房地产行业主要税种和涉税处理
浅谈房地产开发企业商品房预售涉税会计处理
８％， ５ 但剩余 的可售建筑面积已经出租或 自用的 ； 取得销售（ 预售 ） 许 可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人 申请注销税务登记但未办理土 地增值税清算手续 的； （ 省 自治区、 直辖市 、 计划单列市 ） 务机关规 税 定的其他情况。 第三 ， 企业所得税。 根据《 房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》国税发［０ ９３ 号 ） （ ２０ １１ 第六条规定 ， 企业通过正式签订
一
施细则》 规定 ： 纳税人转让 土地使用权或者销售不动产 ， 采用预收账 款方式的 ， 其纳税义务时间为收到预收款的 当天。 因此 ， 房地产企业 必须按预售收入计缴营业税 、 城建税 、 教育费附加 、 地方教育费附加 ， 缴纳印花税 ； 第二 ， 土地增值税。土地增值税” “ 的核算不同于“ 营业税
是开发建设周期长 ， 资数 额大。 投 开发 产品要从规划设计开始 ， 经 过可行性研究 、 征地拆迁 、 安置补偿 、 七通一平 、 建筑安装 、 配套工 程 、 化环卫 工程 等几 个开发阶段 ， 绿 少则一年 ， 则数 年才能全部 多
完成。 第五是经营风险大。 开发产品单位价值高 ， 建设周期长 、 负债 经营程度高 、 不确定因素多 ， 一旦决 策失误 ， 销路不畅 ， 将造成大量
开发 。 房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业 ， 它既是
房地产产品的生产者 ， 又是房地产商品的经营者 。 房地产企业所主
要从事的业务有 ： 土地的开发与经营 ， 涵盖企业将有偿 获得 的土地
定的应税收入 ， 不论其会计 上如何处理 ， 也不论其业 务金额的大小 ， 律按税法规定计征税款。 房地产开发企业商品房预售收入涉及如 下税种 ： ， 第一 营业税金及附加。中华人 民共和 国营业税暂行条例实 《
2024年房地产行业税收分析报告
2024年房地产行业税收分析报告引言本报告旨在对2024年房地产行业的税收情况进行分析和评估。
房地产行业是一个重要的经济领域，对于国家的经济增长和财政收入有着重要的影响。
我们将通过对2024年的税收数据进行综合分析和解读，以及对相关政策的评估，来对房地产行业税收状况进行全面的了解。
2024年房地产行业税收概况在2024年，房地产行业税收呈现出一定的增长态势。
根据统计数据显示，2024年房地产行业的税收总额为X亿元，相比去年增加了Y%。
这主要得益于行业的发展和政府的相关税收政策。
房地产行业税收构成不动产税不动产税是房地产行业的主要税种之一。
根据相关数据统计，2024年房地产行业的不动产税收入为A亿元，占据了总税收的B%。
不动产税的征收主要依据不同地区的相关政策，包括房地产的面积、等级和用途等因素。
城市维护建设税城市维护建设税是房地产行业的另一大税收来源。
在2024年，房地产行业纳税的城市维护建设税为C亿元，占总税收的D%。
这个税种是根据房地产的市场价值来计算的，所以征收的税额与不动产的价格密切相关。
地方教育附加税地方教育附加税也是房地产行业需要纳税的一项重要税种。
在2024年，房地产行业交纳的地方教育附加税为E亿元，占总税收的F%。
这个税种的征收主要是为了支持地方教育事业的发展。
城镇土地使用税城镇土地使用税是对房地产行业的土地使用进行征收的一项税种。
根据2024年的数据，房地产行业缴纳的城镇土地使用税为G亿元，占总税收的H%。
这个税种的征收主要根据房地产单位占用的土地面积和用途来计算。
其他税收除了以上几种主要税种外，房地产行业在2024年还需要交纳其他一些税收，包括印花税、所得税等。
这些税种的具体金额和比重相对较小，但也对房地产行业的税收总额有一定的影响。
房地产行业税收政策评估政府的税收政策对房地产行业的发展和税收状况有着重要的影响。
在2024年，政府采取了一系列的税收政策来促进房地产行业的发展，并增加税收收入。
房地产开发项目全程税务测算
房地产开发项目全程税务测算（一）—耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税目录一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种二、涉及税种的相关规定及测算方式（一）耕地占用税1.纳税人及测算方式2.耕地占用税与土地成交价款的关系（二）契税1.纳税人及测算方式2.市政建设配套费是否缴纳契税（三）城镇土地使用税1.纳税人及测算方式2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税（四）印花税三、结语美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。
税，是企业在发展过程中必然发生的，并且行业不同税额不同。
而房地产开发企业在目前的经济形势下，开发项目溢价程度高（尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业），导致综合税负所占比重越来越高。
因此，房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。
要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划，就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。
本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两个方面入手解析以上问题。
鉴于篇幅有限，此次仅介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。
一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。
在预售阶段开始后，房地产开发企业涉及的主要税种有：增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等（见下期：房地产开发项目全程税务测算（二））。
在对以上税种进行提示后，接下来了解以下各税种的具体规定、测算以及缴纳的时间，从而整体上对房地产开发项目涉及的税种有所把握。
二、涉及税种的相关规定及测算方式（一）耕地占用税房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。
有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。
大型商铺业涉及的主要税种和税率及处理方式
大型商铺业涉及的主要税种和税率及处理方式营业税=租金收入×5%城建税=营业税×7%教育附加=营业税×3%地方教育附加=营业税×2%（如有）印花税租金收入×0.1%房产税=租金收入×12土地使用税企业所得税25%房地产业开发的大型商铺租赁是以投资性房地产核算。
要紧收入是以租金的形式实现，关键是成本的核算。
一、投资性房地产的含义随着我国房地产行业的不断进展，企业持有房地产除了用于自身生产与存货对外销售，还出现了以赚取租金或者资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的要紧经济业务。
这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房与作为存货的楼房有显著不一致。
但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房与出租房、自用土地使用权与出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产与无形资产中，使用历史成本法为基本计量原则进行核算。
这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估与投资者权益受损。
投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。
所谓投资性房地产，是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，要紧包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权与出租的建筑物，但不包含为生产商品、提供劳务或者者经营管理而持有的自用房地产与作为存货的房地产。
二、投资性房地产的核算模式针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或者无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质与真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产与无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策根据，并规定了下列两种模式可供选择：（一）成本模式该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。
房地产开发全流程涉税简析
房地产开发全流程涉税简析我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。
一、印花税1.企业设立阶段。
企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。
根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；2.企业拿地阶段。
须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；3.企业开发建设阶段。
需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同；4.节税小提示。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。
二、契税1.纳税义务人：获得土地使用权的一方；2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。
土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。
4.小提示。
市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。
在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。
房地产开发过程中涉及的相关税费
房地产开发过程中涉及的相关税费房地产开发过程中涉及契税、印花税、增值税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、房产税、企业所得税等相关税费.一、公司设立期间，需要缴纳资金账薄印花税,按注册资金及资本公积的0。
0５％缴纳。
二、拿地期间，1、按土地出让合同金额的0.０5%缴纳土地出让合同印花税，2、按土地出让合同金额及拆迁补偿费金额之和的４%缴纳契税,3、按占地面积及当地税率缴纳土地使用税,如占地10万平方,税率8元/平方/年,每年需要缴纳土地使用税10０00０*8＝80万元,在销售房屋,产权发生转移时,折算该房屋的占地面积，该部分不再申报土地使用税。
三、售房及建设期间，需要缴纳增值税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、产权转移书据印花税等。
1、增值税。
应交增值税=销项税额—进项税额—土地成本扣除额，销项税额=销售收入÷(１+1１%）×１1％，进项税额是在购进劳务、设备、服务时取得的增值税专用发票上注明的税额,土地成本扣除额是土地成本÷(1＋11%)×11%.采购过程中取得的增值税专用发票以及土地成本的高低都影响到增值税税负.增值税税负是应交增值税除以销售收入的比率，核定一个比较合理的税负范围有利于控制增值税成本。
2、城建税、教育费附加以及地方教育费附加是增值税的附征税种,每月以当月应交增值税为税基（计税依据）计算,综合计算一般在应交增值税的1０%。
3、土地增值税.实行先预交再清算的征税模式,在销售房屋期间，按一定的比率预交,144平方米以下的住宅按不含税销售收入的1。
5％预交,144平方米以上的住宅按3。
5%,商铺及其他非住宅类建筑按4.5％.在项目结束后要进行清算,根据实际增值率计算应交土地增值税，与已预交税金比较多退少补.4、房产税,对自行开发并投入使用的房屋需要缴纳房产税,每年按房屋原值的70％×1.２%计算上交，或者按每年租金收入的１2%上交。
整理房地产企业涉税一览表学习资料
的价值。
如果营业额中包含了这一部分价值的，就以投资入股，参与利润分配共同权出让同、土2）未竣工结算的预征 2%4% 6%转让合同签订后7日内企业所得税从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。
计税依据为应纳税所得额随营业税征收1%、5%、7%3。
无偿赠与的，为不动产所有权当天4。
共同建造并按一定方式分配的，为不动产分配当天大城市每平方米1.5-30元;中等城市每平方米1.2-24元;小城市每平方米0.9-18元;县城、建制镇、工矿区0.6-12元房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。
预征率为：东部地区省份不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广3.采用扣除法和评估法计算增值额4.实行超率累进税率 5.实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。
1.内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。
除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
2.在征税范围内单独建造地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
值税土地增值税城市维护建设税城镇土地使用税销售阶段用得减免城镇土地使用税。
2.地税地税不通过应交税金结算，直接记入资产成本税金及附加国税所得税地税税金及附加应交税金账户－应交城建税税金及附加应交税金账户－应交城镇土地使用税税。
房地产板块税务业务指导手册
房地产板块税务业务指导手册一、概述房地产板块是经济发展的重要领域，涉及大量的税收问题。
本手册旨在为房地产企业提供一套全面、实用的税务业务指导，帮助企业合规经营，降低税收风险。
二、税务政策梳理1. 营业税：根据国家税务总局规定，房地产企业应按照销售额的一定比例缴纳营业税。
企业应关注政策变化，及时调整经营策略。
2. 企业所得税：房地产企业应按照利润的一定比例缴纳企业所得税。
企业应合理规划利润，降低税负。
3. 个人所得税：房地产企业涉及的员工薪酬、福利等问题，应按规定缴纳个人所得税。
企业应建立完善的薪酬管理制度，确保员工权益。
4. 其他税种：房地产企业可能涉及土地增值税、印花税、契税等其他税种，企业应了解相关政策，合规纳税。
三、税务管理流程1. 税务登记：企业应在取得营业执照、领购发票前办理税务登记，取得税务登记证。
2. 纳税申报：企业应按照规定的时间节点，准确填报纳税申报表，并按规定缴纳税款。
3. 税款缴纳：企业应及时足额缴纳税款，避免滞纳金和罚款。
如有疑问，应及时与税务机关沟通。
4. 发票管理：企业应按规定领购、使用、保管发票，确保发票的真实性、合规性。
5. 税收筹划：企业应根据自身情况，合理规划经营、投资等活动，降低税收负担。
四、税务风险防范1. 确保资料完整：企业应妥善保存各类税务资料，确保税务机关检查时能提供完整、准确的资料。
2. 及时报告：如发生税务违规情况，企业应及时向税务机关报告，配合调查，争取从轻、减轻处罚。
3. 建立风险评估机制：企业应建立风险评估机制，定期对税务风险进行评估，及时发现并处理问题。
4. 强化内部管理：企业应加强内部管理，规范财务行为，降低税务风险。
五、实际案例分析以某房地产公司为例，分析其在税务管理方面的不足和改进措施。
该公司在过去几年中因未按规定缴纳税款和发票管理不规范等问题受到税务机关处罚。
为了改善这一情况，该公司采取了以下措施：1. 加强内部培训：公司组织员工学习税务政策，提高员工的税务意识和合规意识。
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房地产行业主要税种和涉税处理
房地产行业是一个重要的支柱产业，对国民经济的发展和社会的稳定起着重要
作用。
但随着我国房地产市场的不断升温，各种税收问题也不断涌现。
在这篇文章中，我们将介绍房地产行业中的主要税种和涉税处理。
一、房产税
作为房地产行业的主要税收之一，房产税是指由所有者对其不动产所缴纳的税费。
根据我国相关政策规定，房价在2,000元以下的住房，不含周转房和外来务工人员住房，免征房产税。
而房产税的税率和征收范围则由各地政府根据当地实际情况来具体规定。
涉税处理：房产税的征收主体及方法可能因地区不同而异，房地产企业应按照
当地有关规定开具并提供相关纳税申报表和财务记账凭证等相关材料，确保做到合规纳税。
二、土地增值税
土地增值税是指在房地产行业中，根据企业使用、转让或者拆除取得土地使用
权所发生的增值所缴纳的税种。
我国税收政策中规定，涉及到土地的出让、转让、租赁和赠与等交易行为，均需要纳税。
具体纳税比例及其他相关政策规定由地方政府负责制定。
涉税处理：土地增值税的核算和税务申报都需要严格遵循国家和地方政策规定。
在土地开发和转让过程中，企业应制定科学的财务管理和税务筹划规划，尽可能地降低税负，避免不必要的经营风险。
三、所得税
所得税作为房地产企业常见的税种之一，是指企业在从事各种经济活动时所产
生的纯收益的税费。
根据相关规定，企业在申报所得税时，可以选择一般计税方法和简易计税方法。
如果企业的收入主要来自于房屋出租、销售等，一般情况下会选择简易计税方法。
涉税处理：房地产企业应当关注税收政策的变化，积极开展税务筹划和优化，
合理减轻企业负担。
同时，企业应严格遵守相关税法法规，保证申报情况真实准确。
四、契税
契税是指在房地产交易中，购房者需要向国家缴纳的税费，是购房交易中的一
个重要税收。
契税的征收标准和税率根据不同地区和不同项目的房价而有所不同。
一般来说，购房者需要在购房时一次性支付契税。
涉税处理：房地产企业应注意契税的征收标准和税率，了解当地政策规定，确保契税的及时缴纳。
同时，购房者也要注意缴纳契税，避免出现违法行为。
五、城建税、印花税
城市维护建设税和印花税是房地产企业在房产交易和土地使用权转让过程中需要缴纳的税费。
城建税的金额为房产税的7%，印花税的税率为交易金额的1%。
这些税收的规定都是由地方政府根据当地实际情况进行制定的。
涉税处理：房地产企业需要通过仔细审查相关条款来确保这些税费的准确计算和及时缴纳。
企业还需要遵守规范的财务管理程序，以确保财务记录和陈述的准确性。
六、附加税
附加税是指除了上述税种之外的各种税费，例如个人所得税等。
这些税项较其它税种而言在房地产行业中出现的情况少一些，但不容忽视。
根据相关政策规定，附加税的征收标准及税率也有一定的规定。
涉税处理：房地产企业需要严格遵守政策规定，认真核算各种附加税项，并按照情况合理规划和安排税务申报工作。
房地产行业是一个具有高度政策管制的产业，各种税收问题十分复杂，对企业的财务管理和税务筹划都提出了高要求。
因此，房地产企业在进行业务流程时，要充分了解和遵守相关政策的规定，合理避免和控制税务风险，确保企业的可持续和健康发展。