房地产开发经营与管理公式整理复习课程

房地产开发经营与管理公式整理
E(R j ) = R f +βj [E(R m )－R f ]
资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 吸纳量=报告期销售量+报告期出租量
新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向
指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值
11)1(---+=t t t Q S Q αα 式中 t Q -本期预测值 1-t S -前期实际销售量
1-t Q -前期预测值
α-平滑指数，01≥≥α
利息与利率
（一）利息 F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率
%1001
⨯=
P
I i 式中1I -一个计息周期的利息
单利计息与复利计息 （一）单利计息
i n P I n ⨯⨯=
N 个计息周期后的本例和
)1(n i P F n ⨯+=
（二）复利利息I n =P[(1+i)n －1]
N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+= 名义利率与实际利率的关系式
设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，
1)1(1-+=-⎪⎭⎫ ⎝⎛
+=-=m m
m
r P P
m r P P P F i
等额])1(1
1[)1(1)1(n
n n i i A i i i A
P +-=+-+= 1
)1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n
n n n i i
i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1 注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业成本
营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资）
营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入
运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税
可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未
分配利润）
动态盈利能力指标：
)
(NPV 0
)1()(122
11
10t i i NPV NPV i FIRR FIRR CO CI FNPV n
t t -++==+-=∑=-财务内部收益率财务净现值
投资动态回收期P b =(累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值
实际收益率R r 、名义收益率R a 和通货膨胀率R d ： （1+R a ）=（1+R r ）（1+R d ） 静态盈利能力指标： 成本利润率、销售利润率
投资利润率=项目总投资
润总额年利润总额或年平均利×100％
资本金利润率=资本金
润总额年利润总额或年平均利×100％
资本金净利润率=资本金
均税后利润总额年税后利润总额或年平×100％
税前现金回报率=资本金
金流量
入）减还本付息后净现年营业利润（净经营收×100％
静态回收期P b '=(累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上
期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量
清偿能力指标：
借款偿还期P d=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等）
利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用
偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额
在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额
资产负债率=负债合计÷资产合计×100％
流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％
速动比率=（流动资产总额-存货）÷流动负债总额×100％盈亏平衡分析
盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价-单位产品变动成本）盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量）盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-（总固定成本÷产销量）
风险分析中概率分析的期望值法
各年现金流期望值
∑==
m
i rt
rt
t P X
NCF E 1
)(
寿命期净现值期望值 ∑
=+=
m
i t
t i NCF E NPV E 1
)1()()(
各年净现值标准差
rt
m
i
i rt rt
P X X
2t )(∑=-=
δ
寿命期净现值标准差 ∑=+=
n
1
2
)
1i t
t i （δδ 寿命期标准差系数
％100)
(V ⨯=
NPV E δ。