房地产开发与经营考试复习.
房地产开发与经营》复习题
一、单项选择题
1．房地产的 ______ 是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在， 就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 （ ）
A 、适应性
B 、对专业管理的的依赖性
C 、位置的固定性
D 、相互之间的影响性
2．落实开发资金是 _ ____ 阶段的主要工作内容。 （ ）
A ?投资决策分析
B ?前期工作
C ．建设
D ?营销 3 ?关于等额序列支付资金回收系数 ,下列表示正确的是 （
） 。
A 、 (P / A,i,n)
B 、 (A/P,i,n)
C 、 (A/F,i,n)
D 、
(F/A,i,n)
4．工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（
）阶段。
A 、投资机会研究
B 、预可行性研究
C 、初步可行性研究
D 、详细可行性研究
5．对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在 （ ）以下。
6．邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（
）。
B 、 5-10 个之间 D 、 3-10 个之间 7．房地产投资项目的成本利润率等于（
）乘以 100%
A 、开发商利润/总开发成本
B 、正常经营年份的净经营收入 /总开发成本
C 、开发商利润 /总开发价值
D 、正常经营年份的经营收入 /总开发成本 10.甲 .乙两个物业 2005 年10月的价值均为 1000 万元，预计甲物业 2006 年10月的价值 为 1100 万元和 900 万元的可能性各为 50% ，预计乙物业 2006 年 10 月的价值为 1200 万 元和 800 万元的可能性各为 50% ，甲 .乙两个物业投资风险比较的结果是（
）
A 、甲物业投资风险大
B 、乙物业投资风险大
C 、甲?乙两个物业投资风险相同
D 、无法判断
11．已知某笔贷款的年利率为 15% ，借贷双方约定按季度计息， 该笔贷款的实际利率是 （
）
A 、 3.75%
B 、 7.5%
C 、 15%
D 、 15.87%
12. 在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市 场自然周期
中的（ ）。
A 、第一阶段
B 、第二阶段
C 、第三阶段
D 第四阶段
13 ．已知某笔贷款的年名义利率为
12%,实际利率为 12.55%, 则该笔贷款是按 （ ）作为计
息周期的。
A 、 40%
B 、 50%
C 、 60%
D 、 70%
A 、 3 个以上 C 、 5 个以上 8．房地产开发项目的建设阶段是指
A 、房地产开发
C 、从工程开工到工程竣工验收 9．可行性研究报告中，一般不包括（
A 、封面
B 、摘要
（
） 所经过的过程 .
B 、获得土地后到全部工程竣工 D 、从工程开工到项目租售完毕 ）
C 、初步设计方案
D 、附表
A 、年
B 、半年
C 季度
D 、月
14 ．以下调查中，不属于不可控调查的是（
）
A 、市场容量调查
B 、消费行为调查 16 ．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5 个资质等级。 其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。 A. 1000 万元
B. 2000 万元
C 3000万元
D 4000万元
17 ．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）
A.房屋出租
B.房地产抵押
C.土地使用权转让
D.土地使用权出让 18．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高 出让年限，
其中居住用地最高出让年限为（ ）。
A. 40 年
B. 60 年
C. 50 年
D. 70 年
19 ．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ ）
A. 租金收缴计划完成率 B .租金收缴率 C .欠租户发生率
D .陈欠租金收缴率
20．（ ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A. .土地使用权的出让 B.. 土地使用权的转让
C.?土地使用权划拨 D . 土地使用权赠与
21.
对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ ）
A.额定需求预测法
B.有效需求预测法
C.线性回归需求预测法
D.假定需求预测法
22.
已知某房地产今年的销售成本为 3315 万元，存货平均余额为 411 万元， 那么存货周转 天数为（ ）
A. 8.07
B. 44.61 C 20 D 30 23.
按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（
）。
A. 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B. 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C. 房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D. 销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 24.
下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（
）
A.房屋出租
B.房地产抵押
C.土地使用权转让
D.土地使用权出让
25. 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在 一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ ）。
A.协议出让
B.招标出让
C 拍卖出让
D 投标出让
26.
根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（
）
A. 认知价值定价法
B. 领导定价法
C 、市场环境调查 15. 房地产投资的缺点是（
A 、相对较高的收益水平 C 、抵销通货膨胀的影响
D 、营销因素调查 ）
B 、易于获得金融机构的支持
D 、投资回收期较长
C. 目标定价法
D. 成本加成定价法
27. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）
A. 房屋出租
B. 房地产抵押
C. 土地使用权出让
D. 土地使用权转让
28 .名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（
A. 当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B. 当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C. 实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
29 ?下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）
A.通货膨胀风险
B.周期风险
C.比较风险
D.变现风险
30 .物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。
A.物业的保值增值
B.满足当前的租户和新租户
C.物业的安全
D.实现物业的管理目标
31. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出
让年限，其中工业用地最高出让年限为（）。
A 40年
B 60 年
C 50 年
D 70 年
32. 实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（）
A租金收缴计划完成率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴率
33. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。
A 4000万元B3000 万元C 2000万元D 2500万元
34. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（）以上。
A 500万元
B 1000 万元
C 1500万元
D 2000万元
35. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出
让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（）
A 40年
B 60 年
C 50 年
D 70 年
36. （）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，
将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A土地使用权的出让 B 土地使用权的转让
C土地使用权划拨D土地使用权赠与
37. 对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）
A额定需求预测法 B 有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D 假定需求预测法
38. 实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（）
A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率
C欠租户发生率 D 租金收缴计划完成率
39. 按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（）。
A. 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B. 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C. 房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D. 销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
40. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001] 195号），银行发放
住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（
）
A 20 % B25 % C 30% D 35%
41. 在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（）的合同形式。
A 单价合同
B 固定总价合同
C 成本加酬金合同
D 分包合同
42．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5 个资质等级。
其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。 A 1000万元 B1500 万元 C 2000万元 D 2500万元 43．土地使用权的出让方式有多种，其中（ ）方式是一种有条件、有选择、有控制的
市场竞争形式。 既体现了国家对土地使用的计划指导， 又充分发挥市场机制在土地使用权上 的灵活
调节功能，具有较大适应性。 A 协议出让 B 招标出让 C 拍卖出让
D 投标出让
44．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出 让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为 （ ）
。
A 40 年
B 60 年
C 50 年
D 70 年 45．收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的
百分比称为（
）
A 租金收缴计划完成率
B 陈欠租金收缴率
C 欠租户发生率
D 租金收缴率
A 、房地产开发投资
B 、购买房地产开发企业的债券
C 、房地产置业投资
D 、购买住房抵押证券
E 、购买房地产投资信托基金
10 ．项目竣工档案中的技术资料的内容包括（
二、多项选择题
1. 投资者可以控制的风险包括（ A 、利率风险 B 政策性风险
2. 按用途的不同，物业可以分为（ A 、居住物业
B 、商业物业
3. 房地产投资较一般投资，具有（ ）。
C 、资本价值风险
D 、持有期风险
）。 C 工业物业 ）优点。
D 、出租物业
E 、土地
A 、相对较高的收益
B 、投资回收期长
D 、良好的流动性
E 、投资数额巨大
4. 房地产开发的 4 个阶段包括（ ）。 A 、投资机会选择与决策 B 、前期工作 C 、 招标阶段
D 、建设阶段 5. 可行性研究的作用有（） A 、 是项目投资决策的依据 B 、 是筹集建设资金的依据 C 、是开发商与有关部门签订协议、
D 、 是编制下阶段规划设计的依据
E 、 是对项目进行经济评价的依据 6. 市场调查计划一般要包括（ A 、资料来源 丨
7. 房屋开发费包括（
A 、建安工程费 C 、 拆迁安置补偿费
E 、基础设施建设费
8. 房地产贷款担保的形式有（
C 提高投资者的资信等级 E 、租售阶段
合同的依据
B 、调查方法 ）。
）。 C 调查手段 D 、抽样方案
E 、联系方法
B 、 D 、 三通一平”费 公共配套设施建设费 ）
C 、质押
D 、抵押
E 、信用 9. 下列投资行为属于房地产间接投资的有（ ）
A、前期工程资料
B、土建资料
C、安装方面的资料
D、设计文件
E、变更资料
11．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（
A. 两者的主体不完全相同
B. 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同
C. 两者对主体的资格要求不一样
D. 两者所指向的行为对象不同
E. 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
12．影响房地产项目开发的环境包括（）
A. 经济环境
B. 政治环境
C.法律环境
D.社会环境
E. 自然环境
13．房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（标用分级的方式进
）各指行比较。
A. 安全性
B. 经济性
C.适用性
D.可行性
E. 可靠性
14．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（）
A. 国有土地规划许可证
B. 国有土地使用证
C.建设用地规划许可证
D.建设工程规划许可证
E. 建设工程施工许可证15．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（）
A. 总价合同
B. 单价合同
C. 成本加酬金合同
D. 总承包合同
E. 分包合同
16．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（）
A.协议出让
B.招标出让C拍卖出让D交换出让
17．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（）
A.波谷
B.平淡
C.萧条
D.复苏
E.兴旺
18 ．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（. ）
A.固定成本
B.变动成本C管理费用D销售费用 E.原材料成本
19．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（）
A. 土地补偿费
B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费
D.安置补助费
E.新菜地开发建设基金
F.耕地占用税
20．房地产开发项目实施控制的目标包括（）
A.成本
B.项目工期
C.质量
D.项目协调性
E.技术先进性
21．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。
A 市场供求风险
B 变现风险
C 利率风险
D 时间风险
E 资本价值风险
22．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。
A 价格结构
B 总量结构
C档次结构
D 投资结构
E租买结构
23．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。
A 竞争性
B 垄断性
C 外部性
D 均衡性
E 信息不对称性
24．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。
A 工程质量保修书
B可行性研究报告
C 竣工图
D住宅使用说明书
E 竣工验收备案表25．采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。
A 开发商处于市场领导者地位
B 开发商难以估算成本
C 开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D 开发商打算与同行和平共处
E 开发商具有向市场领导者挑战的实力26．房地产市场分析可以帮助开发商（）。
A 选择合适的项目位置
B 寻找投资合作伙伴
C 确定满足市场需求的产品类型
D 判断租买时机
E 进行土地使用权出让决策27．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。
A 供需分析
B 竞争分析
C 市场占有率分析
D 投资收益分析
E 宏观因素分析28．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。
A 购买—持有—出租—出售
B 购买一更新改造—出售
C 购买一更新改造—出租—出售
D 开发—销售
E 开发—持有—出租—出售29．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。
A 物业增值收益
B所得税
C还本付息额
D 投资者权益增加值
E权益投资
30．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。
A 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
房地产开发与经营模拟试题附答案
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么
存货周转天数为（ B ） A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是 （ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个
房地产开发与经营教案
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
房地产开发与经营课程教学大纲
《房地产开发与经营》课程教学大纲 课程名称（中文）：房地产开发与经营 课程名称（英文）：Real estate development and operation 课程编码：GL052120 开课学期： 学时数、学分数： 40学时 2.5学分适用专业：房地产经营管理、其他管理类专业先修课程、后续课程：经济学、工程经济学、建筑学、房地产市场 一、教学目的与任务 本课程是工商管理专业（房地产开发经营方向）的一门专业必修课，亦是其他各类管理专业的专业课；并可以作为从事房地产开发、经营专业人员以及房地产行政管理部门专业人员应该掌握与必备的一门重要课程。课程任务在于指导学生全面了解和掌握房地产开发与经营的基本理论和基本规律，掌握房地产开发和经营的基本方法，为将来解决实际问题奠定基础。 通过该课程的学习，使学生掌握房地产开发和经营的基本理论和方法，掌握房地产综合开发的基本程序及其效益评价，全面了解房地产开发和经营过程中相关的法律法规，并且能够运用基本原理和方法分析和解决实际问题。 二、教学内容与基本要求 第一章绪论 教学要求： 本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。 主要教学内容： 第一节房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 1 房地产开发 2 房地产经营 3 有关概念的讨论 二、房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营政策性强 第二节房地产开发与经营的形式和内容
房地产开发与经营期末复习考试
房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章
房地产开发与经营综合练习题与答案
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
房地产开发与经营2017复习提纲
2017 房地产开发与经营 28898复习提纲 第一章 1. P 1 房地产开发， 是指在依据迸发取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。判 2. P 2 因为徒弟与房地产的直接统一性，房地产开发表现出全面系统性的特点。 选 3. P 3 房地产开发的三级划分。简答 4. P 5 房地产经营的概念 名词 5. P 6 土地的不可移动性决定了房地产交易过程中不可能有商品位置的流动。选 择 6. P 6 城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改。选择 7. P 6 一般商品经营，遵循的是市场经济下价格机制和竞争机制，市场的影响是 最主要的因素。判断 8. P 7 从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。 判断 9. P 8 房地产综合开发经营 名词 10. P8 房地产是一种以经营为核心的经济行为。选择 11. P 10在商品经济条件下，资金是联系生产与消费环节的中枢。选择 12. P11 销售阶段是房地产开发的一个重要环节，是链接生产的消费的桥梁。 择 13. P 11 投资公司和房地产公司获利方式的不同。 简答 14. P 12 政府建设主管部门对房地产调控的方式。 简答 15. P 12 金融机构在房地产开发中的构成。 简答 16. P 14 房地产抵押人只能按期收取本息，而无使用房屋的权利。 判断 押人不能如期偿还本金和利息时， 抵押人有权处理抵押物， 并优先获得贷款的本 金和利息。 选择 17. P 15 房地产典当的含义 名词 房地产典当和房地产抵押的差异 简答 第二章 18. P20 均衡价格策略是通过经济学的攻击曲线和需求曲线指导商品定价的途 径。 选 19. P21 构成决策问题具备以下基本条件 :1.2.3.4. 简答、 20. P22 定性分析的含义 定量分析的含义 名词 21. P22 根据房地产开发环境的可控程度，可以分为确定型决策，风险性决策和 不确定决策。判断 22. P22 确定型决策的含义 选择 23. P23 风险型决策常采用的决策方法是决策树法。 选择 24. P23 风险决策的决策的基本思路是什么？ 简答 25. P24 小中取大法，最小最大后悔值法 分析题 26. P26 拟定供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。 27. P27 理念的含义。 名词 28. P29 建筑节能在我国推广缓慢的原因。 1.2.3.4. 简答 29. P31 树立节约型房地产开发的理念的意义： 1.2. 简答 30. P31 房地产资产的含义 名词 当抵 判断
房地产开发与经营作业答案
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
房地产开发经营与管理真题
房地产开发经营与管理真题1998年 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。 A．1020 B．1360 C．780 D．1040 2、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。 A．155 B．1400 C．1500 D．1450 3、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。 A．建安成本 B．居民收入 C．房屋租金 D．供求关系 4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。 A．买方市场和卖方市场 B．地区性市场和全国性市场 C．一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D．投资市场和使用市场 5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。 A．增加 B．减少 C．不变 D．大幅度减少 6、建筑容积率的表达式为( )。 7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。 A．开发商利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。 A．20% B．25% C．40% D．27.5% 9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。
房地产开发经营与管理考试真题再现
房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882
B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、
房地产开发与经营管理试卷答案
《房地产开发与经营》试卷 专业建筑工程管理班级姓名学号 一、填空（每空1分，共35分） 1、一般而言，房地产就是__________和____________的总称。 2、房地产市场包括以下三个基本要素：（1）必须形成＿＿_____，（2）必须存在一定 数量的＿＿＿ __，（3）必须存在参加交换的_________。 3、购买者购买房地产的主要目的有____________和_________两种。 ４、房地产市场分为__________市场、______________市场和______________市场。 5、推销观念注重________需要，而营销观念则注重___________需要。 6、土地使用权的有偿出让形式有___________、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿ 和 ___________四种。 7、房地产项目规划设计的主要步骤是：____________、__________和__________＿＿。 8、房地产企业的营销环境由____＿_______环境和____________环境构成。 9、房地产市场调查按其性质划分为_________调查、__________调查、___＿＿＿调查 和___________调查。 10、按建筑物的层数，可将房地产划分为________建筑、________ 建筑、________建 筑和＿＿＿＿＿建筑。 11.房地产总体定价策略主要有三种：＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿。 12.土地使用权的转让一般包括＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿等形式。 二、判断题（每小题1分，共11分） 1、房地产市场是非权益交易的市场。（） 2. 房地产市场的变化具有周期性。（） 3.生产观念以产品供不应求的卖方市场为存在条件。（） 4.推销观念注重卖方需要，而营销观念则注重买方需要。（） 5.建筑绿化率应不大于30%。（） 6.低开高走策略是指开盘起价低，均价也维持低价。（） 7. 市场细分和市场分类是两个完全不同的概念。。（） 8. 房地产市场是完全开放的市场。（） 9. 选择目标市场应必先进行市场细分。（） 10. 房地产代理商是房地产间接营销渠道的次要通路形式。（） 11.房地产经纪人进行居间介绍，当买卖双方成交后收取佣金。（） 三、选择题（每小题2分，共14分） 1.市场营销的目的就是使推销成为（）。 A.多余 B.必要 C.手段 D.目标 2.“消费者需要什么产品，企业就开发什么产品”，代表（）观念。 A.生产 B.推销 C.市场营销 D.战略营销 3.在市场环境的SWOT分析法中，T代表的含义是（）。 A.优势 B.劣势 C.机会 D.威胁 4. 对非随机抽样的错误表述是（）。 A.抽取的样本具有代表性 B.可缩小抽样范围 C.可判断调查误差 5.对房地产市场细分的表述不正确的是（）。 A.细分标准是不变的 B.细分标准是动态的 C.不同的开发商应采用不同的标准 6.适宜于采用直销方式的情况是（）。 A.小型房地产公司 B.市场为卖方市场 C.市场为买方市场 7.当房地产市场竞争激烈，类似产品过多时，可采用（）的定价策略。 A.低开高走 B.高开低走 C.稳定价格 ⊙ 装 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 订 ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 线 ⊙ 第1页共2页
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）
房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套
练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD
房地产开发与经营(形考3)答案
江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .
江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积
历年房地产开发与经营(真题及答案整理)
房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出得四个备选项中只有一个就是符合题目要求得，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中得 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策得就是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D、7 5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有得原则就是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》，居住用地使用权得最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行得方式就是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共与国土地管理法》得有关规定，由国务院批准得就是征用基本农田以 外得耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式得就是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用得就是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学得营销与开发计划 B、就是项目立项、用地审批得条件 C、就是编制规划设计方案得依据 D、就是项目投资决策得基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点得就是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间与经费 12、下列报表中属于基本报表得就是C 137
历年房地产开发与经营(真题及答案整理)
房地产开发与经营（自考试题及答案 ） 一、单项选择题（本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 C 、土地经营 D 、物业管理 D 16 C 、房地产综合开发经营 D 、服务经营 C 234、 我国房地产开 发主管机构对房地产实行资质管理制度， 划分为几个级别 B 41 A 、 4 B 、 5 C 、 6 D.7 5、 房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是 A 、分工协作原则 B 、授权原则 C 、可量化性原则 6、 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 ，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A 、 40年 B 、 50年 C 、 60年 D 、 70年 7、 土地使用权出让一级市场不在实行的方式是 A 91 A 、协议 B 、招标 C 、挂牌 D 、拍卖 8、 根据《中华人民共和国土地管理法》 的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超 过 B 99 A 、 25 公顷 B 、 35 公顷 C 、 45 公顷 D 、 55 公顷 9、 下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A 、出售 B 、交换 C 、拍卖 D 、赠予 10、 下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A 、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B 是项目立项、用地审批的条件 C 是编制规划设计方案的依据 D 是项目投资决策的基本依据 12、下列报表中属于基本报表的是 C 137 13、某房地产企业长期借款 200万元，年利率 10. 8%，借款期限 3 年，每年付息一次，到 期一次还 本， 企业所得税率 33%，筹资费用不计， 这笔长期借款的资金成本率是 7.24% 162 例题 7-1 A 、 7. 24% B 、 7.24% C 、 7.24% D 、 7.24% 14、 住宅建筑净密度等于 B 172 A 、住宅建筑面积/居住用地面积 B 、住宅建筑基地总面积/住宅用地面积 C 住宅总面积/住宅用地面积 D 、总建筑面积/总用地面积 15、 房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A 、 3 B 、 4 C 、 5 D 、 6 16、 进度计划的执行主体是 D 202 A 、开发商 B 、监理单位 C 、设计单位 D 施工企业 17、 开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A 、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B 、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C 、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D 、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、 发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A 、电视 B 、杂志 C 、广播 D 、报纸 19、 下列说法错误的是 B 269 A 、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259 B 展销会这种公共关系促销方式目前在各大城市引起了重视 C 房地产销售促进中有专门针对消费者的一些活动 261 A 、房屋销售 B 、房屋建造 2、 物业管理属于房地产经营中的 A 、地产经营 B 、房产经营 3、 下列选项中属于风险型决策的A 、大中取小法B 、小中取大法 C 、净现值期望值法 D 最小最大后悔值法 我国房地产开发企业资质等级可 D 49 54 D 弹性原则 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 A 、被调查者，回答率高 C 调查区域、范围不受限制 D B 128 B 、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 、节省调查时间和经费 A 、成本费用估算表 B C 现金流量表 D 贷款还本付息表 营业成本表
房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地
房地产开发与经营
第一章 1、房地产开发与经营的含义就是什么？ 房地产开发: 广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发; 狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。 房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 2、理解房地产开发与房地产经营的关系。 将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等 3、房地产开发与经营的特点就是什么？ 房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强 4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。 投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理 5、房地产开发前期工作的主要内容。 完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。 第二章 1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？ 宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素 微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众 2、市场需求预测的影响因素。 竞争状况人口统计分析趋势分析 3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度) :获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。 收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法 4、简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 在市场经济条件下,价格就是影响时常需求与购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业销售,提高市场占有率,增加盈利。 应用:1、完全竞争型市场结构企业定价2、垄断竞争型市场结构企业定价3、寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价 5、简述房地产开发与经营决策的内容。 财务策略生产策略市场开发策略 价格策略: 高价策略低价策略均衡价格策略