将 第三层建造和利用权转让给他人，张某无权 干涉。协商不成，张某诉至法院，请求宣告 吴某、林某之间的合同无效。
【评析】《根据区分所有权解释》第三、四条规定， 建筑物的外墙应当认定为物权法第六章所称的共有 部分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特 定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专 有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为 侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害他人合 法权益的除外。此规定含有几层含义：
•建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分 层所有权或简称为区分所有权，是指多个 区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑 物时，各区分所有权人对建筑物专有部分 所享有的专有所有权和对共有部分所享有 的共有权的总称。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二 章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的 人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826 平方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安 放在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲 表示放在屋内，并就安装问题多次与现物业 管理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装 需经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。
建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，不同的部分或单位归属于不同的所有人，这些所有人拥有各自独立的享有权、支配权、剥夺权和处理权。
建筑物区分所有权的内容主要包括以下方面：
1. 独占使用权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分独占使用的权利，并可防止他人干扰或侵犯这种使用权。
2. 禁止划拨权：每个分区的所有人都有禁止将其所拥有的部分出售、转让或划拨给他人的权利。
3. 剥夺权：每个分区的所有人都有剥夺其所拥有的部分的权利，但需遵守相关法律规定和程序。
4. 支配权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分进行支配和管理的权利，包括装修、改造、租赁和出售等。
5. 费用承担权：每个分区的所有人需承担其所拥有的部分的相关费用，如物业管理费、维修费等。
6. 共用部分的使用权：建筑物中存在一些共用部分，如电梯、楼道、消防通道等，这些部分属于共用部分，所有人均有权利使用，并需共同承担相关费用。
建筑物区分所有权是一种特殊的物权，要求法律和规定的支持和管理。
对于建筑物区分所有权的转移、分配和管理，应当遵守相关法律规定和程序，以保障各方权益。
建筑物区分所有权
建筑物区分 所有权组成
专有所有权 共有所有权
成员权
• 专有所有权——业主对专有局部享有的单独的所 有权；
• 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对 除房屋单元以外的整个物业小区〔即共用局部〕 享有共同的所有权；
• 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的 “构成员〞地位，业主对共用局部的共同管理权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务 用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
2.区分所有权人作为共有所有权人之义 务
按共用局部之本来用途使用共有局部。 如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物。
分担共用局部费用。
维护与保存共用局部之义务
〔五〕共有所有权的行使
1. 业主对建筑物专有局部以外的共用局部， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。
2. 建筑物的共用局部应当由全体业主共同使 用、收益、管理和维护，具规划道路、绿地、物业用房
共
一般情形下的车库、车位
用 部
维修基金
分
建筑物的基础、承重结构、结构部分
范
围
公共通行部分
消防、公共照明等附属设施
其他不属于业主专有亦非市政公用部分
〔二〕共用局部的界定
• ?物权法?的规定 • 道路 • 绿地 • 其他公共场所、公用设施和物业效劳用房 • 车位、车库 • ?物业管理条例?的规定
2.? 物业管理条例?对物业效劳企业的规 定
考点4 建筑物区分所有权
考点4 建筑物区分所有权考点说明：《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。
一、理论精炼建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。
所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。
该所有权的客体和使用上均具有独立性。
（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。
建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（二）下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主会议议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举和更换业主委员会；4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、命题角度分析【角度１】建筑物区分所有人的权利义务。
例题：对于区分所有人的建筑物（）？Ａ．区分所有人对整个建筑物享有共同所有权Ｂ．区分所有人得就共有部分请求分割Ｃ．区分所有人得就共有部分的权利可单独转让Ｄ．共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担答：Ｄ区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。
建筑物区分所有权行使之理论依据
和习惯。
区分所有权行使 同时又发挥 了主体的主观能 动性 。这 种主观能 动性包括 民众 法律需 求 ，法学家的主观能动性 和立法者 的主观能动性四 。任何一项法律制度 的产生 总是离不 开主体 的法律 需求 ，民众对 法律 的需求使得 法律创制有合 法性基础 。 目前 在商品房销售
中图分类号 ：Ｆ ２ Ｄ５ １ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：０ ８ ２ ０ （０ ６０ — ０ ２ Ｏ １ ０－ ５ ６ ２ ０） ６ ０ ９一 ５
我 国正在制定 的物权法 ，已将 建筑物 区分所有 权作为一 项重要 的物权制度规 定于 目 前 正起草 的 《 物权法草案建议稿 》之 中。但 目前 学术界对建 筑物 区分 所有权 的相 关理论
德 国的科殷 （ ｅ ｕ ｏ ｇ 认 为法哲学是把法 的文化现象所提供 的一些特殊 的难题 Ｈｌ ｔ ｉ ） ｍ Ｃｎ 与哲学 的普遍 的和原则 的问题结 合起来【 ｌ 】 。它是用哲学 的研究方法来研究法律 现象 。根据 法哲学关 于法 的两重性 的理论 ，任何一个 法律制度 的创制都 是立 法者根据一 定的社会经 济要 求 、自然规律要 求和主体思想 观念要 求而创立 的。因此一项 新 的法律 制度 的创制 既 具有一定的客观规定性 ，又具有 明显 的主观能动性ｌ －。建筑物 区分所有权 的行使 是客观 Ｚ￣ Ｐａ ２ 规定性与主观能动性的有 机结合 。 区分所有权行使是符合客观规定性 的。其一 ，它符合 自然规 律 的规 定性 。孟 德斯鸠 认 为：‘ 最 广泛 的意义上说 ，法是 由事物 的性 质产生 出来 的必然 关系 。在 这个意义 上 ， 从 切存 在物都有它们 的法。 ３ ”［ １ 现代社会 高层建筑物 和社区型住宅 小 区的出现 ，使得我 们 不得 不考虑如何来协 调区分所有人 之间的关系 。高层 建筑 物 和大型住宅小 区 出售后 ，就 会 产生多个所有权 共同存在于一 幢建筑物之上 的情 形 ，各 区分所 有人依据 其所付 出的对 价 （ 购房款 ）而取得 对其专 有部分 的专有 所有权 ，并 同时取得 对共有部分 的共有权 。其 二 ，它符合社 会经济 要求 的规 定性 。社会 经济要求 法律 制度必 须体现 时代性 和 民族 性 。 时代性要求法律 创制必须扎根 于现时代 。建筑物 区分所有权 制度是一个 历史 的范畴 ，是 随着 社会经济发 展 、人 口急剧增 多和土地资源有 限性 的矛盾 发展而 出现的 。时代性 要求 我们 在行使 区分 所有 权时既要兼顾 对 已出现 的衍生 权利 的行使 规则作 出规定 ，也 要对未 来可能会 出现 的新的衍生权 利预留发展空 间。民族 性要求我 们在行使 区分所有权 时 ，必 须保持与 国内其他法之 间内在性 格的一致 ，必须重 视依据 、借 助和利 用 中国的法 律传统
最高院建筑物区分所有权司法解释
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
物权法解释：业主对专有部分行使所有权
物权法解释：第七⼗⼀条【业主对专有部分⾏使所有权】 第七⼗⼀条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使⽤、收益和处分的权利。
业主⾏使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
【解释】本条是关于业主对专有部分⾏使所有权的规定。
物权法第七⼗条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权。
本条则对这⼀所有权的具体权能做出规定，即业主对其建筑物专有部分享有占有、使⽤、收益和处分的权利。
按照这⼀规定，业主对建筑物内属于⾃⼰所有的住宅、经营性⽤房等专有部分可以直接占有、使⽤，实现居住或者营业的⽬的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在⾃⼰的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履⾏将属于⾃⼰所有的住宅或者经营性⽤房抵押给债权⼈，或者抵押给⾦融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性⽤房等专有部分出售给他⼈，对专有部分予以处分。
国外也有相关之规定，例如，瑞⼠民法典第七百⼀⼗⼆条a第⼀款第（⼀）项规定，建筑物区分所有⼈对建筑物的特定部分享有独占使⽤和内部改造的特别权利。
法国1965年建筑物区分所有权法第九条规定，区分所有权⼈对于建筑物中的专有部分享有⾃由使⽤的权利。
业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分⼜不可分离，例如没有电梯、楼道、⾛廊，业主就不可能出⼊⾃⼰的居室、经营性⽤房等专有部分；没有⽔箱、⽔、电等管线，业主就⽆法使⽤⾃⼰的居室、经营性⽤房等专有部分。
因此，建筑物的专有部分与共有部分具有⼀体性、不可分离性，故业主对专有部分⾏使专有所有权应受到⼀定限制，这与建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。
对此，本条规定，业主⾏使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。