经营性物业项目评估及管理要点
商业物业管理思路及方案
桩基施工技术要求1.确定桩基类型和数量：根据工程设计要求和地质条件，确定桩基的类型和数量。
常见的桩基类型包括钢筋混凝土灌注桩、钢筋混凝土预制桩、螺旋桩、木桩等。
2.桩基位置布置：根据设计要求，在施工现场准确测量桩基位置，确保桩基位置准确无误。
3.桩基强度要求：根据设计要求，确定桩基的强度要求，包括桩底承载力、抗拔强度、桩身强度等。
4.施工设备和工具：选择适当的施工设备和工具，包括打桩机、挖掘机、泥浆泵等。
确保设备和工具的良好运行状态，并定期进行维护保养。
5.施工过程控制：控制施工过程中的各项参数，包括桩基的打入速度、打入深度、对桩身的加固情况等。
及时调整施工参数，确保施工质量。
6.桩基检测和试验：在施工过程中及时进行桩基的检测和试验，包括地质勘探、土质试验、桩身质量检测等。
根据检测结果，及时调整施工方案，保证施工质量。
7.施工现场安全措施：制定施工现场安全管理制度，确保施工过程中的安全。
包括设立施工警示标志、采取防护措施、监测施工现场等。
8.施工质量验收：施工完成后，进行施工质量验收。
对桩基的承载力、抗拔强度等指标进行检测和评估，确保施工质量符合设计要求。
9.施工记录和档案：在施工过程中做好施工记录，包括施工日期、施工参数、施工质量等。
并建立档案，记录桩基施工的相关信息，为后续工程提供参考。
10.施工队伍素质要求：要求施工队伍具备专业技能和工作经验，熟悉各种桩基施工工艺和规范要求。
加强施工队伍的培训和教育，提高施工质量。
需要注意的是，桩基施工技术要求会因具体的工程项目和地质条件等因素而有所不同。
以上只是一些常见的技术要求，具体的要求还需要根据实际情况进行确定和调整。
经营性物业贷款的要点
一、经营性物业贷款的用途物业的翻新装修或提升改造，归还或置换购置、建造该经营性物业的银行借款和股东或借款人关联企业的借款。
用途为置换他行经营性物业借款的，要求被置换的借款须还款正常，不得出现逾期或欠息，并提供拟置换借款的银行借款合同、借据。
用于归还股东、关联企业借款的，须提供股东、关联企业借款协议、转账凭证、款项投入凭证，且股东、关联企业借款用途须与购置、建造经营性物业直接相关。
所有经营性物业贷款的用途不得直接或间接违规流入房市、股市、期市等国家政策限制、禁止的领域。
对经营性物业产权人为房地产开发商的，还要进一步核实款项的实际用途，禁止用经营性物业取得的贷款用于支付土地款、充作项目自筹资本金、用于不符合开发贷款条件的项目开发等。
二、经营性物业具备条件:（一）该物业项目开发建设手续齐全，产权清晰，原则上已取得合法的权属证书，获得土地使用权证的方式为国有出让土地。
若因特殊原因暂未取得产权证书，物业不得存在包括但不限于拖欠工程款等可能使产权存在争议的事项。
（二）项目已通过国家有权部门竣工验收，不得向未取得竣工验收和未正常经营的商业物业发放经营性物业贷款。
（三）位置优越，商业氛围浓厚，交通便捷，具有较强的变现能力。
（四）市场定位准确，目标客户稳定，且预期的租金等经营性收入充裕。
（五）借款人必须将经营性物业作为本行经营性物业贷款的抵押物，本行为唯一抵押权人，并确保抵押足值，必要时还可以追加借款人关联企业或其他第三方提供连带责任保证担保及其他本行认可的担保，以确保安全。
（六）经营模式为租赁的经营性物业，还须具备以下条件：商业用房及工业园区开业并稳定运营1年以上，当前出租率不低于80%。
宾馆酒店投入商业运营时间2年（含）以上，平均入住率应不低于70%。
投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验。
三、贷款金额、期限和利率借款人租金收入产生的现金净流量（即租金收入带来的现金流入扣除贷款存续期间的各项成本、费用支出引起的现金流出后的净现金流量）原则上应能够覆盖每期应偿还贷款本息，且应具备一定的安全冗余。
物业管理中的项目管理与效果评估
实施管理计划
效果评估与改进
按照管理计划，组织人力、物力、财力等 资源，全面实施各项管理工作。
对管理效果进行评估，发现问题及时改进 ，并根据实际情况调整管理计划，提高管 理质量和效率。
03
物业管理效果评估
物业管理效果评估
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04
物业管理项目管理与 效果评估的案例分析
某住宅小区的物业管理项目管理与效果评估
物业管理中的项目 管理与效果评估
汇报人：可编辑 2024-01-05
目录
• 物业管理概述 • 物业管理中的项目管理 • 物业管理效果评估 • 物业管理项目管理与效果评估的案例分析 • 总结与展望
01
物业管理概述
物业管理的定义与特点
定义
物业管理是对各类物业（包括住宅、商用物业、工业厂房等）进行综合、全面 的管理，确保物业的安全、舒适、高效使用，并维护物业的长期价值。
特点
物业管理具有综合性、全面性、专业性和长期性的特点，需要综合考虑物业的 各个方面，提供全方位的服务，并确保物业的长期保值增值。
物业管理的目标与任务
目标
物业管理的目标是确保物业的安 全、舒适、高效使用，维护物业 的长期价值，并满足业主和租户 的需求。
任务
物业管理的任务包括物业维护、 清洁、安保、设施管理、客户服 务、财务管理等方面，需要全面 负责物业的日常运营和管理。
05
总结与展望
物业管理项目管理与效果评估的实践意义
提高物业服务质量
通过项目管理和效果评估，可以确保 物业服务质量和效率，提升业主满意 度。
降低运营成本
有效的项目管理和效果评估有助于优 化资源配置，降低不必要的浪费，实 现成本控制。
增强团队协作
物业项目评估
物业项目评估物业项目评估是对某个物业项目进行全面评估和分析，以确定其价值、可行性和潜在风险等。
以下为一份700字的物业项目评估报告：物业项目评估报告1. 项目背景本次评估的物业项目为位于城市中心的一个多功能综合体，包括商业中心、办公楼和住宅楼。
项目总用地面积为10万平方米，总建筑面积约为50万平方米。
2. 项目价值评估经过市场调研和分析，该物业项目具有较高的市场价值。
首先，该项目位于城市中心，周边配套设施完善，交通便利，吸引力较大。
其次，商业中心所在的市场潜力巨大，能够吸引大量消费者和商家。
此外，办公楼和住宅楼的空置率较低，可稳定租金收入。
3. 可行性评估在项目可行性方面，需要考虑以下几个因素。
首先，市场需求是否能够支持项目的运营和发展。
根据市场调研数据和预测分析，项目所在地区的商业、办公和住宅需求均增长迅速，存在充足的市场需求。
其次，项目的运营成本和盈利预测。
通过对类似项目的数据和本地市场的分析，可以预测项目的租金收入和运营成本，并计算出预期盈利。
最后，项目风险评估。
需要考虑政府政策调整、市场变化、竞争压力等潜在风险，并制定相应的风险应对措施。
4. 建议和展望基于以上评估结果，建议对该物业项目进行投资。
项目的市场价值高，可稳定获得租金收入，存在较大的发展潜力。
同时，建议在项目运营中注重市场推广和品牌宣传，以吸引更多商家和消费者。
此外，可以根据市场需求和发展趋势，适时调整商业、办公和住宅的比例，以满足市场需求。
总结：通过对该物业项目的评估，认为该项目具有较高的市场价值和发展潜力。
在项目运营中，需要关注市场需求、运营成本和潜在风险，并采取有效措施进行管理和应对。
相信在正确的经营策略和市场推广下，该物业项目能够获得良好的经济效益和社会效益。
经营性物业项目评估及管理要点
03 经营性物业项目 风险管理
市场风险识别与评估
市场风险
指因市场价格（如利率、汇率、 股票价格和商品价格）的不利变 动而使公司蒙受损失的机会性风
险。
识别方法
通过市场调研、行业分析和历史数 据比较等方法，识别潜在的市场风 险因素。
评估标准
根据风险发生的可能性和影响程度 ，对市场风险进行量化和定性评估 ，确定风险等级和应对策略。
明确职责分工
为团队成员分配具体职责 ，确保各司其职，协同工 作。
制定工作流程
建立清晰的项目管理流程 ，确保各项工作有序进行 。
项目管理流程与制度
制定项目管理流程
明确项目启动、规划、执 行、监控和收尾等阶段的 具体流程。
建立项目管理制度
制定项目管理相关的制度 ，如项目进度管理、质量 管理、成本管理等。
运营风险识别与评估
运营风险
企业在运营过程中面临的风险， 包括供应链管理、生产安全、质
量控制等方面。
识别方法
通过企业内部流程审计、供应链 审查和生产安全检查等手段，发
现潜在的运营风险源。
评估标准
根据风险发生的可能性和影响程 度，对运营风险进行量化和定性 评估，确定风险等级和应对策略
。
财务风险识别与评估
财务风险
企业在财务活动过程中因各种不确定性因素而面临的风险，包括 筹资风险、投资风险和收益分配风险等。
识别方法
通过财务数据分析、财务比率分析和现金流量分析等手段，发现潜 在的财务风险因素。
评估标准
根据风险发生的可能性和影响程度，对财务风险进行量化和定性评 估，确定风险等级和应对策略。
04 经营性物业项目 投资决策分析
激励与约束机制
根据绩效评价结果，实 施相应的激励或约束措 施，激发员工积极性。
开放式商业街区物业管控要点
二装管控
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装修期间的管理及服务
门前五包协议的签定。 商家进场时需要与物业服务合同一同签订的还有“门前五包协 议”主要包括：是指承担门前包卫生、包绿化、包市政公用设施、 包建筑物容貌、包秩序其中，包卫生，即做到门前无垃圾杂物、 无污水、无污垢、无油渍或严重积尘，遮阳棚规范、整洁，无破 损；卫生设施完好整洁，无破损；包绿化，即协助绿化管理部门 管护好树木花草和绿化设施，及时清理门前花坛内的垃圾杂物， 不攀树折枝，采摘花朵，不得在树干、树枝上钉钉子和乱挂杂物 等；包建筑物容貌，即保持建筑物的维修和修善。包秩序，即禁 止乱挂晒、乱占道、乱堆放、乱张贴等影响市容秩序的行为，对 其他行为人的乱停、乱靠、乱摆摊设点、乱挖掘等影响市容秩序
4
门头设计、广告位置及店招的设置及要求
5
此做到商家进场前的就告知到技术交底（如：用电量核准、装修须 知、禁止行为及提示）
商家入场服务即引导
引导 监督
行政 许可
通过政府部门许可方能实施的
二装 规定
装修改造严禁的相关事项
重要 性
入场引导及监督的重要性
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二装管控
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1 重点关注室 内
商铺的隔楼搭建、水管、电力改造、烟道搭接（位置拆改等），通风公 共区域
3 重点检查消 防设施
4 过程监控
应急照明电源拆改、电梯厅，共用区域占用、主管给排水管的改造及检修口预留， 拆改、屋顶商业及一层商业消防通道的占用等。
经营期间的服务及引导
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3、主管部门的沟通及协调 1）、与行政主管部门建立好互动工作对涉及政策法规 的及时了解与传递。 2）、依托行政主管部门执法权力规范好商业街的各项 经营活动。 3）、撑握相关政策法规及时有效的为经营商家提供引 导性服务。 4）、协调政府相关部门如：街道片警、消防、城管等 部门为商家、企业提供形式多样的培训。
街道物业公司经营管理制度
街道物业公司经营管理制度一、概述街道物业公司是一个负责管理小区内公共设施、维护小区环境秩序的单位。
为了规范公司的经营管理，确保各项工作有序进行，制定了本经营管理制度。
二、组织结构街道物业公司以公司总经理为领导，并设有运营部、维修部、客服部等职能部门。
各部门之间协作配合，共同完成公司的经营管理工作。
三、岗位职责1.公司总经理：负责全面领导和管理公司的经营工作，制定发展战略和规划。
2.运营部：负责小区环境的管理，包括卫生保洁、绿化维护等工作。
3.维修部：负责小区设施的维护和保养工作，确保设施正常运行。
4.客服部：负责接待业主的投诉和意见，及时解决问题并进行沟通。
四、工作流程1.收集业主意见：客服部门定期收集和整理业主的意见和建议。
2.运营管理：运营部门负责制定小区环境管理计划，实施各项措施。
3.维修保养：维修部门定期检查设施设备，及时进行维修和保养。
4.客户服务：客服部门负责处理业主投诉，及时回应和解决问题。
五、经营管理制度1.岗位责任：各部门明确岗位责任，按照分工合作的原则，完成各自的工作任务。
2.安全管理：确保小区内公共设施的安全和正常使用，建立安全管理制度。
3.财务管理：公司财务部门负责做好财务核算，确保公司资金的合理运用。
4.监督检查：定期对各部门的工作进行检查和评估，发现问题及时纠正。
六、总结街道物业公司经营管理制度的建立，有助于规范公司的运营，提高工作效率，确保小区内的生活环境秩序良好。
各部门要严格按照管理制度执行，不断改进和完善工作，为业主提供更优质的服务和管理。
小区商业物业管理方案范本
1.建立商业物业信息管理系统，实现物业管理的数字化、信息化。
2.对商业物业的各项数据进行收集、分析，为决策提供数据支持。
3.提供在线服务平台，方便业主、商家进行报修、投诉、咨询等。
4.加强网络安全管理，保护业主和商家的个人信息安全。
十二、人力资源管理与培训
1.制定人力资源规划，合理配置人员，优化团队结构。
2.引入先进的设施设备和技术，提高商业物业的整体运营效率。
3.强化设施改造过程中的质量控制，确保工程质量和安全。
4.结合业主需求和商业发展趋势，不断优化设施布局和功能。
十七、法律法规遵守
1.严格遵守国家和地方的相关法律法规，确保商业物业管理合法合规。
2.定期组织法律知识培训，提高员工的法律意识和合规能力。
1.内推广公益活动，提升业主的公益意识和社会责任感。
3.与公益组织合作，为小区特殊群体提供帮助和支持。
4.通过公益活动，传播正能量，营造和谐温馨的小区氛围。
最后总结全文：
本小区商业物业管理方案旨在通过全方位的管理和规划，提升小区商业品质，满足业主需求，实现商业价值的最大化。从项目背景、管理目标、管理内容、实施措施、财务预算、风险管理、质量管理、持续改进、监督评估、营销推广、信息管理、人力资源管理与培训、紧急预案、环境保护、社区文化建设、设施改善与升级、法律法规遵守、沟通协调、品牌合作与拓展、长期规划与发展、实施计划、持续优化服务、社会责任与公益等多个方面，全面构建了一套科学、系统、高效的管理体系。通过这一体系的实施，我们期望为小区商业物业的持续繁荣发展奠定坚实基础，为业主创造一个宜居、宜业的优质生活环境。
3.激励团队不断进步，提升服务水平，为业主创造更优质的生活环境。
4.积极探索创新管理模式，为小区商业物业的持续发展奠定坚实基础。
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 企业组织架构及经营者素质 主要调查借款人的企业组织架构、管理模式、部门设置、 法定代表人、高管人员和员工素质等情况。 评估重点： 1、企业组织架构情况。 2、法人代表及高管相关情况。 3、综合以上两个方面，综合评价借款人的经营管理水平和 运作能力。
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人信用状况 主要调查借款人信用等级、借款总额、外担保情况和还本 付息情况。并对借款人与我行的合作情况进行说明。并根据农 业银行相关文件和办法分配或测算借款人授信额度。 调查评估重点： 1、调查借款人账户开立情况、在我行信用等级和客户分 类情况，通过人行征信系统查询借款人银行负债和对外担保情 况，有无不良信用记录。 2、对不良信用记录的处理和认定。 3、核定相应的授信额度。
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章
14
经营性物业贷款项目评估
经营性物业贷款项目评估要点
经营性物业贷款的相关概念 培 训 项 目
经营性物业贷款评估的一些基本要求
我行私人银行业务发展的思考
评估报告内容与重点解析 案例分析
15
评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价
◆ 借款人概况 ◆ 企业组织架构及经营者素质 ◆ 借款人经营情况 ◆ 借款人财务状况 ◆ 借款人信用状况
8
经营性物业贷款的相关概念
经营物业贷款项目评估目的
“贷或不贷” “贷多少” “怎么贷”
9
经营性物业贷款项目评估
经营性物业贷款项目评估要点
经营性物业贷款的相关概念 培 训 项 目
经营性物业贷款评估的一些基本要求
我行私人银行业务发展的思考
评估报告内容与重点解析 案例分析
10
经营性物业贷款评估的基本要求
◆ 借款人股东及实际控制人情况
◆ 借款人总体评价
16
评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人概况 主要调查借款人历史沿革、隶属关系、企业类别、产权结 构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级等情况。
评估要点： 1、相关证件是否齐全有效。 2、借款人历史沿革、股本构成、注册资本等情况。 3、借款人经营范围、经营期限等。 4、借款人与物业的关系。 5、借款人借款行为的合法性。
商业用房经营性物业贷款分布
4ห้องสมุดไป่ตู้
经营性物业贷款的相关概念
宾馆类经营性物业贷款分布
5
经营性物业贷款的相关概念
写字楼类经营性物业贷款分布
6
经营性物业贷款的相关概念
经营性物业贷款 ◆ 经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营 性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物 ，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
19
评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人财务情况 通过对借款人近三年及近期财务报表进行分析，调查借款 人的资产负债情况、盈利能力、现金流情况等。 评估重点： 1、要重点分析借款人资产负债结构的合理性和增减变动 原因。对于异常变化的科目要重点分析。 2、应仔细查阅借款人的总帐、明细帐和重要的会计原始 凭证，评价借款人财务处理的真实性、准确性、合理性。 3、对现金流入和现金流出的构成及增减变动趋势，衡量 借款人的偿债能力和支付能力。 4、计算相关财务评价指标
评估原则
★ 客观公正 ★ 科学规范
★ 审慎尽责
★ 及时有效
11
经营性物业贷款评估的基本要求
项目评估一般程序 ★ 成立项目评估组 ★ 制定评估工作计划 ★ 调查、收集有关资料 ★ 贷款项目可行性分析 ★ 沟通与反馈
★ 评估报告撰写和审核
12
经营性物业贷款评估的基本要求
评估报告的格式规范
★ 封面：评估报告名称、评估单位、评估时间。 ★ 扉页：评估负责人和评估组人员名单及相关人员签名。 ★ 目录：评估报告正文、附表和附件的目次索引。 ★ 正文：评估报告应遵循客观公正、科学规范、审慎尽责和及时有效 ★ 附表 ★ 附件
关键点：一是必须是向物业所有权人发放，二是要以物 业抵押，三是主要还款来源是物业自身的经营收入。
7
经营性物业贷款的相关概念
经营性物业贷款项目评估
◆
经营性物业贷款项目评估（以下简称评估）系指农业银行根 据贷款的效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分 析相结合的方法，对列入备选的经营性物业贷款项目，从借款 人的资信情况和申请贷款项目的合法性、盈利水平、偿债能力 、市场环境、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证、 分析和评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。
21
评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人股东及实际控制人情况 对于借款人为项目公司的，除进行上述分析评价外，还应 对借款人的主要股东或实际控制人的情况进行分析。 评估重点： 1、调查主要股东或实际控制人的业务经营情况。 2、调查股东和实际控制人的财务管理模式和财务情况。 3、控股股东或实际控制人的信用情况及与我行合作情况。
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评估报告内容与重点解析
第一章 借款人资信评价 ◆ 借款人经营情况 主要调查借款人房地产相关业务发展状况，近3年来项目 开发建设、销售情况和持有的物业经营情况，在同业中的竞争 地位，预测评价企业发展前景。 评估重点： 1、借款人近三年房地产相关业务经营情况。评价借款人 整体开发实力。 2、借款人近三年商业地产开发和租售情况，评价借款人 商业地插开发和经营能力。
所谓经营性物业，办法的定义是指“是指已竣工验收并 投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、
综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、
SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业 和仓储用房等物业形式”。
2
经营性物业贷款的相关概念
我行经营性物业贷款的分布
3
经营性物业贷款的相关概念
原则；报告要重点突出，条理清晰，文字简练，数据准确，结论明确。
13
经营性物业贷款评估的基本要求
评估报告的正文
摘 要 对评估报告内容的浓缩和提炼，并对评估采用的方法 和依据进行说明。 借款人资信评价 物业基本情况 物业市场分析 贷款用途、额度和还款方案评价 偿债能力分析 担保方式分析 综合分析 项目总体评价
经营性物业贷款项目评估与管理要点
房地产信贷部 沈忠泉 2010 年 12 月
经营性物业贷款项目评估
经营性物业贷款项目评估要点 经营性物业贷款的相关概念 培 训 内 容 经营性物业贷款评估的一些基本要求
我行私人银行业务发展的思考
评估报告内容与重点解析 案例分析
1
经营性物业贷款的相关概念
什么是经营性物业