农村宅基地制度 PPT
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农村土地征收集体经营性建设用地入宅基地制度改革及试点案例ppt课件
2015年中央1号文件第23条：稳步推进农村 土地制度改革试点。在确保土地公有制性质不 改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前 提下，按照中央统一部署，审慎稳妥推进农村 土地制度改革。分类实施农村土地征收、集体 经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。
（六）对土地征收政策的讨论
（七）小结
三、集体经营性建设用地入市制度
中共十八大报告提出，“改革征地制度，提 高农民在土地增值收益中的分配比例”。
十八届三中全会决议也部署了“建立城乡 统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制 前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、 租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权 同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对 被征地农民合理、规范、多元保障机制。…… 建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分 配机制，合理提高个人收益”、“保障农民公 平分享土地增值收益”。
第一次重大调整
1986年通过的《土地管理法》第三十六条规定，全民 所有制企业、城市集体所有制企业同农业集体经济组织共 同投资举办的联营企业，需要使用集体所有的土地的，可 以按照国家建设征用土地的规定实行征用，也可以由农业 集体经济组织按照协议将土地的使用权作为联营条件。
但1998年修订后的《土地管理法》第四十 三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使 用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第 六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权 不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
2.从土地使用权的权能看，与农用地、国有建 设用地差异较大
根据《土地管理法》第六十条规定，集体建 设用地使用权不得出让、转让、出租和抵押，几 乎就是“集体所有、集体使用”。
这种画地为牢式的土地资源配置，与市场配置 资源的一般规律不相适应。于是，法律又作出例外 规定，即“符合土地利用规划并依法取得建设用地 的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法 发生转移的除外”、“以乡（镇）、村企业的厂房 等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时 抵押”。
《土地使用制度》PPT课件
当土地为他人非法占有时，无论被任何人或任伺组织控制，所有者都有 权索回
（五）土地所有权权能的完整性
土地所有权是一种充分的、全面的物权，包括从占有到处分的全部权利
（六）土地所有权组成部分的可分离性和可复归性
有者
上面提及的四种土地权能，可与土地所有权相分离 ，又可复归为所
三、我国的土地所有制
（一）土地国家所有制及相应的土地国家所有权 （二）土地集体所有制及相应的土地集体所有权
二、土地使用权的基本特征
3、土地使用权是受法律特别设定的一种物权。 但并非所有的使用权都是物权，例如因租赁活动而产生的承租人的使用权
就只是一种债权。 4、土地使用权派生于土地所有权。
这是指土地使用权来源于土地所有权，它对土地所有权有某种从属性，即 没有所有者的同意，土地使用权是无法产生的
二、土地使用权的基本特征
（一）土地国家所有制及相应的土
地国家所有权
• 是指国家依法占有、使用、收益、处分国有土地的权利，是土地国家所有制 在法律上的体现．它的主体只有一个，即国家
• 土地国家所有权所包含的四项权能，由于主体—国家不能直接行使其权利， 除通过法律代表国家意志作出一般的规定外，在具体行使上多采取权属分离 的形式，国有土地所有权一般由各级人民政府代表行使
第三节 土地使用权
一、土地使用权的含义 二、土地使用权的基本特征 三、土地使用权的限制
一、土地使用权的含义
（一）概念 是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集
体所有土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。它是土地使用制在法 律上的体现 （二）土地使用权的权能
土地使用权也包括占有、使用、收益、处分四方面权能，但它有较大的 局限性。一般说来，土地使用权不包括处分权在内
农村宅基地确权PPT模板
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宅基地课件ppt - 广西农民土地权益普法咨询中心农民土地权.
三、房屋买卖合同应适用诉讼时效
集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷 以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未 办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖 合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及 赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理 相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满 之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的， 驳回当事人的诉讼请求。
（2）小产权房。
小产权房的概念
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是 人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权 房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的 房产。所以，“小产权”其实就是“乡产 权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意 义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是 一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名 义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民 自行组织建造的“商品房”。
三 宅基地流转的现状
随着我国城市化和工业化进程的不断加快， 人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅 基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流 转方式都表现出明显的区域差异。主要表 现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心 距离越近流转越活跃；工业区、农场周边 的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是 以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转， 远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅 基地和农宅买卖形式进行流动。
评析二：宅基地使用权是否连同房屋一起 移转？房屋买受人如果不在宅基地使用权 核发主体范围内，是否必然导致房屋买卖 行为无效？
《土租，但对于农村房屋买卖时 其宅基地使用权是否同时流转 未作明确规定，理解上易产生 歧义。
如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基 地使用权，则不利于宅基地使用权的管理， 且受让人很可能违反《土地管理法中》中 关于宅基地取得主体资格的限定，借房屋 买卖取得宅基地使用权，进行某些营利开 发，使宅基地的原有功能发生改变；如果 不包括转让宅基地使用权，仅房屋买卖行 为从表面分析因不涉及宅基地的流转而合 法有效，又将违反了“房地一致”原则。
农村宅基地审批课件
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国土地管理法》第四十四条 建设占用土地，涉及农用地 转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建 设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由 国务院批准。
农村村民符合下列情形之一的，可以再集体经济组织内申请使用宅基地： （一）本村村民无宅基地的； （二）因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的； （三）灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的； （四）二女绝育户； （五）确需分家立户的； （六）原宅基地户平未达规定的标准确实不够使用的； （七）法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。
三、审批原则
1、坚持符合规划原则。使用的农村宅基地必须符合乡镇土地利用总体规
划、村庄规划整治规划。严格控制占用耕地，尽量利用村内空闲地和原宅基
地；
2、坚持一户一宅的原则；将原有住房出卖、出租或者赠与他人后再申请
宅基地的不予批准；从控制用地面积，禁止超标审批，非法超占；
3、坚持节约集约用地原则。农村村民建造住宅应当结合村庄规划，充分
2、《天水市农村宅基地管理办法》
第八条 农村村民一户只能拥有一处符合标准的宅基地，秦城、北道两区 城市规划区内和各县县城规划区的农村村民个人建房用地，每户的面积不得 超过133平方米；乡镇政府所在地的中心村和全市行政区域内的水浇地、菜地， 原则上每户按167平方米控制；其他地区可适当放宽，具体控制标准由各县 （区）人民政府结合实际，按照本办法的原则规定制定。
《清水县人民政府关于印发＜清水县建设用地审批管理实施办法＞的通知》 清政发〔1996〕31号
该通知是1996年12月12日正式印发的。其中对不符合申请条件的作了以下规定： （一）出卖房屋或有房屋出租的； （二）变相立户或过早立户，不符合分户建房规定的； （三）不符合村（镇）建设规划和占用重点农田的； （四）选址不落实和面积超过规定标准的； （五）建房条件（资金、材料等）尚不具备的； （六）不执行计划生育政策而增加人口，造成需要新建住宅的； （七）因国家建设、自然灾害等原因需搬迁，但不退还旧宅基地的； （八）原批准宅基地上新建房屋未竣工的。
《中华人民共和国土地管理法》第四十四条 建设占用土地，涉及农用地 转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建 设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由 国务院批准。
农村村民符合下列情形之一的，可以再集体经济组织内申请使用宅基地： （一）本村村民无宅基地的； （二）因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的； （三）灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的； （四）二女绝育户； （五）确需分家立户的； （六）原宅基地户平未达规定的标准确实不够使用的； （七）法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。
三、审批原则
1、坚持符合规划原则。使用的农村宅基地必须符合乡镇土地利用总体规
划、村庄规划整治规划。严格控制占用耕地，尽量利用村内空闲地和原宅基
地；
2、坚持一户一宅的原则；将原有住房出卖、出租或者赠与他人后再申请
宅基地的不予批准；从控制用地面积，禁止超标审批，非法超占；
3、坚持节约集约用地原则。农村村民建造住宅应当结合村庄规划，充分
2、《天水市农村宅基地管理办法》
第八条 农村村民一户只能拥有一处符合标准的宅基地，秦城、北道两区 城市规划区内和各县县城规划区的农村村民个人建房用地，每户的面积不得 超过133平方米；乡镇政府所在地的中心村和全市行政区域内的水浇地、菜地， 原则上每户按167平方米控制；其他地区可适当放宽，具体控制标准由各县 （区）人民政府结合实际，按照本办法的原则规定制定。
《清水县人民政府关于印发＜清水县建设用地审批管理实施办法＞的通知》 清政发〔1996〕31号
该通知是1996年12月12日正式印发的。其中对不符合申请条件的作了以下规定： （一）出卖房屋或有房屋出租的； （二）变相立户或过早立户，不符合分户建房规定的； （三）不符合村（镇）建设规划和占用重点农田的； （四）选址不落实和面积超过规定标准的； （五）建房条件（资金、材料等）尚不具备的； （六）不执行计划生育政策而增加人口，造成需要新建住宅的； （七）因国家建设、自然灾害等原因需搬迁，但不退还旧宅基地的； （八）原批准宅基地上新建房屋未竣工的。
农村宅基地PPT课件
尤其是我国将探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置” 的消息更是引爆了舆论。
一是住房供地，政府将不再垄断。我国将研究制定权属不变、符合 规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法 ，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主 体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府 将不再是居住用地唯一提供者。
宅基地：就是农民在农村建房子所用的土地， 所有权：属于农村农民集体成员所有; 三权：就是宅基地的“所有权、资格权、使用权”。
过去的情况： 三权均属于集体所有，但由于国家对土地一直实施宏观调控，所以
建设用地一级市场一直由政府垄断，而农村宅基地也属于建设用地范畴， 宅基地虽然属于村集体所有，但农民个人不能买、不能卖，更不能开发 建设，所以过去几十年时间里农民在宅基地上的话语权一直比较弱，而 宅基地的巨额商业价值也一直在民间沉睡。
类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用 权。
专家认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截 止2016年，农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人， 且每年均在增长。外出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡 宅基地的部分空置，也即浪费了“使用权”；2）农民工的租房比例为 62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民 工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置，一旦实施，可以通过 确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地供给的增加。
-
6
宅基地三权分置将带来哪些制度红利？
②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅，在农地改革后再一次释放 劳动力制度红利。
农地改革的目的是提高农民劳工的积极性，宅基地改革的目的是解 放劳动力，从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动，在于不 能固化人口，用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因 在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益，使得农民工不愿意放弃 农民的身份。宅基地的三权分置，如果能够在稳定农民工的宅基地资格 权的情况之下、进行使用权的流转，稳定的财产性收入提高了农民工的 购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比 日本1973年之后，市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财 产性收入，加快了农民工进城的速度，也带来了农民购买力的增强。同 时，经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此，这 次宅基地改革，将再一次释放劳动力的制度红利。
一是住房供地，政府将不再垄断。我国将研究制定权属不变、符合 规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法 ，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主 体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府 将不再是居住用地唯一提供者。
宅基地：就是农民在农村建房子所用的土地， 所有权：属于农村农民集体成员所有; 三权：就是宅基地的“所有权、资格权、使用权”。
过去的情况： 三权均属于集体所有，但由于国家对土地一直实施宏观调控，所以
建设用地一级市场一直由政府垄断，而农村宅基地也属于建设用地范畴， 宅基地虽然属于村集体所有，但农民个人不能买、不能卖，更不能开发 建设，所以过去几十年时间里农民在宅基地上的话语权一直比较弱，而 宅基地的巨额商业价值也一直在民间沉睡。
类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用 权。
专家认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截 止2016年，农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人， 且每年均在增长。外出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡 宅基地的部分空置，也即浪费了“使用权”；2）农民工的租房比例为 62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民 工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置，一旦实施，可以通过 确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地供给的增加。
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宅基地三权分置将带来哪些制度红利？
②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅，在农地改革后再一次释放 劳动力制度红利。
农地改革的目的是提高农民劳工的积极性，宅基地改革的目的是解 放劳动力，从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动，在于不 能固化人口，用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因 在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益，使得农民工不愿意放弃 农民的身份。宅基地的三权分置，如果能够在稳定农民工的宅基地资格 权的情况之下、进行使用权的流转，稳定的财产性收入提高了农民工的 购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比 日本1973年之后，市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财 产性收入，加快了农民工进城的速度，也带来了农民购买力的增强。同 时，经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此，这 次宅基地改革，将再一次释放劳动力的制度红利。
第八章农村集体.ppt
挤的建房户； (3)一些需要分居、分家，在现有宅基地又无法解决的
建房户； (4)经批准由于工作需要等原因确需在集体土地上进行
建房的非农业居民(如：干部、城市居民等)建房； (5)已有正式批准手续回乡落户而无宅基地的离休、退
休、退职职工、复转军人以及回乡定居的华侨、侨眷、 港澳台同胞等非农业建房户； (6)法律、法规规定的其他人员。
2．审批宅基地的程序
(3)审核：
使用非农用地的，由乡级人民政府进行审核，审核后，乡级人民政府 应当提出意见，并上报县级人民政府批准。
需要使用农用地的，经乡级人民政府初步审查、县级人民政府建设行 政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可向县级人民政府土地 管理部门申请用地，由县级人民政府审核，提出审核意见，逐级上报 省级人民政府批准。
第八章 农村集体建设用地管理
第一节 农村集体建设用地管理概述 第二节 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、
公益事业建设用地管理 第三节 农村村民宅基地管理源自第三节 农村村民宅基地管理
一、农村村民宅基地概念 二、使用农村宅基地的要求 三、农村村民宅基地的审批程序和批准权
限 四、农村宅基地的审查 五、加强农村村民宅基地管理的措施
（二）改革和完善宅基地审批制度，规范 审批程序
（三）积极推进农村建设用地整理，促进 土地集约利用
（四）加强法制宣传教育，严格执法
（一）严格实施规划，从严控制村镇建设 用地规模
1.抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。 2.按规划从严控制村镇建设用地。 3.加强农村宅基地用地计划管理。
在乡镇村建设用地中，用地单位或者个人和被用地单位之 间尽管不转移土地所有权，但内于土地使用权的转移，必 定会给被用地单位和原土地使用者带来经济上的损失。因 此，用地单位或者个人应该对被用地单位给予补偿，并妥 善安置被用地农民的生产和生活。具体补偿办法和标准， 吻省、自治区、直辖市参照《土地管理法》中关于国家建 设征收土地的补偿、安置规定根据当地实际情况制定。
建房户； (4)经批准由于工作需要等原因确需在集体土地上进行
建房的非农业居民(如：干部、城市居民等)建房； (5)已有正式批准手续回乡落户而无宅基地的离休、退
休、退职职工、复转军人以及回乡定居的华侨、侨眷、 港澳台同胞等非农业建房户； (6)法律、法规规定的其他人员。
2．审批宅基地的程序
(3)审核：
使用非农用地的，由乡级人民政府进行审核，审核后，乡级人民政府 应当提出意见，并上报县级人民政府批准。
需要使用农用地的，经乡级人民政府初步审查、县级人民政府建设行 政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可向县级人民政府土地 管理部门申请用地，由县级人民政府审核，提出审核意见，逐级上报 省级人民政府批准。
第八章 农村集体建设用地管理
第一节 农村集体建设用地管理概述 第二节 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、
公益事业建设用地管理 第三节 农村村民宅基地管理源自第三节 农村村民宅基地管理
一、农村村民宅基地概念 二、使用农村宅基地的要求 三、农村村民宅基地的审批程序和批准权
限 四、农村宅基地的审查 五、加强农村村民宅基地管理的措施
（二）改革和完善宅基地审批制度，规范 审批程序
（三）积极推进农村建设用地整理，促进 土地集约利用
（四）加强法制宣传教育，严格执法
（一）严格实施规划，从严控制村镇建设 用地规模
1.抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。 2.按规划从严控制村镇建设用地。 3.加强农村宅基地用地计划管理。
在乡镇村建设用地中，用地单位或者个人和被用地单位之 间尽管不转移土地所有权，但内于土地使用权的转移，必 定会给被用地单位和原土地使用者带来经济上的损失。因 此，用地单位或者个人应该对被用地单位给予补偿，并妥 善安置被用地农民的生产和生活。具体补偿办法和标准， 吻省、自治区、直辖市参照《土地管理法》中关于国家建 设征收土地的补偿、安置规定根据当地实际情况制定。
宅基地的管理利用与改 革讲座课件ppt
禁：禁买、禁发证”，“房屋不得抵押”
一、农村宅基地制度演变情况
严格管控阶段阶段农村宅基地管理的主要特征: 在所有权方面： 宅基地归集体所有, 农民取得宅基地需要通过“申请—审
查—批准”流程, 批准后拥有宅基地使用权和房屋所有权; 在流转方面：限制流转, 加强对宅基地管控, 对于出卖、出租房屋的不得再
一、农村宅基地制度演变情况
2、互助合作运动时期（1953-1958）：
从１９５３年开始，中国农村进入社会主义改造时期。在初级社阶段，农民土地所有权仍为私 有，交由合作社统一经营。 1955年《农业生产合作社示范章程》：对于社员交来统一使用的土地和别的生产资料，在一定
的期间还保留社员的所有权，并且给社员以适当的报酬。 1956《高级农业生产合作社示范章程》：入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主
1997年 国务院《关于进一步加强土地管理的通知》：一户一宅 1998 年《土地管理法修订》：禁止城镇居民在农村建房 1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：严禁城市居民购买
农民住宅及农民集体所有土地建住宅 2004年《关于深化改革 严格土地管理的决定》： “一户一宅”，“制定标准”，“两个严
一、农村宅基地制度演变情况
完善制度阶段
宅基地立法特点：出现“准专门立法”；立法比较分散。 宅基地的性质：农村宅基地属于农民集体所有、城市宅基地属于国家所有。 宅基地立法的内容： ➢ 农村宅基地属于农民集体所有 ➢ 社员对宅基地只有使用权，没有所有权 ➢ 严禁买卖、出租和违法转让建房用地 ➢ 社员出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地 ➢ 农村建房用地，必须统一规划，合理布局，节约用地 ➢ 城镇个人建造住宅的建筑面积，由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定 ➢ 村镇居民新建、改建、扩建住宅，必须履行申请审批手续 ➢ 宅基地受法律保护
一、农村宅基地制度演变情况
严格管控阶段阶段农村宅基地管理的主要特征: 在所有权方面： 宅基地归集体所有, 农民取得宅基地需要通过“申请—审
查—批准”流程, 批准后拥有宅基地使用权和房屋所有权; 在流转方面：限制流转, 加强对宅基地管控, 对于出卖、出租房屋的不得再
一、农村宅基地制度演变情况
2、互助合作运动时期（1953-1958）：
从１９５３年开始，中国农村进入社会主义改造时期。在初级社阶段，农民土地所有权仍为私 有，交由合作社统一经营。 1955年《农业生产合作社示范章程》：对于社员交来统一使用的土地和别的生产资料，在一定
的期间还保留社员的所有权，并且给社员以适当的报酬。 1956《高级农业生产合作社示范章程》：入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主
1997年 国务院《关于进一步加强土地管理的通知》：一户一宅 1998 年《土地管理法修订》：禁止城镇居民在农村建房 1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：严禁城市居民购买
农民住宅及农民集体所有土地建住宅 2004年《关于深化改革 严格土地管理的决定》： “一户一宅”，“制定标准”，“两个严
一、农村宅基地制度演变情况
完善制度阶段
宅基地立法特点：出现“准专门立法”；立法比较分散。 宅基地的性质：农村宅基地属于农民集体所有、城市宅基地属于国家所有。 宅基地立法的内容： ➢ 农村宅基地属于农民集体所有 ➢ 社员对宅基地只有使用权，没有所有权 ➢ 严禁买卖、出租和违法转让建房用地 ➢ 社员出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地 ➢ 农村建房用地，必须统一规划，合理布局，节约用地 ➢ 城镇个人建造住宅的建筑面积，由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定 ➢ 村镇居民新建、改建、扩建住宅，必须履行申请审批手续 ➢ 宅基地受法律保护
农村宅基地制度PPT课件
13
农民所有制 所有权与使用权两权合一
使用权自由流转 私人自治管理
集体所有制 两权分离 限制性流转 乡村理
14
二、农村宅基地的突出问题
取得权得不到保障 利用粗放与过度利用并存 财产属性没有得到充分体现和保障 违法现象较为普遍
15
三、农村宅基地制度缺陷分析
一）“一户一宅”政策缺陷 二）使用权限制流转制度缺陷 三）无偿无限期制度缺陷 四）产权保障不够，产权体系和权能不完善 五）管理不到位，政府管理职能缺位和错位 六）管理体制存在障碍 七）管理方面的立法滞后，不适应当前城乡一体化 过程中宅基地管理需求
11
流转限制在村集体经济组织内部；
第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
宅基地审批权限上收至县级以上人民政府。
1998年《土地管理法》首次以立法的形式 确立了土地用途管制制度并规定农村村民建住 宅，由县级人民政府批准，涉及农用地的，还 需报省级人民政府办理农用地转用手续。
农村宅基地制度的沿革 与制度缺陷
崔曼曼
1
一、农村宅基地的沿革与变迁 二、农村宅基地的突出问题 三、农村宅基地制度缺陷分析
2
农村宅基地
农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋 或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土 地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及 准备建房用的规划地三种类型。
8
第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
农民所有制 所有权与使用权两权合一
使用权自由流转 私人自治管理
集体所有制 两权分离 限制性流转 乡村理
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二、农村宅基地的突出问题
取得权得不到保障 利用粗放与过度利用并存 财产属性没有得到充分体现和保障 违法现象较为普遍
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三、农村宅基地制度缺陷分析
一）“一户一宅”政策缺陷 二）使用权限制流转制度缺陷 三）无偿无限期制度缺陷 四）产权保障不够，产权体系和权能不完善 五）管理不到位，政府管理职能缺位和错位 六）管理体制存在障碍 七）管理方面的立法滞后，不适应当前城乡一体化 过程中宅基地管理需求
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流转限制在村集体经济组织内部；
第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
宅基地审批权限上收至县级以上人民政府。
1998年《土地管理法》首次以立法的形式 确立了土地用途管制制度并规定农村村民建住 宅，由县级人民政府批准，涉及农用地的，还 需报省级人民政府办理农用地转用手续。
农村宅基地制度的沿革 与制度缺陷
崔曼曼
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一、农村宅基地的沿革与变迁 二、农村宅基地的突出问题 三、农村宅基地制度缺陷分析
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农村宅基地
农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋 或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土 地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及 准备建房用的规划地三种类型。
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第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
农村房屋及宅基地相关问题分析ppt课件
（一）宅基地使用权的基本界定 从广义上讲，宅基地使用权包括农村宅基地使用权
和城镇宅基地使用权。其中的农村宅基地使用权，则是 指集体经济组织成员向村集体经济组织或村民委员会提 出申请，村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡 （镇）人民政府审核，由县级人民政府批准而取得的集 体土地建设用地使用权。城镇宅基地使用权多以历史原 因形成，是指城镇居民基于对建筑在国有土地上的房屋 拥有所有权（通常称之为私房所有权）而取得的国有划 拨土地使用权。从狭义上讲，宅基地使用权特指农村宅 基地使用权。《物权法》对宅基地使用权作了专门的规 定，并将宅基地使用权归属于用益物权的范畴。《物权 法》第153条规定宅基地使用权的取得、行使和转让， 适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
3
（二）农村宅基地使用权的内容 • 1．农村宅基地使用权的主体确定规范。 • 通常情况下，宅基地使用权主体以农村集体经济组织成员为主，
但也不排除部分非集体经济组织成员。比如，随着城乡人口流 动的加快，原集体经济组织成员定居城镇，丧失了组织成员的 资格，但在原宅基地上房屋产权未发生变化时，其仍享有原宅 基地使用权。还有部分非农业人员通过继承宅基地上的房屋， 在被继承房屋未拆除前，对房屋所占宅基地也享有使用权。更 有一些省份，根据各自实际情况，在贯彻《土地管理法》过程 中自行制定了实施办法，规定特殊情况下，部分非集体经济组 织成员经法定审批程序，也可取得宅基地使用权。
7
（二）农村宅基地使用权的内容
• 5．宅基地使用权的取得分为原始取得和继受取得。 • 原始取得，是指本集体经济组织成员通过申请，由村民代
表大会或宅基地使用权。继受取得，是指使 用权人通过取得宅基地上房屋的所有权而取得宅基地使用 权，如继承、买卖。
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（二）农村宅基地使用权的内容
和城镇宅基地使用权。其中的农村宅基地使用权，则是 指集体经济组织成员向村集体经济组织或村民委员会提 出申请，村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡 （镇）人民政府审核，由县级人民政府批准而取得的集 体土地建设用地使用权。城镇宅基地使用权多以历史原 因形成，是指城镇居民基于对建筑在国有土地上的房屋 拥有所有权（通常称之为私房所有权）而取得的国有划 拨土地使用权。从狭义上讲，宅基地使用权特指农村宅 基地使用权。《物权法》对宅基地使用权作了专门的规 定，并将宅基地使用权归属于用益物权的范畴。《物权 法》第153条规定宅基地使用权的取得、行使和转让， 适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
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（二）农村宅基地使用权的内容 • 1．农村宅基地使用权的主体确定规范。 • 通常情况下，宅基地使用权主体以农村集体经济组织成员为主，
但也不排除部分非集体经济组织成员。比如，随着城乡人口流 动的加快，原集体经济组织成员定居城镇，丧失了组织成员的 资格，但在原宅基地上房屋产权未发生变化时，其仍享有原宅 基地使用权。还有部分非农业人员通过继承宅基地上的房屋， 在被继承房屋未拆除前，对房屋所占宅基地也享有使用权。更 有一些省份，根据各自实际情况，在贯彻《土地管理法》过程 中自行制定了实施办法，规定特殊情况下，部分非集体经济组 织成员经法定审批程序，也可取得宅基地使用权。
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（二）农村宅基地使用权的内容
• 5．宅基地使用权的取得分为原始取得和继受取得。 • 原始取得，是指本集体经济组织成员通过申请，由村民代
表大会或宅基地使用权。继受取得，是指使 用权人通过取得宅基地上房屋的所有权而取得宅基地使用 权，如继承、买卖。
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（二）农村宅基地使用权的内容
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农村宅基地制度的沿革 与制度缺陷
一、农村宅基地的沿革与变迁 二、农村宅基地的突出问题 三、农村宅基地制度缺陷分析
农村宅基地
农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋 或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土 地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及 准备建房用的规划地三种类型。
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一 般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓 库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋 后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用 地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国 农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住 生活的庭院用地。
第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额审批”为核心的 宅基地分配（审批）与使用管理制度。 1982年2月13日国务院制定 《村镇建房用地管理条例》； 1982年10月29日《中共中央办公厅国 务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护部(关于切 实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知》； 1990年1月3日国务院批 转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》； 1986年和1988年《土地管理法》
• 农民领取了政府颁布的房地权证书；农民享 有完全的宅基地所有权与房屋所有权；宅基 地买卖及出租等不受法律限制；
• 农村宅基地以农户为单位，平均分配、无偿 取得，不存在宅基地审批，无使用权上的身 份限制
第二阶段(1962~1981年底):宅基地归生产队集 体所有，农民享有宅基地使用权
1962年，出台 《农村人民公社工作条例》： “社员的宅基地一律不准出租和买卖”；
➢ 国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》重申此条款并将宅基地 流转限制在村集体经济组织内部；
第四阶段（1997-至今）：宅基地 属于农民集体所有，农户享有宅基 地宅使基用地权审批权限上收至县级以上人民政府。
1998年《土地管理法》首次以立法的形式 确立了土地用途管制制度并规定农村村民建 住宅，由县级人民政府批准，涉及农用地的， 还需报省级人民政府办理农用地转用手续。
确认宅基地使用权的用益物权性质，严 禁城市居民购买小产权房。
2007 年 3 月 16 日出台的《物权法》第 152 条指出：“宅基地使用权人依法对集体 所有的土地享有占有和使用的权利，有权依 法利用该土地建造住宅及其附属设施。 ”
中国宅基地制度雏形基本形成
第一，宅基地的所有权归生产队集体所有， 社员禁止出租和买卖。
第二，宅基地所有权与使用权相分离，农户 拥有宅基地长期使用权，并受法律保护。
第三，实行房地分离。农户对房屋有排他性 所有权，可以买卖、租赁、抵押、典当。
第四，宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁 而转移。
第 五， 确 立 了 宅 基 地 的 依 法申 请 无 偿 取 得制度
➢ 1997年5月18日《中共中央、国务院关于 进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》 (中央[97]11号文件)规定：“农村居民每 户只能有一处不超过标准的宅基地，多出 的宅基地，要依法收归集体所有”。
➢ 1998年8月29日《土地管理法》首次以立 法的形式确定了我国农村宅基地一户一宅、 面积法定的基本制度。
1995 年施行的《担保法》第 37 条规定：宅基地使用权不得抵押。
允许城镇农业户口居民有偿取得农村宅基地使用权。
大家应该也有点累了，稍作休息
大家有疑问的，可以询问和交流
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第四阶段（1997-至今）：宅基地 属于农民集体所有，农户享有宅基 地使用权
建立基于成员权的宅基地福利分配、“一 户一宅”的宅基地基本制度：
1950年6月30日中央人民政府公布 《土地改革法》规定：
1) 废除地主阶级封建剥削的土地所 有制，实行农民的土地所有制(第1条)。
2) 土地改革完成后，由人民政府发 给土地所有证，并承认一切土地所有 者有自由经营、买卖及出租其土地的 权利(第30条)
第一阶段：农村宅基 地制度的内容
• 宅基地属于农民私人所有；宅基地所有权与 房屋所有权两权主体合一，即确定了农民对 宅基地和房屋的所有权人地位；
“社员有买卖或者租赁房屋的权利；
“社员的房屋永远归社员所有”；
1963年，中共中央出台 《关于各地对社员宅基 地问题作一些补充规定的通知》，除了强调 “社 员的宅基地归生产队集体所有、一律不准出租和 买卖”；“房屋出卖以后，宅基地的使用权即随 之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生 产 队 所 有。”；“社员需新建房又没有宅基地时，由 本户申请，经社员大会讨论同意，由生产队统一 规划，帮助解决，社员新建住宅占地无论是否耕 地，一律不收地价。”
一、农村宅基地制度的沿革与变迁
1949~1962年初
农民私人所有，农民享有宅基地所有权
1962~1981年底
宅基地归生产队集体所有，农民享有宅基地使用权Biblioteka 1982~1997年 1997-至今
宅基地属于农民集体所有，农村居民和城镇居民享 有宅基地使用权
宅基地属于农民集体所有，农户享有宅基地使用权
第一阶段：农村宅基地农民私人所有， 且可自由流转阶段
第四阶段（1997-至今）：宅基地 属于农民集体所有，农户享有宅基 地禁使止城用镇权非农业户口居民使用宅基地。
➢ 1998年《土地管理法》删除了1988年《土地 管理法》允许城镇非农业户口居民使用宅基 地的相关条款；
➢ 1999年国办发〔1999〕39号《国务院办公厅 关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也 不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放 土地使用证和房产证。
一、农村宅基地的沿革与变迁 二、农村宅基地的突出问题 三、农村宅基地制度缺陷分析
农村宅基地
农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋 或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土 地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及 准备建房用的规划地三种类型。
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一 般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓 库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋 后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用 地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国 农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住 生活的庭院用地。
第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额审批”为核心的 宅基地分配（审批）与使用管理制度。 1982年2月13日国务院制定 《村镇建房用地管理条例》； 1982年10月29日《中共中央办公厅国 务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护部(关于切 实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知》； 1990年1月3日国务院批 转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》； 1986年和1988年《土地管理法》
• 农民领取了政府颁布的房地权证书；农民享 有完全的宅基地所有权与房屋所有权；宅基 地买卖及出租等不受法律限制；
• 农村宅基地以农户为单位，平均分配、无偿 取得，不存在宅基地审批，无使用权上的身 份限制
第二阶段(1962~1981年底):宅基地归生产队集 体所有，农民享有宅基地使用权
1962年，出台 《农村人民公社工作条例》： “社员的宅基地一律不准出租和买卖”；
➢ 国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》重申此条款并将宅基地 流转限制在村集体经济组织内部；
第四阶段（1997-至今）：宅基地 属于农民集体所有，农户享有宅基 地宅使基用地权审批权限上收至县级以上人民政府。
1998年《土地管理法》首次以立法的形式 确立了土地用途管制制度并规定农村村民建 住宅，由县级人民政府批准，涉及农用地的， 还需报省级人民政府办理农用地转用手续。
确认宅基地使用权的用益物权性质，严 禁城市居民购买小产权房。
2007 年 3 月 16 日出台的《物权法》第 152 条指出：“宅基地使用权人依法对集体 所有的土地享有占有和使用的权利，有权依 法利用该土地建造住宅及其附属设施。 ”
中国宅基地制度雏形基本形成
第一，宅基地的所有权归生产队集体所有， 社员禁止出租和买卖。
第二，宅基地所有权与使用权相分离，农户 拥有宅基地长期使用权，并受法律保护。
第三，实行房地分离。农户对房屋有排他性 所有权，可以买卖、租赁、抵押、典当。
第四，宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁 而转移。
第 五， 确 立 了 宅 基 地 的 依 法申 请 无 偿 取 得制度
➢ 1997年5月18日《中共中央、国务院关于 进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》 (中央[97]11号文件)规定：“农村居民每 户只能有一处不超过标准的宅基地，多出 的宅基地，要依法收归集体所有”。
➢ 1998年8月29日《土地管理法》首次以立 法的形式确定了我国农村宅基地一户一宅、 面积法定的基本制度。
1995 年施行的《担保法》第 37 条规定：宅基地使用权不得抵押。
允许城镇农业户口居民有偿取得农村宅基地使用权。
大家应该也有点累了，稍作休息
大家有疑问的，可以询问和交流
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第四阶段（1997-至今）：宅基地 属于农民集体所有，农户享有宅基 地使用权
建立基于成员权的宅基地福利分配、“一 户一宅”的宅基地基本制度：
1950年6月30日中央人民政府公布 《土地改革法》规定：
1) 废除地主阶级封建剥削的土地所 有制，实行农民的土地所有制(第1条)。
2) 土地改革完成后，由人民政府发 给土地所有证，并承认一切土地所有 者有自由经营、买卖及出租其土地的 权利(第30条)
第一阶段：农村宅基 地制度的内容
• 宅基地属于农民私人所有；宅基地所有权与 房屋所有权两权主体合一，即确定了农民对 宅基地和房屋的所有权人地位；
“社员有买卖或者租赁房屋的权利；
“社员的房屋永远归社员所有”；
1963年，中共中央出台 《关于各地对社员宅基 地问题作一些补充规定的通知》，除了强调 “社 员的宅基地归生产队集体所有、一律不准出租和 买卖”；“房屋出卖以后，宅基地的使用权即随 之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生 产 队 所 有。”；“社员需新建房又没有宅基地时，由 本户申请，经社员大会讨论同意，由生产队统一 规划，帮助解决，社员新建住宅占地无论是否耕 地，一律不收地价。”
一、农村宅基地制度的沿革与变迁
1949~1962年初
农民私人所有，农民享有宅基地所有权
1962~1981年底
宅基地归生产队集体所有，农民享有宅基地使用权Biblioteka 1982~1997年 1997-至今
宅基地属于农民集体所有，农村居民和城镇居民享 有宅基地使用权
宅基地属于农民集体所有，农户享有宅基地使用权
第一阶段：农村宅基地农民私人所有， 且可自由流转阶段
第四阶段（1997-至今）：宅基地 属于农民集体所有，农户享有宅基 地禁使止城用镇权非农业户口居民使用宅基地。
➢ 1998年《土地管理法》删除了1988年《土地 管理法》允许城镇非农业户口居民使用宅基 地的相关条款；
➢ 1999年国办发〔1999〕39号《国务院办公厅 关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也 不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放 土地使用证和房产证。