公共厕所理念介绍PPT配套文档解释

互联网化

智能导向系统：可根据自己所处位置，查询附近公厕分布，显示距自己的距离、到达路线图、公厕开放时间和厕位数等

智能服务系统：显示公厕每个厕位是否有人占用，管理人员可以掌握厕位使用状态，判别是否需要救援、也可让等候者获取厕位空余情况，减少等候时间

智能设备：桑德盒子、传感器、公厕灯具、排气设备、水龙头、小便斗、便器感应、污水处理设备、除臭设备等

远程信息传输：结合远程数据处理平台，收集设备反馈回来的信息（氨气浓度、温度、湿度、人流量、用电、用水等状态信息）进行数据分析，进行远程监管和控制，从而保证公厕日后的管理可以做到精细化、极致化。

资源化

模块标准化：女厕所、男厕所、管理间、工具间、第三卫生间、大厅、环卫工人休息室，环卫工人沐浴室，环卫工人倒班室，宿州城管智慧环卫副中心，环卫展示等功能区

尺寸标准化：静态下的持久舒适感、动态中的行为和谐度

（1）静态下的持久舒适感。静态下主要是站立、蹲(或者坐)。洗手、烘手站位以及男士小

图示设计策略

（男女

女

性小便）

（男女

女性小便）

（男性小便，

烘

排队等候等）

小

500mm

站

烘手

650mm

走道，儿童和乘坐轮椅残疾人烘

400mm

(2)动态中的行为和谐度。当人们在环境中移动，可以通过空间的起伏变化、地形的起伏程度、空间物体的形状、大小、弹性、光滑度和重量的感觉来判断自己的行为是否受限。

公共厕所动态行为主要分为行走、开门、转身、关门、锁门、抽手纸、洗手等。

人在动态中的持久舒适感尺寸数字表1-3

管理标准化：公厕实行规范化管理，要求公厕管理员每天对所管辖的公厕进行定时巡查、监督，并认真做好记录，对发现的问题及时作出整改，填写好工作台账。材料标准化：产品库，洁具和结构建筑材料

融入当地特色元素

要因地制宜，充分利用地方技术和材料特色，发展有文化特色的设计，从城市文化背景出发，结合城市发展特色，吸纳我国的传统文化，将其与先进的科技以及发达的设计思想融合，设计符合时代性和地域性的城市公共厕所建筑，打造成一厕一景。

（1）挖掘城市自身特有元素，作为设计定位。（例如：奥地利是当之无愧的音乐之国，遍布大街小巷的音乐家雕像、纪念碑和站在街角自顾自地拉小提琴的街头艺术家，让人感受到音乐的无处不在，到那里如厕只要往墙上的播放装置罩投个硬币，就会响起美妙的乐曲。流淌着的音符把如厕变成了一件慨意的事，同时也让公共厕所的内涵与城市的形象相互融合渗透。北京：京剧脸谱的图案；江南，花朵、碧波荡漾的湖水；临汾，雕塑。）

（2）回顾城市重要历史时期，深掘设计元素。（纽约第五大道上的公共厕所，设计师巧妙的摆放了两个仿路易十五时代的精巧沙发）。

绿色建筑

见PPT中

提升综合服务能力

采用新技术

真空

真空集便器，是近年来在我国快速发展的一种高效的、依靠真空负压，来实现厕所粪尿收集的高科技环保技术。其技术上的最大特点为：耗水极少、完全无臭、能耗极低，是一种典型的具备“资源节约、环境友好”的“两型社会”特点的新环保技术。由于真空集便器突出的节水和环保特性，已经在国际领域的船舶、铁路、飞机等交通领域，极其广泛地普及开来。在我国，该技术也已经在高铁、动车等铁路领域，得以大规模普及应用。可实现节水、无臭、零排放、资源化的目标，并可将真空公厕的系统建设，与绿色有机产品结合。

节水：真空厕所每次冲洗耗水量仅为0.5升/次；

无臭：负压隔臭，真空厕所无论使用多少次，都绝无异味；

零排放：轻污水就地散排、或进入雨水管道、或经人工湿地处理后排放；

资源化：重污水具备可资源化价值，制作成有机肥，支持有机农业建设。

泡沫型

泡沫封堵公厕是环境友好型产品，其工作原理是通过电脑控制系统将发泡剂和水按设定比例混合形成发泡的混合液进行发泡操作，利用发泡混合液产生的泡沫代替厕所冲水，由于液体膨胀后体积扩大近1000倍，因此可以最大限度的节约水资源，用泡沫封堵便器的排污口，从而阻止不良气味向厕间内的扩散，并且从视觉上看到的是白色的泡沫，不会看到令人生厌的污物，同时泡沫有很强的润滑作用，大便可以很顺畅的滑落到粪箱内，实现了对厕具的冲洗，除了厕盆中的泡沫对粪便臭味能进行封堵外，厕盆排污口的重力封堵对臭味进行了二次封堵，更大程度的解决了厕间内的臭味问题。达到良好的防臭效果。粪便在便器的泡沫中滑落，通过重力封堵进入粪便收集箱或化粪池中形成高效农用有机肥。是一种集节水、智能、环保与节能一体且极具人性化的尖端环保技术。

超节水（高压水冲）

超节水冲厕具技术是采用少水冲技术，每人次冲厕用水量0.5L～4.5L可调，其技术原理是用高压水，经过专用喷水嘴喷出冲刷节水厕具盆腔，厕具排污口的隔臭翻板开合实现排污与隔臭。厕具喷水嘴是经过专门设计的，两个冲水嘴同时冲洗厕具盆腔，形成旋转冲刷效果，能够有效冲刷测具内壁的污物，厕具内壁光滑利于排污。每个厕位采用独立的智能控制器，操作简单，维修方便，便于管理。

循环水技术

特点：

（1）减量收集：采用真空抽吸、实现减量收集

（2）干湿分离：对粪便、尿液、洗手水单独分装

（3）节水回用：采用A/O+MBR+消毒工艺,实现污水回用于公厕冲便

（4）综合利用：对粪便污水进行厌氧消化，产生沼气用于照明

（5）占地小：采用新型一体化真空收集与膜法水处理回用系统

（6）模块化：采用标准化的设计、配置、接口和自动化控制

（7）美观生态：室内外沼气照明、室外绿化与景观喷泉

粪便减量收集、综合利用及污水回用处理系统：

1、设计规模（假设案例）：按800-1000人次/天，相当于8m3/天废水处理规模及2m3/天粪便收集，以及14个坐便器（8男6女）及6个小便池设计。

2、设计原则：减量收集、干湿分离、无臭无味、一体化系统、占地小、节水降耗、综合利用、美观生态。

3、粪便减量收集，控制含水率60%以下，经厌氧消化后，沼气供部分室内或室外草坪的辅助照明，消化后的固体物定期外运。

4、废水处理采用A/O+MBR+消毒工艺，处理后的清水优先回用于冲洗便池及便器，多余部分用于冲洗、绿化、景观使用。

5、其他说明：采用节水型洁具，或者粪便+尿液+冲厕水混合液进入真空系统进行固液分离。推荐采用北京欧威爱特自主研发的“排泄物减量收集+负压输送工艺”，以及中空纤维纳米膜产品。此工艺将粪便与污水分类收集，然后通过负压输送系统分别进入处置罐；负压收集输送系统需要的冲厕水量较传统重力水冲方法大大减少，节省用水量达约60%以上；同时负压封闭系统完全减少了臭气排放，大大改善厕所的空气质量、洁净卫生。

亚都除臭

打破现有空间除臭设备的旧有模式，首创分体式智能飘香机，可以从空间的8个位置（或方向）进行完全的立体覆盖除臭；

使用简便，易于管理，无噪音，加药、维修、养护都非常简便，无故障；

每台机器同时控制8台子机，每台子机的喷雾功能一致，除臭效果不因距离而衰减；

每座公厕可以因地制宜选取8个位置，同时喷雾除臭，确保每个空间的除臭效果一致；

设备稳定性极好，特别指出的是，即使一台子机出现故障，也不影响其他7台子机的工作，确保整体空间除臭效果不会受到影响；

除臭机能够自动控制喷洒时间和喷洒量，可以定时开关。具有智能控制系统，如果多台设备还可以设置中央控制系统，随时远程监控每个设备的运营状况。使除臭药剂得到最大化的利用，同时合理分配药剂喷洒点及喷洒时间，达到最佳除臭效果。

设备有原药储药箱，可按需求自动配制药水；分段式时间自动控制，断水保护系统，电机过载保护系统，药水补充报警提示功能，设备故障报警提示功能；

采用自动加药系统，按设定的浓度自动将除臭剂施加到设备中，形成混合液，调节相关参数，可改变药水配比浓度。

可根据现场场地，喷洒要求等具体情况，合理配置喷头数量和喷头位置，实现客户对喷淋到精密的要求。

等离子体

（5）低温等离子除臭设备：电场的加速作用下，产生高能电子，当电子平均能量超过目标治理物分子化学键能时，分子键断裂，达到消除气态污染物的目的。低温等离子是继固态、液态、气态之后的物质的第四态，当外加电压达到气体的着火电压时，气体被击穿，产生包括电子、各种离子、原子和自由基在内的混合体。放电过程中虽然电子温度很高，但重粒子温度很低，整个体系呈现低温状态，所以称为低温等离子复合。低温等离子降解污染物是利用这些高能电子、自由基等活性粒子和废气中的污染物作用，使污染物分子在极短的时间内发生分解，并发生后续的各种反应以达到分解污染物的目的。

气体收集系统

低温等离子设备

专业化

运用“互联网+”的思维，采用新颖的运营管理模式，为我国的公共设施服务领域管理运营提供新的模式，开辟新的技术途径。

专业化、集团化、连锁化

以“互联网+”的理念，打造专业化、集团化、连锁经营的品牌公司；

动态管理

提升质量

降低成本

结合环卫业务实现产业链延伸

以商业思路，发挥市场作用，全面与我公司其他环卫业务结合，实现产业链的有效延伸；

依托物联网技术与移动互联网技术，对公厕管理所涉及到的人、设备、事进行全过程的实时管理，动态规划公厕管理模式，提升公厕保洁质量，降低公厕运营成本；

城市人口分布

经济状况分析

市政设施规划

对大数据分析，可以对城市人口分布，区域经济状况分析，市政设施规划等等起到重要的参考作用；

对接智慧城市

对接智慧城市网络，以云服务方式随时为管理者及保洁人员提供所需的服务；

满足公厕需求

改变公厕形象

促进社会、经济和环境的协调发展

以人性化的方法，完美地满足公众对公厕的需求，彻底改变公共厕所脏乱差的形象，促进社会、经济和环境的协调发展。

物业管理条例释义-第十条

物业管理条例释义-第十条业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。【释义】本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。 (一)业主大会的设立。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。 (二)首次业主大会上投票权确定的依据。在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利,合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。综观各国及地区的法律规定,业主表决权大致有三种计算方式。 (1)以业主所拥有的业权份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算,我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定:①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式;②如无文书,或文书无此规定,则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。 (2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定,

探讨新农村公厕规划与建设的要点

探讨新农村公厕规划与建设的要点摘要：目前村镇规划建设在城乡一体化建设中处于非常重要的地位。本文作者结合多年从事城镇规划工作经验，主要阐述了农村公厕的规划与建设实施的一些要求。供同行参考。关键词：新农村；公厕；规划设计；建设近年来，随着当前村镇规划建设建设社会主义新农村宏伟目标的不断推进，农村大量人口的流动使公共厕所的供求矛盾日益突出，近几年来特别是新的乡镇社区、城郊结合部农村地区的用厕矛盾，使农村公厕建设势在必行。为了解决这一难题，探索适合农村实际的方法，缓解用厕难矛盾，根据多年的工作实践，对农村公厕的规划与建设实施要求如下： 1、规划选址的要求 (1)在农村地区的广场、集贸市场等人口较集中区域应建设公共厕所，方便使用。(2)农村公厕应选择地势较高，不易积存雨水，无地质危险地段，方便使用者到达，便于管理的位置。(3)与饮食食品行业、托幼儿机构和集中式供水点的距离应在50m以上，应选择便于维护、出粪及清渣位置。(4)农村公厕宜安排在所服务区域的常年主导风向的下风向处。(5)农村公厕建筑面积应根据服务人口及区域性质确定。设置密度宜为2～3座/km2，服务人口宜为500～1000人/座，建筑面积宜为30m2～70m2,有条件的地方宜设置工具间，面积3m2～5m2，流动人口多、旅游沿线区域取上限。 2、设计建设基本要求 (1)农村公厕应具备水冲条件，并且节水防冻，建筑外观应与周边环境相协调。(2)农村公厕内应设置独立便器，有条件的地方小便器宜采用独立半挂式便斗。(3)农村公厕内女厕面积应大于男厕，男女蹲位比例宜为2:3。(4)农村公厕建筑室内净高宜为3.5～4.0m,(设天窗时可适当降低室内净高)。室内地坪标高应高于室外地坪0.15m以上。(5)农村公厕内厕位不应暴露于厕所外视线内，厕位之间应设置隔板，宜设置厕间门，高度自厕位地面算起应不低于 1.2m；独立小便器站位应有隔板，高度宜为0.6m，下沿距地面应小于0.6m，上沿距地面应大于1.2m。(6)内饰材料应光滑、防渗、坚固、耐腐、易洁。(7)地面应防滑、防渗,坡度宜为0.01～0.015，并设置排水沟或地漏排除洗刷废水。(8)农村公厕的通风、采光面积与地面面积比应不小于1:8，当墙侧窗不能满足设计要求时宜增设天窗。 (9)农村公厕每个大便位换气量不小于40m3/h，每个小便位不小于20m3/h，并应优先考虑自然通风，换气量不足时，应增设机械通风，在完全机械通风的情况下，换气频率要达到3次/h以上。(10)每个大便厕位尺寸应为：长1.00m～1.50m，宽0.85m～1.20m，独立小便器间距应为0.80m。单排蹲位通道宽度≥1.3m，双排蹲位通道宽度≥1.5m。(11)蹲便器内缘距后墙距离≥0.25m。(12)农村公厕应设置无障

农村公厕规划与建设

农村公厕规划与建设 ExchangePlaHermlil 农村公厕规划与建设随着全面建设社会主义新农村宏伟目标的不断推进,农村大量人口的流动使公共厕所的供求矛盾日益突出.近几年来特别是新的乡镇社区,城郊结合部农村地区的用厕矛盾,使农村公厕建设势在必行. 为了解决这一难题,探索适合农村实际的方法.缓解用厕难矛盾.根据多年的工作实践,对农村公厕的规划与建设实施要求如下: 1规划选址的要求: (1)在农村地区的广场,集贸市场等人口较集中区域应建设公共厕所.方便使用.(2)农村公厕应选择地势较高,不易积存雨水,无地质危险地段.方便使用者到达,便于管理的位置.(3) 与饮食食品行业,托幼儿机构和集中式供水点的距离应在50m以上,应选择便于维护,出粪及清渣位置.(4)农村公厕宜安排在所服务区域的常年主导风向的下风向处.(5)农村公厕建筑面积应根据服务人口及区域性质确定.设置密度宜为2～3座/km.服务人口宜为500～1000人/座,建筑面积宜为30m～70m2,有条件的地方宜设置工具间,面积3m～5m,流动人口多,旅游沿线区域取上限. 2设计建设基本要求: (1)农村公厕应具备水冲条件,并且节水防冻,建筑外观应与周边环境相协调.(2)农村公厕内应设置独立便器.有条件的地方小便器宜采用独立半挂式便斗.(3)农村公厕内女厕面积应大于男厕,男女蹲位比例宜为2:3.(4)农村公厕建筑室内净高宜为3.5～4.0m,(设天窗时可适当降低室内净高).室内地坪标高应

高于室外地坪O.15m以上.(5)农村公厕内厕位不应暴露于厕所外视线内厕位之间应设置隔板,宜设置厕间门.高度自厕位地面算起应不低于1.2m:独立小便器站位应有隔板,高度宜为O.6m.下沿距地面应小于0.6m,上沿距地面应大于1.2m.(6)内饰材料应光滑,防渗,坚固,耐腐,易洁.(7)地面应防滑,防渗,坡度宜为0.01～O.O15,并设置排水沟或地漏排除洗刷废水. (8)农村公厕的通风,采光面积与地面面积比应不小于1.当墙侧窗不能满足设计要求时宜增设天窗.(9)农村公厕每个大便位换气量不小于40m3/h每个小便位不小于20m3/h并应优先考虑自然通风换气量不足时.应增设机械通风.在完全机械通风的情况下,换气频率要达到3次/h以上.(10)每个大便厕位尺寸应为:长1.00m～1_50m,宽0.85m～1_20m.独立小便器间距应为0.80m.单排蹲位通道宽度z1.3m.双排蹲位通道宽度21.5m. 口浙江省爱卫会农村改水项目办公室夏骏 (11)蹲便器内缘距后墙距离z0.25m.(12)农村公厕应设置无障碍通道及无障碍厕位.每座公厕至少设置一个无障碍厕位,并安排在出入方便的位置.(13)农村公厕应有防蝇,防蚊设施,通风口室外的开口处应设置网孔1mm的纱窗排水沟通至室外的开口处应设置防鼠铁篦. 3做好粪便收集处理.具体要求如下: (1)农村公厕粪便收集处理应使用三格化粪池或沼气池处理, 在建筑上应做到密闭,有盖,不渗漏,防止污染地下水.(2)粪便处理设施距离取水构筑物z50m,三格化粪池壁距其它建筑物z5m.并不应影响建筑物基础.(3)三格化粪池或沼气池的检查井,出粪口不应设在低洼处.(4)化粪池排水管的坡度应保证废液顺利排出.(5)三格化粪池的总容积应按下式计算:W= (1.3anN+365V)/Cn 式中:W一化粪池(三格化粪池)总容积(m.) an一人一年粪尿积蓄量(m.).取0.55～0.79

物业管理条例释义-第三十五条

物业管理条例释义-第三十五条物业服务合同的订立、形式与内容第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。【释义】本条规定了物业服务合同的订立、形式与内容。条例第15条规定业主委员会作为业主大会的执行机构,其职责之一就是根据业主大会的选聘结果,代表业主与中选的物业管理企业订立物业服务合同。由于业主人数众多,需要借助业主大会的程序来决定具体提供物业服务的物业管理企业。同时业主大会作为会议性质的组织,在监督执行合同方面有一定的困难。业主委员会作为常设机构,是业主大会的执行机构,由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同较为妥当,也便利于以后的监督检查工作。依据《合同法》第10条的规定,法律、法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。条例鉴于物业服务合同的内容复杂,牵涉的事项众多,特别要求服务合同必须采用书面形式。物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容,因此物业服务合同应当认真规定。一般而言,物业管理的事项包括: (1)物业共用部位以及共用设备的使用管理、维修和更新,例如公共道路的保养,电梯、车位、机电设备的维护与管理等; (2)物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新;例如小区的文化、体育设施的保养、维修; (3)公共环境卫生服务,例如公共场所的绿化; (4)安全防卫服务,包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等等; (5)物业档案资料保管。物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外,还可以根据本物业管理区域的具体情况,就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。关于物业服务事项的服务质量,物业服务合同也应当作出规定,这样可以明确物业管理企业应达到的目标,也方便业主对于物业管理企业的服务进行考核。例如电梯每日至少运行多少小时,维修等待时间不应长于多少小时等等。物业服务费用,即业主应当向物业管理公司交纳的服务费用。一般来说,物业服务费用应根据不同的服务项目由双方协商确定。服务合同首先应当规定服务费用的计算标准,标准的制定一方面需要遵循有关法规的规定,另一方面要结合本物业管理区域的情形予以具体化。例如对于供暖费用的计算,如果是按照采暖面积计算费用,就需要明确面积的具体计算方法。其次应当规定物业服务费用的交纳期限,例如有的物业服务费用是按月交纳,有的则是按季交纳,再例如有的费用是采取预收的形式,有的则是事后核实计收。双方的权利义务的具体内容是与上述的物业服务事项等内容紧密联系的。不过一般而言,物业管理企业可以根据有关的法律法规,结合本物业管理区域的实际情况,制定物业管理的各项详细制度,例如卫生公约、治安公约等等。不过需要注意的是,如果属于对于物业管理的重大措施,应当取得业主大会或者业主委员会的同意。物业管理企业可以依据有关法律法规、物业服务合同实施有关的服务、管理,并收取有关的费用。对于某一些专业性服务,如果合同没有相反的规定,物业管理企业可以委托专业服务企业代为提供。与此相关,物业管理企业可以制止各种违反物业服务合同的行为。在提供物业服务的过程中,物业管理公司也有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委

物业管理条例释义-第五十条

物业管理条例释义-第五十条改变公共建筑及共用设施的程序第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。【释义】本条是关于改变公共建筑及共用设施的程序的规定。对本条的理解应当从以下几个方面着手: 1.由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的,而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的,若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损,甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值,因此原则上不得改变其用途。 2.对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分,而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的,因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。 3.根据条例规定,业主行使对公共部分的所有权的方式是通过业主大会多数觉得方式进行得。因此业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业管理企业即可。由于物业管理企业并非物业的所有人,因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益,因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。 4.至于业主大会的召开程序及表决程序请参见条例第12-14条的规定及解释,在此不再赘述。感谢您的阅读！

关于公共厕所建设项目申报书

社会主义新农村建设专项资金补助项目申报书一、项目概况 1.项目名称：池北区二道村社会主义新农村建设专项资金补助项目 2.建设单位：池北区二道村 3.建设期限：至二○○七年九月末 4.建设内容：二道村公共厕所建设 5、投资估算及资金筹措：总投资为20万元，其中村集体负担12万元，申请省专项资金补助8万元。二、项目背景吉林省长白山管委会池北区滨河街道二道村位于吉林省长白山保护开发区管理委员会所在地的池北区境内，地处长白山脚下，二道白河东岸，距长白山北麓景区山门28公里。二道村是池北区的唯一一个行政村，全村共有186户，

554人，农村劳动力396人，二道村产业主要由种植业、养殖业和服务业构成，由于地处山区，很不适合农业生产，种植业主要以蔬菜为主，粮食为辅。二道村位于池北区的中心偏东，西、南与市区接壤，东与白河林业局厂区为邻，北靠美人松保护林，因此近几年二道村的基础设施发展比较快，比较好。三、项目建设的必要性和可行性二道村在近几年的发展中，一直都比较注重环境问题，为了改善二道村的环境面貌，村里每年都出钱雇人清理垃圾堆，一直保持到现在。按照池北区的整体规划和我二道村新农村建设规划，二道村在近一两年内的发展建设中将着重在社会事业、人居环境工作方面，根据二道村建设体育健身场所的需要和配合二道村整体环境规划，二道村有必要建设两个公共厕所，来解决二道村民在进行集中体育活动、文艺活动、健身锻炼中上厕所的问题。四、建设目标和任务（一）建设目标在二道村内完成两个公共厕所的建设。（二）建设任务 1、建设两个有8个蹲位的公共厕所。 2、对公共厕所外表进行简单的装饰。五、项目建设内容

物业管理条例释义-第三十三条

物业管理条例释义-第三十三条物业管理从业人员的职业资格制度第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。【释义】本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业(工种)学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大,社会通用性强,关系公共利益的专业(工种)实行准入控制,是依法独立开业或从事某一特定专业(工种)学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价,对合格者授予国家职业资格证书。根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的,自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》,为提高劳动者素质,促进劳动者就业,加强就业管理,用人单位招用技术工种的劳动者,必须从取得相应职业资格证书的人员中录用,物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定,物业管理员职业是按照物业服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业,随着城镇居民大量购房,物业管理需求大为增加,但是我国目前的物业管理市场不是很完备,部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度,能够提高物业管理人员的自身素质,发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定,劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》(劳社培就司函[2001]75号),决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。2002年3月,劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》(劳社鉴发[2002]3号),对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。但是需要注意的是,建设部在1996年就规定,实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。建设部为全面提高物业管理人员的素质,规范物业管理行为,根据建设部、国家计委、人事部联合颁发的建教[1991]522号文件精神,决定从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位培训持证上岗制度,到1999年1月1日起全部实行持证上岗。根据《物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法》,培训的目标在于通过岗位培训,使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训的对象是具有大专毕业以上文化程度(或同等学历)的物业管理企业经理;具有中等专业学校毕业以上文化程度(或同等学历)的部门经理和管理员。内容包括物业管理理论、实务、法规等知识。培训考试合格,取得“岗位合格证书”,这是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。感谢您的阅读！

公厕建设标准

公共厕所建设标准 Standard for construction of municipal public toilets DB11/T190-2003 前言为使北京市的公共厕所规划、设计和建设符合北京市城市发展的需要,根据北京市的特点制定了《城市公共厕所建设标准》，以使北京市公共厕所的规划和建设与现代化国际大都市接轨，提高城市建设的水平。北京市公共厕所的规划、设计和建设除应符合本标准外，尚应符合国家和地方现行的法律、法规、规范及标准。本标准是在CJJ 17—87《城市公共厕所规划和设计标准》基础上，采用英国BS 6465《卫生设施》标准的《第一部分卫生洁具的供应、选择和安装规范》和《第二部分卫生洁具需用空间的要求》中有关公共厕所的内容，结合北京市的特点编制完成。本标准与CJJ 17—87相比主要变化如下： ——增加了规范性引用文件和术语。 ——增加了规划原则和附建式公共厕所规划的具体要求。 ——设计原则由“卫生、适用、经济”，改为“文明、卫生、方便、适用、节水、防臭”。 ——增加了独立式公共厕所、附建式公共厕所和活动式公共厕所设计建设的要求。 ——增加了无障碍公共厕所设计的要求。 ——增加了卫生洁具需用空间的要求。 ——增加了卫生设施的安装要求。 ——在具体指标上，本标准在CJJ 17标准要求的基础上有所提高。 ——对男、女厕位设置比例作了调整。下面列出本标准与英国标准BS 6465相对应的部分： ——本标准中公共厕所规划的表1至表6对应于BS 6465 Part 1的表4，表5，表7，表8，表9和表10。一致程度为等同。

——本标准中卫生洁具的需用空间对应于BS 6465 Part 2中有关公共厕所的内容。一致程度为修改。本标准的附录A为规范性附录。本标准由北京市环境卫生设计科学研究所提出，由北京市市政管理委员会和北京市质量技术监督局批准。本标准由北京市质量技术监督局发布。本标准由北京市市政管理委员会归口管理。本标准起草单位：北京市环境卫生设计科学研究所。本标准主要起草人：俞锡弟、梁广生、马康丁、吴文伟、刘竞、俞志进、刘建平、麦绍在。DB11/T190-2003 城市公共厕所建设标准 1 范围本标准规定了北京市城市化管理地区各种不同类型公共厕所的规划、设计和建设要求。本标准适用于北京市城市化管理地区各种不同类型公共厕所的规划、设计、建设和管理。非城市化管理地区可参照本标准执行。 2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB 10001－2001 公共信息标志用图形符号 GB 8978 污水综合排放标准 GB/T 17217 城市公共厕所卫生标准 GB/T 12956 卫生间配套设备

物业管理条例司法解释

物业管理条例司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分; (二)具有利用上的独立性，可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

物业管理条例释义-第二十一条

物业管理条例释义-第二十一条前期物业管理问题第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。【释义】本条规定了前期物业管理问题。所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定,选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理,但是其第5条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定,“本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定,“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定,业主委员会成立之前,由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理。《北京市居住小区物业管理办法》第8条规定,居住小区开发建设周期较长的,在物业管理委员会成立之前,由该居住小区的开发建设单位负责物业管理,并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后,由其决定物业管理企业的续聘或解聘。1999年10月14日,建设部下发了《前期物业管理服务协议》(示范文本),按照该文本的内容,前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。从上述所引的建设部和各个地方的规定来看,它们对于前期物业管理的界定并不一致。有的规定前期物业管理是在住宅出售后至业主委员会成立之前,有的是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理,还有的则泛指业主委员会成立之前的物业管理。条例则规定为业主、业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。从建设部以及地方的规定来看,对于前期物业管理的委托方的认定也各不一样。《前期物业管理服务协议》(示范文本)规定了协议的双方,一方是房地产开发单位或者物业管理企业,而另一方则为业主。上海市的管理条例则规定由住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同。还有的规定则没有提及当事人。条例的表述则是“建设单位选聘物业管理企业的”,应当签订书面的前期物业服务合同,显然此时的双方当事人是建设单位与物业管理企业。

物业管理条例释义-第十条

物业管理条例释义-第十条物业管理条例释义-第十条作者：佚名时间：2008-7-24 浏览量：业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

【释义】本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。业主大会的设立。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。

根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。首次业主大会上投票权确定的依据。在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权

公共厕所规划和设计

《城市公共厕所规划和设计标准》第一章总则第1.0.1条为使公共厕所的建设按照城市总体规划要求纳入详细规划，使公共厕所的规划、设计、建设和管理符合市容环境卫生要求，更好地为城市居民和流动人口服务，特制定本标准。第1.0.2条本标准适用于城市公共厕所的规划、设计、建设和管理，县、镇独立工矿区公共厕所的规划、设计、建设和管理，亦可参照执行。第1.0.3条规划、设计、建设和管理公共厕所的单位，应负责贯彻执行本标准的各项规定。第1.0.4条各级环境卫生部门应对公共厕所的设计和建设进行监督指导。第二章公共厕所的规划第2.0.1条公共厕所是城市公共建筑的一部分，是为居民和行人提供服务的不可缺少的环境卫生设施，在制订城市新建、改建、扩建区的详细规划时，城市规划部门应将公共厕所的建设同时列入规划。第2.0.2条城市中下列范围应设置公共厕所： 1、广场和主要交通干路两侧； 2、车站、码头、展览馆等公共建筑附近； 3、风景名胜古迹游览区、公园、市场、大型停车场、体育场（馆）附近及其它公共场所； 4、新建住宅区及老居民区。

第2.0.3条公共厕所的相间距离或服务范围：主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300～500m，流动人口高度密集的街道宜小于300m，一般街道公厕之间的距离约750～1000m为宜；居民区的公共厕所服务范围：未改造的老居民区为100～150m，新建居民区为300～500m（宜建在本区商业网点附近）。第2.0.4条公共厕所建筑面积规划指标： 1、新住宅区内公共厕所：千人建筑面积指标为6～10m2； 2、车站（含站前广场）、码头、体育场（馆）等场所的公共厕所：千人（按一昼夜最高聚集人数计）建筑面积指标为15～25m2； 3、居民稠密区（主要指旧城未改造区内）公共厕所；千人建筑面积指标为20～30m2； 4、街道公共厕所千人（按一昼夜流动人口计）建筑面积指标为5～10m2。第2.0.5条公厕的用地范围：距公厕外墙皮3m以内空地为公共厕所用地范围，如确因条件限制不能满足上述要求时，亦可靠近其它房屋修建。第2.0.6条在有条件的地区应逐步发展附属式公共厕所，并应设置直接通至室外的单独出入口和管理间。第2.0.7条公共厕所的建筑标准：根据其位置的重要程度可分为三类，见表1。涉外单位可高于一类标准。旱厕可参照三类厕所标准执行。如属急需，并近期有建设规划者，可酌情修建临时性厕所。第2.0.8条选择公厕修建位置要明显、易找、便于粪便排入城市

物业管理条例释义-第十九条

物业管理条例释义-第十九条物业管理条例释义-第十九条作者：佚名时间：2008-7-24 浏览量：业主大会、业主委员会的职责界限第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。【释义】本条规定了业主大会、业主委员会的职责界限。业主大会是由全体业主组成的维护物业区域内的全体业主

的公共利益,行使业主的自治管理权限的组织。需要清楚认识到的是,所谓的物业管理事实上是物业服务,物业管理权是业主作为物业的所有人所拥有的权利,物业管理企业是获得业主的授权而取得提供物业服务的资格。从本质来讲,业主大会是全体业主行使其自己财产权,维护自己应得的有关服务权益的一个机构。这一点可以从条例第ll条的规定看出来。根据该条规定,业主大会享有的职责包括制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。所有这些职责都是关于物业管理的事项。业主委员会依照条例的规定,是业主大会的执行机构,因此它本身的职责也是围绕着物业管理展开的。从条例第15条的规定可以看出,业主委员会不论是召集业主大会会议,还是签订物业服务合同,抑或是及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,还是监督业主公约的实施,其目的都是为了让广大业主切实

关于公共厕所建设项目申报书

植业主要以蔬菜为主，粮食为辅。二道村位于池北区的中心偏东，西、南与市区接壤，东与白河林业局厂区为邻，北靠美人松保护林，因此近几年二道村的基础设施发展比较快，比较好。三、项目建设的必要性和可行性二道村在近几年的发展中，一直都比较注重环境问题，为了改善二道村的环境面貌，村里每年都出钱雇人清理垃圾堆，一直保持到现在。按照池北区的整体规划和我二道村新农村建设规划，二道村在近一两年内的发展建设中将着重在社会事业、人居环境工作方面，根据二道村建设体育健身场所的需要和配合二道村整体环境规划，二道村有必要建设两个公共厕所，来解决二道村民在进行集中体育活动、文艺活动、健身锻炼中上厕所的问题。四、建设目标和任务（一）建设目标在二道村内完成两个公共厕所的建设。（二）建设任务 1、建设两个有8个蹲位的公共厕所。 2、对公共厕所外表进行简单的装饰。五、项目建设内容人居环境治理项目公共厕所建设项目

物业管理条例释义-第八条

物业管理条例释义-第八条业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。【释义】本条规定了业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责。 (一)业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。业主,从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体,即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成成员。这里需要注意的是,该条例只规定了全体业主组成业主大会,并没有对业主代表大会作出规定,这是不同于该条例颁布前部分省市的规定。部分省市除了规定全体业主大会之外,还对业主成员过多的物业管理区域内,可以成立业主代表大会。例如:《珠海市住宅小区物业管理条例》第13条规定:“业主以住宅小区为单位,成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成,业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。” (二)业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成,以会议制形式,依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构,又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权,决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此,业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。业主大会是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织,其应具有民主性、自治性、代表性的特征。首先,业主大会是民主性的组织。其成员在机构中的地位是平等的,能够根据自己的意愿发表建议,提出看法、意见等。其次,业主大会是自治性的组织。其成员是对物业享有所有权的人,进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束。业主大会的成员是作为物业管理区域内的一分子,基于维护物业整体利益的需要而进行的管理,不受外部人员的非法干预。最后,业主大会具有代表性的特征,业主大会代表了全体业主在物业管理中的合法权益。业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映,而不仅仅是个别业主利益的反映,即使业主大会作出的决议并没有经过全体一致的同意,甚至有时还会受到个别业主的反对,但只要符合业主大会决议的议事规则,那么这种决议就代表了全体业主的利益。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为,其机构的构成成员本身是业主,即物业的所有权人。所以,它不同于物业管理公司,后者是物业管理服务的专营性质的公司,以管理、经营一定区域的物业为其经营目的。业主大会也不同于地方政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门,后者是行政性的管理,起指导作用,不同于业主大会的自我管理、平等协商性质。因此,业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织,具有独立性和不可替代性。感谢您的阅读！

城市公厕的建设

重视城市公厕的建设与管理随着社会经济的发展，“城市化”进程的加快，城镇的面貌日新月益，正发生着巨大的变化，县城变美了、干净了，然而公共厕所的建设与管理没有跟上。按建设部城市公共厕所设计标准（CJJ 14-2005）规定，在城区繁华街道，公厕相距以三五百米为宜；流动人口高度密集街道的公厕相距不大于300米；一般街道公厕相距约750—1000米。一些城市出于地价或环境卫生的考虑，人口稠密、商业繁华区的公厕数量远远不足，有的甚至几千米找不到公厕。而为了城区公厕总量达标，在城郊结合部等偏僻地方建了不少公厕，利用率较低。居民住宅小区，据要求每2000—3000人需建1座公厕，可实际上许多万人住宅区没有一座公厕，路人“内急”只好找墙角、树丛方便。依据我国《城市公共厕所管理办法》提出以下建议：一、合理布局《城市公共厕所管理办法》第六条规定城市公厕应当按照“全面规划、合理布局、改建并重、卫生适用、方便群众、水厕为主、有利排运”的原则进行规划建设。规划部门应该在对城市公厕现状进行实地调研，对居民进行访谈。在实地考察后综合城市整体建设统一规划，并举行公众听证，让公众也参与进来。避免出现公厕选址不合理以及新建公厕用地难以落实的现象，严格按照《城市公厕规划和设计标准》进行规划和设计。二、因地制宜公厕的建设应因地制宜，根据城市的地理及气候环境，发展公厕。在干旱地区，应多建立旱厕，并配套相应的粪便运输机制，定期清空，防止因排放不畅而导致使用不便。在用地紧张的区域，参照北京、天津、海南海口及河南洛阳等城市除涉及保密、特殊人群安全的机关单位向公众开放行政事业单位厕所，并在旅游景点、车站、繁华商业区可设立微型便民收费公厕，经相关部门批准后运营，所收费用专项用于公厕的维护。

物业管理条例释义-第四十条

物业管理条例释义-第四十条第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。【释义】本条是有关物业管理企业转委托的规定。物业管理服务合同在性质上属于委托合同,其中业主是委托人、物业管理企业是受托人。因此除了本条例有特别规定外,物业管理服合同应当适用合同法中关于委托合同的规定。关于转委托,《合同法》第400条规定:“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托。转委托经同意的,委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人,受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的,受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”由上述规定可以看出原则上受托人应当亲自完成受托事务而不得进行转委托除经委托人同意或在紧急情况外。之所以如此是因为:委托合同是一种人身性很强的合同,委托合同的成立,源于委托人对受托人的能力、信用等方面的信任,有时委托人可能基于一些个人问题,不愿让他人知道所委托事务的内容,或者虽不在意委托事务是否保密,但出于对受托人能力、信誉的信任,不愿委托第三人处理该事物。但是由于物业管理服务活动内容广泛,许多领域专业性强,一个物业管理企业可能很难完全胜任,必须将这些专业性的服务活动再行委托给其他专业服务公司才能很好地完成其物业管理服务活动,这样对业主是有利的而非有害,但是这时若必须取得业主的同意不但费时、费力而甚至是不可能的,为此本条例打破了一般民事委托合同的限制,允许物业管理企业将某些专项服务活动委托给专业性服务企业而无须取得业主大会或业主委员会的同意。但是本条例并未规定由物业管理企业转委托的专业服务企业违反合同或法律给业主造成损失的应当由谁负责,解释上应当由物业管理企业负责,物业管理企业承担了责任后得依据转委托合同的规定向其转托的企业追偿。感谢您的阅读！