公司组织管理手册

深圳市宝能投资集团有限公司SHENZHEN BAONENG INVESTMENT GROUP CO.,LTD.组织管理手册（城市公司）目录第一章城市公司组织架构第二章城市公司管理团队岗位说明书1.城市公司总经理2.城市公司副总经理（工程）3.城市公司副总经理（设计、开发）4.城市公司副总经理（营销）5.城市公司副总经理（成本、采购）第三章城市公司各部门组织架构、部门职能与职责、岗位说明书一、开发部1、开发部经理2、项目拓展经理3、开发报建主管/专员二、设计部1、设计部经理2、专业设计师3、资料员三、成本部1.成本部经理/副经理2.造价师（土建\安装\景观\装饰）四、采购部1、采购部经理/副经理2、招标工程师（土建/安装/装饰/景观）五、工程部1.工程部经理2.工程项目经理3.专业工程师4.资料员六、营销部1、营销部经理2、策划经理/主管3、销售主管4、客服经理/专员七、财务部1.财务部总监/副总监2.会计（主管）3.出纳八、综合部1.综合部总监/副总监/经理2.人事主管3.行政主管4.法务主管5.网管6.前台兼行政文员7.司机第一章城市公司组织架构第二章城市公司管理团队岗位说明书1.城市公司总经理城市公司总经理职位说明书2.城市公司副总经理（工程）城市公司副总经理（工程）职位说明书3.城市公司副总经理（设计、开发）城市公司副总经理（设计、开发）职位说明书4.城市公司副总经理（营销）城市公司副总经理（营销）职位说明书5.城市公司副总经理（成本、采购）城市公司副总经理（成本、采购）职位说明书第三章城市公司各部门组织架构、部门职能与职责、岗位说明书一、开发部➢部门组织架构与岗位职责定位➢部门职能1、战略管理2、研究策划3、项目拓展4、项目评审➢部门职责1、战略管理1）参与制定战略发展规划；2）负责执行战略发展规划。

2、研究策划1）负责所在城市市场及政策研究；2）负责所在城市项目拓展及可行性研究。

3、项目拓展1）负责所在城市项目信息收集及编制项目考察报告；2）负责所在城市社会关系拓展与维护；3）配合集团领导进行项目谈判，协助项目相关协议的草拟和签署；4）参与集团各部门对计划竞买的土地进行综合分析，向集团领导提出竞买建议；5）负责项目用地手续办理（用地规划许可证、项目立项手续、工程规划许可证、工程施工许可证）；6）负责其他项目相关手续的办理。

4、项目评审1）编制与提交所在城市项目可行性研究报告2）编制与提交项目定位报告➢岗位说明书1、开发部经理开发部经理职位说明书2、项目拓展经理项目拓展经理职位说明书3、开发报建主管/专员开发报建主管/专员职位说明书二、设计部➢部门组织架构与岗位职责定位设计部经理专业设计师资料员备注：专业设计师：建筑、结构、装饰、景观、暖通、机电、给排水➢部门职责1、设计管理2、设计供应商选择3、限额设计管理4、设计变更管理5、设计配合与支持➢部门职能1、设计管理1）负责项目建筑扩初、施工图设计管理；2）负责项目景观、装饰的扩初、施工图设计管理；3）负责权限范围内的专项设计管理；4）组织施工图会审与技术交底；5）负责设计档案管理。

2、设计供应商选择1）负责组织权限范围内设计供应商的考察与选择；2）组织开展权限内设计类合同谈判、拟定、报审工作；3）组织对权限范围内设计供应商的评价工作，并根据评价结果更新设计类供应商资源信息库。

3、限额设计管理1）参与成本部目标成本的制定；2）执行限额设计，在设计中对项目建设成本进行过程控制；3）根据设计评审的结论，对超出合理目标成本的部分进行调整优化。

4、设计变更管理1）负责设计变更的受理，按权责手册规定，上报重大设计变更；2）负责将变更结果及时通知相关部门，并对变更施工效果进行确认；3）负责对设计变更进行统计与分析，建立设计变更台账。

5、设计配合与支持1）配合总部设计管理工作；2）配合总部材料设备选型定板工作；3）负责拟定材料设备部品清单，组织材料设备的选型定板与评审。

4）配合完成城市公司权限范围内工程及材料设备类采购工作；5）负责对施工中出现的技术问题提供技术支持；6）负责提供报批报建、销售、招商等所需设计资料。

➢岗位说明书1、设计部经理设计部经理职位说明书2、专业设计师专业设计师职位说明书3、资料员资料员职位说明书三、成本部➢部门组织架构与岗位职责成本部经理/副经理土建造价师安装造价师装饰造价师景观造价师➢部门职能1、标准化体系执行2、目标成本管理3、成本优化管理4、动态成本管理5、审算管理6、成本后评估管理7、合同管理8、成本数据库管理➢部门职能及职责1、标准化体系执行1）负责执行各项集团成本标准化文件；2）负责搜集、反馈执行成本标准化文件过程中的信息、优化建议等。

2、目标成本管理1）负责编制及上报审批施工图阶段的目标成本；2）负责协助总部编制概念阶段、方案阶段的目标成本，包括搜集并提供当地的典型及类似项目的成本数据。

3、成本优化管理1）负责编制、上报审批、跟进落实施工图阶段除总部负责以外的其他系统的成本优化方案；2）负责协助集团编制、落实方案阶段的成本优化方案，包括搜集并提供当地的典型及类似项目的成本数据；3）负责协助集团编制、落实施工图阶段的主体结构、机电系统、幕墙、公共区精装修、园林景观的成本优化方案。

4、动态成本管理1）负责编制、上报审批、跟进、落实施工图阶段的动态成本文件；2）负责编制与上报动态成本月报；3）负责对超目标成本情况及时启动预警机制，并分析原因和提出解决方法上报审批。

5、审算管理1）负责编制及按权责上报城市公司主责招标的合同招标过程中的工程量清单、招标控制价；2）负责编制并按责权上报审批各项施工图预算、变更价款、签证价款、合同结算；3）负责各项签证价款、变更价款、索赔金额、施工图预算、合同结算的协商工作，重大的变更价款、索赔金额、施工图预算、合同结算及时上报集团共同协商洽谈处理；4）负责编制工程竣工决算（建安成本合同部分），并上报审核。

6、成本后评估管理1）负责开展成本后评估管理，编制并上报成本后评估报告。

7、合同管理1）审核权限范围内地产业务类（工程施工及材料设备类、勘察设计类、营销策划类、工程咨询服务类、集中采购类）采购合同；2）负责权限范围内地产业务类（工程施工及材料设备类、勘察设计类、营销策划类、工程咨询服务类、集中采购类）合同台账的建立；3）审核地产业务类（工程施工及材料设备类、勘察设计类、营销策划类、工程咨询服务类、集中采购类）合同款项支付申请；4）负责工程类合同的执行；5）编制年度、季度、月度开发成本部分预算计划。

8、成本数据库管理1）负责搜集、分析、更新、上传项目所属地的各项成本数据；2）负责提炼项目合同结算造价指标并按要求上报集团数据库。

➢岗位说明书1.成本部经理/副经理成本部经理职位说明书2.造价师（土建\安装\景观\装饰）造价师职位说明书(土建\安装\景观\装饰)四、采购部➢部门组织架构与岗位职责采购部经理/副经理土建招标合约工程师安装招标合约工程师景观招标合约工程师装饰招标合约工程师➢部门职能1、标准化体系执行2、招标管理3、采购管理4、供应商管理5、合约管理6、采购数据库管理7、资料管理➢部门职能及职责1、标准化体系执行1）负责执行各项集团采购标准化文件；2）负责搜集、反馈执行采购标准化文件过程中的信息、优化建议等；2、招标管理1）负责城市公司主责的招标的合同招议标的组织、洽谈、评审、定标、合同审批工作（其中三类标的商务标的开标、洽谈、评审、组织召开汇报会、组织召开定标会议、负责确定定标报告与审批由集团采购中心负责）；2）负责招标文件中的商务报价要求及合同商务条款的编制；3）负责协助集团一类标、二类标、三类标的当地各项资源及价格的搜集、提供工作；4）负责协助集团提供一类标、二类标的合同签订工作；5）负责协助集团进行三类标中商务标的评审工作。

3、采购管理1）编制权限范围内的采购策划，并负责实施；2）负责组织城市公司主责招标的材料、设备采购的合同招议标全过程直至合同签订工作；3）负责协助集团主责招标的战略采购、集中采购合同中当地资源及价格的搜集、提供工作；4）负责协助集团提供集中采购的合同签订工作；5）负责按集团战略采购框架协议标准、集中采购合同组织项目采购合同的洽谈、评审、上报审批工作；6）负责城市公司主责招标的合同中主要甲控乙供材料、设备品牌的搜集、组织评审（工程部和设计部参与评审）、上报审批工作；7）负责协助集团主责招标的合同中主要甲控乙供材料、设备品牌的搜集、评审工作；8）负责上报审批城市公司主责招标的材料、设备采购合同的目标控制价；9）负责参加项目各类甲供材料、设备以及甲控乙供材料、设备的现场验收工作。

4、供应商管理1）负责按集团标准建立城市公司供应商资源库；2）负责按集团标准进行城市公司供应商资源的分类、动态评估、动态定级工作；3）负责组织城市公司供应商资源的考察、评估、入库及入围上报审批工作；4）负责组织城市公司主责招标的三类标、四类标、直接委托、直接议标、零星采购合同的供应商的考察、评估、入库及入围上报审批工作；5）负责推荐城市公司合格供应商上报审批至集团供应商资源库的入库工作。

5、合约管理1）负责执行标准合约规划及标准版本；2）负责按标准编制、上报项目合约规划及合同分判规划（含目标成本拆分到合约规划金额）；3）负责编制、上报项目合约及合同分判计划；4）负责跟进、落实、及时上报各类合同的执行情况；5）负责材料设备类合同的执行、付款、结算；6）负责及时处理各类合同纠纷问题，重大问题需及时上报集团共同协商洽谈处理。

6、采购数据库管理1）负责搜集、分析、更新、上传项目所属地的各项采购数据；2）负责搜集、分析城市公司主责招标合同的市场调研数据，并上传采购数据库7、资料管理1）负责按制度和标准建立各项资料；负责定期上报各项资料；2）负责分类、归档城市公司各项资料，确保资料的完整性和可追溯性。

岗位说明书1、采购部经理/副经理采购部经理/副经理职位说明书2、招标工程师（土建/安装/装饰/景观）招标工程师职位说明书（土建/安装/装饰/景观）五、工程部➢部门组织架构与岗位职责定位注：设专业工程师和资料员，具体设置见《城市公司编制管理制度》。

➢部门职能1、项目前期准备2、项目进度管理3、项目现场管理4、材料设备管理5、质保期内维修工作6、权限范围内工程成本管理7、项目档案管理➢部门职责1、项目前期准备1）参与权限范围内设计成果评审；2）组织编制项目工程管理策划书；3）负责或组织施工、监理单位编制施工组织设计/施工进度计划、监理实施细则、施工专项方案等，完成工程前期技术准备；4）参与施工图设计会审与交底工作；5）负责七通一平和临建工作；6）负责对项目参建单位人员的培训；7）负责施工前其他准备工作的实施和督促；2、项目进度管理1）基于集团一二级节点计划，制定并组织实施项目工程总体进度计划和分项工程进度计划，并根据集团要求/销售进度及时进行调整；2）负责项目计划的推动及执行监督，分析进度调整原因并提出解决方案；3）负责审核施工单位提交的施工总体进度计划及分项施工进度计划。